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第1篇

(一)“建管不分”情況仍大量存在

按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。同時，《物業管理條例》第三十二條規定:“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。”然而，到目前為止，在前期物業管理中，開發商包攬建成后的物業管理業務即所謂的“誰開發、誰管理”已成為不爭的事實，由于“建管不分”的客觀存在，業主將對開發商的不滿直接轉移到物業服務企業身上，從而引發了業主和物業服務企業之間的矛盾，造成了物業服務企業收費難等諸多問題。根據中國物業管理協會在2008年所做的行業調查顯示，開發單位利用“建管不分”掩蓋前期遺留問題的占被調查企業總數的52．50%，認為利用“建管不分”轉嫁新建項目矛盾的占41．96%，認為利用“建管不分”壓低物業項目交接成本的占18．78%，反映新建項目房屋質量問題突出的占51．85%。這一系列數字充分表明當前物業管理糾紛的主要導火索之一就是“建管不分”現象的普遍存在。

(二)物業服務企業缺少服務意識和責任感

2007年10月，《物業管理條例》結合《中華人民共和國物權法》作出相應修改，其中一項就是將“物業管理企業”調整為“物業服務企業”，進一步強調物業服務企業應以服務為本位，管理只是服務的手段。但從當前物業管理實踐來看，仍然有許多物業服務企業沒能及時更新觀念，始終把自己作為管理者的角色，缺少應有的服務意識和責任感，提供的物業服務往往無法達到業主的期望，引發業主的不滿，最終以業主拒絕繳納物業服務費、物業服務企業棄管收場。而伴隨著棄管小區長期缺少專人的管理和維護，陸續出現屋頂滲漏、上下水及供熱管道腐蝕、相關線路破損、環境衛生雜亂無章、安全隱患增多等一系列問題，使得業主的居住環境越來越差，同時也極大影響了城市的整體形象，阻礙了城市化進程。

(三)物業服務費收繳工作難

對于大多數物業服務企業來說，物業服務費收繳難已經成為企業面臨的主要難題之一。根據《物業管理條例》規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，而大多數物業服務企業很少定期向業主公布收支情況，不按物業服務合同的約定收取物業服務費、捆綁收費情況非常普遍。業主提出異議并拒絕交納物業服務費時，經常遭遇物業服務企業斷水、斷電、停止供暖等威脅。當然，物業費收繳困難的另一方面也由于多數業主缺少對物業管理的正確認識，對物業服務企業稍有不滿就拒絕交納物業服務費，拖延交納的現象也比較普遍。而業主一旦拒絕或拖欠繳納物業服務費，物業服務企業只能通過降低服務標準來維持日常運行，引發業主更大的不滿進而形成惡性循環。

(四)物業管理行業從業人員素質偏低

物業管理吸納的勞動力中大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，對于緩解農村剩余勞動力向非農產業的轉移和產業結構調整中的就業矛盾作出了重要貢獻。但正是由于物業管理作為勞動密集型行業解決大量就業人員的特點，導致了物業管理行業就業門檻低、從業人員素質參差不齊，員工在日常履行職務的過程中往往處理問題不及時、采取的方法不得當，甚至態度惡劣，從而引發新的物業管理糾紛。另外，由于物業管理行業從業人員工作強度大、待遇低，缺少應有的尊重，導致物業服務企業的員工隊伍缺少穩定性，出現了人才難尋難留的“兩難”局面，不利于為廣大業主提供優質而專業的服務。

(五)社會各界缺少對物業管理行業應有的關注

物業管理行業對于維護社區安定，解決大量人員就業，實現房屋的保值和增值都發揮著重大作用，然而物業管理行業卻未獲得與其規模相適應的地位。我國各城市住宅小區都普遍存在著業主私搭亂建、任意拆改承重墻、擅自接改管線等違規裝修行為，物業服務企業本身沒有行政處罰權，在履行了告知、制止的義務后業主仍違規施工的，只能由房地產行政主管部門處罰，而顯然在這類問題的處理上房地產行政主管部門缺乏必要的高效監管，也沒有給予物業服務企業應有的支持，一方面仍有大量業主違規裝修，嚴重影響了住宅小區的整體性和房屋的安全性;另一方面，相鄰業主面對投訴其他業主違規裝修的情況沒能得到有效解決，也認為是物業服務企業工作不力所致，加深了對物業服務企業的誤解;同時，《物業管理條例》明確指出，保修期內房屋及共用部位、共用設備設施出現質量問題由建設單位承擔保修責任，但由于業主缺少對物業管理的正確認識，往往將諸如屋頂滲漏、墻皮脫落、公共配套設施不齊全等開發商造成的歷史遺留問題，一并將責任歸咎到物業服務企業身上，只要物業服務企業不及時提供維修就拒絕繳納物業服務費，使物業服務企業承擔不必要的責任，增大了物業服務企業的工作難度;另外，各新聞媒體對于物業管理行業的正面報道很少，普遍認為業主是弱勢群體，一旦業主和物業服務企業之間出現糾紛，在沒有進行深入調查的情況下就作出傾向性的報道，將各種糾紛產生的原因直指物業服務企業，給整個物業管理行業造成很大的負面影響，不利于物業服務企業的成長和發展。物業管理行業正在成長中，需要不斷適應市場經濟的發展和城市化進程的步伐，固然物業服務企業自身存在很多問題，但是社會各界也應該充分肯定物業服務企業在加速城市化進程、改善人們生活居住環境當中的重要地位，高度重視物業管理在人們日常生活中發揮的重要作用，給予物業管理行業應由的關注和扶持，為物業管理行業的發展提供良好環境。

二、針對城市化進程中住宅小區物業管理現狀提出的合理化建議

(一)嚴格執行前期物業管理招投標制度

要從源頭上避免開發商將各種歷史遺留問題轉嫁給物業服務企業、侵犯業主的合法權益，就必須嚴格執行前期物業管理招投標制度，徹底改變“建管不分”的局面，真正實現“建管分離”。物業管理中引入招投標是物業管理市場化的一種表現，同時也為物業服務企業提供了公平競爭的機會，政府行政主管部門應督促開發商通過招投標的方式選聘物業服務企業，明確雙方之間責任的劃分，鼓勵物業服務企業參與公平競爭獲得項目，通過競爭促進物業服務企業提供優質服務，進而逐步實現全行業物業服務水平的提高，形成市場化的合理價格體系，減少物業管理糾紛的出現。

(二)規范物業服務企業的市場運作行為

政府行政主管部門應進一步規范物業服務企業的市場運作行為，嚴把市場準入關，嚴肅處理沒有資質等級和超越資質等級承接項目的物業服務企業，及時對服務不規范、社會形象差的企業進行整頓;積極引導物業服務企業樹立正確的市場意識和競爭意識，為物業管理活動提供“公開、公平、公正”的市場競爭環境，力爭讓那些服務質量高、品牌形象好的物業服務企業通過競爭的方式獲得項目，進一步帶動更多的物業服務企業不斷改善服務，提高競爭力，行成良好的物業管理市場秩序;同時還要加強對物業服務企業從業人員的管理，建立有效的人員錄用、考核機制，不斷改進工作人員服務質量和服務態度，為物業管理從業人員提供培訓和交流的機會，提高從業人員的素質，全面提升企業形象。

(三)充分發揮業主自治作用

2007年10月正式生效的《物權法》明確提出了建筑物區分所有權的概念，為業主參與物業管理區域的自治管理提供了法律依據，業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。但從當前物業管理實踐來看，業主并不清楚自己的權利，當權益受到侵害的時候也很少能找到適當的途徑來維權，對物業服務企業擅自改變共用部位用途、利用共用部位經營等侵權行為也無能為力。政府行政主管部門應指導住宅小區在條件具備的情況下成立業主大會及業主委員會，充分發揮業主的自治作用，讓業主參與到物業管理活動中，監督物業服務企業的行為，配合物業服務企業的工作，共同維護小區的安定團結。

(四)對物業服務收費實行動態管理，并鼓勵物業服務企業開展特色經營

根據中國物業管理協會在2008年開展的全國物業管理行業生存狀況調查顯示，物業服務企業經營效益情況不容樂觀。仍有很多物業服務企業處于虧損狀態，保本或微利企業也占有很大的比重，這勢必導致物業服務企業很難留住高層次專業人才，無法保證從業人員隊伍的穩定性，也不利于物業管理行業的健康發展。因此，一方面，應對物業服務收費實行動態管理，杜絕物價持續上漲、物業費永恒不變的現象。在行政主管部門的協調下，組織小區業主與物業服務企業就物業管理服務與收費標準展開積極探討，依據實際市場情況動態處理相關問題，真正將市場機制引入到物業管理活動中來;另一方面，國家相關主管部門應鼓勵物業服務企業在政策許可的范圍內開展特色經營服務，并對物業管理行業給予一定的扶持和稅收優惠政策，減輕物業服務企業的負擔，穩定好物業管理從業人員隊伍。

(五)高度重視物業管理在現代城市化發展中的地位

物業服務企業在向業主和物業使用人提供服務的同時，還承擔著物業區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業的裝修管理等，其內容帶有公共管理性質的職能，通過物業服務企業在住宅小區內開展宣傳教育、安全防火、治安防范、環境衛生、園區綠化、房屋維修養護等工作，有效填補了政府對公共環境和公共設施以外的社區生態環境和人文環境的空白，完善和發展了城市管理功能。尤其是在城市快速發展的今天，更要高度重視物業管理在現代城市化發展中的重要地位，鼓勵物業服務企業在實施物業管理的過程中充分發揮公共管理職能，幫助業主在日程生活中養成良好的生活習慣，樹立節能環保的理念，在小區內開展垃圾分類、中水循環利用等節能環保措施，充分發揮物業服務企業在提高城市建設和城市管理專業化中的重大作用。

三、結語

第2篇

1.1具體項目實例

在山西進行的多方面農業項目建設中，文水縣做得比較好，已投資2.7億元，在全縣13個鄉鎮成立了人才引進和勞動力轉移協會，22個重點農業產業化項目正在穩步推進，并且還建設了17個農民專業合作社、10個“一村一品”專業村，在農業產業化進程上邁出了一大步。22個重點項目中，既有出口西蘭花標準化基地、葡萄溫室試驗示范基地、設施蔬菜示范園區，也有肉雞養殖示范園區、貉子養殖基地等。其中瑞馳景田的200hm2西蘭花種植基地成為全省最大保鮮蔬菜出口備案基地，產品遠銷韓國、新加坡、馬來西亞等國家和地區，西蘭花種植銷售收入達到195000元/hm2，利潤75000元/hm2，直接帶動農戶2000余戶，間接安置農村富余勞動力500余人。北國風特種養殖第一期工程已竣工投入使用，第二期工程正加緊建設，已飼養貉子1.2萬只。目前文水縣在大項目穩步推進的同時，農業產業已基本形成十大產業鏈條，模式也日漸成熟，對促進農業化進程的效用非常明顯。

1.2項目推進山西農業化進程分析

隨著我國經濟的發展，地方經濟也獲得相應提升，與此同時，受到加入世貿組織后期保護層被掀開的影響，我國農業面臨的競爭也在日漸加大，在這種情況下對農業發展提出了更高的標準要求。山西省具有“農業大省”的標簽，如果沒有注重對農業模式的更新優化，那么這個標簽遲早被替代。為了提升自身的農業實力，山西省積極引入項目管理理念，并在實踐中發揮其實際效用，使農業項目的效益轉化非常明顯。

2結語

第3篇

同全國一樣，西部地區以為標志的農村改革已經邁出了農業經濟制度創新最成功的一步，然而西部農業及農村發展滯后，農業產業化進程緩慢又是不爭之實。以下試從組織創新角度對西部農業產業化問題作初步探討。

一、農業產業化經營是解決西部農戶生產經營"小農戶大市場"尖銳矛盾的有效途徑。

所謂農業產業化是指以市場為導向，經濟效益為中心，農戶為基礎，龍頭企業或農民自主決策的合作社等中間組織為紐帶，通過市場機制將農業在生產過程的產前、產中、產后諸環節聯結為一個有機的產業系統，實現種養加、產供銷、農工商一體化經營的經濟運作方式。

隨著家庭聯產承包經營責任制改革的進行，農戶成了農業生產經營的主體，有了獨立的經濟利益要求，但長期以來對農戶的組織和利益約束機制沒有真正建立起來。農業家庭經營的內容、范圍、水平等一直沒有大的變化，大多數農戶就像一盤散沙，無所謂向心力和疑聚力，農業生產沿用傳統模式。另一方面，隨著社會主義市場經濟體制的確立，國民經濟各生產部門、社會再生產各環節之間都逐步形成了市場交換關系，社會對農產品的批量、花色、品種、檔次、質量、加工深度以及流通方式等的需求都發生了很大變化，客觀上要求農戶應以市場為導向，并從傳統的農業生產上升為現代產業化經營。這兩方面共同作用的結果必然導致西部地區較全國更為突出的農業發展上的"小農戶大市場"的矛盾。

西部地區農業發展突出存在的"小農戶大市場"矛盾可概括為以下幾個方面：

（1）大市場要求的以規模經營為特征的社會化大生產與小農戶分散、小型化生產之間的矛盾；

（2）大市場需要現代科技支撐與小農戶傳統落后的生產技術之間的矛盾；

（3）大市場條件下資本擴張的無限性與小農戶資本積累的有限性之間的矛盾；

（4）大市場經營的強風險與小農戶生產的封閉性之間的矛盾；

（5）大市場經營的強風險與小農戶的弱抗風險之間的矛盾；

（6）大市場要求完全競爭、利益均等的市場經營關系與小農戶市場主體地位不相稱之間的矛盾。諸多矛盾的交織使西部地區農戶的生產經營在市場競爭中處于不利地位。

農業產業化經營通過對生產要素的優化配置和產業的重新整合，形成商品性生產產業流，大規模組織分工業生產，把分散的家庭經營納入一條龍的生產經營體系，最大限度地發揮整體效應和規模效應，將市場和價格風險降低到最低程度，形成自我發展機制。如果說造就了億萬個生產經營獨立的農戶，那么農業產業化經營用市場機制再一次把農戶組織起來。

二、農業產業化中間組織發展滯后，制約了西部農業產業化進程。

我國的農業產業化經營率先在東部沿海、大城市郊區等商品經濟比較發達，消費層次較高，城市工商業輻射大，城鄉聯系多的地區孕育發展，并逐步向中部及西部擴展，農業產業化水平呈東、中、西梯級遞減。根據農業部產業化辦公室對全國29個省、自治區、直轄市的查，到1996年底，與農戶有利益聯結機制的農業產業化經營組織共有11824個，它們的地區分布見表1所示，西部的農業產業化中間組織處于明顯落后水平，僅占7.4%。依據我們對云南貧困山區的調查，中間組織更是風毛麟角。

沒有一批形式多樣的農業產業化中間組織的支撐，西部的特色農業資源就無法商品化、市場化。

表1我國農業產業化中間組織的地區分布狀況

分布

東部地區

中部地區

西部地區

合計

個數（個）

百分比(%)

6611

55.9

4336

36.7

877

7.4

11824

100

三、農業產業化經營模式具有廣闊的組織創新空間

在市場經濟條件下，構成農業產業化經營系統的主體主要有用戶群、中間組織及農戶群。盡管它們之間的聯結構多種多樣（從簡單的層狀到復雜的網狀），但經營主體的功能以及相的基本關系可用圖1所示。(圖略)

1、農戶群的獨立市場主體地位是農業產業化經營的基礎。

分散單一的農戶群作為經營主體盡管在市場競爭中處于不利地位，但這并不能說明要恢復到先前的生產隊組織模式，相反，通過農村家庭聯產承包經營責任制的改革，農戶有了較明晰的產權，并因此形成了追求自身利益的激勵機制和自負盈虧，自擔風險的約束機制，這一條件使農戶得以將經營跨出家庭的范圍，得以有效地利用外部的各種中間組織成產業化經營系統并與市場連接。可見農戶群的這種家庭經營形式不僅是我國農村改革的重大成果，而且是農業產業經營最可靠的制度保證。

2、中間組織的形式具有廣闊的創新空間。

具備哪些條件的組織或個體可成為農業產業化經營的中間組織呢？根據中間組織在農業產業化經營組織模式中的基本地位和功能，一種行之有效的中間組織應同時具備以下基本條件：

（1）要有較強的市場開拓與產品銷售能力，能為農戶群的生產提供較穩定的市場，保障商品流的暢通；

（2）要有較強的資本運作能力，能給農戶群生產提供必要的資金支持。西部農村的農戶尤其是貧困戶，溫飽問題尚未解決，也就缺乏最基本的生產性資金，因此必要的資金支持才能保障農戶群的生產得以持續進行；

（3）要有較強的技術開發與培訓能力。隨著農業技術水平和復雜程度有的不斷提高，單個農戶很難具備適用農技的應用能力和接受科技輻射的能力。只有這樣才能推動農戶提高農產品技術含量，生產出質優價廉的產品滿足市場需要；

（4）要有較強的抗風險能力。目前農業仍是風險較大的弱勢產業，農戶對自然災害的預測和抵抗風險的能力較弱，產品滯銷更是農戶難以承擔的經營風險，因此中間組織要義不容辭地為農戶分擔風險，解決農戶群的后顧之憂；

（5）要有較強的產業組織能力，實現各項優勢資源的有機整合。農業產業經營過程中，產供銷、農工商以及產前、產中、產后各壞節都要有效銜接，因此中間組織必須具備較強的產業組織與管理能力。

不論中間組織的形式怎樣、規模怎樣，應該說凡具備以上基本條件的個體與組織均可成為聯接市場與農戶群的中間組織，并能推動農業產業化經營的有效運行。只不過能力越強的中間組織的運行效率越高。可見西部農業產業化經營在中間組織形式上具有廣闊的組織創新空間。

3、中間組織與農戶群的結合方式、內容具有廣闊的創新空間。

農業產業化的經營主體之間不能是簡單地聯接，二者必須視具體因素要有實質性的整合，并通過結合內容融為一體。這種結合的方式、內容和結合水平體現了中間組織的產業組織水平。有的是以產品的生產加工為紐帶方式結合；有的以產品的銷售為紐帶方式結合；有的以資金為紐帶方式結合；有的以技術服務紐帶方式結合……，而多數則在多方面實現結合。總之可視經營內容、范圍及其他實際情況靈活選擇而不能局限于某方面的結合，在結合方式上具有較為廣闊的創新空間。

總之農業產業化組織創新的核心是中間組織的創新以及經營主體之間結合方式的創新。

四、幾種常見中間組織的比較

自改革開發以來，我國特別是東部沿海一帶農民和農業參與都在實踐中創造了各種行之有效的農業產業化中間組織形式，推動了我國農業產業化進程，值得西部借鑒，見表2所示。

表2幾種常見農業化中間組織比較

類型

基本形式

與農戶的基本關系

在農業產業化經營中的作用

（一）公司

鄉鎮企業、城市商貿加工企業、合資企業等

合同關系

（中間組織與農戶均為相對獨立的市場主體，以市場機制結合，互相依存，實現雙贏。）

產業化組織與經營，包括：

1、確定農業產業化經營取向；

2、市場開拓與產品銷售；

3、部分生產資料與資金支持；

4、技術開發與培訓；

5、風險分擔；

6、按合同價收購農產品；

7、產品深加工等。

（二）產銷一體化公司

農墾農場

緊密型關系

（農戶居被動地位）

集農產品生產、加工、銷售、聯營為一體

（三）合作組織

專業合作社、供銷社、農戶聯營體等。

互助合作關系

（是以農戶為主體的民辦或民辦公助互助組織。）

主要在生產外的流通、服務、加工環節等領域開展互助合作。

（四）協會、研究會

牲禽養殖或瓜果種值專業協會等

松散型關系

1、從事技術、經驗交流；

2、開展信息、技術服務；

3、為農戶牽線搭橋等。

（五）批發市場、商人

蔬菜、水果、花卉等農產品批發市場

批發、收購的買賣關系。

1、提供市場借需各種信號；

2、購買農產品；

3、市場組織者又有引導的功能等

（六）農業大戶

致富帶頭人或加工專業戶等。

合同或信譽關系

同類型（一），各項功能弱于（一）但運轉靈活。

（七）復合型組織

公司與類型（三）、（四）（五）、（六）等復合而成，如公司加合作社

取決于與公司的復合體類型。

公司起主導作用，另一復合體起輔助作用。合作社等組織維護農戶利益，又為公司減少組織成本。

應該說以公司作為中間組織并與農戶聯接的方式最能體現市場經濟原則，由于公司較其它形式的中間組織實力較強，往往使經營主體的功能發揮最為充分，是一種最有成效的較高組織模式，是西部地區農業產業化經營的目標模式。如云南兩煙生產所創造的公司加農戶的煙草生產經營模式在全國可算是經典之作，云南兩煙的生產經營分為三塊：一塊是烤煙種植，由千家萬戶煙農個體經營，第二塊是烤煙的收購和銷售，由地區煙草分公司經營，第三塊是卷煙生產，由卷煙廠承擔。后來又為解決生產企業不管供應，銷售單位不管生產，各自為政互相制約的矛盾，玉溪卷煙卷煙廠從1986年開始實行將卷煙廠、煙草公司、煙草專賣局合三為一的管理體制，豐富了農業產業化經營的組織創新。

但是，在實踐中，究竟選擇何種形式，要與當地的農業及社會經濟發展水平相適應，盲目拔高和助長是不可取的。即使就全國來講，以公司作為中間組織的也只占45%（見表3），非公司形式仍占較大比重。

表3我國1966年農業產業化中間組織結構狀況

類型

公司

合作組織

批發市場

其他

合計

個數（個）

5380

3384

1450

1608

11824

百分比（%）

45.5%

28.6%

12.3%

13.6%

100%

西部地區由于鄉鎮企業發展緩慢，農產品商品化率較低，農業產業化尚處初級階段，大力鼓勵與引導發展非公司型中間組織具有重要意義。值得一提的是重要視農業大戶在西部農業產業化發展中的重要作用。待這些非公司型中間組織羽冀豐滿，發展壯大之后它們再轉變為公司是水到渠成之舉。

五、促進西部農業產業化經營組織創新需要注意的幾個問題

1、政府資源應由向農戶直接傾斜為主轉變為向中間組織直接傾斜為主

首先是由于農戶在市場經濟條件下的不利地位，致使過去政府對農戶的各項直接扶持措施收效甚微；其次是中間組織在整個農業產業化經營系統中居于龍頭地位，直接扶持中間組織容易收到較了效果。最后，中間組織興則農戶興，一個中間組織能帶動成村、成片的農戶，甚至能帶動一個縣、一個州的農戶，因此，各級政府資源應由向農戶直接傾斜為主向對中間組織直接傾斜為主轉變，這樣也有利于政府資源發揮四兩撥千斤之功效，政府的科技資源、資金供給以及財政、稅收等政府要有利于中間組織的發展壯大。

2、中間組織形式選擇上要堅持市場原則

不同的中間組織形式適應于不同的生產力發展水平，不同的經營范圍，采用何種結合方式也應視具體情況，因而各地采用的中間組織形式必然是靈活多樣的，來不得半點主觀臆斷，更不能照搬什么固定模式搞一刀切。政府的硬性組合不僅不能使中間組織有良好運作，甚至還會傷及廣大農戶的利益和積極性，一切要由中間組織與農戶通過市場機制作出自主選擇。

3、中間組織與農戶的結合上要體現雙贏原則

農業產業化經營本身就是適應市場競爭的需要而進行的經營主體之間的聯合，因此建立互惠互利的雙贏機制就成為產業經營的基本前提，只有這樣才能有效調動經營主體雙方的積極性，實現優勢互補與長期穩定發展。這里特別要強調中間組織要充分顧及到農戶群眾的利益。如昆明市官渡區大板橋鎮華曦牧業有限公司在養雞生產上采取的公司加農戶模式之所以運作成功，它們的作法是堅持了六個統一：

（1）統一養雞技術培訓；

（2）統一供雞種（雞苗）；

（3）統一供飼料；

（4）統一技術服務；

（5）統一提供50%的流動資金；

（6）統一保價收購。

這六個統一原則基本解決了農戶在養雞過程中存在的困難，技術上得到保證，又為農戶分擔了風險，實實在在地保障和維護了農戶的利益，因而實現了自身的跨越式發展，也帶動了近130多戶農民家庭致富。