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第1篇

【關鍵字】房地產；市場營銷；策略

1. 前言

目前中國房地產行業的發展堅持自主創新、推廣創新、技術創新等多方面相結合的創新經驗。但是房地產企業管理在制度建設、融資渠道等方面也面臨一系列問題和挑戰，制約著房地產企業的發展，全方面分析和剖析，企業信息管理發展的關鍵性存在問題，明確價值目標，進行科學的價值選擇，提出我國房地產企業發展的新思路，以創意化促進企業管理新發展。信息化就需要進行人力、物力的投資，由于企業總體趨勢較為落后，1由于企業規模、技術和外部環境等原因，發展速度與發達國家的差距較大，所以企業信息化管理在市場競爭中面臨一些難以逾越的障礙，致使企業發展陷入困境。所以房地產企業管著們對搞好企業信息建設表現出了種種。

2 目前房地產營銷存在的主要問題

2.1 缺乏有效的市場考察

目前 任何一個企業的發展都是從市場中來，到市場總去。一個優秀的企業始終是以市場為中心，去市場這個大環境謀求發展。房地產企業開發營銷策劃最重要的是要根據市場考察進行分析，科學的考察市場是未來發展和當前形式前景，但是目前我國許多房地產企業在在開展市場考察的時候，深入考察力度不夠，只注意表面材料數據 沒有進行深入分析，只有把握好企業發展的方向，才能使企業更好的發展和生存。

2.2 目標市場的定位不準確

目前我國消費者群體是一個龐大的社會群體，人們在生活收入、文化水平、消費觀點上都存在著很明顯的差異，因此每個消費者在對房地產產品上的都有較大的差異性。房地產企業創新是為了達到項目預期的效果而采取的一種創新性、方向性和決策性活動，對于大多數房地產企業而言，建立符合市場經濟的發展機制。大多數房地產企業都忽略了消費者對產品需求差異的特殊性，進而導致整體房地產結構的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。還要真正的理解信息為管理服務、為經營服務的管理理念，真正認識管理靠科學的工作方法，不讓部分人投機取巧損害房地產企業的利益，這才是信息化的重點。

2.3 企劃創意不合理

建立質量體系，完善市場秩序和交易規則，提高房地產經濟自身現有的基礎和原有的優勢，培育企業管理資料市場，加強對房地產企業信息化市場的管理。加快了企業綜合開發步伐，加2強房地產經濟結構的發展，合理選擇主導企業和主導管理，才能保證經濟結構戰略性調整順利實現,這也是市場經濟結構調整的真正目的，從經濟發展變化來看，市場經濟發展初級階段，市場經濟的基礎在房地產企業相當薄弱，在心里抵觸市場經濟的行為方式。為了適應煙草企業信息化市場，按照擴大規模、完善功能、提高檔次的原則,積極發展多種經營。

3. 提高房地產市場營銷策劃水平的策略

3.1 高度重視市場考察，增強市場預測科學性

市場考察對房地產市場營銷策略起著十分重要的作用，因為市場考察與經濟企業信息化成果的推廣轉化,吸取國外企業信息化成果推廣轉化的有益經驗, 加強企業信息管理的研究，充分發揮自身優勢,積極探索成果推廣轉化的有效途徑和方法，建立高素質的企業信息化管理，圍繞增加企業管理,積極探索房地產商場經濟信息結構。房地產企業信息化不可能簡單走市場經濟的路子，尤其在企業體制很不完善的情況下，增加企業信息化管理的支持力度，以信息化為導向必須瞄準國內和國際兩上市場的需求，加強有特色房地產行業開發力度。強化服務功能，提高服務質量，拓寬服務領域，為房地產行業走向市場鋪路搭橋。目前我國房地產企業不管在國民經濟中還是國際市場的競爭中都屬于弱勢,因此加強具有房地產企業特色的文化活動。只有通過市場經濟機制的調節,房地產企業信息化結構進行戰略性調整,才能合理配置企業資源，強化市場體系建設，努力搞信息化流

3.2 明確目標市場 通。

房地產市場營銷需根據不同消費者的需求去，將具有相同需求的消費者聚合在一起。科學技術的不斷發展，進一步提高專業化分工和協作，加強外部組織結構的完善發展。當前我國房地產企業正處于多元化和全球化趨勢發展，房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。因此，加強提高房地產企業自身現有的基礎和原有的優勢，積極的加大對房地產企業的從組力度，不斷的改善和加強自己競爭力。在經濟細胞的互補性和多樣性，從根本上優化房地產企業的需求生存需求結構與發展結構，從而使型房地產企業能夠更健康快速的發展。

3.3 企劃設計科學化與藝術化相結合

房地產企劃創意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認識本企業的房地產產品，并購買產品。加強建設文化，房地產企業提供保障。在市場經濟條件下，促使我國競爭與和合作的加劇，使我們能更清楚的認識到房地產企業發展存在的問題。通過不斷的深化改革，無論是內3部組織結構還是外部組織結構,有力地推動了房地產企業的發展。及時把握邁向經濟社會時展的新趨勢，而實現管理現代化，既要從思想觀念、組織結構、管理體制等進行深刻的變革，還要學習現代化管理的新概念、新方式，創造出具有房地產企業特色的管理模式，開拓發展市場，才能生存和發展。

4. 結尾

隨著時代的發展，將會有越來越多的人關注房地產市場營銷策略以及應用，并對其作出深層次、多角度地科學分析。房地產企業要正視房地產市場營銷中存在的問題，從企業的自身情況出發，制定符合本企業的生存和發展的策略。

參考文獻

[1]黃湘紅.淺析房地產價格營銷策略[J].廣西城鎮建設,2009（11）. 69-78

第2篇

【關鍵詞】房地產企業 營銷策略 營銷誤區

目前市場營銷在我國遍地開花，正處于迅速發展中，各行各業都在普遍采用，我國房地產業也不例外。隨著我國改革開放的深入，經濟的高速發展，房地產業正在處于蓬勃發展中，賣方市場的轉變，買方市場的形成，市場營銷的引入，使競爭更為激烈。怎樣才能使自己產品在競爭中戰勝對手，立于不敗之地？除了倚靠產品的質量外，還有營銷策略的使用，比如品牌、價格、促銷、企業信譽的運用是很重要的。

一、房地產企業使用營銷策略的重要性

1、促進社會住房總供需的平衡

市場營銷策略在房地產企業中的應用，有利于房地產企業適時、適地、以適當價格把產品傳遞到消費者手中，以解決社會生產與社會消費之間的各種矛盾，使得房地產企業各種不同的供給與消費者和用戶方面各種不同的需要相適應，求得社會生產與社會需要之間的統一與平衡，生產與消費在時間、地區的平衡。實現整個社會經濟的正常運轉，從而促進社會住房總供需的平衡。

2、促進國民經濟的健康發展

市場營銷策略在房地產企業中的應用，有利于合理地配置土地、資金、勞動力等資源，提高房地產企業的經營管理水平和經濟效益，而房地產企業的經營管理水平和經濟效益提高，會促進國民經濟的健康發展。

3、有利用房地產市場的發展和完善

房地產市場存在的問題會對房地產企業的進一步的發展造成障礙，比如商品房的大量積壓、商品房高的空置率、巨額資金的持久沉淀等問題，通過市場營銷策略的運用可以有效解決房地產產品市場的現實問題。同時它對加速房地產商品和資金形態的轉變、縮短房地產商品流通周期、促進房地產市場的發展和完善都有重要作用。

4、實現房地產企業的任務與目標

房地產企業的市場營銷部門通過市場營銷研究，密切注意和了解市場需要的現狀與變化，就可以發現一些未滿足的需要和市場機會；然后，根據企業的任務、目標和資源條件等，選擇本企業能夠最好地為之服務的目標市場，并根據目標市場的需要，開發適銷對路的產品，制定適當的價格，選擇適當的分銷渠道，制定適當的促銷方案，千方百計地滿足目標市場的需要，這樣就可以擴大銷售，提高市場占有率，增加盈利，實現企業的任務與目標。

二、房地產企業的五種營銷誤區

目前，房地產企業早已認識到市場營銷的重要性，并普遍采用市場營銷策略對房產項目進行營銷。但是目前我國房地產企業對市場營銷策略的使用，還處在探索階段，整體營銷水平不高，主要表現有：第一，開發商營銷意識薄弱、不注重營銷推廣的作用；第二，營銷渠道不多、大部分宣傳局限傳統的推廣渠道，比如像開設分展場、舉辦產品會、鑒賞酒會等營銷方式不被大多企業采納，集中開盤方式也較少的被開發商采用，對以公共關系的重視還遠遠不夠。第三，對國家房產政策反應不夠迅速、敏感性不高。第四，推廣包裝差、主要包括現場包裝差和銷售物料設計風格不統一。第五，品牌營銷理念低，大多數企業對如何進行準確的品牌定位，如何引導業主把握品牌取向，如何營造品牌意味即房地產商品如何進行品牌化及如何有效實施和控制房地產品牌戰略等問題，這種局面主要是由一些營銷誤區所造成的。

1、誤區一：認為傳統的生產、產品營銷觀念已經過時

市場營銷觀念隨著社會的發展，已從傳統的生產觀念、產品觀念，到現代的大市場營銷觀念、概念營銷觀念。房地產企業大多數都拋棄了傳統的生產觀念、產品觀念，采用現代的大市場營銷觀念、概念營銷觀念。但在實際運用過程中會犯營銷觀念不正確的錯誤，沒有考慮以消費者為中心，以顧客的需求為出發點，沒有考慮社會的公眾利益，采用現代的大市場營銷觀念、概念營銷觀念進行營銷，雖會在短時間內實現營銷目標，但長時間終會暴露出種種弊端，損害企業整體營銷戰略。

2、誤區二：認為人員推銷是最古老的促銷方式，不適合當今的營銷環境

當今人員推銷是房地產促銷策略當中最傳統、最主要、最直接的促銷方式，采用這一促銷策略，可以讓銷售人員與顧客直接接觸，進行面對面的洽談和思想交流，有利于銷售人員最直接、最及時地了解顧客的需求。通過這樣的交流，可以充分地向顧客傳遞企業、房產項目信息，以達到讓顧客認識、了解、信賴企業的作用，這對提高公司的知名度和美譽度是非常有用的。房地產企業或許在制定促銷策略時都會考慮采用人員推銷這一方式，但他們對人員推銷的作用沒有充分的了解，不夠重視人員推銷，認為人員推銷是最古老的促銷方式，不適合當今的營銷環境，往往投入大成本采用廣告、營業推廣這些流行的促銷攻勢。雖說像廣告這些促銷方式在短時間內會引起顧客的關注、較快的達到促銷目的。但要想長時期的留住顧客的心，采用這一促銷方式是遠遠不夠的。

3、誤區三：認為創品牌就是靠做廣告

品牌，給企業帶來的效益是巨大的、全面的。這一點無需置疑，或許每一間房產企業都想創品牌，擁有品牌優勢。但創品牌是需要條件的，盲目的創品牌，必會給企業帶來損害。目前，在房產企業中就存在很多盲目創品牌的現象，這主要是企業沒有正確認識創品牌需要具備什么條件和企業具不具備這樣的條件所造成的。這些企業誤認為品牌就是靠做廣告，名聲就是名牌，只要敢花錢做廣告，就能創名牌，把過多的資金、精力、希望都放在廣告上，期望一夜成名，結果卻是功虧一簣；誤認為做品牌就是做名牌，名牌僅僅是一個高知名度的品牌名，它只需達到知名度，但品牌除了要達到知名度外還要達到信任度和美譽度，創品牌，它需要的人力、物力和財力是全方位的，是一個復雜而浩大的工程。

4、誤區四：認為只要廣告費用高，產品銷售量就有保障

幾乎每一間房地產企業都會打廣告，通過廣告，可以將房產信息不知不覺地灌輸到消費者腦海中，從而影響消費者的購買決策，激發消費者的購買欲望，刺激消費者的需求，增加銷售量，同時提高房產價值。但打廣告費用大、有效期短等缺點明顯。目前，廣告媒介多，選擇什么樣的廣告媒介存在難于決策。大多數房產企業就存在這樣的問題，沒有經過系統決策，錯誤的選擇廣告媒介，造成既沒有達到廣告目的，又支出大量的廣告費用，反而給企業帶來資金上的負擔。

5、誤區五：認為產品創意不重要

在生活中，只要稍微留意一下，就會發現大多數房屋的建造風格差不多、沒有美感、沒有創意、產品雷同嚴重。這主要是房地產商在上項目的時候一窩蜂，看到那種設計流行，銷量大，就去模仿。但是現代人對住房不單單看重房屋的質量，還看重房屋的外觀。越來越多人追求房屋的整體外觀，房屋的藝術性。在房地產產品同質化越來越強的今天，具有創意產品的就顯的很重要了，房地產企業應該加大對這一方面的研究和投入，建造出具有創意的產品。

三、房地產企業制定正確營銷策略的建議

基于以上房地產企業營銷中常見的五種誤區，本文對怎樣制定正確的營銷策略給出以下建議。

1、建立一支專業的營銷隊伍

房地產企業生產出來的產品能否順利的銷售出去，達到預期的銷售目的，這關鍵在于是否做好營銷。基于營銷對企業的重要性，建立一支專業的營銷隊伍就顯得非常重要。目前，大多數房產企業都會有自己的營銷隊伍，從事營銷策劃、營銷控制等。但具有專業性很強的營銷隊伍還不多，而且銷售人員的素質問題也普遍存在于房產企業，主要表現在：銷售人員文化素質不夠高，銷售人員缺乏規范化的業務培訓，銷售人員服務意識不足或服務理念不明確，難以實施優質服務，服務標準不統一，隨意性大，容易給顧客造成不良影響，銷售時沒有嚴格按照銷售流程，沒有明確界定銷售人員的職權，缺乏與顧客有效溝通的技巧等等。因此，房產企業應重視和加大資金對銷售這一重要環節的投入，加強對銷售人員的業務培訓和業務指導等，建立一支專業的營銷隊伍。

2、建立“以顧客為中心”的人性化營銷的營銷理念

“以顧客為中心”實行人性化營銷是新時代的營銷理念。企業在營銷過程中應實行人性化營銷，做到：“順其本性”營銷時應滿足消費者的基本居住需求；尊重其習性，尊重其的居住習俗。適其品性，以適合消費者的居住文化品位偏好來進行營銷；滿其個性，以滿足消費者居住個性需求來進行營銷。

在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題；運用情感溝通，將樓盤的優勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優惠政策等因素傳達給消費者；售樓處的環境設計要盡量完備人性化設施，體現對消費者的關愛。

3、采取各種方式來化解信息的不對稱

消費者在購買產品時，由于對產品缺乏充分的了解，往往會產生觀望態度，不敢輕易購買。這主要是由于信息的不對稱所造成的，因此要想消費者能夠迅速對產品充分的了解，化解信息的不對稱是關鍵。房地產企業可以采取各種方式來化解信息的不對稱，比如：通過各種媒介進行大量宣傳，充分利用報紙、電視、網絡等、或舉辦各種招待會、產品展銷會、座談會等活動，讓銷售人員直接與消費者進行信息交流、情感交流。以達到化解信息傳遞障礙，促進銷售的目的。

4、注重產品的創新

隨著房地產市場的迅速發展，我國房地產購買者的投資心理和投資行為者日益成熟。住宅已不再被看作為鋼筋加水泥組成的結構，而被視為安居享受的“家”，和能夠充分體現個性的生活方式。人們購買房屋不僅僅是看重他的質量，還看重它的功能、款式、小區建筑的人文內涵等。隨著購房者對房屋需求的變化，房地產企業就應該注重產品的“質量”，善于發現消費者的需求變化，追求產品的創新。

5、科學預測成本，減少投資風險

由于目前，我國房地產行業競爭激烈，不少企業都會加大成本對營銷這一方面的投入，比如：在廣告等方面，花費大量的資金進行促銷。這或許會達到促銷目的獲得經濟效益，但企業在決定加大營銷成本前，必須對產品成本、促銷成本進行科學預測，預測出總支出成本和預期投資總收入，否則可能會發生盈利過少，甚至虧損的現象。因此，重視對各種成本的科學預測，可以有效的減少投資風險，避免不利的情況發生。

【參考文獻】

[1] 紀海芹、李寧、占愛：淺談營銷策略在房地產中的應用[EB/OL].中國論文下載中心網，2007.

[2] 佚名：營銷策略在房地產中的應用[EB/OL].房策網，2007.

第3篇

前言

所謂中小房地產企業，是指規模較小（年開發面積小于10萬平方米）、產值較低、員工較少、具有2級以下房地產開發資質條件的房地產企業。近幾年來，房地產開發熱潮促使一些企業紛紛進入房地產行業淘金，房地產企業數量猛增，但95% 以上是中小房地產企業，其開發份額接近八成。

在新消費時代，人們需要的已不僅是房子本身，而是房子的意味，即作為購房者情感、個性、身份、地位、財富的符號、形式與表征及其獨特的心理情感需求。根據中國城市研究院品牌研究中心斷言，房地產行業沒有品牌同樣可以活得滋潤的情況將難以為繼，因為隨著供求平衡、甚至供略大于求的到來，房地產市場正不可避免地漸入品牌競爭時代。雖然說房地產品牌時代已經到來，但房地產業仍普遍存在一個怪現狀：企業有名，產品無名；財大氣粗者眾，有知名品牌者寡。對于處在夾縫中生存的中小房地產企業，可以說是機遇與挑戰共存。因此，研究我國中小房地產企業在房地產營銷策略中的品牌營銷存在的問題是有現實意義的，將有助于推動我國房地產業的健康發展。

一、中小房地產企業營銷的現狀

中小企業營銷的特點是由中小企業的自身特點所決定的，中小企業的營銷特點有如下幾方面。

1.市場適應性強

“小、快、活”是中小企業在經營管理上的優勢，由于中小企業擁有的資源有限、規模小，這些特點決定了它有條件且必須隨著經濟環境的變化及時調整自己。一旦市場上產生了新的需求，中小企業一般能迅速組織生產，及時、靈活有效地滿足市場新需求。適應市場需求的多樣性、流行性、季節性和地區性是中小企業營銷的重要特征。

2.產品創新能力強

據美國貿易部統計，二戰以來，50%的創新產生于中小企業，95%的重大革新來源于中小企業。中小企業之所以有如此強的創新能力，是因為：第一，中小企業的管理者往往比較精干，往往有強于大企業的革新動力。因為中小企業無法像大企業那樣依賴于已取得的產品市場地位，創新是其求得生存的必要條件。第二，中小企業寬松的管理環境使得個人的主動性和創造力得以發揮，有利于創新活動的開展。第三，中小企業把創新作為競爭力戰略的核心，對創新表現出極高的熱情。

3.市場競爭力弱

在市場上，人們常用“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”形象比喻大企業與中小企業之間的市場爭奪戰。不少中小企業因生產規模小，所采用的生產技術水平一般遠遠低于大企業，因而造成大量的資源浪費。中小企業很難與擁有充足資金、成熟技術和銷售網絡的大企業、外資企業正面抗衡。相對于大企業，其平均壽命短，在遇到政府政策調整和經濟衰退時，中小企業所受到的沖擊最大。

4.資金匱乏，促銷乏力

資金短缺，幾乎是所有中小企業都會遇到的普遍問題。由于資金的匱乏，企業的營銷活動也因此受到嚴重的影響。中小企業資金匱乏主要表現在：第一，初始資本投入不足；第二，資金利用率低，資金總量不足；第三，技改資金投入不足。調查發現，我國不少中小房地產企業有好的創意，發現了商機時，卻往往苦于資金不足，而最終不得不將項目擱淺。

5.營銷人才缺乏

不少中小企業的營銷管理者并非由專職人員承擔，即使有也大多是從企業原有的技術或生產崗位轉過來的。他們大多缺乏系統的營銷理論知識及營銷管理應有的素質與能力。另外，中小企業經營風險較大，而且工資待遇低、社會地位不高、各種福利保障相對較差，發展預期低。這些都是中小企業難以吸收高級營銷人才及難以留住現有營銷人才的主要原因。

二、中小房地產企業項目品牌營銷存在的問題分析

1.中小房地產企業項目品牌意識淡薄

我國長期實行住房分配制度，房地產產品實現商品化只有十幾年的時間，受到國外房地產企業的沖擊還較小，沒有什么危機感與緊迫感。此外，隨著我國這幾年城市化進程的加快，城市人口大幅度增長，對于住房的需求也隨之增長，房地產商品的需求大于供給，房地產開發的高利潤吸引房地產開發企業更側重于房地產開發，對收益穩定，但回報相對比房地產開發低的資產經營不太看中。這也從一定程度上導致了中小房地產開發商樹立項目品牌的意識淡薄。

以上諸多因素，使得我國房地產企業至今品牌意識淡薄，除少數幾家打出品牌外，可以說當前我國相當多的企業還不能真正懂得品牌經營的重要性，他們以為房地產不需要品牌也照樣能經營。已經有很多經驗、管理水平比較高的房地產公司率先推出了品牌戰略，并從品牌經營中得到較高的回報。

2.品牌營銷制約因素眾多

項目品牌營銷是項復雜的工作，中小企業進行品牌營銷受到一些的制約。

首先，受企業規模約束。對房地產開發企業來說，企業規模化經營意味企業開發成本相對較低，企業的競爭能力、贏利能力、抵御風險能力增強，品牌形象通過規模經濟得以體現。中小開發商企業規模小、組織結構簡單，開發成本高，質量難以穩定，規劃設計能力、對外宣傳能力、管理水平有限，品牌形象難以樹立。

其次，受人員素質約束。眾所周知，我國房地產開發企業人才缺乏，人員素質普遍較低。1991年以來，我國房地產投資年均增長率高達47.9%，房地產企業所需的專業人才平均增長率卻不到7%，其中，大部分行業優秀人才還主要集中在大型房地產開發企業。人才缺乏，造成中小房地產開發企業創新能力不足，品牌意識淡薄，品牌管理難度大。

除此之外，還受企業財力約束。打造項目品牌是一項耗資巨大的復雜系統工程。從開發流程看，創立項目品牌貫穿項目選址、市場調研、項目策劃、規劃設計、建筑施工、樓盤銷售與物業管理等環節；從品牌戰略實施過程看，要經歷創造品牌、宣傳品牌、推廣品牌、保護品牌、發展品牌等階段。各環節、各階段都需要大量財力作支持。財力約束已成為中小開發商實施品牌發展戰略的主要“瓶頸”。

三、中小房地產企業項目品牌營銷存在的問題

由于目前中小房地產開發商對項目品牌營銷的認識尚淺，所以在項目品牌營銷中存在許多問題，主要表現在以下方面。

1.過分重視企業品牌的塑造

開發商認為企業品牌是企業整體形象的反映，因此普遍重視企業品牌的打造。但事實上是，中小房地產開發商應該先以打造項目品牌為主，等企業的各項實力都跟上了，再著重打造企業品牌。

企業品牌猶如企業的市場通行證，能給企業的擴張帶來巨大的優勢，因此國內許多大企業現在紛紛開始建立企業品牌，許多中小型房地產企業紛紛跟進效仿、嘗試，并因此獲得了巨大的品牌收益。所以現在不惜耗費巨資建立企業品牌。建立房地產企業品牌是個長期的過程，這個過程需要優秀項目樓盤的支持，需要投入大規模的資金去宣傳，需要成立專門的品牌管理部門，而中小房地產企業恰恰在這些方面都不具有優勢。

項目品牌主要是以項目本身的區位、功能、質量、配套、環境等作為支撐，這對中小房地產企業來說比較容易建成，而項目品牌一旦建成可以為企業在這個項目上獲得豐厚的資金收益和企業形象收益，這從根本上解決了中小企業首先所面臨的生存問題。

2.將項目品牌簡單的定位于高檔名品

塑造品牌是為了在市場上樹立一個明確的、有別于競爭對手的、符合消費者需要的形象，其目的是在消費者心中占領一個有利的位置。塑造品牌就必須進行市場細分，并在細分的市場上開發具有自身特點的房地產品。只有那些重視品牌定位，致力于適應某類市場需求細分定位，并且努力發展專業化、個性化房地產開發的房地產企業及品牌才具有生命力。但是，許多開發商認為品牌房產就是極品房產，只有高級公寓、別墅或高檔寫字樓才需要營造品牌，大眾化的住宅不需要創品牌。實際上高檔房產不等于品牌房產，任何檔次的房產，無論是高檔的、中檔的，還是低檔的，都應有自己的品牌。大眾化的住宅更容易創知名品牌，因為名牌的重要特征之一，就是具有較高的知名度和市場占有率，是否有眾多的消費者才是創知名品牌的首要條件。開發商在開發房地產時一味追求高檔次，樣樣配套俱全，這不等增加開發成本，而且當消費者發現開發商無法對現自己的承諾時，又會對企業品牌帶來極大的負面影響。

中小房地產企業作任何決定始終都要根據自身的特點，實事求是，而不能做與自身實力不相符的事，這是客觀規律。

3.過分依賴廣告

開發商過分依賴廣告效果，以期通過大量廣告宣傳造成轟動效應，將所開發的房產能盡快售出，而影響房地產品牌的質量、售后服務等卻未得到足夠的重視。

現在國內一些城市如廣州、深圳等許多城市樓盤廣告支出費用占銷售額的5%―10%。據有關統計北京、深圳、廣州等區域性重點城市的主導報紙廣告收入，其中有40%―50%來自地產界，炒作性的報道風行。然而，房地產品牌不能僅靠宣傳，更重要的是要有質量、服務、企業信譽的支撐，而要有好的質量和服務，開發商就必須加大投資力度，提高房產質量，提高房產的文化內涵，為消費者營造一個良好的居住環境。

4.品牌建設缺乏差異化

當代是個產品趨于同質化的時代，所以必須走品牌營銷之路，在大家都在走品牌營銷之路時，又必須注意品牌的差異化戰略。

很多中小房地產開發商在進行項目品牌營銷時，手段很單一。往往是請個明星進行助陣，再在當地的主要報紙、電視上投入一定量的廣告就以為項目的品牌樹立起來了。殊不知自己的項目品牌內涵是什么，消費者的品牌聯想又是什么。

現在開發商都喜歡以“文化居所”、“綠色花園”等來命名自己的項目，以至現在的小區都成了“文化居所”、成了“綠色花園”。但是實地勘查一下便可得知，“文化居所”大都不過是身處大學校區附近，一般最好的情況也就是與一兩所大學比鄰；“綠色花園”可能就是小區里有幾棵小樹或幾片小草。

項目品牌營銷不是漫天遍野的廣告宣傳，不應是空洞無內容的，而應是扎扎實實辦事，具有豐富的內涵。

四、提出以下幾條基本營銷策略

1.產品策略

這一策略應重點以質量為中心，提高房地產商品的內在價值。房地產商品由于具有特殊性――使用周期長、價格高等，消費者在選擇物業時，從質量、居住環境到物業管理上都非常關注。因而，開發商在品牌戰略中應充分重視產品策略。首先，在房地產的建造過程中，在保證工程質量的同時，應積極采用新工藝、新技術，不斷創新，提高房地產商品的技術含量，造就品牌的卓越品質。其次，在住宅的規劃設計上既要功能適用，又必須具備超前意識，這一點是由于房地產商品的長期消費性決定的。而且又是房地產商品在消費者心目中樹立品牌形象的重要依據。最后，物業管理要跟上品牌建設。物業品牌再好，沒有好的物業管理照樣會使消費者喪失對該品牌的信任。而現實的情況又是許多企業是集開發和物業管理于一體的，所以，作為物業流通的最后一個環節，物業管理必須跟上，否則也容易造成品牌流失。物業管理關鍵要提高服務質量，保證服務區內居民生活質量，規范收費標準，從而建立起企業與住戶問的融洽關系，這對住戶和企業又都是有利的。

2.市場策略

這里談及的市場策略，包括市場調查、市場定位、市場宣傳等。市場調查主要是及時地掌握房地產市場信息，了解分析開發項目所在地的經濟狀況、房地產市場供求狀況、消費者心理。及時掌握這些信息，能夠為房地產企業經營策略的調整作參考。市場定位應根據當前我國房地產市場狀況和未來的發展趨勢，主要定位在中低收入者。同時，應根據市場需求適當開發多種檔次的房地產商品，盡量滿足不同層次消費者的需要。在房地產市場宣傳中，要講究適度注重實際，因為品牌的營造是一個長期的過程。開發商不能“以快達慢”，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過造勢來快速樹立公司品牌。不要稍有一點草坪就大談“綠色住宅”、“生態小區”，在外形建造中，自吹是以“歐陸風情”、“新加坡模式” “錯層設計”等等。

3.價格策略

房地產企業應根據目標市場消費者的購買能力和承受能力，來制定合理的價格。房地產企業不能把品牌與高價等同起來，特別是針對中低收入者的房地產商品，房地產企業應在保證品質的同時，采取各種手段降低成本，做到品質與價格的最優組合。結合房地產價格的確定，應配合以靈活多樣的付款方式盡量將房地產市場潛在的需求轉化為有效需求，進一步提高商品房的市場競爭能力。

4.注重服務形象

房地產作為第三產業，與服務密不可分，這不僅體現在售前服務上，更重要的是體現在提供良好的售后服務上。客戶簽約后，房地產企業不能以為就此萬事大吉，要經常與客戶保持聯絡，告訴客戶工程目前進展情況，請客戶到現場察看，傾聽客戶的意見，對客戶的合理建議予以采納，減少客戶二次裝修時不必要的浪費，使客戶利益最大化。在客戶入住后，還應當經常聯絡，將客戶的意見轉給工程部門，完善售后服務，并在以后的項目開發中加以改進。

對于許多消費者來說，及時辦理相關手續，特別是產權證，顯得相當重要。消費者可以用房產抵押再融資，獲得較高的投資收益。物業管理是一項長期的售后服務，要注重服務周到和快速反映，讓消費者有個舒適、安全的家。

5.企業形象策略

現代市場競爭，不僅表現為產品質量和價格的競爭，更體現為向社會提品的企業整體形象的競爭。這意味著我們房地產企業獲取利益應從追求“產品效益”，轉移到追求“形象效益”上來，從創品牌產品，跨入到創品牌企業形象的新境界。

而企業文化作為企業形象的重要內涵，更是企業自我發展的航標。優秀的企業文化可以不斷增加企業內部凝聚力和外部競爭力。從而塑造良好的企業形象。