土地登記制度范文
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第1篇
1 土地登記概述
土地登記是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、等級、價(jià)值等情況登記于專門的簿冊，以加強(qiáng)政府對于土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人土地合法權(quán)益的一項(xiàng)重要的制度。土地登記是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的根本途徑，是國家統(tǒng)一土地權(quán)利制度的基礎(chǔ)。世界上的土地登記制度大體可分三類即產(chǎn)權(quán)登記制度，托倫斯登記制度和契約登記制度。我國采用的是土地產(chǎn)權(quán)登記制度并吸收托倫斯登記的特點(diǎn)。[1]
我國土地登記的根本目的在于確認(rèn)土地權(quán)屬，維護(hù)社會(huì)主義土地公有制，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益 ，維護(hù)土地市場交易秩序以及為合理有效利用土地提供依據(jù)。從某種程度上看，對權(quán)利人申請登記有一定的強(qiáng)制性，有利于在完善市場經(jīng)濟(jì)過程中，實(shí)現(xiàn)土地用途管制，為土地權(quán)利變動(dòng)奠定基礎(chǔ)。此外凡經(jīng)依法進(jìn)行登記的土地權(quán)益均保證真實(shí)可靠，具有公信力，可見強(qiáng)制性與可信性是土地登記的兩個(gè)顯著特征。
土地登記行為是民法范圍內(nèi)用以界定土地物權(quán)的歸屬，并在專門簿冊上予以記載的事實(shí)。土地登記是登記機(jī)關(guān)依法實(shí)施土地權(quán)利登記的職能，并在權(quán)利人申請后進(jìn)行嚴(yán)密的審查，對符合法定登記條件的予以登記造冊，向社會(huì)公示，相關(guān)登記資料可以公開查詢。
2 土地登記制度存在的問題
（1）土地登記的法律體系不健全。我國開展土地登記的法律依據(jù)為《憲法》、《民法通則》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《土地權(quán)屬爭議處理暫行辦法》。但在土地登記的相關(guān)權(quán)利種類、設(shè)定、變更、終止以及各項(xiàng)權(quán)利、義務(wù)、登記效力等重大問題可操性不強(qiáng)，至使保護(hù)權(quán)利人利益、要求履行義務(wù)遇到困難。
（2）土地登記種類少，定性模糊。我國法律對土地權(quán)利種類的劃分為：國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利。以集體土地所有權(quán)為例，目前其權(quán)能只包括占有、使用、收益，而不包括處分權(quán)，即集體擁有的是受到一定限制的所有權(quán)。至于為何受限制，如何受限制，理論界尚無定論，而相關(guān)的法律規(guī)定也極其模糊。關(guān)于農(nóng)村集體土地使用權(quán)，法律上未對其權(quán)能作出明確規(guī)定，學(xué)理上對其定義及性質(zhì)歸屬也未達(dá)成一致意見，導(dǎo)致在實(shí)踐中各地做法不一。[2]
（3）土地登記機(jī)關(guān)、土地登記標(biāo)準(zhǔn)和土地權(quán)屬證書不統(tǒng)一。依據(jù)我國目前的登記體制，有多個(gè)部門正在進(jìn)行著不動(dòng)產(chǎn)登記。如集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)由土地管理部門登記造冊，核發(fā)證書；國有房地產(chǎn)的土地登記有的地方是房產(chǎn)部門，有的是房地分開。由于土地登記機(jī)關(guān)的不同，各自的登記辦法、程序不盡相同，相應(yīng)的土地權(quán)屬證書也不同。登記機(jī)關(guān)及證書的不統(tǒng)一，必然會(huì)損害經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和權(quán)利人的正當(dāng)利益，而且在兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)的權(quán)利出現(xiàn)交叉重合時(shí)，還會(huì)造成物權(quán)變動(dòng)的法律基礎(chǔ)互相沖突，擾亂正常的法律秩序。四、體制束縛，創(chuàng)新緩慢。由于我國土地登記管理的特殊性，推進(jìn)制度優(yōu)化和技術(shù)創(chuàng)新比較緩慢。現(xiàn)有的土地登記資料不能滿足社會(huì)需求，土地登記覆蓋轄區(qū)的土地調(diào)查工作量大，各級財(cái)政沒有專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)給予保證，多方投資的路子必將制約管理體制的發(fā)展。同時(shí)，由于體制、機(jī)制、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等原因，至使對現(xiàn)有信息的浪費(fèi)不能把已有的信息資源統(tǒng)一起來，為社會(huì)服務(wù)。
3 完善土地登記制度的構(gòu)想
（1）以法律為基礎(chǔ)，明確土地登記效力，為完善登記制度提供法律依據(jù)。土地登記主要是解決土地物權(quán)變動(dòng)中的安全問題，即土地物權(quán)怎樣才能安全地由物權(quán)取得人取得的問題，以及從客觀公正的角度看土地物權(quán)的變動(dòng)才能達(dá)到排除第三人的干涉的問題，因而只能依靠《物權(quán)法》自身來解決，也就是通過物權(quán)變動(dòng)制度來解決。但我國對土地權(quán)利的劃分來自不同層次的法規(guī)，權(quán)利內(nèi)容、義務(wù)不清晰，權(quán)利種類不系統(tǒng)，相互關(guān)系還不明確。有待于通過《不動(dòng)產(chǎn)登記法》等相關(guān)法律的出臺(tái)來改變。
（2）實(shí)行土地優(yōu)先登記，逐步解決重復(fù)登記的問題。在一個(gè)國家內(nèi)，不管采用何種土地登記制度，一個(gè)土地物權(quán)，權(quán)利人到一個(gè)登記機(jī)關(guān)辦理登記，是世界各國通行的做法。目前世界其他國家土地登記機(jī)構(gòu)設(shè)置，歸納起來有三種情況，即司法部門、政府管理部門、獨(dú)立司法與政府之外的專門機(jī)構(gòu)。根據(jù)我國的實(shí)際情況，無論采取哪一種形式，都是一時(shí)難以解決的問題。一是司法機(jī)構(gòu)在確權(quán)登記時(shí)，結(jié)合我國土地資源利用進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，從業(yè)務(wù)性質(zhì)上看有相當(dāng)大的難度。二是政府部門獨(dú)立機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記時(shí)，有利于解決上述各類問題，但國家職能部門及運(yùn)行機(jī)制要有較大的調(diào)整，以保證登記機(jī)關(guān)組織到位、職能到位。三是統(tǒng)一由土地行政主管部門負(fù)責(zé)。從目前全國土地登記制度建設(shè)現(xiàn)狀考慮，無論是業(yè)務(wù)建設(shè)還是人員隊(duì)伍建設(shè)，土地部門有一定的基礎(chǔ)，土地登記在全國全面開展，制度建設(shè)成本較低。另外，解決土地統(tǒng)一登記應(yīng)當(dāng)與登記程序變革結(jié)合起來考慮，實(shí)行土地使用權(quán)優(yōu)先登記應(yīng)該是解決現(xiàn)實(shí)問題的一種思路。
土地使用權(quán)優(yōu)先登記即土地及地上物（指定著物和附著物）依法取得后，無論由哪個(gè)部門管理，首先確定土地使用權(quán)，先辦理土地登記，領(lǐng)取土地證書，然后再辦理地上物的登記。從土地與地上物的關(guān)系看，不管何種地上物都依附于土地。權(quán)利人依法取得土地使用權(quán)，是擁有地上物的前提條件。因此，先辦理土地登記，再辦理地上物登記應(yīng)是順理成章的事。這種做法既有利于業(yè)務(wù)主管部門對地上物的管理，又保證了地上物與土地使用權(quán)的一致性以及土地用途的統(tǒng)一，提高了土地登記資料的使用價(jià)值。
（3）加強(qiáng)土地登記人制度建設(shè)，使土地登記從行政機(jī)關(guān)全程服務(wù)變成審批，提高行政效率。土地登記是指接受土地登記申請人的委托，土地登記申請、現(xiàn)場指界、土地登記申請文書、提供土地登記業(yè)務(wù)咨詢、查詢土地產(chǎn)權(quán)狀況等；廣義講還包括：土地權(quán)利的取得或交易手續(xù)的辦理及鑒證、相關(guān)稅費(fèi)交納、土地政策咨詢、土地使用權(quán)抵押等。但由于土地登記專業(yè)性較強(qiáng)，建立土地登記專業(yè)人制度，可以減少當(dāng)事人不必要的困擾，大力提高土地登記申請水平，確保土地登記工作的質(zhì)量，促進(jìn)土地登記制度的完善。將原有的由登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的地籍調(diào)查等登記前期工作交由土地登記人去承擔(dān)，同時(shí)理順土地登記機(jī)關(guān)，土地登記人機(jī)構(gòu)和土地權(quán)利人的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)及相互關(guān)系；做到分工明確，權(quán)責(zé)分明，既保證了登記的準(zhǔn)確性，又提高工作效率，大大減輕登記機(jī)關(guān)工作壓力和負(fù)擔(dān)。[4]土地登記是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是在我國實(shí)踐基礎(chǔ)上建立起來的一項(xiàng)制度。
參考文獻(xiàn)
[1] 胡存智等編著《土地登記理論與方法》中國農(nóng)業(yè)出版社1998年9月版，第1頁，第43頁。
第2篇
第一條依照我國現(xiàn)有的土地管理法律的規(guī)定，土地登記的主體是縣人民政府。按武政辦〔20*〕231號抄告，*縣人民政府委托*縣國土資源局審批全縣土地登記工作。
第二條按照《關(guān)于*縣國土資源局職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制方案》的通知，由地籍管理科具體承擔(dān)全縣土地確權(quán)登記發(fā)證工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和組織實(shí)施。
第三條按照《浙江省基層國土所主要工作職責(zé)（試行）》文件精神，基層國土資源所是縣國土資源局的派出機(jī)構(gòu)，必須協(xié)助地籍管理科共同做好土地登記工作。
第四條按本局《區(qū)域性國土所參與土地登記發(fā)證的暫行規(guī)定》，各國土資源所都應(yīng)指定專人承辦本轄區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的設(shè)定登記和變更登記等工作。具體工作職責(zé)是：收件和受理，地籍調(diào)查，提出經(jīng)辦人、審查人意見，頒發(fā)土地證書。
第五條縣城城區(qū)土地登記范圍劃分：縣城國家機(jī)關(guān)、事業(yè)團(tuán)體、改制企業(yè)及縣城11個(gè)經(jīng)濟(jì)合作社范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)登記，由便民中心窗口直接辦理；開發(fā)區(qū)、白洋街道范圍內(nèi)由開發(fā)區(qū)、白洋街道報(bào)批的土地由白洋所辦理；壺山、熟溪街道范圍內(nèi)報(bào)批的土地分別由壺山、熟溪所負(fù)責(zé)辦理；全縣土地使用權(quán)抵押登記由地籍科直接辦理。
第二章權(quán)屬確認(rèn)
第六條土地權(quán)屬要嚴(yán)格依據(jù)我國的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定確定。要認(rèn)真審核有關(guān)土地權(quán)屬來源證明文件，嚴(yán)格把握土地權(quán)利取得或變更的合法性，依據(jù)要充分。
第七條權(quán)屬認(rèn)可要從嚴(yán)掌握，依據(jù)充分。國有土地使用者在*年5月前占用的土地、集體土地使用者在*年2月前占用的土地，其權(quán)屬需認(rèn)可的，土地使用者應(yīng)提供土地使用權(quán)取得或使用起始年間的相關(guān)證明。經(jīng)地籍調(diào)查（有條件的要求附現(xiàn)狀影象資料）、調(diào)查人員簽字后，對其建筑占地部分按權(quán)屬認(rèn)可處理。凡是事實(shí)依據(jù)不充分的，一律不得認(rèn)可。
第八條土地使用者因土地批準(zhǔn)書遺失，以批準(zhǔn)書存根復(fù)印件要求確權(quán)的，土管員必須到現(xiàn)場調(diào)查取證，查清該土地使用者申請登記宗地是否就是批準(zhǔn)書遺失宗地，確認(rèn)后出具調(diào)查取證的相關(guān)資料，一并作為土地權(quán)屬來源資料，交由土地使用者申請土地登記。
第九條原村委會(huì)、生產(chǎn)大隊(duì)建造的生產(chǎn)性用房，在實(shí)行后出售給本村村民而未設(shè)定登記的，居民點(diǎn)內(nèi)部的，按認(rèn)可程序予以辦理權(quán)屬認(rèn)可，居民點(diǎn)以外土地利用總體規(guī)劃為農(nóng)用地的一律不予確權(quán)登記。
第十條原土地使用者未申請?jiān)O(shè)定登記的，不能直接辦理變更登記；以規(guī)劃紅線制發(fā)的土地使用證，未申請現(xiàn)狀實(shí)線變更登記的，不能進(jìn)行其他變更登記。
第十一條企業(yè)名稱變更的權(quán)屬審核，在審核工商部門出具的變更證明的同時(shí)，還需審核財(cái)政部門出具的審核意見，沒有免稅單的按現(xiàn)評估地價(jià)繳納契稅后辦理變更登記。
第十二條采用權(quán)屬認(rèn)可，批準(zhǔn)書原件遺失的調(diào)查取證工作，必須在土地登記受理前完成。
第十三條確認(rèn)土地權(quán)屬實(shí)行限時(shí)辦結(jié)制，責(zé)任追究制以及疑難問題集體會(huì)審制。
便民中心窗口和各國土資源所從受理申請到提出經(jīng)辦人、審查人意見，必須在5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，地籍科審核必須在2個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。對疑難權(quán)屬的確認(rèn)由集體會(huì)審確認(rèn)。
土地登記的收件受理人、經(jīng)辦人、審查人、審核人要對每宗申請土地登記宗地的權(quán)屬提出明確承辦意見。一旦出現(xiàn)過錯(cuò)，要按照“誰辦理誰負(fù)責(zé)，誰出錯(cuò)誰承擔(dān)責(zé)任”的原則追究行政過錯(cuò)責(zé)任。
第三章登記申請
第十四條土地登記申請人應(yīng)具有民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中申請農(nóng)村宅基地登記應(yīng)達(dá)到法定婚齡。對無民事行為能力和限制民事行為能力的自然人，應(yīng)由法定監(jiān)護(hù)人或指定人申請。
第十五條企業(yè)依法被撤銷、解散，宣告破產(chǎn)或其他原因?qū)е路ㄈ说慕K止，至使民事主體資格消滅，不再享有民事權(quán)利能力和民事行為能力，其使用的土地不能給予登記發(fā)證。但以清算資產(chǎn)為目的，可根據(jù)原企業(yè)或破產(chǎn)清算組織的申請，組織進(jìn)行地籍調(diào)查，經(jīng)權(quán)屬審核，權(quán)屬來源合法的，可出具土地使用權(quán)屬原企業(yè)的證明。
第十六條土地登記收件時(shí)，經(jīng)辦人應(yīng)按要求對提交的權(quán)屬材料進(jìn)行審查核實(shí)，提交的證件材料必須是原件，如是復(fù)印件的，必須查詢原件存于何單位，并核實(shí)原件保存單位是否蓋有“與原件相符”的印章，收件后向申請人出具收件單。
第十七條土地登記機(jī)構(gòu)自收到土地登記申請之日起2日內(nèi)，對申請人提交的文件資料進(jìn)行全面審查，并按下列規(guī)定處理。
（一）符合土地登記有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)作出受理決定。
（二）申請人提供的證明材料不齊全或者不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人限期補(bǔ)正。
（三）有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)書面作出不予受理的規(guī)定：不屬于本局管轄的；在補(bǔ)正通知時(shí)間內(nèi)未補(bǔ)正有關(guān)證明材料的；不能提供合法土地權(quán)屬來源的；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃期限超過土地使用權(quán)出讓最高年限的；按規(guī)定應(yīng)當(dāng)申報(bào)地價(jià)而未申報(bào)的，或者隱瞞、虛報(bào)地價(jià)的；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不予受理的其他情形。
（四）有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)書面作出暫緩登記的決定：土地權(quán)屬爭議尚未解決的；土地違法行為尚未處理或者正在處理的；依法查封地上建筑物和其他附著物等原因限制土地權(quán)利的；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)暫緩登記的其他事項(xiàng)。
第四章地籍調(diào)查
第十八條地籍調(diào)查要嚴(yán)格按照《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的要求進(jìn)行，界址需要相鄰方指界確認(rèn)的，應(yīng)通知相鄰方現(xiàn)場指界。如相鄰方不予以配合的，可按缺席指界的有關(guān)規(guī)定處理。
第十九條宗地劃分應(yīng)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
（一）宗地是被權(quán)屬界線封閉的地塊。宗地范圍以合法的土地權(quán)屬證明文件明確的用地范圍來確定。宗地權(quán)屬界址應(yīng)以現(xiàn)狀建筑外墻、圍墻、柵欄、水溝、道路及其他明顯的線狀地物劃界。
（二）土地登記應(yīng)以宗地為單位。一宗地只有一個(gè)法人代表的，不能人為分割成若干宗地登記（《出讓合同》有約定除外）。特大宗地，若被公用道路，河流分割的，應(yīng)劃分為若干宗地。
（三）幾個(gè)使用者共同使用一宗地、并相互之間界線難以劃清，應(yīng)按共用宗地處理。當(dāng)幾個(gè)使用者共同使用一幢建筑物時(shí)，按各自使用的建筑面積分?jǐn)傋诘孛娣e。
（四）原批準(zhǔn)使用范圍內(nèi)土地，現(xiàn)已屬于市政道路、人行道（綠地）、公共通道等公共用地的、不應(yīng)劃入宗地內(nèi)。
第二十條土地使用者申請臨時(shí)土地登記的，以用地批準(zhǔn)紅線范圍為宗地核發(fā)自土地受讓之日起二年有效的臨時(shí)土地證。
第二十一條宗地圖是土地證書的附圖，是處理土地權(quán)屬問題時(shí)具有法律效力的圖件，必須繪制清楚、要素齊全，內(nèi)容包括：圖幅號、地籍號；本宗地號、地類號、面積；本宗地界址點(diǎn)、界址點(diǎn)號（含鄰宗地共用的界址點(diǎn)）、界址線；本宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物；鄰宗地界址示意線；相鄰道路、街巷及名稱；比例尺、指北方向、圖廊線、制圖單位、繪圖員、審核員及日期等。
第二十二條宗地圖變更。在變更土地登記進(jìn)行變更地籍測量時(shí)，無論變更宗地界址是否發(fā)生變化，都應(yīng)依據(jù)變更后的地籍圖或宗地草圖，重新繪制宗地圖并在圖上加蓋“變更”字樣印章，不得以原宗地圖復(fù)印件代替變更宗地圖。
第二十三條權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的主要內(nèi)容之一，地籍調(diào)查人員在地籍勘測的同時(shí)，必須查驗(yàn)權(quán)屬依據(jù)與實(shí)地的一致性，并在界址狀況欄內(nèi)注記。
第二十四條土地用途登記應(yīng)依據(jù)出讓合同、用地批準(zhǔn)文件等，嚴(yán)格按照新的《全國土地分類》（試行）執(zhí)行，調(diào)查登記到三級類。如土地實(shí)際用途在土地分類體系中歸類不明確的，可按較為接近的地類予以登記，并在括號內(nèi)注明實(shí)際用途。
第五章登記審核
第二十五條權(quán)屬審核是土地管理的重要內(nèi)容，是土地登記的核心環(huán)節(jié)。審核人員應(yīng)對土地登記申請人，宗地自然狀況，宗地權(quán)屬狀況進(jìn)行認(rèn)真審核。經(jīng)過登記的土地，必須達(dá)到“權(quán)屬合法，界址清楚，面積準(zhǔn)確”的要求。
第二十六條加強(qiáng)審核工作，嚴(yán)把登記關(guān)口，不符合規(guī)定不得登記。對于出讓土地沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記；對于經(jīng)營性土地沒有按招、拍、掛方式出讓的，不得登記；對于協(xié)議出讓地價(jià)明顯低于出讓底價(jià)的，不得登記；對違反規(guī)劃改變土地用途的，不得登記；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。
第六章注冊登記、頒發(fā)證書
第二十七條注冊登記是土地登記機(jī)關(guān)對批準(zhǔn)土地登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登卡、裝薄、造冊的工作程序。它既是一種行政行為，又是一種十分嚴(yán)肅的法律行為。注冊登記人員包括經(jīng)辦人和審核人。注冊登記的主要內(nèi)容是制作土地登記卡。
第二十八條土地登記卡是土地登記主件，是土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的法律依據(jù)，也是查詢土地登記結(jié)果的直接載體。
（一）必須按一宗一卡的要求，建立和完善土地登記卡。
（二）無論是土地所有權(quán)、使用權(quán)，還是土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定、變更或注銷登記，都應(yīng)在土地登記卡續(xù)表上記載登記順序號，登記日期及登記的其他內(nèi)容。每一次登記，土地登記人員必須按要求在土地登記卡上登記變動(dòng)事項(xiàng)，并由經(jīng)辦人、審核人簽字。
（三）土地登記經(jīng)辦人在上報(bào)登記資料初審時(shí)，必須同時(shí)上報(bào)經(jīng)經(jīng)辦人簽字的土地登記卡，土地登記資料經(jīng)審核人審核后，由核審人在土地登記卡上簽字。
第二十九條土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利者持有的法律憑證。土地證書的內(nèi)容必須計(jì)算機(jī)套打、不得涂改、證號不得重復(fù)，蓋章應(yīng)符合要求。地籍科應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)《土地登記薄》、《土地登記清冊》的填寫及有關(guān)土地登記印章的保管工作。其他人員不得擅自填寫《土地登記清冊》和使用土地登記相關(guān)印章。土地權(quán)利人領(lǐng)取土地證書后應(yīng)在簽收簿上簽字，并收回土地登記收件單。
第三十條規(guī)范土地登記表卡的填寫。土地登記表、卡各項(xiàng)內(nèi)容必須清楚填寫，不得任意涂改。卡、表如有劃改、在劃改處應(yīng)由劃改人簽章，且同一表卡、劃改不得超過兩處，超過兩處必須重新填寫。
（一）土地登記經(jīng)辦人在簽署意見時(shí)，必須內(nèi)容完整、表達(dá)確切，結(jié)論明確。
設(shè)定登記經(jīng)辦人一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：該宗地的權(quán)屬性質(zhì)；權(quán)屬來源，取得時(shí)間及方式；地籍調(diào)查結(jié)果等（四至是否清楚；測量方法、面積計(jì)算是否準(zhǔn)確；面積用途是否與批準(zhǔn)文件一致等）；審查依據(jù)及建議；其他須說明的情況；建議予以設(shè)定登記意見。
變更登記經(jīng)辦人意見一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：該宗地原登記的主要內(nèi)容、登記日期；變更的依據(jù)；變更的內(nèi)容；審查結(jié)果及建議；其他該證明的情況；建議予以變更登記意見。
（二）土地登記初審人（審查人）在經(jīng)辦人意見的基礎(chǔ)上，對宗地權(quán)屬來源、申請人條件、宗地界址范圍、測量方法和面積計(jì)算要進(jìn)行進(jìn)一步審核。初審意見一般應(yīng)包括：宗地權(quán)屬性質(zhì)、類型、面積、用途、使用期限等，建議予以登記的意見。
（三）初審結(jié)束后，經(jīng)土地登記審核人（國土資源局主要負(fù)責(zé)人）審核，按規(guī)定對符合登記條件的予以公告。土地設(shè)定登記，變更登記應(yīng)公告的，在國土資源局網(wǎng)站、國土資源局、便民中心、各國土所公告欄內(nèi)公告，公告期限為15日。遺失補(bǔ)證的在《今日*》上公告，公告期限為三個(gè)月。公告無異議的，簽署“準(zhǔn)予登記發(fā)證”意見和日期，并蓋上“*縣人民政府土地登記專用章”。
第七章土地登記檔案管理
第三十一條土地登記檔案應(yīng)由局檔案室實(shí)行集中統(tǒng)一管理。土地登記資料應(yīng)在注冊登記之日起2個(gè)月內(nèi)整理歸檔。各國土資源所的登記檔案按年度移交局檔案室保管。
第三十二條宗地組卷，可根據(jù)土地登記部門的資料在前，土地登記申請人提供的資料在后的順序排列，即：
（一）土地登記審批表；
（二）地籍調(diào)查界址確認(rèn)表和測量資料；
（三）宗地圖；
（四）土地登記申請表；
（五）土地登記收件單；
（六）法定代表人或產(chǎn)主身份證明；
（七）委托書和人身份證明；
（八）土地權(quán)源依據(jù)；
第3篇
①登記所
在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務(wù)員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）
②登記對象
係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請將日益增加。
所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護(hù)人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請登記件數(shù)。
③不動(dòng)產(chǎn)登記法
不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁，相當(dāng)長，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運(yùn)用。
2．不動(dòng)產(chǎn)登記
①可為登記之權(quán)利
登記係針對土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。
所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)
所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務(wù)；怠于此一申請義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等）.
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個(gè)別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
②公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認(rèn)來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。
但是，實(shí)務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實(shí)際為登記申請時(shí)，尚不感有不便之處。
③申請人
登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。
申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權(quán)利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。
不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④登記之效力
權(quán)利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實(shí)際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價(jià)金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請，一個(gè)司法書士可同時(shí)擔(dān)任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說明。
⑤登記之申請
登記之申請，在備斉下列要件后為之：
·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）
·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件書類之檢附
申請登記之登記義務(wù)者其登記申請意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔(dān)保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）
·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
·登記識別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）
·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥登記之囑托
承前所述，權(quán)利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面）
·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。
在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書2）
關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)）.此項(xiàng)登記亦屬共同申請?jiān)瓌t之例外之一。又，國家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。
因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。
