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第1篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；評估；風險；預(yù)防

1.引言

隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展完善和我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也越來越成熟，隨之而來的房地產(chǎn)中的買賣、租賃、課稅、保險、拍賣和房地產(chǎn)用地中的土地征用、拆遷、補償，以及房地產(chǎn)交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關(guān)問題，也就越來越多。為了滿足解決上述問題的需要，與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)評估行業(yè)也得到了迅速發(fā)展。以實行注冊房地產(chǎn)估價師資格認證為標志，我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)有了十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個過程，獲得了長足發(fā)展。與此同時，也要看到，在進行房地產(chǎn)評估的時候，對房地產(chǎn)的評估結(jié)果通常是以報告的形式出現(xiàn)。但是，在整個評估過程中，由于需要進行評估的要素很多，涉及和使用到的標準比較多，評估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時候就會出現(xiàn)對于同一個標的物，不同的評估機構(gòu)會給出不同的評價結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。這就意味著，在房地產(chǎn)評估之中，有時會存在一定的風險。

因此，在尋找評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)評估的實際操作過程中，如何有效地防范房地產(chǎn)評估中的風險，使評估機構(gòu)的評估做到客觀、公正、公平，從而更好地適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，是房地產(chǎn)評估工作中一個十分重要的問題。

2.房地產(chǎn)評估中的風險

2.1委托方提供虛假信息。合法、誠信，是市場經(jīng)濟交易中必須遵循的原則。中國的社會主義市場經(jīng)濟體制從建立到完善，已經(jīng)有了很大的發(fā)展。但是，不容忽視，在市場經(jīng)濟交易過程中，有的交易方為了經(jīng)濟利益而不講誠信的現(xiàn)象仍然存在。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價值已經(jīng)越來越被充分認識到，特別是《物權(quán)法》頒布實施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當作身份和身價的象征。于是，在進行房地產(chǎn)有關(guān)交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會作假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估產(chǎn)生失真，導(dǎo)致評估風險的產(chǎn)生。這種結(jié)果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。

2.2評估技術(shù)使用不當。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對房地產(chǎn)估價所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評估中存在的風險。但是（同時），也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據(jù)實際情況的變化進行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。這樣，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學、適用，與實際情況不太相符，于是，在具體評估操作過程之中，就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結(jié)論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產(chǎn)生評估風險。

2.3政策變動。一方面，供求關(guān)系對于房地產(chǎn)價格的影響比較大；另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時也會對評估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償?shù)墓纼r方法產(chǎn)生了很大的變化。此外，雖然中國有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國錯綜復(fù)雜的形勢，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預(yù)期，就有可能會影響對房地產(chǎn)的正常評估，從而帶來房地產(chǎn)評估風險。

3.防范房地產(chǎn)評估中風險的對策

市場的需求為房地產(chǎn)評估的產(chǎn)生、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也不斷對房地產(chǎn)評估提出新的要求。而房地產(chǎn)評估中存在風險，這并不是健康的市場經(jīng)濟發(fā)展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產(chǎn)評估中的風險，使房地產(chǎn)評估在中國的市場經(jīng)濟發(fā)展進程中發(fā)揮出更大的作用。

3.1強化房地產(chǎn)評估的風險意識。房地產(chǎn)評估人員對房地產(chǎn)評估風險的認識，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評估風險的產(chǎn)生。如果房地產(chǎn)評估人員具備較強的評估風險意識，那么在評估過程之中就會更加嚴肅、認真，產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風險的可能性就會小。特別是在當前狀況下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對房地產(chǎn)評估的專業(yè)化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產(chǎn)評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產(chǎn)評估中存在地潛在風險也在上升。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)評估人員，必須充分認識到在房地產(chǎn)評估中產(chǎn)生風險的可能性，以及風險產(chǎn)生后對本身所產(chǎn)生的不好的影響，在此基礎(chǔ)上進一步強化風險意識，以小心謹慎的態(tài)度，科學、嚴謹?shù)剡M行相關(guān)評估，作出正確、規(guī)范的評估報告，從而有效防范房地產(chǎn)評估中可能出現(xiàn)的風險。

3.2謹慎選擇客戶。加強與客戶之間的聯(lián)系溝通，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)控制風險十分重要的一個方面。評估人員與客戶之間，評估進行的時候進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結(jié)束之后，評估人員也要注意加強與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的一些問題，也可以了解買方的需求，從而為進行正確的評估創(chuàng)造一個比較好的前期工作。評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行；評估之后進行的溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見和建議，使客戶能夠恰當?shù)厥褂迷u估報告，而不至于由于評估報告運用不當帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托訪提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風險。

3.3強化對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管。加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評估風險的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評估的管理部門，需要認真履行職責，加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，也可以進行不定期的抽查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評估行為或在評估過程中有違法違紀等行為的及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產(chǎn)評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要創(chuàng)造和維護公開、公平的經(jīng)濟環(huán)境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產(chǎn)評估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。

3.4加強房地產(chǎn)評估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)。不斷提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評估業(yè)需要加強對相關(guān)評估人員的培訓。要針對房地產(chǎn)評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產(chǎn)評估業(yè)提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構(gòu)交流學習等多種手段，加強對房地產(chǎn)評估人員的培訓，不斷提高房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)。同時，各個房地產(chǎn)評估機構(gòu)還要加強對評估人員的職業(yè)道德教育，組織評估人員認真學習《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《城市房地產(chǎn)市場估價暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》等規(guī)定條例，并根據(jù)中國市場經(jīng)濟發(fā)展對道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強化評估人員的職業(yè)道德意識。建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估人員誠信網(wǎng)絡(luò)體系，對于違反職業(yè)道德、在房地產(chǎn)評估中謀取不正當利益、進行虛假評估的評估人員，清理出房地產(chǎn)評估行業(yè)，并且在誠信網(wǎng)絡(luò)體系中曝光，使之不能繼續(xù)從事房地產(chǎn)評估行業(yè)。房地產(chǎn)評估師也要加強學習，既要通過學習房地產(chǎn)評估方面的專業(yè)知識和與之相關(guān)的經(jīng)濟、金融、法律等方面的知識來提高專業(yè)技能，也要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業(yè)道德，以保證整個房地產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展。

4.結(jié)語

總之，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評估二者互相依存，共同發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)評估創(chuàng)造了發(fā)展的土壤、提供了廣闊的發(fā)展前景，另一方面，房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展則可以為房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展提供保證。這就要求我們，既要正視房地產(chǎn)評估的作用，又要看到房地產(chǎn)評估中的風險，進一步規(guī)范房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，進而推動整個經(jīng)濟社會穩(wěn)步前進。

第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估；風險；解決對策

1 房地產(chǎn)評估中的風險

1.1 委托方提供虛假信息

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價值已經(jīng)被越來越充分的認識到。特別是《物權(quán)法》頒布實施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當作身份和身價的象征。于是，在進行房地產(chǎn)有關(guān)交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會造假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估失真，導(dǎo)致評估風險。而這種結(jié)果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。

1.2 評估技術(shù)使用不當

房地產(chǎn)估價規(guī)范對房地產(chǎn)估價所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評估中存在的風險。但是，也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據(jù)實際情況的變化進行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。因此，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學、適用，或與實際情況不太相符。于是在具體評估操作過程之中，這就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結(jié)論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產(chǎn)生評估風險。

1.3 評估方素質(zhì)欠缺

房地產(chǎn)評估的結(jié)果，在很大程度上取決于評估機構(gòu)和評估方的專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德水平。對于中國來說，房地產(chǎn)評估還是一項比較新、但專業(yè)性要求又很高的工作。在這種情況下，如果房地產(chǎn)評估方的專業(yè)素質(zhì)比較高，在進行評估的過程中就能夠憑借較高的專業(yè)素質(zhì)進行相對專業(yè)的評估，對于標的物的估價就能夠更加符合實際，房地產(chǎn)評估的風險就會小； 反之，如果房地產(chǎn)評估方的素質(zhì)不高，那么，進行房地產(chǎn)評估的能力就不夠強，在評估過程之中，就不能有效控制評估的誤差，甚至會出現(xiàn)失誤，嚴重影響評估的客觀公正。另一方面，房地產(chǎn)評估中涉及到的房地產(chǎn)經(jīng)濟利益比較多，有的委托方為了達到提高標的物的價值從而獲取更多經(jīng)濟利益的目的，就會采用經(jīng)濟誘惑等手段，故意讓評估方作出有利于自己的評估報告。如果評估方的職業(yè)道德水平不高，就容易受到委托方的經(jīng)濟誘惑，而使房地產(chǎn)評估產(chǎn)生風險。此外，中國目前的評估機構(gòu)比較多，而且存在行業(yè)條塊分割現(xiàn)象，在不同的評估機構(gòu)之間又存在著競爭，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)評估機構(gòu)不注重長遠發(fā)展，只顧眼前利益，采取不正當競爭等手段開展評估業(yè)務(wù)，破壞了行業(yè)規(guī)則，造成了房地產(chǎn)評估的潛在風險。

1.4 政策變動

一方面，供求關(guān)系對于房地產(chǎn)價格的影響比較大； 另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，政策的變化，有時也會對評估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償?shù)墓纼r方法產(chǎn)生了很大的變化。再如，當前政府為了控制房地產(chǎn)過熱而先后出臺的一系列政策措施，都會在不同程度上影響到房地產(chǎn)的價格。此外，雖然中國有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國錯綜復(fù)雜的形勢，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預(yù)期，就有可能會影響其對房地產(chǎn)的正常評估，從而帶來房地產(chǎn)評估風險。

2 防范房地產(chǎn)評估風險的對策

2.1 強化房地產(chǎn)評估的風險意識

房地產(chǎn)評估人員對房地產(chǎn)評估風險的認識，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評估風險的產(chǎn)生。特別是在當前狀況下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對房地產(chǎn)評估的專業(yè)化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產(chǎn)評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產(chǎn)評估中存在的潛在風險也在上升。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)評估人員，必須充分認識到在房地產(chǎn)評估中產(chǎn)生風險的可能性，以及風險產(chǎn)生后對本身所產(chǎn)生的負面影響，在此基礎(chǔ)上進一步強化風險意識，以小心謹慎的態(tài)度，科學、嚴謹?shù)剡M行相關(guān)評估，作出正確、規(guī)范的評估報告，從而有效防范房地產(chǎn)評估中可能出現(xiàn)的風險。

2.2 謹慎選擇客戶，加強與客戶的溝通

加強與客戶之間的聯(lián)系溝通，是一個房地產(chǎn)評估機構(gòu)控制風險十分重要的方面。評估進行的時候，評估人員與客戶進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結(jié)束之后，評估人員也要注意加強與與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的問題，也可以了解買方的需求，從而為正確的評估創(chuàng)造一個比較好的基礎(chǔ)； 評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行； 評估之后進行地溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見建議，使客戶能夠恰當?shù)厥褂迷u估報告，而不至于由于評估不當帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托方提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風險。

2.3 強化對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管

加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評估風險的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評估的管理部門，需要認真履行職責，加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，又可以進行不定期抽查，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評估行為、或在評估過程中的違法違紀等行為，應(yīng)及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產(chǎn)評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產(chǎn)評估機構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗、發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要創(chuàng)造和維護公開、公平的經(jīng)濟環(huán)境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產(chǎn)評估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。

2.4 加強房地產(chǎn)評估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)

不斷提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評估業(yè)需要加強對相關(guān)評估人員的培訓。要針對房地產(chǎn)評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產(chǎn)評估業(yè)提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構(gòu)交流學習等多種手段，加強對房地產(chǎn)評估人員的培訓，不斷提高房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)。并根據(jù)中國市場經(jīng)濟發(fā)展對道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強化評估人員的職業(yè)道德意識。此外，房地產(chǎn)評估師也要加強學習，既要通過學習房地產(chǎn)評估方面的專業(yè)知識和與之相關(guān)的經(jīng)濟、金融、法律等方面的知識來提高專業(yè)技能，又要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業(yè)道德，以保證整個房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展。

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評估方法

一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況

中國房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當?shù)然顒拥某霈F(xiàn)，房地產(chǎn)估價活動應(yīng)運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動，中國房地產(chǎn)估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產(chǎn)估價活動開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價師以來，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展，估價隊伍迅速壯大，估價法規(guī)不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價行業(yè)的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護房地產(chǎn)市場秩序，保護房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發(fā)揮著獨特的積極作用。

二、我國房地產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀

在我國，房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達國家，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價行業(yè)的發(fā)展

從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)估價、土地估價和資產(chǎn)估價，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)估價師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價行業(yè)的發(fā)展。

2.估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國的房地產(chǎn)估價實行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴重。房地產(chǎn)估價師考試不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學習和深造。

3.自律不夠

國外房地產(chǎn)估價一般是依靠估價師協(xié)會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業(yè)學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學的法律或法規(guī)，因此評估機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務(wù)報表的帳面值，有的標的權(quán)屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機構(gòu)的資格（即為沒有資格的機構(gòu)或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。

三、我國房地產(chǎn)評估方法

1.成本法

適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。

所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤）×成新率。

2.市場法

比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因為它正以恰當?shù)氖找媛剩‘數(shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準日。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點，實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費用。

3.4假設(shè)開發(fā)法

運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價值的求取。

四、結(jié)論

科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

參考文獻：

[1] 朱萍，王輝，資產(chǎn)評估學，復(fù)旦大學出版社，2014

[2] 張東紅，談我國房地產(chǎn)交易市場的現(xiàn)狀與發(fā)展對策[J]，山東建筑，2014