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提要：本文采用了中國土地市場網2007-2016年工業用地出讓數據，測算了全國和不同區域工業用地成交價相對《工業用地出讓最低價標準》最低限價溢價率的時空序列。研究發現：（1）從全國來看，隨著“最低價”政策和“招拍掛”出讓模式的逐步落實，工業用地出讓溢價率從負值過渡到正值，并保持增長趨勢。（2）從區域看，東部地區工業用地出讓溢價率的平均水平明顯高于中西部地區，并且高溢價能力更強。（3）從時間序列上看，城市溢價率存在自我強化與空間蔓延趨勢。

關鍵詞：工業用地出讓;最低價標準;招拍掛;時空特征

業用地市場化改革的推進以及節約集約用地制度的實施，全國工業用地出讓價格保持增長趨勢，市場配置的作用也越來越強。但值得注意的是，2007-2016年以來，按“最低價標準”計算的工業用地出讓平均價格存在著緩慢下降的趨勢，說明隨著工業用地實際成交價格的上升，一些企業選擇布局到比最低價標準更低的區域。

三、中國工業用地市場發展演變時空格局的實證分析

（一）研究數據與方法按國土資源部的規定，工業用地交易結果需在國土資源部備案，并在中國土地市場網上公布。本文采集了中國土地交易網2007-2016年間中國內地30個（西藏除外）省份近30萬條工業用地交易記錄。每條記錄包含每宗土地的交易方式、交易價格、交易面積、土地等別、最低價、所屬行政區劃以及交易時間等。為準確清晰地描述全國各地區工業用地市場的發展演變，本文以地級市為單元計算了各地級市工業用地成交價相對《工業用地出讓最低價標準》②最低限價的溢價率，公式如下：其中，Yj是區域j的溢價率，Si是單宗工業用地的面積，Pi是單宗工業用地的成交價格，Pmin為單宗工業用地所在區域的最低價標準。為探尋工業用地市場發展演變的空間分布格局，本文進一步運用熱點分析來分析工業用地市場的空間聚類模式，公式如下：其中，xj是區域j的溢價率，n是總的區域個數，wij是區域i和區域j的空間距離權重，本研究用德洛內三角算法（Delaunaytriangulation）來計算空間距離權重。Gi*統計返回z得分，如果z得分為正值并且統計顯著，則表明溢價率高的區域呈現出聚類特征。反之，則表明溢價率低的區域呈現出聚類特征。

（二）工業用地出讓溢價率發展演變的時空格局考慮到我國幅員廣闊，各地的工業用地價格有明顯的差異性，本文分東中西部區域討論了工業用地市場發展的特征。圖3為全國及東中西部區域工業用地溢價率變化情況，2007-2016年間全國工業用地出讓價格溢價率整體上呈現上升趨勢，東中西部區域溢價率的走勢與全國趨勢大體一致，但不同的地區也呈現出不同的特點。東部地區工業用地出讓溢價率的平均水平明顯高于中西部地區，中部與西部的溢價率水平則較為接近，東部地區與中西部地區的溢價率差距經歷了由小變大的過程：2012年以前，受招拍掛制度和最低價相關政策的影響，東中西部地區溢價率水平緩慢上升，但整體差距不大。黨的十八大提出走中國特色新型城鎮化道路，土地制度改革也同步推進，工業用地的改革強調工業用地的減量供應，盤活存量，提高工業用地價格（黃燕芬等，2016）。相比中西部，東部的響應更積極。2013年，東部地區溢價率水平顯著上升，與中西部地區拉開一定的差距。西部地區對最低價相關政策則更為敏感。具體從市域來看，溢價率低值區域主要分布在中國西北，東北等地區，特別是，長江中游區域形成了一個低值區域。溢價率高值區域則主要分布在長三角地區、西南地區以及河北、河南、陜西、山西等地。為充分發揮土地政策在宏觀調控中的作用，2009年5月底，國土資源部下發了《關于就調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》，針對各地區優先發展的產業，確定出讓底價可在最低價標準基礎上下調不超過30%，西部地區當年溢價率水平有一定下降。總而言之，隨著工業用地市場化改革的推進，全國工業用地出讓溢價率保持增長趨勢，市場配置的作用也越來越強。東中西部地區工業用地市場發展水平則存在一定差異，東部地區擁有良好的投資環境，優越的區位條件，完善的基礎設施，對于工業企業具有較強的吸引力，其市場化程度最高，東部溢價率的平均水平明顯高于中西部地區，并且高溢價能力更強。盡管國家出臺了一系列的政策來支持中西部發展，但由于中西部地區自身經濟基礎較差，地方政府面臨著較強的招商引資壓力，中西部地區不同程度地采取了低價出讓土地的策略吸引工業企業，二者的溢價率平均水平則較為接近。其中，中部地區出讓地價更傾向定位于最低限價，西部地區負溢價率水平最高。

四、結論和建議

本文以中國土地市場網2007-2016年的工業用地交易數據為基礎，分析了工業用地市場化改革后中國工業用地市場發展的情況，得到如下結論：（1）從全國來看，隨著“最低價”政策和“招拍掛”出讓模式的逐步落實，工業用地出讓溢價率從負值過渡到正值，并保持增長趨勢，市場配置的作用越來越強。（2）從區域看，東部地區工業用地出讓溢價率的平均水平明顯高于中西部地區，并且高溢價能力更強。中部與西部的溢價率水平則較為接近，未拉開明顯的差距。其中，中部地區出讓地價更傾向于定位于最低限價，西部地區負溢價率水平最高。（3）從時間序列上看，原先溢價率水平高的城市在之后的變化中溢價率水平依然高，新的溢價率高值區與原高值區相鄰，并逐步擴散。基于以上結論，本文提出以下三點建議：1.適時調整“最低價標準”。盡管我國工業用地出讓市場正逐步完善，但由于區域經濟發展水平的差異，各地區工業市場發展的程度也不一致，通過最低價標準限制低價出讓工業用地的行為仍有現實必要性。隨著經濟社會的發展，一些地區的工業用地開發成本逐漸超過2006年制定的最低價標準，為使最低價標準真正發揮控制和引導作用，應定期評價各地經濟和工業用地市場的發展狀況，適時調整標準，防止工業用地出讓底價設定過低，造成土地資產流失。2.深化工業用地市場改革，創新土地出讓方式。現階段，工業用地通常按最高年限出讓，而一些工業企業的存續周期遠遠達不到50年，在企業關停后往往造成土地閑置。與此同時，經濟欠發達地區地方政府為減少企業拿地成本則傾向于按最低價出讓工業用地。這種單一供地方式已不適應我國經濟發展方式轉變和產業結構調整的需要。同時，也不利于土地資源價值的顯化。因此，要繼續深化工業用地市場化改革，一方面，要積極探索“彈性年期制”，合理制定不同年期下工業用地彈性出讓的出讓價格標準，明確彈性出讓年限到期后的工業用地處理辦法；另一方面，也要探索實行“長期租賃、先租后讓、租讓結合”的供應方式，制定合理的租金標準以及租讓結合的銜接條件，創新土地出讓方式，完善工業用地市場。3.進一步完善“招拍掛”制度，構建規范有序的工業用地出讓市場環境。為避免部分區域招拍掛流于形式，要進一步規范“招拍掛”出讓過程中的各項程序，真正引入市場競爭機制，形成工業用地出讓價格，從而提高工業用地的配置效率。

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作者：胡家蒙 劉艷芳 方建 劉小歡 單位：武漢大學資源與環境科學學院