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采購單價和供貨商由企業(yè)制定；零星材料由總司列項后由項目部自行采購，單價報企業(yè)審批，每年對比更新市場詢價情況一次。材料付款手續(xù)由項目部參照企業(yè)現(xiàn)行付款流程辦理（包工包料項目）。材料出、入倉庫管理由財務(wù)組負(fù)責(zé)。

如果為甲供材項目，項目部應(yīng)制定單項工程的材料計劃，負(fù)責(zé)辦理領(lǐng)用手續(xù)，完成材料領(lǐng)用、進(jìn)場、保管、安裝使用、余料退甲方、安裝量核對、材料結(jié)算等材料管理工作。單項工程的材料情況應(yīng)形成統(tǒng)計報表提供給企業(yè)。

④項目部主要費(fèi)用開支（施工隊工程款項撥付、零星材料采購、員工工資）需提前作計劃報企業(yè)審批；付款應(yīng)有項目部經(jīng)理、企業(yè)財務(wù)部、主管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理簽字審核。其他零星開支參照審批流程執(zhí)行。

⑤項目部制定出每月工作計劃，分解到每周。對實(shí)際完成情況與計劃有偏差的應(yīng)作出詳細(xì)說明。報企業(yè)的計劃主要是：合同簽訂計劃、材料采購計劃、工程報驗(yàn)計劃、結(jié)算計劃、回款計劃等。

項目部及時統(tǒng)計各種管理報表總結(jié)計劃完成情況，接受企業(yè)的監(jiān)督管理；其中工程合同臺賬、進(jìn)度報表、結(jié)算報表、回款報表需每周報一次到企業(yè)職能管理部門，企業(yè)職能部門整理后報企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)閱示，糾偏指示由企業(yè)相關(guān)部門督辦。

⑥項目部結(jié)合可預(yù)見的工程規(guī)模，每年提出項目部管理架構(gòu)和人員編制，報企業(yè)審批；項目部人員招聘和解聘由項目部提出報告，企業(yè)審批。

⑦項目部負(fù)責(zé)項目合同簽訂，工程報裝，施工組織，外部協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)，材料計劃、采購聯(lián)系及安裝量審核，項目的質(zhì)量、技術(shù)、安全、進(jìn)度、成本、資料管理；竣工報驗(yàn)；工程結(jié)算；向甲方申請工程款并催辦。

2.2.3項目管理主要環(huán)節(jié)的控制流程

將主要控制環(huán)節(jié)劃分為：費(fèi)用審批；工程回款；施工合同管理；材料計劃和采購、入庫、出庫、倉儲；材料安裝管理；結(jié)算管理，這些環(huán)節(jié)企業(yè)必須進(jìn)行重點(diǎn)控制。其他控制環(huán)節(jié)是：機(jī)具設(shè)備車輛管理；施工組織管理；工程進(jìn)度管理；質(zhì)量管理；安全管理；信息管理，這些環(huán)節(jié)由項目部控制，定期向企業(yè)提供報表，本文未作為重點(diǎn)分析。

（1） 費(fèi)用審批流程：

項目部經(jīng)理根據(jù)用款計劃提出用款申請 主管領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)財務(wù)部審核 總經(jīng)理審批 財務(wù)部撥款 用款人完善報帳手續(xù)

項目 付款依據(jù) 備注

1 材料款支付 憑入庫單、發(fā)票、付款申請單、采購合同提出申請。 每月填報一次

2 現(xiàn)金支付的零星材料款 憑企業(yè)審批單購買，采購?fù)戤厬{入庫單、發(fā)票報賬。 每周報賬一次

3 施工隊工程進(jìn)度款 憑內(nèi)部簽發(fā)的任務(wù)書、工程進(jìn)度證明提出付款申請。 每月付款一次

4 施工隊工程結(jié)算款 憑驗(yàn)收審批表、材料領(lǐng)、用、退核對結(jié)論、實(shí)際安裝量清單經(jīng)項目部逐級審核后報批。

5 員工工資 提供員工考勤記錄、工效計算數(shù)據(jù)、在崗時間、工程處罰，經(jīng)項目部經(jīng)理或項目經(jīng)理審核后報批。

6 車輛機(jī)具設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用油料費(fèi)用 附有關(guān)審批手續(xù)后報批。

（2）、工程回款管理流程：

根據(jù)工程合同、單項工程進(jìn)度，制定向甲方申請工程進(jìn)度款、結(jié)算款計劃 回款計劃報企業(yè)備案與甲方協(xié)調(diào)工程回款，辦理轉(zhuǎn)款手續(xù)統(tǒng)計甲方已付款項目的付款情況報企業(yè)企業(yè)財務(wù)核對工程款到賬情況，報總經(jīng)理對存在的問題，根據(jù)企業(yè)意見采取處理措施，按時完成，結(jié)果反饋到企業(yè)

（3）、施工合同管理流程：

填報合同會簽文件 報企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)部會簽 總經(jīng)理審批項目經(jīng)理代表企業(yè)簽訂合同合同（施工任務(wù)）交底編制合同臺賬(工程量、工期、造價、承包方式、質(zhì)保期)，定時更新上報 以合同要求為主線，進(jìn)行單項工程管理

（4）、材料計劃和采購、入庫、出庫、倉儲管理流程：

A、包工包料模式：

根據(jù)工程設(shè)計文件和合同編制材料采購計劃及與企業(yè)指定的材料供應(yīng)商、單價簽訂單次采購合同 采購計劃報企業(yè)財務(wù)部、總工會簽 總經(jīng)理審批聯(lián)系供應(yīng)商發(fā)貨 辦理入庫手續(xù)，及時登帳材料到貨接收，外觀質(zhì)量與質(zhì)量文件、數(shù)量、規(guī)格檢查按企業(yè)材料管理制度做好庫內(nèi)材料的管理主材限額領(lǐng)料，依據(jù)項目部經(jīng)理的審批手續(xù)辦理材料領(lǐng)用出庫，及時登帳 材料退庫：依據(jù)企業(yè)材料制度規(guī)定辦理定期盤點(diǎn)庫存材料情況，每周提供報表上報，控制庫存

B、包工限料（甲方供料）模式的管理流程

制定材料領(lǐng)用計劃，工程部經(jīng)理審核，項目部經(jīng)理簽字到甲方辦理甲供材領(lǐng)用審批手續(xù) 領(lǐng)用甲供材，外管檢查材料進(jìn)場，保管、使用按設(shè)計圖安裝；出現(xiàn)變更及時辦理書面審批手續(xù)工程完工，編制單線圖，統(tǒng)計實(shí)際安裝量，與甲方代表簽認(rèn)工程余料退甲方；（有關(guān)要求參照甲方有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行）

（5）結(jié)算管理：

A、內(nèi)部結(jié)算（與直屬隊、工效人員、外包隊的結(jié)算）

制定相應(yīng)的工效定額和外包單價，企業(yè)審批成文執(zhí)行 工程竣工驗(yàn)收，先進(jìn)行材料結(jié)算，核對領(lǐng)、用、退情況施工隊提供安裝單線圖，項目部專人負(fù)責(zé)現(xiàn)場核查，企業(yè)外派財務(wù)人員核對，項目部經(jīng)理、施工隊長確認(rèn)材料結(jié)算單，落實(shí)材料損壞和帳實(shí)不符的責(zé)任承擔(dān)，出具賠償意見 施工隊、工效人員在規(guī)定時間內(nèi)申報工程和工效結(jié)算，提出結(jié)算數(shù)據(jù)，項目部預(yù)算員計算、統(tǒng)計項目部經(jīng)理或項目經(jīng)理、企業(yè)財務(wù)部復(fù)核 企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批付款：直屬隊、管理人員工效在每月工資中發(fā)放；外包隊結(jié)算款根據(jù)企業(yè)最終付款計劃來安排

B、外部結(jié)算（與甲方的工程結(jié)算）：

1）材料結(jié)算：完成與甲方的材料結(jié)算工作，確認(rèn)材料結(jié)算數(shù)據(jù)。落實(shí)材料賠償責(zé)任承擔(dān)。

2）工程結(jié)算：依據(jù)合同，與甲方確認(rèn)結(jié)算數(shù)據(jù)和簽證工程量，編制工程結(jié)算書，收集甲乙方結(jié)算需要的所有資料，報甲方審核，跟蹤審核情況。

3）管理流程：

編制單項工程結(jié)算書（附結(jié)算資料） 報企業(yè)財務(wù)部、主管領(lǐng)導(dǎo)審核 總經(jīng)理審批報甲方審批 向總經(jīng)理反饋甲方審核情況總經(jīng)理審批 向甲方申請付款

（7）工程進(jìn)度管理：

根據(jù)合同臺賬和可以申請進(jìn)度款的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，制定每月工程的進(jìn)場、過程進(jìn)度、竣工驗(yàn)收報表，項目部經(jīng)理或項目經(jīng)理審核，報企業(yè)管理部門 企業(yè)管理部門核對臺賬，整理出單項工程應(yīng)收進(jìn)度款、應(yīng)收結(jié)算款報表 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審核，提出提意見 企業(yè)管理部門將企業(yè)意見反饋項目部和項目部，督促項目部辦理工程款回籠項目部據(jù)進(jìn)度報表制定催款計劃，與甲方協(xié)調(diào)付款。

（8）質(zhì)量管理：

施工質(zhì)量由項目部按照企業(yè)質(zhì)量管理體系自控，參照分解到的質(zhì)量管理目標(biāo)，每月上報企業(yè)工程驗(yàn)收情況（數(shù)量和一次驗(yàn)收合格情況）。如發(fā)生較大質(zhì)量事件，應(yīng)專題報企業(yè)

（9）安全管理：

施工安全管理由項目部按照企業(yè)安全管理體系自控，參照分解到的安全管理目標(biāo)，每月報企業(yè)工程安全管理情況。如發(fā)生較大安全事件，應(yīng)專題報企業(yè)。

3、結(jié)語

第2篇

項目成本控制要求必須執(zhí)行統(tǒng)一的成本開支范圍、成本費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)、項目責(zé)任成本限額、合理的管理措施，并嚴(yán)格準(zhǔn)確及時地控制和核算施工過程中發(fā)生的各項支出，及時提供真實(shí)可靠的成本分析資料，與責(zé)任成本進(jìn)行對比，定期對項目經(jīng)濟(jì)責(zé)任承包指標(biāo)進(jìn)行考核，以便改善施工過程中的經(jīng)營管理，真正起到降低成本，提高效益的目的。

當(dāng)今形勢下，在加強(qiáng)項目責(zé)任成本管理控制問題上，個人認(rèn)為應(yīng)從以下環(huán)節(jié)進(jìn)行落實(shí)：

一、工程項目責(zé)任成本的管理

工程項目的責(zé)任成本其實(shí)質(zhì)就是項目利潤為零的工程造價。施工中如果顯示有盈利，說明項目管理控制得好，利潤越多說明項目管理控制越到位；相反說明項目管理越差。由此可見項目部必須對責(zé)任成本按責(zé)任進(jìn)行分解。現(xiàn)結(jié)合項目的施工方式看，應(yīng)從以下三個環(huán)節(jié)展開。第一部分是項目部自行施工的工作量；第二部分是項目部的現(xiàn)場管理費(fèi)用開支；第三部分就是外部協(xié)作隊伍完成的分包工作量。

第一，項目部開支的現(xiàn)場管理費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)項目部的人員構(gòu)成、車輛、辦公環(huán)境等實(shí)際情況編制計劃，制定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行總額控制。

第二，項目部自行施工的工作量，應(yīng)按分步分項工程，按工、料、機(jī)、直接費(fèi)編制支出計劃，按月核對檢查分析。最重要抓好材料費(fèi)的管理與控制。在工程項目成本中，材料費(fèi)占總成本比例為60％左右，它主要包括所消耗的主、輔材料、構(gòu)配件，周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費(fèi)用，因此材料費(fèi)用的控制直接影響項目總成本，對經(jīng)營結(jié)果起到?jīng)Q定性作用。

物資采購和材料管理部門，應(yīng)該編制材料需求計劃。根據(jù)施工預(yù)算編制材料總需求量，嚴(yán)格按照技術(shù)部門提報的材料單進(jìn)行物資采購，對工程項目所需的物資材料招標(biāo)采購，做到貨比三家，在保證“陽光采購”的前提下，落實(shí)項目的目標(biāo)成本；材料員根據(jù)每周(每月)的施工進(jìn)度計劃及上月節(jié)余材料量，編制下周(下月)材料用量計劃、用款計劃及材料進(jìn)場計劃。材料的供應(yīng)數(shù)量不能超過目標(biāo)成本所列示數(shù)量；若實(shí)際用量與計劃用量有差異時，及時查找分析原因調(diào)整計劃。材料質(zhì)量必須保證工工程質(zhì)量的要求; 加強(qiáng)材料管理，建立領(lǐng)料、用料制度，防止失竊浪費(fèi)現(xiàn)象。

第三，對外協(xié)隊伍分包工程，要科學(xué)、合理地簽定分包合同、確定分包工程單價，嚴(yán)格把好合同簽定關(guān)。其承包單價是關(guān)鍵，必須認(rèn)真測算，招標(biāo)確定，同時要承包工程數(shù)量，結(jié)算時進(jìn)行總量控制，健全外協(xié)隊伍結(jié)算臺賬。

二、項目施工過程中的成本控制及監(jiān)督

項目中標(biāo)后應(yīng)將責(zé)任成本進(jìn)行分解，明確成本管理的目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行得好壞，不能等到完工后算賬再說，施工過程中必須加強(qiáng)檢查和分析的力度，及時與責(zé)任成本對比，找出差異，采取措施，保證責(zé)任成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。具體從以下兩方面入手：一是要求項目部定期報送財務(wù)報表，除按正常的會計報表格式報送有關(guān)報表外，還要按照責(zé)任成本分解，分別按工、料、機(jī)報送數(shù)量對比執(zhí)行情況報表，并對發(fā)生差異查找原因做出分析和說明。二是上級財務(wù)部門定期對項目部責(zé)任成本執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，其內(nèi)容為：

1.材料消耗情況

(1)采購是否按計劃，防止領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)人員盲目購入材料造成積壓，應(yīng)由施工技術(shù)部門按照圖紙向物資采購部門提供材料采購計劃；

(2)出入庫手續(xù)是否健全，庫存與實(shí)物是否一致，防止領(lǐng)用手續(xù)不嚴(yán)，造成庫存材料賬面數(shù)不實(shí)。另外外包隊伍調(diào)料一定讓對方簽認(rèn)并與其定期進(jìn)行對賬；

(3)賒欠材料是否及時入賬，防止因資金緊張，大量賒欠材料，不辦理入庫手續(xù)而直接送現(xiàn)場使用，造成成本不實(shí)。

2.分包工程結(jié)算情況

分包工程的結(jié)算價格，實(shí)為分包工程的實(shí)際成本，因此，要檢查分包工程結(jié)算手續(xù)是否齊全，有無多付，超付情況發(fā)生。計量必須經(jīng)外協(xié)隊伍合同簽訂人簽字認(rèn)可，末次結(jié)算要注明，防止引起數(shù)量糾紛。及時辦理分包結(jié)算手續(xù)，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)收入與成本一致。

三、項目成本管理的具體措施

項目法施工是施工企業(yè)乃至今后發(fā)展的必然趨勢，對于項目工程的規(guī)范發(fā)展極其重要，因此，必須規(guī)范項目法施工，加強(qiáng)成本管理，促進(jìn)項目法施工的正常運(yùn)行。

1.項目準(zhǔn)備期要做好成本的事前控制

在項目法施工的前期要注意收集各方面信息，根據(jù)工程項目要求，分析其功能要求，利用價值工程技術(shù)，在保證工程質(zhì)量和工期的前提下，提出各種施工方案，從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對比評價，確定最佳施工方案。對招投標(biāo)工程項目的工程量計算提高其精確度，特別在工程量清單計價中，更便于宏觀控標(biāo)價。從而既保證了投標(biāo)的中標(biāo)率，又可以盡量保證各專業(yè)工程的成本及合理利潤。

實(shí)踐證明，通過建立分包商，材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，這對節(jié)約成本是非常有效的。選擇技術(shù)力量好，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)且有豐富現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)，有熟練工種的專業(yè)性質(zhì)強(qiáng)的分包商；選擇產(chǎn)品要求質(zhì)量好，供貨時間能保證，信譽(yù)好的材料商供貨，確保工程順利實(shí)現(xiàn)。分包商和材料供應(yīng)商采用招標(biāo)形式選擇，達(dá)到貨比三家優(yōu)中選優(yōu)，化解風(fēng)險降低成本的目的。

2.項目實(shí)施過程中做好成本控制

項目實(shí)施過程中做好成本控制不斷調(diào)整，切實(shí)控制項目成本，把降低工程成本的理念滲透到施工管理的各個環(huán)節(jié)中，隨施工進(jìn)度項目部要單獨(dú)列賬做好事中成本核算，定期或逐月分析各分部分項成本執(zhí)行情況，查明成本節(jié)、超原因及其影響因素，尋求降低成本的方法和途徑，修正施工中發(fā)現(xiàn)的問題，及時編寫成本分析盈虧報告，以便使項目經(jīng)理掌握工程成本情況，進(jìn)一步采取有力措施，防止工程竣工時的成本超支。

由于各種原因?qū)ㄔO(shè)單位提出的工期提前或設(shè)計變更，致使工程施工不能按正常安排流水作業(yè)及成本的科學(xué)管理，針對此情況，項目部應(yīng)按以下要求進(jìn)行：

(1)及時進(jìn)行項目核算，向建設(shè)單位提出由趕工或設(shè)計變更所增加的工程預(yù)算；

(2)通過洽商報告單位或技術(shù)核定單等書面形式辦理有關(guān)手續(xù)，作為工程決算的資料；

(3)按新工期和設(shè)計要求重新調(diào)整施工作業(yè)，不能因此而忽視效益，盡量做到不利條件下的合理節(jié)約。

①加強(qiáng)材料費(fèi)用的成本控制

材料費(fèi)用在項目成本中占有重要的位置，控制材料費(fèi)對于項目法施工中項目成本的管理有著極為重要的作用。必須加強(qiáng)材料在預(yù)算——計劃——采購——運(yùn)輸——簽收——保管——領(lǐng)料——使用——監(jiān)督——回收各個環(huán)節(jié)的責(zé)任制。

首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計劃，并確定好材料的進(jìn)出場時間。如果進(jìn)場太早，就會早付款給材料商，可能增加材料的二次搬運(yùn)費(fèi)和保管費(fèi)，有些易受潮的材料更可能堆放太久導(dǎo)致不能使用，需重新訂貨，增加成本；若材料進(jìn)場太晚，不但影響成本，還可能造成誤期罰款或增加趕工費(fèi)用。其次，切實(shí)執(zhí)行限額領(lǐng)料制度。嚴(yán)格實(shí)行限額領(lǐng)料。最后，把好材料領(lǐng)料關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。材料的損耗由于品種，數(shù)量，鋪設(shè)的位置不同，其損耗也不一樣，材料訂貨時僅僅是按圖紙計算的理論數(shù)量和根據(jù)定額或經(jīng)驗(yàn)確定的損耗率。為了降低損耗，項目經(jīng)理應(yīng)組織工程師和造價工程師，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況與分包商確定一個合理損耗率，由其包干使用，節(jié)約雙方分成，超額扣工程款，這樣讓每一個分包商或施工人員在材料用量上都與其經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，必須降低整個工程的材料成本。

②加強(qiáng)對人工費(fèi)用的控制，避免浪費(fèi)

首先，根據(jù)勞動定額計算出定額用工量。要加強(qiáng)施工組織，均衡生產(chǎn)，縮短工期，節(jié)省人工費(fèi)；加強(qiáng)質(zhì)量管理，避免返工，杜絕人工費(fèi)的損失。其次，規(guī)定各項人工費(fèi)的計算方法。項目人工費(fèi)分定額內(nèi)用工和定額外用工，定額內(nèi)人工費(fèi)實(shí)際發(fā)生的工程量乘單價得出，對于它的管理并不困難，控制非定額用工才是控制人工費(fèi)支出的重點(diǎn)。一般方法是將非定額用工按一定的比例包含在定額用工中，包干到施工班組。不同的工程有不同的非定額用工比例，大致上說，結(jié)構(gòu)工程的非定額用工比例在5%左右，裝修工程的非定額用工比例在10%左右。在人工費(fèi)控制中比較準(zhǔn)確地掌握各類工程的非定額用工比例并嚴(yán)加控制是很重要的。

③合理核定承包基數(shù)

對外簽訂合同的價格，反映的是項目的經(jīng)營水平，由于每一項目均有其特殊性，因此在確定了項目班子后，項目經(jīng)理應(yīng)組織其班子中的造價工程師，技術(shù)人員等對投標(biāo)中每一分部分項，根據(jù)定額，已簽材料合同，分包合同，管理人員的配制，大型機(jī)械的臺班數(shù)及進(jìn)出場時間，各種材料的損耗率及管理費(fèi)等資料，尤其是注意投標(biāo)時的錯漏項目，按合同和規(guī)范可能發(fā)生費(fèi)用的項目和其它不可預(yù)見費(fèi)用，詳細(xì)列出每一分部的成本，然后匯總成項目的總成本，作為雙方簽訂內(nèi)部成本承包合同的依據(jù)。

④健全成本管理機(jī)制，完善各項程序

⑤項目內(nèi)部要建立起成本管理機(jī)制，建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，各種規(guī)章制度要完善，能夠適應(yīng)日常成本管理工作，如果某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，對于相應(yīng)責(zé)任人的處罰與追究也應(yīng)該跟上。同時，成本管理工作程序制訂完善，各業(yè)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系。隨著成本管理工作的不斷深化，各單位已經(jīng)認(rèn)識到成本管理的重要性，并且逐步加強(qiáng)各方面的檢查，共同促進(jìn)成本管理。項目各業(yè)務(wù)部門之間要加強(qiáng)必要的聯(lián)系，協(xié)調(diào)統(tǒng)一工作計劃，理順管理思路。

四、完工后的成本考核

項目完工后，應(yīng)對項目責(zé)任成本執(zhí)行情況進(jìn)行考核。實(shí)際工作中往往有這種情況發(fā)生，前一個項目尚未完工，一部分人員，機(jī)構(gòu)已經(jīng)轉(zhuǎn)入了另一個項目。熟悉了解情況的人已經(jīng)調(diào)走，清算，要錢，結(jié)算外協(xié)隊伍工程量的留守人員力量單薄，責(zé)任不明確，也難以達(dá)到業(yè)主及后期工作的要求，造成完工后賬目虧損。因此，必須落實(shí)項目責(zé)任，基本穩(wěn)定項目部主要管理人員，真正做到完工一個，清理一個，考核一個，獎懲一個。在一些實(shí)際問題處理時，應(yīng)遵循以下原則：

第一，項目工程總收入，應(yīng)以甲方簽認(rèn)的工程價款結(jié)算為準(zhǔn)。核對與甲方往來，對應(yīng)收工程款必須與甲方核對一致并簽認(rèn)。

第二，各種材料，要求做到工完料清，沒有庫存。對沒有用完的材料，由項目部作價處理，損益列入項目成本。

第三，分包工程，按合同逐一清算，弄清各合同完成總價，已經(jīng)支付的工程款、尚需償還的工程款作到心中有數(shù)，若出現(xiàn)超付現(xiàn)象必需查明原因，落實(shí)責(zé)任。

第四，清理各種往來款項。內(nèi)部人員借款及備用金，必須及時清理。外部單位往來，能清算的清算，實(shí)在不能清算的，簽認(rèn)余額后落實(shí)責(zé)任人員清理。

第3篇

為確保管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后，各項工作能夠穩(wěn)妥有序的開展，達(dá)到《物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，管理處（籌）根據(jù)物業(yè)公司與甲方的合作意向，以《物業(yè)服務(wù)合同》（草稿）和《物業(yè)管理方案》（草案）為基礎(chǔ)，重點(diǎn)從清潔、保安、設(shè)備、綠化等綜合服務(wù)和日常管理方面做好各項籌備工作，具體從以下幾個方面開展：

一、基本籌備工作

基本籌備工作主要指管理處開辦計劃，通過購買、調(diào)配管理處日常運(yùn)作所需的設(shè)備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境。具體包括以下內(nèi)容：

（1）辦公設(shè)備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、文件柜等）；

（2）日常辦公用具的準(zhǔn)備（辦公用品采購、公章雕刻等）；

（3）管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）；

（4）護(hù)衛(wèi)、清潔等臨時工作人員的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等，如有需要，還應(yīng)考慮以上人員的伙食，如煤氣灶、煤氣罐等）；

（5）維修保養(yǎng)工具的配置。

說明：管理處（籌）應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實(shí)際情況，對以上計劃進(jìn)行合理調(diào)整。

二、制度建立工作

健全的制度是管理處規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各項制度的健全工作，以公司管理部制定的《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文本》為指導(dǎo)，盡快完善管理處的各項規(guī)章制度。在制度未出臺之前，管理處可采取召開專題會議、形成會議紀(jì)要的方法來臨時規(guī)范各項工作，一旦時機(jī)成熟，就應(yīng)形成制度。具體實(shí)施包括以下幾個方面：

1、管理處各崗位的崗位職責(zé)。包括：主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部門負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。

2、管理處日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會議管理、財務(wù)管理、考勤管理、值班管理、收費(fèi)管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請休假管理、員工儀表儀容及行為規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。

3、管理處清潔工作手冊。包括：管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。

4、管理處保安工作手冊。包括：管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設(shè)置、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規(guī)定、人員來訪接待管理規(guī)定、人員來訪接待流程圖、車輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、保安隊隊列訓(xùn)練內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、文明執(zhí)勤用語等。

5、管理處設(shè)備管理工作手冊。包括：管理處設(shè)備管理規(guī)定、設(shè)備臺帳、各設(shè)備的操作規(guī)程、各設(shè)備的保養(yǎng)維修計劃、各設(shè)備的維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、各設(shè)備故障緊急處理措施等。

6、管理處綠化管理工作手冊。包括：管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺帳、各植物的習(xí)性及養(yǎng)護(hù)方法、各植物的養(yǎng)護(hù)計劃、各植物的養(yǎng)護(hù)記錄等。

7、管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。包括：常用電話號碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程序、水浸應(yīng)急處理程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理程序、新風(fēng)機(jī)防毒應(yīng)急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理程序、臺風(fēng)應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng)急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng)急處理程序等。

說明：管理處應(yīng)根據(jù)各綜合服務(wù)的外包/內(nèi)管情況對各綜合服務(wù)的工作手冊進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

三、員工崗前培訓(xùn)

管理處要針對各崗位的特點(diǎn)，對管理處員工（包括正式工、外聘工、臨時工）的工作能力進(jìn)行評估，有針對性的開展崗前培訓(xùn)，主要有以下幾個方面：

1、管理處全體員工：物業(yè)公司發(fā)展史、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)設(shè)備（供水、供電、排水、消防、運(yùn)載、弱電等）情況、甲方基本情況、物業(yè)管理各綜合服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語等；

2、清潔工：清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、清潔工作程序；

3、保安員：各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序及相關(guān)的管理規(guī)定學(xué)習(xí)、監(jiān)控及消防系統(tǒng)操作培訓(xùn)等；

4、綠化工：綠化養(yǎng)護(hù)方法、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)、綠化工作程序等；

說明：崗前培訓(xùn)的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

四、綜合服務(wù)實(shí)施的準(zhǔn)備工作

1、清潔準(zhǔn)備工作

（1）外包：如清潔外包，管理處則只需按照《合同》約定的清潔衛(wèi)生范圍和標(biāo)準(zhǔn)，明確各崗位的范圍及職責(zé)，制定清潔月度工作計劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施即可。

（2）自管：如清潔工作由管理處自己負(fù)責(zé)，除明確各清潔崗位的范圍及職責(zé)、制定清潔月度工作計劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施以外，還需要進(jìn)行相應(yīng)的機(jī)械設(shè)備和清潔物料準(zhǔn)備、每月清潔物料消耗測算及跟蹤、人員招聘、人員服裝、崗前培訓(xùn)等。

2、保安準(zhǔn)備工作（由于物業(yè)公司接管小區(qū)均自建護(hù)衛(wèi)隊，故不列出外包工作內(nèi)容）

（1）自衛(wèi)警械、對講機(jī)等裝備的購買或調(diào)配；

（2）保安崗位設(shè)置、排班等；

（3）明確巡檢時間、巡檢頻度、巡檢路線及相應(yīng)的巡檢簽卡的設(shè)立；

（4）強(qiáng)化隊列訓(xùn)練（重點(diǎn)突出崗位形象訓(xùn)練）；

（5）崗前培訓(xùn)。

3、綠化準(zhǔn)備工作

（1）建立區(qū)內(nèi)綠化植物臺帳；

（2）綠化崗位設(shè)置、排班等；

（3）按照綠化工作標(biāo)準(zhǔn)和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化工作任務(wù)；

（4）崗前培訓(xùn)。

5、設(shè)備準(zhǔn)備工作

（1）根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場查看了解），對區(qū)內(nèi)的供電、供水（水池）、排水、弱電、運(yùn)載、新風(fēng)、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機(jī)器設(shè)備、線路和管渠走向進(jìn)行實(shí)地對照，并建立相應(yīng)的設(shè)備臺帳和設(shè)備卡片；

（2）根據(jù)各設(shè)備的運(yùn)行、使用狀況，制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計劃；

（3）根據(jù)各設(shè)備的情況，做好設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄；

（4）崗前培訓(xùn)。

6、停車場及整改建議

（1）停車場管理。熟悉區(qū)內(nèi)車輛的號牌、車型、車主姓名及單位，對停車場周邊的安全隱患進(jìn)行重點(diǎn)防范，并及時進(jìn)行整改。

（2）整改建議。對建筑主體及附屬設(shè)備存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建議。

五、其他準(zhǔn)備工作

1、辦公區(qū)

辦公區(qū)除了要做好以上四項基本的準(zhǔn)備工作以外，還須重點(diǎn)做好與甲方職能部門的溝通工作，對甲方負(fù)責(zé)后勤工作的重點(diǎn)科室、重點(diǎn)人員進(jìn)行了解、熟悉，根據(jù)甲方的實(shí)際情況建立適當(dāng)?shù)臏贤ㄇ溃_保雙方能夠及時溝通，使信息及時反饋，為雙方進(jìn)一步的合作打下基礎(chǔ)。