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第1篇

第一，房地產增量市場是個寡頭壟斷市場。房地產開發市場中，土地是其中最重要的投入要素，對房地產開發具有基礎性的主導作用。土地的供給受國家土地制度和統一規劃的影響。國家作為城市土地的所有者和管理者，不但在土地出讓方面擁有壟斷權，而且將城市國土與住房建設的規劃、土地開發進度的控制等作為宏觀調控的重要手段從而影響這些要素的供給。同時，房與地的不可分割性以及房地產開發的區域性，決定了房地產開發商在增量市場中的壟斷性地位：購買者雖然可以選擇購買其他房地產商的住房，但是受地理位置、戶型條件等限制，使得購買者往往缺乏普通商品市場上存在的大量替代品。房地產商和購買者在市場中的這種不平等地位，使得購買者處于劣勢地位，缺乏價格的談判能力，價格機制出現失靈。

第二，房地產存量市場是一個壟斷競爭市場。與增量市場有所不同，存量市場中的房主和購買者都是大量而分散的，因而存量市場中競爭性更強一些，屬于經濟學理論中的壟斷競爭市場。在這樣的市場類型中有許多產品提供者，生產和銷售有差別的同種住房商品。壟斷競爭市場的競爭程度較大，壟斷程度較小，因而市場價格機制基本上還是有效的。

第三，房地產增量市場與存量市場間存在平衡。在房地產市場中，購房者的需求在購買新房和購買舊房之間，存在著一種替代關系：當新房價格較高時，購房者將轉向購買舊房；當新房價格較低時，則有相應的購房者從存量市場，轉向增量市場即購買新房。因此，盡管房地產增量市場是一個壟斷性市場，開發商在價格決定中并不能任意定價，要受到房地產存量市場中競爭力量和市場價格機制的制約。房地產增量市場與存量市場之間的這種替代機制和價格平衡機制，使得房地產增量市場的能夠實現一種較為有效的狀態，避免價格長久偏離市場有效價格。

第四，市場的房價不是房地產增量市場決定，而是由房地產存量市場決定的。由于住房的使用年限較長，因而在一般情況下，房地產市場的構成中，增量市場相對于存量市場來說，往往所占比例較小，存量市場是市場交易的主導。以美國為例，房地產的市場交易中，二手房與新房的交易比例平均為3.22∶1。事實上，房地產市場越是成熟的國家或地區，存量市場的交易比重就越大。存量市場的發展和活躍能夠為增量市場提供流動性的需求。因而，在一個存量市場主導的房地產市場中，新建住房的增量市場價格，并不由土地價格、建筑成本等“成本加成”的方式來決定。

我國的房地產市場結構不同于上述一般情況下的增存量市場之間的關系。盡管住房存量很大，但我國房地產的存量市場卻沒有得到相應的發展。目前，我國各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市場國家，該比例一般在10%～15%左右。存量住房供應不足，市場的發育就會處于弱勢地位，由房地產成片開發模式形成的商品房在房地產市場中占據了主導地位，成為房地產市場的主要部門，也成為居民消費和政府包括宏觀調控在內的主要關注點。

存量市場的不發達，會迫使大量需求投向增量市場，加大增量市場的壓力。在成熟市場經濟中，房地產的主要交易是在存量市場中完成，即一部分“以舊換新”的梯度消費者在增量市場購買新房，而大部分人則是在存量市場中實現購買需求，實現房屋資產的流動和住房狀況的轉變。但是，由于我國存量房屋市場容量很小，使得大量的房地產需求不得不通過增量市場來實現。由于增量市場對整個房地產市場的交易和價格的主導，存量的房產在增量房產價格攀升的同時，也被帶動著自然升值。

可以看出，由于存量市場規模小而增量市場規模大，使得我國的房地產由增量市場所主導，而存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。一方面房地產商在增量市場中具有壟斷力量，使得在價格的決定中房地產商獲得壟斷利潤；另一方面由于缺少存量市場的“蓄水池”作用機制，增量市場也更容易出現波動，價格容易被利益集團合謀來控制和影響，出現持續地快速上升而宏觀調控失靈。與此同時，大量存量住房的作用沒有得到有效發揮，降低了既有資源的配置效率。因此，我國房地產市場中，存量市場和增量市場發展不均衡是造成房地產結構性問題的深層次原因之一。

第2篇

一、新區房地產開發市場的主要特點

(一)房地產開發規模快速擴張。目前，新區房地產開發市場在過去理性降溫的基礎上，逐步呈現商家增多、開發面積增大、投資總額增加的趨勢。年，落戶新區的房地產開發商僅3家，投資額不足900萬元，施工面積不足18000平方米。年，在縣委、縣政府大力優化經濟環境，強勢推進招商引資的政策推動下，開發商增加到5家，投資額4230萬元，施工面積升至78600平方米，市場規模顯著提升。截止今年6月，在新區投資的房地產開發商達到9家，計劃投資額54548萬元，已完成投資10290萬元，施工面積達到348731平方米。其中，僅迅邦置業一家就完成投資2570萬元。據統計，目前全縣房地產開發投資總額占全縣固定資產投資總額的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全縣GDP總量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具體情況見下表）。

(二)商品房銷售形勢火爆。經歷年的回落后，近兩年由于開發商的市場炒作和居民購房需求的增加，新區商品房銷售大幅升溫。年，新區竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出現了商品房市場“供小于求”的現象。—年新區商品房供求關系見下表：

新區商品房供求關系

(三)商品房價格迅速攀升。城市化進程加快，居民生活水平提高，購買力增強，以及土地等中間成本的增加，推動了新區房價的大幅上漲。目前，新區的房價已全線突破千元大關，且平均房價高于市其他縣市區。

(四)房地產開發檔次不斷提高。目前我縣房地產開發已經由過去本土建筑企業的小型開發，發展到大集團企業的規模開發。如偉星房產由浙江偉星集團巨資打造，前后三期工程，計劃總投資2億元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建設；年初由武漢迅邦集團投資建設的“鳳凰花園”，成為我縣第一批“豪華電梯商品房”。同時，各房地產開發企業在小區建設中，十分注重自然景觀及人文氛圍，建成了一批面積不大功能全、房價適當品質優、占地不多環境美的花園小區，房地產開發質量得到顯著提升。

(五)對消費及相關產業的拉動作用明顯。新區房地產開發市場的活躍，促進了我縣商品流通領域的快速增長。年，我縣社會消費品零售總額342779萬元，同比增長13.6%；今年上半年，全縣社會消費品零售總額達到185907萬元，同比增長13.9%。受房地產市場的帶動，建筑材料、裝飾、家居產品等相關行業發展迅速，各類建筑材料價格一路上揚。據統計，我縣年6月CPI達到了3.5％，不僅超過了國家的平均水平，而且到達了國際警戒線。

二、新區房地產業快速發展的原因分析

(一)地方經濟的發展，為新區房地產業快速發展提供了平臺。近三年來，縣委、縣政府全面推進“工業興縣”戰略，工商經濟發展速度加快，汽車零部件、塑料新材、紡織、生化醫藥等支柱產業進一步壯大，全縣經濟社會呈現持續健康發展的良好勢頭。年，全縣實現地區生產總值56.2億元，年均遞增8%；完成財政收入3.53億元，年均遞增10.9%；全社會固定資產投資達到13.3億元，年均遞增7.1%，全縣人均GDP5515元，城鎮居民可支配收入8545.82元。縣域經濟的迅猛發展，居民可支配收入水平的提升，為房地產市場的發展提供了良好的發展平臺。

(二)政策的引導，為新區房地產業的快速發展創造了空間。近幾年來，縣委、縣政府著力優化經濟發展環境，加大招商引資力度，吸引了一批省內外知名房地產企業進入。同時，國家對單位集資建房的叫停，以及對商品房開發系列優惠政策的出臺，引導居民在住房上加大投資力度，出現了預購現房與期房同步上升的現象，很大程度上加速了房地產開發的進程，致使房地產開發商投入不斷增加，建設規模不斷擴大。

(三)管理的規范，為新區房地產開發快速發展奠定了基礎。目前，我縣房地產市場宏觀調控和管理機制已基本健全，房地產市場管理體系已初步形成，為合理配置房地產資源，加強房地產開發過程中的規范化管理打下了良好基礎。

三、目前新區房地產開發市場存在的主要問題

(一)規劃執行隨意性較大，商品房定位過高。縣委、縣政府在新區建設規劃中，對區內功能劃分有明確的規定。但受房地產業高利潤驅使，投資商在新區置地后，多數首先投入商品房開發，致使商品房開發成為目前新區的主要建設項目，不按功能規劃建設的現象比較突出，在一定程度上降低了規劃的嚴肅性。同時，由于房地產開發商過于追求利潤最大化，加上職能部門調控手段較弱，致使新區商品房開發定位過高，“大戶型”、“豪華型”趨勢日益明顯，真正按國家標準開發的經濟適用房所占比例微乎其微，不能滿足大多數群眾的消費需求，普通居民購房壓力越來越大。

(二)開發商壟斷定價，炒房現象升溫。調查中一位開發商表示，樓盤開發建筑成本僅占房價的25％，開發商可獲40％的利潤，其余35％的利潤被政府相關職能部門層層剝離。由于中間成本高，房地產開發商為提高利潤，聯合對商品房進行壟斷定價。目前，我縣房地產市場價格在很大程度上由少數開發商操縱，市場無法用供求關系衡量。同時，房地產市場價格的不斷上升，使居民產生“買房可以增值”的心理，把積累資金大量投入購房，參與“炒房”，也在一定程度上影響了新區房地產市場秩序。

(三)住房產權制度不健全，中介服務體系有待完善。目前，居民在新區購買住房一般只可獲得房屋所有權證，不能發放土地使用權證，對房屋上市交易、辦理抵押貸款等方面帶來一定困難。同時，房屋買賣、租賃等中介服務比較滯后，正規中介服務機構數量不多，規模不大，發展速度明顯落后于房地產開發的速度，潛伏在房地產市場背后的矛盾與問題不斷積聚。

四、進一步規范新區房地產業發展的幾點建議

(一)科學規劃，推動房地產有序開發。年，國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確要求各級地方人民政府要對本地區房地產開發合理規劃，科學建設，適度消費，發展節能、省地、環保型建筑。我縣新區經過近幾年的建設，現已基本成型，區位功能比較齊全，對房地產開發企業的吸引力日益增強。當前，規劃部門要加強新區房地產建設的統一規劃，減少重復性、浪費性投資建設，擴大經濟適用房的開發比例，提高城市整體功能和建設水平。

第3篇

關鍵詞：房地產；開發企業；戰略發展

我國的房地產開發企業正處在這樣一個挑戰與機遇并存、發展與制約共生同在的歷史時刻。雖然，從2010年到2011年兩年之間國家出臺多種嚴厲的調控政策，2012年針對房地產行業的宏觀調控似乎還遠未結束，但2011年我國房地產開發投資額仍達到了61740億元，比2010年增長27.9%，房屋施工面積507959萬平方米，比2010年增長25.3%。在房地產行業結構和利益分配格局發生重大改變的今天，正確分析企業內外部環境從而制定適合自身的發展戰略并加以實施，才有可能使房地產開發企業生存、發展、壯大。

一、房地產開發市場發展前景

據聯合國研究數據顯示，發達國家在經濟起飛期都存在一個房地產快速增長期，時間大約為20-30年。目前中國的房地產正處于發達國家所經歷的房地產業高速發展期。

據國家統計局統計數據：2011年，我國人均GDP達到35083元，扣除價格因素，比2002年增長1.4倍，年均增長10.1%。按照平均匯率折算，我國人均GDP由2002年的1135美元上升至2011年的5432美元。2010-2020年，經濟增長相對“十一五”期間有所放緩，但仍將保持在7%左右。預計2030年左右中國人均GDP將達到8000-10000美元，實現翻兩番的目標，這些數據說明了我國房地產業仍將保持20年左右的快速發展階段。

二、房地產開發企業戰略發展的競爭環境分析

政府、銀行對于土地及資金的緊縮增大了房地產企業的生存壓力，企業對于優質人力資源、高資質施工企業等資源競爭激烈。

在國家政策引導下，住宅的市場供給結構出現層級劃分，保障性住房比重加大，住建部2012年1-5月全國保障性住房統計數據。前5月，全國已新開工保障性安居工程346萬套，開工率為46.4%，基本建成206萬套，竣工率為59.5%。完成投資3895億元。由此將引起房地產企業改變原來的單一商品房開發的經營模式，保障性住房開發成為房地產市場競爭的一部分。

房地產行業作為一個資金密集型行業，土地出讓方式變化，銀行放貸緊縮，市場不活躍使得資金流轉周期變長，多種因素下使得進入房地產業的資金門檻日益提高。但對于資金充裕的外行業企業或外資進入的技術門檻較低，在房地產較高的投資回報率下，不同渠道目前仍存在大量伺機進入者；

從替代產品而言，新商品房的幾類替代品中保障性住房及活躍的二手房市場將對新建商品房產生巨大的替代作用，大城市內的租賃市場份額將會逐漸增大，新建商品房市場空間將被壓縮，房地產開發企業競爭強度加大。

房地產業現有競爭非常激烈，市場集中度正逐步提高，未來市場競爭將分化為兩級企業內部的競爭，一部分為大企業間競爭，主要提高自己的市場份額，形成更高的市場控制力為目標；兩一部分是小企業間優勝劣汰的競爭，這些企業競爭以求得生存為目標。

三、房地產開發企業發展戰略定位及支撐體系改善建議

1.發展戰略定位

（1）盈利模式。房產開發型主要是指通過房產建設開發及銷售回收投資的盈利模式，物業設計和成本控制環節對利潤有較大影響。首期投入較大，項目中期逐漸實現資金平衡，項目后期會有大量現金流入，其建筑規劃、成本控制、市場研究、銷售控制是核心能力，是當前內地房地產企業主要的運作模式，隨著市場的發展，這種模式會更趨專業化。

（2）產品定位。對于房地產行業住宅產品，其產品種類已經有中低檔住宅、高檔住宅、別墅、經濟適用房等數種，不同類型產品的市場吸引力也是截然不同的。一般來講，一類產品的市場吸引力可以用市場規模（銷售額）、市場成長性（銷售額增長率）、盈利性（盈利能力）和市場競爭程度（平均售價的累計增長率）來度量。

根據不同的評價指標對住宅細分產品市場吸引力影響程度的不同，可以分別對其設置不同的權重，綜合考慮以上對幾種主要的住宅細分產品的定性分析，并參考加權平均后的打分結果來看，中檔住宅市場吸引力水平最高，是住宅產品中應重點考慮投入的對象；高檔公寓贏利性較好，可以適當投入；別墅和低檔住宅應謹慎考慮進入。

（3）區域定位：房地產行業發展區域目前主要集中在我國東部地區的環渤海經濟圈、長三角經濟圈和珠三角經濟圈，這些地區的投資占全國77.48%的份額。

一般來講，一個城市的吸引力水平是指一個城市吸引新的房地產開發商來開展業務的程度。而決定一個城市吸引力水平的城市定位評價指標體系可以分解為四個方面的因素：城市競爭力、市場規模、市場潛力和市場風險。綜合這四個因素的得分，再經過加權平均后，可得到每個擬評價城市的總分，加總分由高到低排序后，得分高者即為可優先選擇的區域。

2.發展戰略支撐體系改善

（1）改善組織。組織結構的設計思路應該是以戰略為導向，結合企業所采取的經營模式和發展階段，選擇適合企業自身特點的組織結構。組織結構調整方向是設立相關部門等職能工作。組織管理首先應進行組織結構調整，對部門職責和崗位職責重新進行更為清晰的界定。

（2）改善流程。根據戰略發展規劃，應建立與戰略、組織、人力資源發展相適應的運營流程體系。應以戰略管理流程為核心，形成投資決策管理、人力資源管理、計劃預算管理、規劃設計管理、建筑施工管理和銷售管理六個核心管理流程，這是房地產企業管理體系建立的重要保障。

（3）改善人力資源管理體系。人力資源規劃的重點在于設計能夠適應戰略發展的人才結構，為新業務的發展構建人力資源平臺。根據戰略規劃，人才結構需要進行調整。作為戰略的基本支撐，開發企業需要建立相對完善的人力資源管理體系。

參考文獻：

[1]王 康 張所地：基于核心能力樹的房地產企業戰略管理分析[J].中國市場，2011，（36）.