房地產開發企業審計范文
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第1篇
關鍵詞：房地產；稅種；審計
中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-01
我國房地產業在近幾年來的努力下迅猛的發展起來，成為國民經濟的支柱產業，對國家經濟的增長發揮著重要作用。我國審計機關，結合國家相關政策將房產產業的納稅作為稅收管理的重要內容。這些調整在一定程度上維護了房產業在稅收管理上的秩序，提高了房地產產業的審計水平，也為房地產產業的展帶來有效作用。
一、房地產企業的主要稅種
我國的房地產企業應納稅的稅收種類很多，主要有以下一些類別：
1.營業稅。營業稅是按照房產企業所建建筑及不動產的出售來計稅的，其中還有相應的建設維護稅和教育附加稅，一般以5%的稅率進行繳納。
2.企業所得稅。房地產開發的應繳納稅收的所得稅部分。
3.印花稅。房地產企業在銷售、與買房者簽署購房合同時，按是適用稅率繳納。
4.房產稅。房產租金所得的收入應繳納的稅。
5.土地增值稅。在房產企業中，因轉讓房地產獲得的增值收入而繳納的稅。
6.城鎮土地使用稅。開發商在使用國有土地時，依據使用土地的面積而繳納的稅。
7.契稅。房產企業在承接建筑用地時，要像土地管理部門繳納土地契稅以及代收代繳的稅。
1.營業稅及企業所得稅的審計。一般情況下，房地產開發商通過銷售樓房和出租樓房取得相應的資金收入。雖然在銷售過程中，每一次開盤所出售的房產數量是有限的，但每一單位的商品出售所得的利潤是非常大的。而在審計過程中，對企業影響最明顯的是企業的銷售價格。通常情況下，企業將取得的銷售房預收款長期掛賬或通過其它手段轉移所得收入。除此之外，房地產企業自己的員工在購買商品房時，是可以享受到折扣的。有些企業也會通過獎勵員工來作為隱藏偷稅的手段，員工在推銷企業產品、建立市場后，企業會借此給予相應的獎勵，也會在員工福利上做一些企業的自身想法。諸如這些情況，在實際處理中，要分清情況進行處理，就具體細節針對稅收相關內容進行分析。
2.印花稅的審計。在印花稅的征收上，企業的問題也存在這許多內容。審計調查中，購銷合同的稅基最為嚴重，許多企業在這一稅收上都沒有記錄內容，企業一般按照半年的時間進行繳納。稅法法律中規定，印花稅要在建立書面合同或票據時，應立即購買印花稅票進行印花稅的繳納。現行稅法規定中，單位與企業之間發生的有關會計等專業技能的咨詢合同是不需要企業繳納印花稅的。
3.房產稅的審計。房產稅以房產的剩余數值和以租金收入兩種計稅方法計稅的。稅率一般為1.2和12%。現行法律為了稅收征收的公正立法，規定房地產開發商在出售樓房之前，對這些產品并不進行稅款的征收，但在這之前，開發商如果有出租或出借樓房的現象，就被視為買賣過程，是要征收一定的稅額的。這就要密切關注房地產開發商的銷售現狀，以防有將房產出租的卻長年掛存貨品的賬單，形成偷稅漏稅的現象。另一方面，因為企業工程的時間往往很長，滯后于產品的使用時間，一些工程企業的竣工驗收時間更是滯后于使用時間，這一方面，企業要適時的調整計入房產稅的稅基。
4.土地增值稅的審計。土地增值稅的稅率為30%～60%，稅負一般較重。在這一稅收方面，要做到數值的正確計算，就要在審查時緊密關注房地產開發商是否將房產收入長期掛賬，企業有可能并未及時繳納稅款。企業在獲得實際收入使也會有遺漏的現象發上，在進行銷售時，也會出現成交價與實際價格相差甚遠卻沒有一個合乎情理的緣由。除此之外，企業將已經取得的土地使用權的支付內容在開發轉讓和固定不動中并未正確的分配。在成本的應用上，企業也會將不屬于開發成本的費用計入開發成本當中，在與相關單位進行合同轉讓和會計憑證核對時，成本結轉辦法也會出現失誤。企業在借款利息支出中是否按照國家相關規定，超過上浮幅度的部分有無被作為扣除企業項目金額，如超過貸款期限的利息部分是否也作為扣除項目的金額。總而言之，在對土地增值稅進行有關稅收審計時，要注意核實房地產轉讓的所得收入和已扣除的法定金額，根據這些內容確保正確的稅收稅額和稅率，達到應繳納稅額的正確性。
5.個人所得稅的審計。個人的收入一般由基本工資+本月獎金+年度獎金組成的，所以，對于個人所得稅的審計來說，要注重以下一些方面：在個人的管理費用和銷售費用中，如以現金形式發放的工資是否已經被扣去個人所得稅；諸如個人在企業工作中，自己業績的超出部分和銷售的提成部分是否能夠有效地被個人所得稅扣除出去。其次，一些房地產的員工已有負擔個人所得稅或者企業為員工全部負擔個人所得稅，而在審計稅收的時候，要注意是否將支付額轉換成已經包含稅收收入后的個人所得稅的計算結果。
6.契稅的審計。契稅的審計主要是房地產開發企業要繳納的國有土地使用權出讓的稅額。房地產在開發前期階段是否繳納稅額，是可以通過國土利用部門的數據查證的。在審計契稅時，房地產開發會與購買者達成協議，未開發票或少開發票，這就虛假的減少了收入額，影響了計稅依據，這就注意加強和房產管理部門的協調溝通，以防這類事情的不確定性。
三、結語
總而言之，我國在稅收管理上，要加大對稅收征管的力度，對含有逃稅漏稅的企業進行大的處罰，遏制住企業在發展中的偷稅漏稅的現象。但似乎憑借僅有的稅收制度，并不能強有力的完成這一項重大責任，偷稅漏稅的想象得不到根本的根治，這就需要進一步加大稅收的改革，推進我國稅收的強有力的發展，消除房地產企業在獲取利潤中的偷稅漏稅現象，確保國家的相關利益，維護社會人民的合法權益，這就要我們的稅收機關要做出不斷地努力。
參考文獻：
[1]黃慧豪,麥錦華,梅愛付,等.房地產調控形勢下個人住房貸款的風險表現及審計關注點[J].財經界(學術),2010.
第2篇
房地產開發企業生產的最終產品――開發產品生產周期較長，最少數月，多則數年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產開發產品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預售。從財務上講，預售不等于銷售成立，而要等房地產開發產品竣工，產權移交購房業主，同時隨同房產的使用權、收益權和風險也轉移購房業主后才能確定銷售成立。因此，房地產開發企業都要等到后期，待房地產開發產品竣工決算，可以計算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購房業主移交房產，可以確認銷售收入實現時，才能將銷售收入與銷售成本對比，計算確定企業的盈虧。這使得房地產開發企業會計核算涉及面廣，核算環節多，核算對象繁雜，客觀上為房地產開發企業銷售收入作假創造了條件，本文擬就房地產開發企業銷售收入審計做些探討。
一、房地產開發企業銷售收入常見的作假方法
房地產開發企業資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。
1、將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。
根據《企業會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；(2)企業既沒有保留通常與所有權有關的繼續管理權，也沒有對售出商品實施控制；(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業；(4)相關的收入和成本能夠可靠計量。根據上述規定，房地產開發企業應在工程決算并與購房業主辦理產權移交手續后，確認銷售收入的實現。但現實中，有些房地產開發企業人為推遲工程決算，從而達到延遲確認銷售收入。
2、利用房地產銷售專用發票管理漏洞隱瞞收入。
房地產銷售專用發票是房地產開發企業銷售產品的主要原始憑證，也是稅務機關計稅的主要依據。但實際工作中，有些房地產開發企業不按發票管理辦法嚴格管理發票，在發票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現在開“陰陽票”，甚至不開發票。這樣便給企業偷稅、漏稅、私設“小金庫”留有了余地。
3、延遲開具房地產銷售專用發票，調整銷售收入入賬時間。
房地產開發企業應在工程竣工驗收合格、工程決算后，購房業主交清房款并辦理了移交手續后，向購房業主開具房地產銷售專用發票。而實際中，有些房地產開發企業借用種種理由，延遲向購房業主開具房地產銷售專用發票，從而達到了調整銷售收入入賬時間的目的。
4、將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》規定，轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。有些房地產開發企業將開發產品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業外支出”、“應付賬款”、“無形資產”直接沖減“開發產品”，不按視同銷售計提相應的稅金，這造成了房地產開發企業減少了當期的計稅基數，從而少計了稅金。
5、將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出。
房地產開發企業的開發產品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉房。出租房與周轉房對外銷售前往往要發生改裝修復支出。房地產開發企業的開發產品、出租房、周轉房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉房銷售收入沖減相關的改裝修復費用支出，從而達到隱瞞收入的目的。
二、房地產開發企業銷售收入作假的審計策略與方法
針對房地產開發企業上述種種的作假手段，注冊會計師應憑借專業知識、經驗和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計策略和方法。
1、從管理當局的誠信度及能力分析。
管理當局肩負著建立和健全完善的內部控制制度并監督其得到合理有效執行的責任，故管理當局的品行、閱歷、經驗、能力及其管理的觀念、方式、風格和對風險的認識與控制方法都會影響房地產開發企業運行的規范性。注冊會計師應首先對管理當局的誠信度和能力進行評價，并關注其待遇是否與房地產開發企業業績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務人員是否穩定等因素，以便從整體上判斷房地產開發企業作假的可能性。
2、對房地產開發企業預收售房款長期掛賬，延遲確認收入；延遲開具房地產銷售專用發票，調整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。
針對房地產開發企業通過推遲工程決算、延遲開具房地產銷售專用發票從而達到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計，核查其相應的已在房產管理部門備案購房合同，并親臨房地產座落地進行現場核查，了解購房業主是否與房地產開發企業辦理了移交手續、是否已入住。在查實了房地產開發企業已與購房業主辦理了移交手續并入住的情況下，注冊會計師可以根據會計核算的基本原則中經濟實質重于法律形式原則確認此項售房銷售收入已實現：，要求房地產開發企業將長期掛賬的往來款項結轉銷售收．入。
3、對房地產開發企業利用房地產銷售專用發票管理漏；洞隱瞞收、入的審計策略與方法。
針對房地產開發企業利用房地產銷售發票管理漏洞達到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以通過分析性復核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉率等指標，并將其與房地產開發企業前期及同行類似規模的指旨標進行比較，若存在較大差異，注冊會計師應將其作為風險領域進行重點審計；其次，注冊會計師可以通過將房地產銷售專用發票存根聯與相應已備案的購房合同進行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產銷售發票存根聯，注冊會計師可以將發票存根聯與業主取得的相應房地產銷售專用發票聯進行相互核對；最后，注冊會計師可以通過將房地產銷售發票存根聯所載的售房價與同地段類似的房地產市場價格進行比較，這也可以從中發現其中所存在的問題。經審計，若房地產開發企業存在上述問題，注冊會計師可以根據會計核算原則中重要性原則要求房地產開發企業進行賬務調整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業務約定。
4、對房地產開發企業將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。
針對房地產開發企業將開發產品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達到少計當期的計稅基數，從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以結合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關的會計科目審計，如：“營業外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產――土地使用權”，發現是否存在此類業務；其次，注冊會計師還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領域進行重點審、計以發現問題。若審計中發現上述問題存在，注冊會計師可以要求房地產開發企業進行相應的賬務調整，計提相應的房地產涉稅稅金。
5、對房地產開發企業將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計策略與方法。
第3篇
關鍵詞：房地產開發企業；內部審計；舞弊
中圖分類號：F239.4 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年5月26日
一、當前我國房地產開發企業內部審計存在的問題
我國的內部審計是在20世紀80年代以后發展起來的。1982年我國恢復審計制度，一系列法律法規的出臺表明我國推進內審工作的決心。《內部審計暫行辦法》于1985年出臺，《中華人民共和國審計法》在1994年出臺，《關于內部審計工作的規定》緊隨其后。進入21世紀以來，《內部審計具體準則》和《內部審計基本準則》相繼出臺，這無疑有力地推動了我國內審工作的發展。但改革開放以來，我國才大力發展市場經濟，并沒有給企業內審的發展創造良好的客觀環境，尤其是新近發展的房地產行業，還存在諸多不足和問題：
（一）不合理的內審機構設置。在大多數西方發達國家，內部審計的產生主要是由于內部管理的需要，它是內部制衡機制的重要組成部分。而我們的內部審計是在政府的推動下建立和發展起來的，其機構設置、人員配備具有強大的行政命令色彩。另外，西方發達國家公司的董事會下設的內部審計機構及其審計委員會直接由董事會負責，其他部門無權干涉，獨立性很強。但我國大多數企業的內部審計由總會計師或財務副總裁負責，一些公司還沒有專職的內部審計機構，還屬于公司的會計部門或紀律委員會、監察廳。這表明我國內部審計機構的設置還不是很合理，這極大地影響了其權威性和獨立性。
（二）內部審計人員素質偏低，缺乏綜合型高級管理人才。房地產開發屬于固定資產直接投資管理，涉及多學科、多專業的管理內容，從前期科研、策劃到項目實施階段的設計、招投標、成本控制管理，每個階段都需要多學科多專業知識的相互配合。所以，作為房地產企業的管理人員必須是具有從技術到經濟多學科知識的綜合型人才，而且其知識構成要不斷更新，否則，就會因其管理行為的局限而使企業的管理體系產生漏洞。但是，目前很多公司的內審人員來自于企業內部財務系統，但由于專業知識面狹窄的限制，不具備現代內部審計所要求的知識結構；還有不少人既沒有接受過完整系統的專業訓練，又缺乏必要的生產經營管理經驗，內部審計就難以發揮其作用。
（三）缺乏個人誠信機制。我國每年的固定資產投資多達數萬億元，有大量人員在房地產領域從事工程建設等相關工作。行業的高速發展促成了專業人員的緊缺并使其產生極大的流動性，專業人員的不斷流動使很多企業忽視了對其信用度、執業履歷的監督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業來說，既損失了培養人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產開發企業在經營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發生。
（四）信息溝通不對等，跨區域經營管理難度加大。房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，近年來集團化、規模化發展的房地產企業逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發明顯，信息的準確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發生，先斬后奏的現象屢見不鮮。項目公司發生的問題不能及時準確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業的外埠項目公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執行企業要求的招投標程序，但在實際操作中，項目公司負責人與投標單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。
（五）房地產的建造價格具有隱蔽性。各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性（商業秘密）的特點，致使最終的建設產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創造了溫床。又因為施工項目建設時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規模房地產企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。
二、加強房地產開發企業內部審計相關對策
（一）健全內部審計機構設置及內部審計制度
