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第1篇

關鍵詞:模糊聚類分析;房地產(chǎn)企業(yè);核心競爭力;編網(wǎng)法

研究者常常需要對一個地區(qū)的多個房地產(chǎn)企業(yè)進行分類，傳統(tǒng)的方法是根據(jù)研究的目的選取少數(shù)幾個指標對各企業(yè)進行人為的分類，其分類結(jié)果往往偏離實際情況。本文采用模糊聚類分析法，按房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力設置指標，將核心競爭力特征類似的房地產(chǎn)企業(yè)歸為一類，將不同特征的企業(yè)區(qū)分開，其分類結(jié)果可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理層和投資商提供參考，具有一定的理論價值和現(xiàn)實意義。

一、模糊聚類分析

模糊聚類分析是以傳統(tǒng)的聚類分析為理論基礎，按待辨識對象的屬性的親疏關系進行軟劃分的一種多元統(tǒng)計方法。它把一個沒有類別標記的樣本集按某種準則劃分成若干個子集(類)，使相似的樣本盡可能歸為一類，而不相似的樣本盡量劃分到不同的類中。

1、建立指標體系。本文按照房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)進行分類。核心競爭力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企業(yè)核心競爭力》一文中提出的，他們指出“核心競爭力是在一組織內(nèi)部經(jīng)過整合了的知識和技能，尤其是關于怎樣協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能的整合了的知識和技能”。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力是一種合力，最終表現(xiàn)在土地儲備能力、技術創(chuàng)新能力、人力資源能力、資源整合和開發(fā)能力、企業(yè)品牌效應等方面。考慮這些因素，再結(jié)合企業(yè)的一般特點，本文選取總資產(chǎn)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)(固定/流動)、年銷售額、土地儲備、管理與科技人才比、高職稱人數(shù)占員工總數(shù)比、品牌度等7個指標來建立房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力指標體系。

2、數(shù)據(jù)標準化。根據(jù)模糊矩陣的要求，需要將數(shù)據(jù)標準化。設n為待分類對象的個數(shù)，m為表征對象特性的指標個數(shù)，則:

查F臨界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在滿足F>F?琢的所有情形中，差值F-F?琢的最大者所對應的分類即為最佳分類。

二、實例分析

選取某市8家有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)公司為研究對象，用前文所建立的指標體系來表征其核心競爭力，各企業(yè)的具體情況，如表1所示。(表1)

故X分為7類:{A，E}，{B}，{C}，{D}，{F}，{G}，{H}。

同理，當0.70

將表1中的數(shù)據(jù)代入公式(4)計算各方案的F值，查出各方案的臨界值F0.05，結(jié)果如表2所示。(表2)

三、結(jié)論

上述分類結(jié)果中，8家房地產(chǎn)開發(fā)公司各自成類和全部并為一類沒有實際應用價值，不予考慮。其他的6個分類方案中，只有當0.59

按核心競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)進行模糊聚類分析，不僅將具有相同特征的企業(yè)并到了一塊，而且將不同特征的企業(yè)區(qū)分開來，其分類結(jié)果充分反映了各企業(yè)在核心競爭力方面的特點。進行聚類后，處于同一類的企業(yè)在認識到自身特點的同時，可以在制定發(fā)展戰(zhàn)略、提升自身核心競爭力方面相互借鑒;另外，對于投資商而言，將欲投資的企業(yè)聚類后，可以在分類結(jié)果中根據(jù)投資的目的和企業(yè)的特點做進一步的比較和分析，為最終的投資決策提供依據(jù)。

(作者單位:西安建筑科技大學管理學院)

主要參考文獻:

[1]高新波.模糊聚類分析及其應用[M].西安:西安電子科技大學出版社，2004.

[2]C.K.Prahalad and Gary Hamel.The Core Competence of the Corporation[J].Harvard Business Review，1990.

第2篇

關鍵詞：模糊層次分析；房地產(chǎn)投資；風險評估

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1008—4428（2012）07—34 —03

一、房地產(chǎn)投資風險評估

房地產(chǎn)投資風險是在房地產(chǎn)投資的過程中，投資者對自己的投資可能遭受的損失所作的一種測算或估計，在房地產(chǎn)投資決策時要盡可能地測算出這種可能性。評估某一房地產(chǎn)項目投資風險的方法主要分為定性分析法和定量分析法。

（一）定性分析法

定性分析法，是指依靠預測人員的豐富實踐經(jīng)驗以及主觀的判斷和分析能力，推斷出事物的性質(zhì)和發(fā)展趨勢的分析方法，屬于預測分析的一種基本方法。房地產(chǎn)投資風險評估的定性分析方法很多，如專家會議法、德爾菲法等等。專家會議法是根據(jù)房地產(chǎn)投資風險評估的目的和要求，邀請房地產(chǎn)投資專家和其他相關的專家，通過會議的形式對擬定的房地產(chǎn)評估對象開展討論分析，最后再綜合專家的意見，做出判斷，得出房地產(chǎn)投資風險評估結(jié)果[1]。該方法適用于探討問題比較簡單，目標明確的房地產(chǎn)投資項目；德爾菲法即專家調(diào)查法，它是一種通過匿名方式反復征求專家意見，以最終取得一致性意見的風險識別方法。它主要適用于一些原因比較復雜影響比較重大的房地產(chǎn)投資風險識別問題。

（二）定量分析法

定量分析法是對社會現(xiàn)象的數(shù)量特征、數(shù)量關系與數(shù)量變化進行分析的方法。房地產(chǎn)投資風險評估常用的定量分析法有蒙特卡洛模擬法、層次分析法以及模糊綜合評價法。

蒙特卡洛模擬法是經(jīng)濟風險評估中常用的一種方法，是對實際可能出現(xiàn)的情況進行模擬，也叫模擬抽樣法，它可以把一些具有經(jīng)驗分布統(tǒng)計特性的數(shù)據(jù)用于一個系統(tǒng)。

層次分析法是20世紀70年代美國運籌學家薩蒂提出的一種定性分析與定量分析相結(jié)合的決策方法，可以將決策者對復雜問題的決策思維過程系統(tǒng)化、模型化、數(shù)量化，迅速在我國社會經(jīng)濟各個領域得到廣泛應用。

模糊綜合評價法是把一個問題分解為由若干因素決定，其中的因素是由更低一層的多因素決定，它先從最低層按綜合評判方法計算，得到較高層次的評價結(jié)果；然后將該結(jié)果再作為較高層次的模糊關系，逐層運用模糊綜合評價方法，直到得到最高層次的模糊綜合結(jié)果。

二、模糊層次分析理論

（一）模糊層次分析理論的基本含義

由美國著名運籌學家薩蒂在 20 世紀70 年代初提出的層次分析法（Analytical Hierarchy Process，簡稱 AHP）是一種具有定性分析與定量分析相結(jié)合的決策方法，可以將決策者對復雜問題的決策思維過程系統(tǒng)化、模型化、數(shù)量化。模糊層次分析法是將模糊數(shù)學的思維與方法融入到層次分析法中得到的一種系統(tǒng)分析方法[2]。在我國該方法以其定性與定量相結(jié)合地處理各種決策因素的特點，及其系統(tǒng)靈活簡潔的優(yōu)點，迅速在我國社會經(jīng)濟的各個領域得到了非常廣泛的重視和應用，如能源系統(tǒng)分析、城市規(guī)劃、經(jīng)濟管理、房地產(chǎn)投資等。

層次分析法的基本思想是：首先，根據(jù)問題的性質(zhì)和需要達到的目標，將問題分解成不同的組成因素，按照各因素之間的相互影響和隸屬關系將其分層聚類組合，形成一個遞階的、有層次結(jié)構(gòu)的模型。然后，對模型中每一層次因素的相對重要性，依據(jù)人們對客觀現(xiàn)實的判斷給予定量表示，再利用數(shù)學方法確定每一層次全部因素相對重要性的權(quán)重值。最后，通過綜合計算各層次相對重要性的權(quán)重值，得到最底層（指標層）相對于最高層重要性次序的組合權(quán)重值，以此作為分析和評價的依據(jù)[3]。

（二）模糊層次分析法基本步驟

1、指標體系的構(gòu)建

模糊層次分析法的首要環(huán)節(jié)就是建立科學合理的指標體系，指標體系的科學性是指能夠客觀地反映研究對象的構(gòu)成和內(nèi)在聯(lián)系。指標體系是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標組成科學的、完整的總體。指標體系是否科學、合理，直接關系到研究的質(zhì)量。指標之間應該具有一定的內(nèi)在聯(lián)系，盡可能去除信息上的相關和重疊，同時指標的組合應該具有一定的層次結(jié)構(gòu)。

2、構(gòu)建層次分析判斷矩陣

對于上一層元素 C，n 個元素之間相對重要性的比較得到一個兩兩比較判斷矩陣，即模糊判斷矩陣：

A= （aij）n*n

若判斷矩陣 A 的所有元素滿足 aij*ajk=aik，則稱 A 為一致性矩陣。

3、計算各層元素對目標層的總排序權(quán)重

上面得到的是一組元素對其上一層中某元素的權(quán)重向量。最終要得到各元素，特別是最低層中各元素對于目標的排序權(quán)重，即所謂總排序權(quán)重，從而進行方案的選擇。總排序權(quán)重要自上而下地將單準則下的權(quán)重進行合成，并逐層進行總的判斷一致性檢驗。各因素權(quán)重為：

其中，a=（n—1）/2

4、確定評語集以及最終評價結(jié)果

將研究項目投資風險的評判等級劃分為五等V={V1，V2，V3，V4，V5}，即

要得出最終評價結(jié)果首先應確定評價矩陣。請專業(yè)人士對指標進行劃等定級，然后對結(jié)果進行統(tǒng)計整理指標的風險頻數(shù)。

接下來計算模糊關系矩陣。首先對各子因素層指標的評價矩陣Rk做模糊矩陣運算，得到主因素層指標Uk，對于評語集 V 的隸屬向量Bk，Bk=Ak*Rk=（bk1，bk2，…bkm）。

然后對 R 進行模糊矩陣運算，即得目標層指標 U 對于評語集 V 的隸屬向量 B。

最后計算評價結(jié)果。將評語集用百分數(shù)定量化，設G=[10%，30%，50%，70%，90%]

計算

即得最終評價結(jié)果 W。W 為一代數(shù)值，其取值范圍在[0， 1]之間，表示對研究項目投資風險的最終評分，值越大，說明投資風險在所有評價指標上的綜合表現(xiàn)越佳，投資風險越大。反之亦然。

三、實證研究

（一）項目簡介

景城名郡坐落于連云港市連云區(qū)五羊路，占地面積109536平方，總面積295220平方，容積率2.7%、綠化率37%，建筑密度22%。項目東臨東港中學、西靠大型商業(yè)中心金福德，此外還有久積、嘉年華等商圈，周邊高檔社區(qū)林立，教學體系完善，緊鄰連云港東站，交通便捷。

（二）運用模糊層次分析法對該項目投資風險進行評價

1、項目指標體系的構(gòu)建

按照房地產(chǎn)項目投資決策項目的風險評價指標體系構(gòu)建原則，對景城名郡項目的風險控制和實施效果綜合評價進行層次分級，分為目標層1個，準則層共分4個因素，指標層分為13個因素，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型，其中A為目標層、B為準則層、C為指標層。

2、構(gòu)建層次分析判斷矩陣

選取景城名郡項目中的開發(fā)單位、營銷咨詢單位、投資建設單位共11位不同部門負責人組成專家評審組，按照1～9 比例標度進行兩兩因素對比，得出隸屬度，分別構(gòu)造準則層各因素和檢驗指標層各因素之間的模糊一致性判斷矩陣，并進行層次單排序，即計算各準則層各因素和指標層各因素之間的相對權(quán)重。

根據(jù)公式 可求得準則層B各因素之間的相對權(quán)重向量W為（0.574，0.234，0.139，0.063）。以同樣方法求得各因素層權(quán)重向量分別為W1（0.171，0.074，0.471，0.289），W2（0.471，0.172，0.284.0.074），W3（0.571，0.286，0.143），W4（0.75，0.25）。

第3篇

【關鍵詞】模糊聚類分析法；房地產(chǎn)市場；最大樹圖；矩陣

運用傳統(tǒng)手段對市場進行分析時，我們大多利用二元矩陣方法來分析所挑選的目標市場，然而，此種方法并不適合對具有多個影響因素的房地產(chǎn)市場進行分析，雖然我們在研究多因素問題時也具有許多研究方法，但是，對于某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平來說，則需要利用多個指標對其進行綜合性描述。由于描述時大多涉及模糊概念，很難利用傳統(tǒng)的數(shù)學模型對其進行分析，因此，本文采用模糊聚類分析法對房地產(chǎn)市場進行分析，進而對市場實行歸類。

一、模糊聚類分析法的使用步驟

一般情況下，依照某個規(guī)律以及要求，通過對事物所具有的實際數(shù)量關系進行分析，進而對事物實現(xiàn)分類的方法，我們稱為聚類分析法，而將聚類分析法應用于那些模糊的事物中時，該類方法又被叫做模糊聚類分析法。

通過利用模糊聚類分析法對房地產(chǎn)市場進行研究，我們將樓盤整體分成了4大類，研究結(jié)果表明，雖然東逸華庭所具有的其他物質(zhì)條件比較普通，然而，它的居住環(huán)境以及性價比卻是最高的；對于上善若水、南奧花園和海倫堡這三個樓盤來說，其戶型和其他配套設施都相對較好，因此，這三個樓盤的價格都相對較高；無論居住環(huán)境、戶型、其他配套設施還是物業(yè)管理水平，新月明華和喜盈雅境都比其他六個樓盤低，因此，其價格也相對較低；金海岸以及祈福花園的綜合指標在所有樓盤中均為最高，是二次置業(yè)過程中的首選。

四、結(jié)語

通過上面的敘述我們了解了模糊聚類分析法的有關概念以及應用，由于房地產(chǎn)市場大多受到多個因素的影響，并且每一種影響因素均具有一定程度的模糊性， 所以，我們可以利用模糊聚類分析法對其進行分析，明確目標客戶，對具有不同需求的客戶進行物業(yè)的開發(fā)。綜上所述，采用模糊聚類分析法有利于房地產(chǎn)行業(yè)為自身客戶的實際置業(yè)以及開發(fā)商的開發(fā)提供十分重要的具有參考價值的資料。

參考文獻：