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【摘要】《煤炭工業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出深化改革與科技創(chuàng)新相結合促創(chuàng)新發(fā)展、優(yōu)化布局與結構升級相結合促協(xié)調發(fā)展、綠色開發(fā)與清潔利用相結合促綠色發(fā)展、立足國內與國際合作相結合促開放發(fā)展和以人為本與保障民生相結合促共享發(fā)展五大基本原則。五大基本原則同樣適用于養(yǎng)老地產的創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放和共享發(fā)展。

【關鍵詞】煤炭工業(yè)；養(yǎng)老地產；智慧養(yǎng)老；低碳經濟；房地產業(yè)

《煤炭工業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱為“《規(guī)劃》”）明確提出煤炭工業(yè)五大發(fā)展基本原則：第一，堅持深化改革與科技創(chuàng)新相結合，推動創(chuàng)新發(fā)展；第二，堅持優(yōu)化布局與結構升級相結合，推動協(xié)調發(fā)展；第三，堅持綠色開發(fā)與清潔利用相結合，推動綠色發(fā)展；第四，堅持立足國內與國際合作相結合，推動開放發(fā)展；第五，堅持以人為本與保障民生相結合，推動共享發(fā)展。養(yǎng)老地產是地產和養(yǎng)老兩種業(yè)態(tài)的融合，屬于房地產市場新階段———地產+服務的地產開發(fā)模式。養(yǎng)老地產的開發(fā)需要新的理念、方法的指導，煤炭工業(yè)五大發(fā)展基本原則對養(yǎng)老地產開發(fā)具有重要的啟示作用。

一、堅持深化改革與科技創(chuàng)新相結合促養(yǎng)老地產的創(chuàng)新發(fā)展

《規(guī)劃》明確指出，煤炭工業(yè)一方面要深化改革，營造良好的市場環(huán)境，另一方面要加強科技創(chuàng)新，促進煤炭工業(yè)與科技創(chuàng)新的融合。養(yǎng)老地產的發(fā)展同煤炭工業(yè)的發(fā)展一樣，離不開良好的市場環(huán)境，以及科技創(chuàng)新的推動。

（一）深化改革營造養(yǎng)老地產良好市場環(huán)境從當前養(yǎng)老地產的開發(fā)主體來看，主要分為政府和企業(yè)兩大類，以政府為主導開發(fā)的養(yǎng)老地產往往具有福利性質，如福利院、官辦養(yǎng)老院等，而以企業(yè)為主導開發(fā)的養(yǎng)老地產則屬于盈利型，如太陽城、老年公寓等。因此，養(yǎng)老地產從性質上來界定，可以劃分為商業(yè)性養(yǎng)老地產和福利性養(yǎng)老地產。福利性養(yǎng)老地產往往帶有較強的保障性，行政色彩較為濃厚。商業(yè)性養(yǎng)老地產以營利為目的，需要良好的市場環(huán)境。養(yǎng)老地產同煤炭工業(yè)一樣，政府管控較為嚴格。因此，需要深化改革，不斷完善養(yǎng)老地產開發(fā)政策，以及養(yǎng)老地產稅費體系，營造良好的養(yǎng)老地產市場環(huán)境，不斷增強養(yǎng)老地產的活力和創(chuàng)造力。

（二）加強養(yǎng)老地產與科技創(chuàng)新的深度融合《規(guī)劃》明確指出科技創(chuàng)新引領煤炭工業(yè)的發(fā)展，一是強調基礎研究，二是強調關鍵技術，三是強調先進適用技術，四是強調科技示范工程，五是強調現(xiàn)代信息技術。養(yǎng)老地產是房地產與養(yǎng)老服務兩種業(yè)態(tài)的融合，相對來說養(yǎng)老地產基礎方面的研究具備了較好的條件。養(yǎng)老地產開發(fā)首先應著重解決養(yǎng)老和房地產融合的關鍵技術，真正發(fā)揮養(yǎng)老地產不同于一般性房地產的特色。其次，應強調先進適用技術，如適老建筑設計技術、適老室內設計技術等。第三，建設養(yǎng)老地產示范工程。當前國內養(yǎng)老地產處于起步階段，需要打造一批養(yǎng)老地產示范工程以帶動養(yǎng)老地產的發(fā)展。第四，充分利用現(xiàn)代信息技術，在養(yǎng)老地產開發(fā)基礎上打造智慧社區(qū)、智慧養(yǎng)老、智慧服務新模式。綜合來說，借鑒《規(guī)劃》提出的煤炭工業(yè)良好市場環(huán)境及與科技創(chuàng)新融合相結合，不斷促進養(yǎng)老地產的創(chuàng)新發(fā)展。

二、堅持優(yōu)化布局與結構升級相結合促養(yǎng)老地產的協(xié)調發(fā)展

《規(guī)劃》明確指出，煤炭工業(yè)一方面要按照能源發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)化煤炭發(fā)展布局，發(fā)揮煤炭工業(yè)主體功能區(qū)的作用，以及骨干企業(yè)的主體作用，另一方面要從產能過剩的角度，不斷促進煤炭產業(yè)結構升級。養(yǎng)老地產雖然處于起步階段，也需優(yōu)化產業(yè)布局，培育先進產能，促進養(yǎng)老地產結構升級。

（一）優(yōu)化養(yǎng)老地產發(fā)展布局養(yǎng)老地產作為繼普通房地產后又一重要地產形態(tài)，發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間巨大。基于房地產發(fā)展布局的經驗，養(yǎng)老地產應提前優(yōu)化發(fā)展布局。養(yǎng)老地產發(fā)展布局既包括全國性布局，也包括區(qū)域性布局，既包括政府層面的布局，也包括企業(yè)自身層面的布局。從政府層面來說，報告明確提出“構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為養(yǎng)老地產發(fā)展布局提供了新的發(fā)展思路。從企業(yè)層面來說，排在前幾名的房企已經提前做了布局養(yǎng)老地產業(yè)務。如萬科打造“隨園系列”養(yǎng)老產品、保利打造“三位一體”養(yǎng)老品牌、綠城打造學院式養(yǎng)老品牌等。

（二）促進養(yǎng)老地產結構升級養(yǎng)老地產是房地產結構升級后的產業(yè)形態(tài)，養(yǎng)老地產自身仍需進行結構升級。2016年中央經濟工作會議明確提出要推進“三去一降一補”，不斷深化供給側改革。養(yǎng)老地產結構升級要在“三去一降一補”改革理念指導下進行。從去產能角度來說，養(yǎng)老地產作為房地產新業(yè)態(tài)形式，要注重培育新進產能。從去庫存角度來說，養(yǎng)老地產處于起步階段，可重點考慮現(xiàn)有房地產向養(yǎng)老地產的轉換。從去杠桿角度來說，就是要保障養(yǎng)老地產的融資安全，防止系統(tǒng)性風險的發(fā)生。從降成本角度來說，一方面要降低養(yǎng)老地產開發(fā)的制度性成本，另一方面要降低養(yǎng)老地產開發(fā)的經濟性成本。從補短板角度來說，就是要充分發(fā)揮養(yǎng)老地產的保障性作用，提高養(yǎng)老地產開發(fā)的社會效應。綜合來說，借鑒《規(guī)劃》所提出的煤炭工業(yè)優(yōu)化布局與結構升級相結合，不斷促進養(yǎng)老地產的協(xié)調發(fā)展。

三、堅持綠色開發(fā)與清潔利用相結合促養(yǎng)老地產的綠色發(fā)展

《規(guī)劃》明確指出，煤炭工業(yè)的發(fā)展一方面需要以生態(tài)文明理念進行引領，強化煤炭工業(yè)全產業(yè)鏈中生態(tài)環(huán)境保護的約束力，另一方面需要注重煤炭的清潔高效利用。養(yǎng)老地產開發(fā)同樣需要以生態(tài)文明理念進行引領，降低養(yǎng)老地產開發(fā)對生態(tài)環(huán)境的破壞，提高養(yǎng)老地產對各類資源的利用率。

（一）堅持養(yǎng)老地產綠色開發(fā)《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出，落實“適用、經濟、綠色、美觀”建筑方針[2]，促進建筑業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。養(yǎng)老地產的綠色開發(fā)需要貫穿到養(yǎng)老地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。首先，注重養(yǎng)老地產的綠色規(guī)劃。養(yǎng)老地產的綠色規(guī)劃主要體現(xiàn)在產業(yè)布局、地產選址、配套設施等多方面。其次，注重養(yǎng)老地產的綠色建設。房屋綠色建設是養(yǎng)老地產綠色開發(fā)的核心內容所在，需要在建筑材料、施工技術等各方面提高綠色標準。再次，注重養(yǎng)老地產的綠色營銷。綠色營銷不僅體現(xiàn)養(yǎng)老地產的綠色責任和義務，也有利于平衡企業(yè)與消費者、社會的關系，提高社會的綠色意識。最后，注重養(yǎng)老地產的綠色監(jiān)管。將低碳理念融入養(yǎng)老地產綠色發(fā)展，加強養(yǎng)老地產的環(huán)境評價，將低碳理念融入房地產環(huán)評的最直接、最有效的切入點就是構建符合低碳房地產環(huán)評的評價指標體系。[3]

（二）注重各類資源清潔利用《規(guī)劃》明確提出要注重煤炭的清潔高效利用，養(yǎng)老地產作為能源高耗產業(yè)，需要注重各類資源的清潔高效利用，走低碳地產可持續(xù)發(fā)展道路。低碳地產是低碳經濟對房地產業(yè)的具體要求,低碳地產主要體現(xiàn)在其提供的建筑產品上,主要表現(xiàn)為綠色建筑。[4]養(yǎng)老地產綠色建筑首先注重建筑選材上，必須使用節(jié)能減排綠色材料，確保建筑本身的綠色環(huán)保。其次，養(yǎng)老地產綠色建筑應充分考慮室內環(huán)境的設計，以達到對室內溫度、濕度、日照、噪音的綠色利用。再次，養(yǎng)老地產綠色建筑應充分考慮室外環(huán)境的設計，已達到與地產所處自然環(huán)境、社會環(huán)境的綠色平衡。綜合來說，借鑒《規(guī)劃》所提出的綠色開發(fā)與清潔利用相結合，不斷促進養(yǎng)老地產的綠色發(fā)展。

四、堅持立足國內與國際合作相結合促養(yǎng)老地產的開放發(fā)展

《規(guī)劃》明確指出，煤炭工業(yè)一方面要立足國內能源戰(zhàn)略，確保能源安全主動權，另一方面要統(tǒng)籌國際與國內兩個大局、兩種市場，逐步推進煤炭工業(yè)國際產能合作。養(yǎng)老地產開發(fā)同樣需要立足國內市場，面向國際市場。

（一）立足國內市場2017年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據顯示，截至2017年年末，我國60歲以上人口達24090萬人，占全國人口比例17.3%。我國老年人口數(shù)量龐大，人口老齡化嚴重，養(yǎng)老地產開發(fā)潛力大。考慮到我國老年人口的城鄉(xiāng)差異、地區(qū)差異、群體差異等特點，我國既要開發(fā)商業(yè)性養(yǎng)老地產，也要開發(fā)福利性養(yǎng)老地產。福利性養(yǎng)老地產主要面向低收入老年群體，發(fā)揮社會保障的作用。商業(yè)性養(yǎng)老地產主要面向中高收入群體，發(fā)揮地產商業(yè)性的作用。商業(yè)性養(yǎng)老地產市場廣闊，應根據市場需求進一步細化養(yǎng)老地產市場，如健康養(yǎng)生養(yǎng)老地產、旅游養(yǎng)老地產、學院式養(yǎng)老地產等。

（二）面向國際市場養(yǎng)老地產的發(fā)展不僅需要立足國內市場，也需要面向國際市場。我國正值“一帶一路”建設大熱潮，養(yǎng)老地產企業(yè)應積極利用這一發(fā)展機遇，不斷推進養(yǎng)老地產國際產能合作。在推進養(yǎng)老地產參與國際產能合作中應堅持兩種戰(zhàn)略，一是走出去戰(zhàn)略，將我國養(yǎng)老地產開發(fā)的成功經驗、先進技術、管理方式等輸出去。二是引進來戰(zhàn)略，將國外養(yǎng)老地產開發(fā)的新進理念、典型模式等運用到我國養(yǎng)老地產開發(fā)中來。當前我國養(yǎng)老地產處于起步階段，美國、日本等國家養(yǎng)老地產開發(fā)已經形成了一定的規(guī)模，如美國的太陽城模式、護理小區(qū)、持續(xù)照顧社區(qū)、大學村等，日本的老人之家、幸朋苑等。因此，當前我國養(yǎng)老地產開發(fā)引進來戰(zhàn)略應優(yōu)先于走出去戰(zhàn)略。綜合來說，借鑒《規(guī)劃》所提出的立足國內與國際合作相結合，不斷促進養(yǎng)老地產的開放發(fā)展。

五、堅持以人為本與保障民生相結

合促養(yǎng)老地產的共享發(fā)展《規(guī)劃》明確指出，煤炭工業(yè)的發(fā)展要堅持以人為本，保障職工身心健康，形成產業(yè)發(fā)展安全長效機制。同時，要注重職工生活保障，促進職工就業(yè)、再就業(yè)和創(chuàng)業(yè)，維護職工合法權益。養(yǎng)老地產的開發(fā)同樣應堅持以人為本，注重商業(yè)性和社會性相結合。

（一）堅持以人為本養(yǎng)老地產是從房地產衍生而來，這一衍生過程便體現(xiàn)了以人為本，即從提供一般性住房轉向提供養(yǎng)老、醫(yī)護等多種服務在內的特殊性住房。養(yǎng)老地產較房地產而言更強調養(yǎng)老服務屬性。具體來說，養(yǎng)老地產首先注重的是老年人的養(yǎng)老服務需求，其次注重的是醫(yī)護需求，再次注重的是休閑娛樂需求。因此，養(yǎng)老地產開發(fā)過程中應堅持以老年人需求為導向，將養(yǎng)老、醫(yī)護、休閑娛樂等需求融入養(yǎng)老地產選址、建筑設計、運營管理等各個環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮養(yǎng)老地產的養(yǎng)老服務特性。

（二）注重保障民生普通房地產開發(fā)也有限價房、經濟適用房和廉租房等政策，養(yǎng)老地產地產也應注重保障民生。對于商業(yè)性養(yǎng)老地產而言，應充分考慮經濟發(fā)展水平和老年人收入水平制定銷售和租賃價格，促進養(yǎng)老地產經濟效益和社會效益的統(tǒng)一。對于福利性養(yǎng)老地產而言，應參照限價房、經濟適用房和廉租房等住房保障政策，充分發(fā)揮福利性養(yǎng)老地產保障民生的作用。綜合來說，借鑒《規(guī)劃》所提出來的以人為本與保障民生相結合，不斷促養(yǎng)老地產的共享發(fā)展。

六、結語

煤炭工業(yè)發(fā)展五大基本原則為養(yǎng)老地產開發(fā)提供了新的理念，按照該理念推進養(yǎng)老地產開發(fā)必將促進養(yǎng)老地產的可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻】

［1］國家發(fā)展改革委、國家能源局.國家發(fā)展改革委國家能源局關于印發(fā)煤炭工業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃的通知［EB/OL］.2016-12-22/2018-06-03.

［2］住房城鄉(xiāng)建設部.住房城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃的通知［EB/OL］.html，2017-04-26/2018-06-03.

［3］趙健艾，董文超，黃穎，馬曉明.低碳理念融入房地產開發(fā)項目環(huán)境影響評價的探討［J］.環(huán)境保護，2014，42(10)：54-56.

［4］魏潤卿.論低碳經濟與低碳地產、綠色建筑［J］.科技管理研究，2010，30（22）：38-40+16.

作者：劉偉 羅超 單位：廣西警察學院