前言：我們精心挑選了數篇優質房地產市場的特點文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

關鍵詞：房地產特點 市場風險

地產商品的非流動性與房地產市場的運行風險

房地產是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產范圍。房地產市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區相互之間房地產余缺的調劑性較差。結合我國具體國情，農業生產的基礎地位，工業化進程與農村耕地的保障，我國城市化進程所需土地只能視具體情況適當限量供應。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產業上也一樣存在，如糧食、能源、礦產，由此可以擴大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優勢容易形成區域性炒作，實現某一區域甚至某一地區的高價位限量供給――高價位運行。運作房地產市場比運作其它市場，實現其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當的價格上漲有利于增加供給，刺激房地產市場的健康發展。住房空置， 無疑是社會有限資源的巨大浪費，當住房供給量達到一定程度，政府部門應抓住時機進行宏觀調控。實現“居者有其屋”的良性循環，定將有助于實現房地產市場的可持續性發展。

對產品的高價值性與房地產市場的運行風險

這里所指的房地產商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術條件。房地產資源客觀壟斷優勢加上較強體力勞動的大量凝結，鑄成了房地產商品高價值性。房價收入比，聯合國人居中心的標準是3∶1；世界銀行的標準是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36―60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產交易，房地產商品流通性較差，變現風險較高，房地產市場高價位運行時，一旦出現波動，被套的可能性較大。房地產商品交易的進行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產業資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現房地產市場價格的高價炒作，也只能是現實需求不足的“有價無市”。

房地產商品投資的長期性與房地產市場的運行風險

房地產經營周期的長期性增加了房地產投資的不確定性，使得人們對房地產市場的預期難以把握。房地產市場供給與需求的此消彼長、房地產市場運行的政策、法令、法規的調整，建筑材料價格的變動，建設用地的供給量，土地價格的升降，融資環境的變化，利息的調整無不牽動著房地產市場商品的開發、出售以及房地產市場的整體運行。最終都將影響到房地產“投資收益”的層面上來。房地產商品的投資周期較長，房地產商品的經營周期更長，房地產商品的經營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產商品的經營周期中涉及的是大量的房地產折舊，高額的折舊加上物業管理費用，決定了房地產商品較高經營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價，30―60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業管理費用，平均每月的經營費用接近千元。較高的經營費用加大了房地產商品經營的長期風險。

信息的非對稱性與房地產市場的運行風險

房地產市場信息的非對稱性決定著房地產市場的價值風險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產交易中，開發商信息的相對主動，有助于房地產商品的高價開盤和連續高價開盤。房地產市場上，逐期連續的高價開盤現象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現在房地產信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創造上，更加具有傾向性?！胺康禺a炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產媒體信息出現了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性?；诶婵紤]，房地產商多家聯合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機調高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產市場信息。糾正房地產市場信息失衡，抑制房地產炒作，需要政府、房地產相關部門，建立起一套科學的房地產價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。

房地產市場的連帶性與房地產市場的運行風險

房地產市場金融鏈風險

沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現實需求的轉化的能量應當被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成?！?998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續8次降息，我國住房貸款出現了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達49.5%?！弊》抠J款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現百姓的安居樂業。房地產炒作與投機行為，已經或正在多次利用著我國對房地產市場保護――住房貸款的優惠政策。多套房產的同時炒作與“連環”炒作，房屋的高價運行，遠期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風險。

房地產市場同其他產業市場的連帶風險

房地產產業市場的快速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應，需要幾十年經濟的持續高速的發展、積累才能鼓顯出來，需要經過幾十年經濟的持續高速的增長、蓄積才能完成。經過經濟快速發展長期孵化孕育成的房地產市場經濟繁榮，催生了房地產商品支柱產業化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統計數據。中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產業直接貢獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力，房地產市場運行的“雙高”效應要求我們在處理有關房地產市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經濟的影響性，防止連帶經濟的劇烈波動。

當今社會條件下，城市化進程是不可逆轉的世界潮流，房價上漲的不利影響，應當引起人們重視?，F代城市的建設與國家發展，需要的是人們共同的智慧與呵護。

參考文獻：

第2篇

地方資產管理公司的現狀和特點

為加快推進不良資產風險化解工作，2012年2月2日財政部、銀監會聯合下發《金融企業不良資產批量轉讓管理辦法》，隨后，2013年11月28日銀監會《關于地方資產管理公司開展金融企業不良資產批量收購處置業務資質認可條件等有關問題的通知》，允許各省設立或授權一家地方AMC，參與本省范圍內金融企業不良資產批量收購和處置業務。2014年7月末，中國銀監會正式公布了全國首批可開展金融不良資產批量收購業務的地方AMC名單，包括江蘇、浙江、安徽、廣東、上海等五地。2014年11月底，繼第一批試點成立之后，地方AMC名單再次擴容，銀監會批復并允許北京、天津、重慶、福建和遼寧五地設立資產管理公司參與本?。ㄊ校┓秶鷥炔涣假Y產批量轉讓工作。至此，正式獲準開展批量收購不良資產的地方AMC增至十家。綜合來看，監管部門正式批準的地方AMC大部分在不良貸款分布較多的區域。從多家上市銀行三季度報可看到，不良貸款集中爆發地從長三角蔓延至華北地區和珠三角，這與第二批地方版AMC試點范圍相符合。從銀監會2013年年報數據看，北京、天津、重慶、福建、遼寧五地不良貸款余額規模在全國分列第8、14、24、6、7位，此次批準設立試點的省份仍是飽受不良資產困擾的地區。同時，地方政府推動處置不良資產的意愿較強，這些省市的地方AMC開展業務的基礎較好。截至當前，十家地方AMC的具體情況如下表所示：

由于地方AMC尚處在探索起步階段，未披露太多運營、監管信息。根據全國已設立具有不良資產處置功能的省級AMC或經營公司經營情況，十家地方AMC具體情況，以及監管制度設計及相關文件規定，可將以地方性金融機構不良資產處置為主業的地方AMC特點歸納為以下幾個方面。

資質認可條件出臺后，地方AMC“本地化”優勢明顯。隨著銀監會45號文，以及宏觀經濟下行區間地方金融機構風險加大，為維護地區穩定，地方政府對設立地方AMC開展不良資產業務態度趨向積極，支持力度加大，如地方財政扶持，地方金融機構資金支持等，使其在處置行政區域內的不良資產時，具有更多的便利條件和更強的溝通能力，有利于提高不良資產處置效率和效益。如廣東粵財依托廣東省政府，截止2014年底累計業務規模達842億元，累計創造利潤54億元，有效化解了地方金融風險。

具備處置金融企業不良資產功能的省級資產管理或經營公司數量增多，單體與總體注冊資本顯著提高。截至2013年2月末，全國共有18個?。▍^、市）已設立具有不良資產處置功能的省級資產管理或經營公司21家，其中13家曾參與金融企業不良資產處置。注冊資本普遍提高，其中上海國有資產經營有限公司和重慶渝富資產經營管理集團有限公司注冊資本分別高達50億元和100億元，十家獲取資質的地方AMC總資本規模為296億元，相比牌照發放前單體最低0.2億元和總體173.48億元，資本規模顯著提高。

地方AMC不良資產業務范圍和處置手段受限，行業和客戶集中度較高，受宏觀周期和區域經濟影響更大。受監管政策約束，地方AMC只能參與本省范圍內不良資產的批量轉讓，且只有債權重組一種處置途徑，增加了地方AMC的資金壓力和運營風險，且面臨行業和客戶集中度較高的風險。如經濟環境不景氣下“一煤獨大”的山西經濟出現“斷崖式”下滑，不良資產主要集中于與煤炭行業相關領域，客觀上不利于資產管理或運營公司開展不良資產處置業務。

地方AMC在人才、管理經驗和資金來源等方面總體上實力欠缺，但部分地方AMC發展迅速，競爭實力快速提升。地方AMC由于成立時間較短，業務產品和經營模式不穩定，相對全國性的四大金融資產管理公司（以下簡稱四大AMC），在人才隊伍、資產規模、專業實力與經營管理等方面存在差距，總體來看，在當前的競爭中尚不具備競爭優勢。但隨著部分地區金融牌照的獲取，產品創新和業務拓展成績顯著。如重慶渝富，在戰略規劃、人才培養（設立博士后工作站）、資金來源（成功發行5億元離岸人民幣債券 ）、產融結合等方面，已成為地方AMC集團化發展的領先者。

地方AMC為獨立法人，經營決策鏈條短，業務網點延伸能夠深入到基層和現場。相對四大AMC在全國主要省市設立的分公司或辦事處，在地區不良資產領域的競爭中，地方AMC作為獨立法人，自主經營管理靈活，能夠快速做出反應和決策，更能適應市場化要求。同時，地方AMC可以在本省不同地區設立網點，業務拓展深入基層和現場，對于不良資產的合理定價、盡調等，具有潛在優勢。如江蘇資產管理有限公司已設立南京辦事處，借助省級各金融機構集聚及省會城市優勢，大力拓展業務渠道，深化資產管理業務。

地方資產管理公司對不良資產管理行業的影響分析

在當前經濟增速放緩的背景下，地方AMC的陸續設立將改變我國不良資產經營管理行業的競爭格局，對于緩釋金融機構不良資產風險，化解和降低地方金融風險，保障金融業持續、健康發展，將發揮一定作用。

降低不良資產行業壁壘，市場參與主體日益增多，直接或間接進入不良資產行業的現象增加。雖然目前正式獲批的地方AMC數量有限，但卻向市場傳達出強烈的信號，預示著不良資產市場參與主體日益多元化。尤其值得注意的是，地方AMC在同地方政府保持緊密關系、熟悉當地情況、協調處置地區產業群、提升產能過剩資產質量、化解地方債務風險等方面具有一定優勢，可能給四大AMC帶來分流市場份額、提高收購競價水平、壓縮利潤空間等方面的挑戰。

在示范效應的帶動下，不良資產處置主體多元化，加劇不良資產市場競爭。在不良資產處置端上，經濟下滑壓力加大以及不良資產持續增加的背景下，市場普遍看好不良資產管理行業前景，而成立地方AMC在客觀上形成行業準入有可能逐步放開這一預期，從長期來看將帶來示范效應，投資銀行、PE等市場化程度較高的金融機構以及部分規范化程度不高的民營機構，直接或間接進入不良資產經營管理領域的現象增加。2014年以來，各地金融資產交易所不良資產交易服務業務的活躍從側面證明了不良資產投資需求的增加。

受不良資產市場供求關系影響，以及實際的市場供給規模主要取決于金融機構對外轉讓意愿，不良資產在供給端上日益市場化。當前在處置壓力加大的背景下，商業銀行對清收、核銷等內部消化方式的關注度提升。在外部處置方式上，除了四大AMC以外，向地方AMC轉讓不良資產的規模逐漸加大。同時，商業銀行也在探索更多的轉讓渠道，如通過金融資產交易所直接面向廣大普通投資者的方式有所增加，且創新力度進一步加大。例如，江浙地區部分銀行緊跟互聯網金融創新熱潮，在淘寶司法平臺拍賣不良貸款中的抵押房產、土地、抵押物，創新資產回收新渠道，從側面反映出商業銀行對向外轉讓不良貸款這一傳統方式的依賴性有可能降低。

政策建議

為有效發揮地方AMC在化解地方不良資產風險和資源再配置中的作用，相關政策建議如下：

地方AMC在發起、設立或增資過程中，可積極與四大AMC展開合作，發揮各自優勢，實現互動發展，做好不良資產風險化解和存量調整工作。著重加強與四大AMC的交流與溝通，利用其在不良資產處置技術與經驗，人才培養、產品創新、業務模式等方面的優勢，為打造地方AMC核心競爭力積累和借鑒先進經驗。如中國長城資產管理公司在通過更加寬泛的綜合金融服務和解決方案服務中小企業方面具有特色，在中小企業數量較多且服務需求旺盛的地區，地方AMC可通過共同發起等多種途徑與中國長城資產管理公司及其所在地辦事處建立合作關系，更好滿足當地企業在金融服務方面的需求。

已成立的綜合實力較強的地方AMC，可通過與四大AMC總部直接建立戰略關系的方式加強合作，平滑經濟周期影響，建立可持續業務發展模式。由于地方AMC業務經營受區域經濟周期影響較大，且不良資產處置手段與經驗有限，與全國性、全牌照的四大AMC集團總部建立起戰略合作關系，可以有效地將地方AMC自身有限的資源嫁接到四大AMC遍布全國的業務體系中，降低地方經濟金融差異化發展下宏觀經濟周期對地方AMC業務的影響，在建立起穩定的業務品種和持續的業務經營模式的同時，不斷增強地方AMC的市場影響力。如中國長城資產作為同業中唯一一家囊括了銀行、證券、保險、信托、租賃等金融“全牌照”的公司，在綜合金融服務方面已具備了一定的核心競爭力，地方AMC與其合作不僅能夠提升品牌價值，還可以更好的開展產品和服務創新，打造符合地方特色的盈利模式。

第3篇

關鍵詞：非均衡理論；房地產市場；供求平衡

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-00-01

前言

在市場經濟體制中，總供給與總需求并不始終保持平衡，無論是超額供給還是超額需求都會打破市場平衡，為相關產業的發展帶來諸多問題。而非均衡理論則主要針對上述現象，在市場不均衡條件下研究如何實現市場穩定的一種經濟學理論。本文以非均衡理論為基礎，通過對我國房地產市場供求特點進行分析，以建立房地產市場供求模型的方法對現階段房地產市場供求情況進行了具體分析。

一、我國房地產市場供求特點

1.房地產市場供給特點

現階段，我國房地產市場供給主要特點表現為如下方面：第一，房地產市場具有高度壟斷性。房地產市場的壟斷性從根本上說是土地的壟斷性。由于我國土地使用權主要由各級政府通過招投標方式移交給具有較高經濟實力的土地開發商，長期的政企合作關系為房地產市場的壟斷提供了有利契機。第二，房地產市場具有時期性。所謂時期性具體是指在不同時段內，房地產市場供求變化具有不同的規律。主要由于房價、房源數量均會在一定時期內產生相應的波動。第三，房地產市場具有滯后性和風險性。由于現階段我國多數房地產產品均具有生產周期長、開發價值高等特點。生產周期長將為房地產市場帶來較強風險性和滯后性。

2.房地產市場需求特點

房地產市場需求主要特點則主要表現在房地產市場的區域性、多樣性和層次性。所謂區域性指房地產產品不能同其他產品一樣進行空間上的移動，人們對住房位置的選擇也具有明顯個人偏好。多樣性指根據人們不同的需求，房地產產品在類型、戶型、房型上呈現多樣性。層次性則主要指根據人們具體經濟收入情況，房地產產品也被劃分為中、高、低檔，人們可根據自身實際情況對不同房產進行選擇。

二、模型建立與變量說明

1.有效供求計算與非均衡估計

基于分均衡理論下的定量分析方法可以分為雙曲線聚合方程、最小原則性方程以及CES指數聚合方程等。由于現階段我國房地產市場供求具有較高的聚合性，因此本文以雙曲線聚合方程作為主要研究方法?；陔p曲線聚合的非均衡理論：將某種產品的市場分成若干個微觀市場，在各微觀市場中，該種產品在上市初期均處于過度飽和，即過度供給狀態，此時增加各微觀市場產品需求，產品市場則出現供給量（S-Q）/S減弱的變化。同理，若產品微觀市場需求量達到飽和，此時增加供給量，則出現產品需求量（D-Q）/D減弱的變化。上述兩種變化的關系可用雙曲線聚合方程[（D-Q）/D] [（S-Q）/S]=r2表示。式中，S表示產品供給總量，D表示產品需求總量，Q則表示市場成交量，r為產品供求市場摩擦系數。根據此非均衡理論對我國房地產市場供需情況進行分析可知，影響我國房地產市場供求變化因素很多，例如在供給方面主要受房地產投資規模、房地產既有價格以及房地產投資與開發的成本等因素影響；在需求方面則主要受居民收水平、房地產產品面積、國家相關經濟政策以及銀行信貸水平和利率等因素影響。綜合相關因素，建立非均衡理論下的房地產供求模型：D=α1P+β1Y+γ1+μ1；S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理論中雙曲線聚合方程可知，式中D為房地產需求總量，S為房地產供給總量，Q為房地產成交量。此外，本文選取Y（國內生產總值）、P（商品房銷售價格）以及I（商品房投資完成額）作為影響房地產市場供求平衡主要因素。μ1、μ2為模型計算的隨機誤差，r為摩擦系數，其他希臘字母代表相關參數。

2.非均衡方向上房地產市場交易量的確定

為了對房地產市場供求變化進行有效分析并對市場供求變化的非均衡程度進行合理反映，引入房地產市場非均衡度Z，Z= 。以2002―2011年我國房地產市場供求變化為例，據相關數據可知，2002-2005年我國房地產市場的非均衡度Z在0值上下波動，這說明該段時間內，房地產市場供求變化處于基本平衡狀態。而2006-2011年Z值基本達到了0.3（Z值最大不超過1），這表明盡管房地產市場需求量遠遠大于市場供給量，但由于受市場成交量Q以及人民收入水平等多方面的影響，使得既有房地產價格高于人們經濟負擔能力，為人們帶來了購房難題。雖然在2008年國際金融危機爆發后，我國房地產市場發展受到了較大影響，但在國家出臺相關政策后，房地產的價格則又開始升高。一方面，房地產產品價格升高使得房地產市場供求情況始終處于供大于求的市場現狀；另一方面，由于受經濟水平、國家政策以及房地產銷售價格等因素影響，我國房地產市場會在相當長一段時間內呈現出供大于求的市場變化規律。

結論

本文通過對目前我國房地產市場供求特點進行分析，以非均衡理論作為研究方法，利用雙曲線聚合方程建立了房地產市場供求模型。通過分析可知，盡管國家自2006年來對房地產市場總體取向是抑制房價快速上漲、保持房地產市場健康發展，但總體效果并不明顯。因此，國家還需要通過強化市場總量供給管理，增加有效供給；構建多層次市場結構體系，積極培育結構合理的消費梯度市場，以有效滿足多層次住房需求；設立分區域調控標準與預警系統，對不同對象實施差別化調控政策等方式，加強對房地產市場的宏觀調控力度并規范市場秩序，進而實現房地產市場的供需平衡。

參考文獻：