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第1篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)營績效評價(jià)指標(biāo)因子分析法配對樣本T檢驗(yàn)

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的改革，市場得到了有效發(fā)展，逐漸成長為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其利潤也一直高于其他產(chǎn)業(yè)。金融危機(jī)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，因此對其經(jīng)營績效進(jìn)行分析就變得極為重要。經(jīng)營績效也稱為經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營效果，即企業(yè)某一經(jīng)營活動所取得的業(yè)績。企業(yè)的經(jīng)營績效評價(jià)即是通過特定的評價(jià)體系，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法對其經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行客觀合理的分析評價(jià)。國外對于經(jīng)營績效評價(jià)的研究大約始于泰勒的科學(xué)管理理論，在現(xiàn)代公司制度誕生之后，為加強(qiáng)資本所有權(quán)控制和公司內(nèi)部控制，對于績效評價(jià)的研究也逐漸深入。國外研究的績效評價(jià)方法主要有三種模式:財(cái)務(wù)模式，即選擇能代表公司經(jīng)營績效的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并按照加權(quán)的方式計(jì)算綜合得分，沃爾評分法就是其中的一個(gè)典型例子；由于資本市場和股東認(rèn)為財(cái)務(wù)指標(biāo)法無法真實(shí)衡量企業(yè)未來能創(chuàng)造的價(jià)值，管理者也認(rèn)為其無法全面評價(jià)企業(yè)業(yè)績，因此西方學(xué)者提出價(jià)值模式，即以股東最大化為導(dǎo)向，考慮未來企業(yè)能為股東創(chuàng)造的價(jià)值，該模式中最成熟的當(dāng)屬經(jīng)濟(jì)增加值法；考慮到企業(yè)的其他非財(cái)務(wù)指標(biāo)也會影響到企業(yè)業(yè)績，又有學(xué)者提出了績效評價(jià)的平衡模式，涵蓋了那些影響企業(yè)績效的非財(cái)務(wù)指標(biāo)，最典型的就是平衡計(jì)分卡。本文采取實(shí)證的方式對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營績效進(jìn)行探討將有助于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整自身財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況，以期為國家相關(guān)部門提供參考。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）研究假設(shè) 盈利能力主要評價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，當(dāng)企業(yè)的盈利能力較高時(shí)，說明企業(yè)善于利用資源創(chuàng)造價(jià)值，因此可以提出以下假設(shè)：

假設(shè)1：企業(yè)盈利能力越強(qiáng)，收益質(zhì)量越高

收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營績效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會計(jì)收益是某一會計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。當(dāng)企業(yè)收現(xiàn)能力較高時(shí)，說明企業(yè)能夠及時(shí)回收現(xiàn)金，將會計(jì)收益轉(zhuǎn)為真實(shí)收入，避免壞賬的產(chǎn)生及資金缺口的出現(xiàn)，因此可以提出以下假設(shè)：

假設(shè)2：收現(xiàn)能力的提高有利于企業(yè)收益質(zhì)量的提高

營運(yùn)能力反映了企業(yè)利用現(xiàn)有的資源創(chuàng)造價(jià)值的能力，該比率較高時(shí)說明企業(yè)對資源的利用效率高，其中一個(gè)重要的方面是對于賬款的回收速度較快。在分析該指標(biāo)時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮到可能對于企業(yè)未來的銷量帶來的影響。因此本文提出以下假設(shè)：

假設(shè)3：營運(yùn)能力的提高有利于公司短期收益質(zhì)量的提高

成長能力就是指企業(yè)業(yè)績的增長速度和成長趨勢，高經(jīng)營績效的企業(yè)不僅要有較高的會計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長，只有基于主營業(yè)務(wù)才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長是不可持續(xù)的，成長性較差。因此本文提出以下假設(shè)：

假設(shè)4：企業(yè)成長能力越高，收益質(zhì)量越高

（二）變量定義 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，本文將從經(jīng)營績效的四個(gè)方面分別選取重點(diǎn)指標(biāo)，構(gòu)建財(cái)務(wù)績效評價(jià)體系，較全面地評價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營績效。企業(yè)的經(jīng)營績效可以從四個(gè)方面進(jìn)行評價(jià)：盈利能力、收現(xiàn)能力、營運(yùn)能力和成長能力。盈利能力主要評價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，如果企業(yè)善于利用資源，則表明經(jīng)營績效好，反之則說明經(jīng)營績效較差。收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營績效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會計(jì)收益是某一會計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。營運(yùn)能力是評價(jià)企業(yè)資源利用效率的指標(biāo)，如果周轉(zhuǎn)速度較快，則說明企業(yè)能充分利用現(xiàn)有資源為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。成長能力就是指企業(yè)業(yè)績的增長速度和成長趨勢，高經(jīng)營績效的企業(yè)不僅要有較高的會計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長，只有基于主營業(yè)務(wù)才能維持其增長，如果收益的增長主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長是不可持續(xù)的，成長性較差。本文根據(jù)這4大特征設(shè)定8個(gè)反映經(jīng)營績效的財(cái)務(wù)指標(biāo)見表（1）。

（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產(chǎn)上市公司2009年的98個(gè)樣本，剔除個(gè)別極端樣本以避免對結(jié)果的干擾。對于這98個(gè)樣本分別選取其上述8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來分析這些公司2009年的經(jīng)營績效情況。本文的數(shù)據(jù)均來自于國泰安數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)處理采用SPSS和EXCEL軟件。

三、實(shí)證檢驗(yàn)分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)從表（2）可以看出不少指標(biāo)的最小值和最大值都相差比較大，說明公司間各指標(biāo)的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標(biāo)來看，公司之間的差異比較大，說明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見并不是所有的房地產(chǎn)公司都有較高的收益，這也可能是因?yàn)樵诮?jīng)歷了2008年的金融危機(jī)后，不少公司還沒完全緩解過來，從而導(dǎo)致了總體收益水平的偏低。從收現(xiàn)能力指標(biāo)來看，公司間的收現(xiàn)水平有較大差距，且總體均值為負(fù)數(shù)，說明房地產(chǎn)公司的收現(xiàn)情況并不樂觀，營業(yè)收入不能及時(shí)收回現(xiàn)金。從營運(yùn)能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，最高的光華控股甚至達(dá)到了884.43，經(jīng)分析，如此高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是因?yàn)樵摴驹诒ＷC了較高營業(yè)收入的情況下很好的控制了應(yīng)收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進(jìn)行控制時(shí)也應(yīng)該考慮該政策對公司營業(yè)收入的影響，要對減少的營業(yè)收入的成本與減少的應(yīng)收賬款的收益之間進(jìn)行權(quán)衡，找到一個(gè)最佳水平。從公司的成長性來看，凈利潤增長率在公司間差異巨大，其行業(yè)均值也為負(fù)，說明有不少公司未能走出低迷狀態(tài)，營業(yè)利潤比重總體來看，房地產(chǎn)公司的主營業(yè)務(wù)所占比重較高，可見公司的主營業(yè)務(wù)比較突出，源于主營業(yè)務(wù)能為公司帶來高利潤。根據(jù)上述描述，從總體上對2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營績效進(jìn)行分析，可知營運(yùn)能力指標(biāo)（應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率）和成長能力指標(biāo)（凈利潤增長率）是影響公司經(jīng)營績效的主要指標(biāo)。

（二）因子分析由于評價(jià)企業(yè)經(jīng)營績效的財(cái)務(wù)指標(biāo)存在不同程度的相關(guān)性，本文采用因子分析法來評價(jià)2009年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效。因子分析的基本目的是用少數(shù)幾個(gè)因子去描述多個(gè)變量之間的關(guān)系，其基本思想是把聯(lián)系比較緊密的變量歸為同一個(gè)類別，而不同類別的變量之間的相關(guān)性較低，通過降維將相關(guān)性高的變量聚在一起，基本原理是以相關(guān)性為基礎(chǔ)，從協(xié)方差矩陣或相關(guān)矩陣入手把大部分變異歸結(jié)為少數(shù)幾個(gè)公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運(yùn)用SPSS軟件對2009年滬深兩市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行處理，如表（3）所示。該表主要驗(yàn)證原有變量是否適合進(jìn)行因子分析。KMO檢驗(yàn)用于研究變量之間的偏相關(guān)性，計(jì)算偏相關(guān)時(shí)由于控制了其他因素的影響，所以會比簡單的相關(guān)系數(shù)小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進(jìn)行引子分析。Bartlett球形檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量Sig

四、結(jié)論

對于經(jīng)營績效來說，最重要的指標(biāo)是盈利能力指標(biāo)，這也是股東最為關(guān)注的指標(biāo)，縱觀2009年房地產(chǎn)公司的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)不少公司每股收益和股東權(quán)益凈利率偏低，對于這些公司來說首要任務(wù)就是增加營業(yè)收入控制成本，提高公司利潤水平。只有在做大利潤的基礎(chǔ)上才能進(jìn)一步擴(kuò)大公司規(guī)模，增強(qiáng)公司實(shí)力。現(xiàn)金流是公司維持經(jīng)營的基礎(chǔ)，因此對于每家公司而言都是至關(guān)重要的。2009年不少房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入現(xiàn)金比率較低，甚至為負(fù)值，據(jù)此認(rèn)為這些公司在現(xiàn)金流回收的控制上存在問題，經(jīng)營活動不能獲得及時(shí)的現(xiàn)金流入，嚴(yán)重是將會影響到公司的正常運(yùn)營。在具體實(shí)務(wù)中，公司應(yīng)盡量推遲現(xiàn)金流出，對于現(xiàn)金流入則要設(shè)計(jì)合理的現(xiàn)金折扣制度和商業(yè)促銷手段加速資金的回籠。經(jīng)過對上述公司的分析，發(fā)現(xiàn)這些公司在運(yùn)營能力上存在很大區(qū)別，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率甚至從0跨度到接近900。控制好應(yīng)收賬款對于房地產(chǎn)公司很重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司需要不斷大量的現(xiàn)金流入。但是，周轉(zhuǎn)過快也會存在一些隱患，嚴(yán)格的應(yīng)收賬款回收制度可能會減小公司的銷售規(guī)模，影響到營業(yè)收入的增長。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該制定合理的應(yīng)收賬款回收制度，在能夠擴(kuò)大銷售規(guī)模的情況下注重對應(yīng)收賬款的控制。房地產(chǎn)企業(yè)不能過多的依賴外部環(huán)境諸如政府背景、稅收優(yōu)惠、行業(yè)壟斷、財(cái)政扶持等一些有利因素，而應(yīng)該做好主營業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對市場的適應(yīng)能力，不斷強(qiáng)化核心競爭力，注重控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，做好項(xiàng)目前期管理。一些有實(shí)力的企業(yè)可以對企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩嘣?jīng)營，增加企業(yè)的收益和現(xiàn)金流量。

參考文獻(xiàn)：

［1］郗蒙浩、王惠彥、黃偉：《談績效評價(jià)方法及其在國內(nèi)外的發(fā)展》，《經(jīng)濟(jì)師》2007年第4期。

［2］彼得·F·德魯克：《公司績效測評》，北京：中國人民大學(xué)出版社2000年。

［3］王成化、劉俊勇、孫薇：《企業(yè)業(yè)績評價(jià)》，北京：中國人民大學(xué)出版社2003年。

［4］劉力、宋志毅：《衡最企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的新方法》，《會計(jì)研究》1999年第1期。

［5］AJ．埃巴：《經(jīng)濟(jì)增加值—如何為股東創(chuàng)造財(cái)富》，北京：中心出版社2001年。

第2篇

摘 要：近些年來，我國房價(jià)不斷上漲，國家加大了對經(jīng)濟(jì)的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關(guān)土地和金融方面的相關(guān)政策。在這種大局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的市場環(huán)境中保持競爭力，使得企業(yè)具有長久的生命力，這就是一個(gè)值得探討的問題。本文運(yùn)用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結(jié)果對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行評價(jià)并給與相應(yīng)的建議。希望可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供一些幫助。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)。21 世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中相當(dāng)大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻(xiàn)。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國家和政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非常快。相反，經(jīng)濟(jì)形勢不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴(yán)峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來的盈利能力。因此如何根據(jù)財(cái)務(wù)狀況來了解企業(yè)的經(jīng)營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個(gè)指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。

二、杜邦分析體系

通常我們可以通過利用上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)比率，進(jìn)而了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級分解為多項(xiàng)財(cái)務(wù)比率乘積。因?yàn)檫@種方法是由美國杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統(tǒng)圖：

三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進(jìn)行進(jìn)一步分析。

通過對資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步分解，我們可以詳細(xì)的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費(fèi)用支出的具體情況。本文主要運(yùn)用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營業(yè)成本支出率、期間費(fèi)用支出率、所得稅費(fèi)用支出率四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。

四、我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個(gè)非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進(jìn)行杜邦分析，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析

（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來衡量一個(gè)企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012 五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產(chǎn)收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產(chǎn)集團(tuán)總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營業(yè)務(wù)毛利率的各項(xiàng)影響因素具體分析。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項(xiàng)業(yè)務(wù)對主營業(yè)務(wù)毛利率的貢獻(xiàn)。見表2

由表2 可知，2008-2011 年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營業(yè)務(wù)利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業(yè)務(wù)利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機(jī)的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來。由此可見，外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012 年企業(yè)把主營業(yè)務(wù)收入的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到動遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。

酒店業(yè)的變化不大，說明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010 年企業(yè)新逐鹿的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。就近3 年的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。

(3)陸家嘴集團(tuán)這5 年的期間費(fèi)用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業(yè)外收入的貢獻(xiàn)處于較大的波動狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻(xiàn)一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營業(yè)務(wù)上。

（二）權(quán)益乘數(shù)分析。

從這5 年的數(shù)據(jù)來看，從2009 年開始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時(shí)，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因?yàn)?012 年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負(fù)債獲得土地進(jìn)而進(jìn)行開發(fā)這個(gè)是具有很大風(fēng)險(xiǎn)的，企業(yè)在背負(fù)著沉重債務(wù)的同時(shí)短期無法獲得相應(yīng)的回報(bào)，企業(yè)未來籌集資金會更加困難。

五、提高我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議

（一）樹立風(fēng)險(xiǎn)意識

企業(yè)應(yīng)該具備預(yù)防企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的意識。在控制企業(yè)總風(fēng)險(xiǎn)方面，企業(yè)應(yīng)該把握好經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在負(fù)債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會影響負(fù)債，進(jìn)而定下負(fù)債的數(shù)額。與此同時(shí)企業(yè)還應(yīng)做好未來還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個(gè)相對安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動。

（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度

為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對資金的整體控制，企業(yè)應(yīng)該在投資于高收益高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的大小。還要考慮到國家的政策、民風(fēng)民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)查之后，由專業(yè)人員對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行開發(fā)進(jìn)度安排，與此同時(shí)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行測度，制定詳細(xì)的費(fèi)用測算，以便合理的利用和資金。

在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)從前期預(yù)算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預(yù)算的原因，隨時(shí)糾正預(yù)算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

（三）加速存貨周轉(zhuǎn)

第3篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)行業(yè) 營運(yùn)資金 流動性 營運(yùn)能力

Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.

Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability

現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)較成熟的行業(yè)，但是在金融危機(jī)的一次洗禮之后，房地產(chǎn)已經(jīng)不再有過去的高增長和高利潤。在多次的波動中，房地產(chǎn)行業(yè)的營運(yùn)資金管理也備受關(guān)注。

1. 營運(yùn)資金管理理論

1.1營運(yùn)資金

本文將采用狹義上的營運(yùn)資金即凈營運(yùn)資金來進(jìn)行分析。狹義上的營運(yùn)資金是指營運(yùn)資金的凈額，即是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的差。公司資產(chǎn)的流動性和償債能力可以用凈營運(yùn)資金的狀況結(jié)合流動比率、速動比率 等來衡量。

1.2營運(yùn)資金管理

營運(yùn)資金管理是對公司流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的管理。一個(gè)公司要想能夠正常的經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn)就必須有適量的營運(yùn)資金作為支持。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動資產(chǎn)。營運(yùn)資金管理主要包括對數(shù)量和籌集方式兩個(gè)方面的管理，公司可以通過內(nèi)部的資金轉(zhuǎn)換機(jī)制，使兩者達(dá)到最優(yōu)組合。在管理中，我們要考慮該資產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間以及變現(xiàn)的穩(wěn)定程度。

1.3房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金管理

房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金管理是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的中心，是指房地產(chǎn)公司在開發(fā)、建設(shè)、銷售和管理活動中對營運(yùn)資金的管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)，如住房、寫字樓、商業(yè)娛樂設(shè)施包括相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都需要有大量資金的投入。在前期的開發(fā)和建設(shè)階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長。

房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的目標(biāo)是要提高資金的利用率和資金供應(yīng)的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作過程復(fù)雜、資金投入量大、回收期長，因而加強(qiáng)資金管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

2. 地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金管理現(xiàn)狀

在此，我選擇了我國房地產(chǎn)行業(yè)較為領(lǐng)先的5家上市公司，并對它們從2009年至2011年底的利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)分析中，我采用了算數(shù)平均法來計(jì)算整個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債情況。

2.1營運(yùn)資金流動性分析

2.1.1流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)相比，它具有盈利能力差、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。如果一個(gè)公司流動資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比重較大，說明公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，盈利能力較低。

表1中，我們可以看出，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)總額呈上升態(tài)勢。在房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)中，流動資產(chǎn)的比重非常高，平均占到95%左右。可以看出，流動資產(chǎn)是房地產(chǎn)公司的血液。而在流動資產(chǎn)中，存貨占比最大，在70%左右，而且比重有上升的態(tài)勢。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產(chǎn)、施工中的房產(chǎn)以及用于建造房屋所購置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的銷售，房屋的價(jià)值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進(jìn)入到后金融危機(jī)時(shí)代，為了減少行業(yè)內(nèi)的泡沫，政府出臺了一系列的限購、提高存款準(zhǔn)備金率的措施，這使得房地產(chǎn)公司的存貨的周轉(zhuǎn)更困難。公司積壓的存貨越多，資產(chǎn)整體的流動性就會變差。在流動資產(chǎn)中，應(yīng)收款項(xiàng)也占了一定比重，大約在10%左右。而應(yīng)收款項(xiàng)能否收回很大程度上由欠款公司的經(jīng)營狀況決定。對于房地產(chǎn)公司來說，存貨和應(yīng)收款項(xiàng)的流動性更類似于長期資產(chǎn)。可見，房地產(chǎn)公司只有15%左右的貨幣資金具有較強(qiáng)的流動性。

2.1.2流動負(fù)債結(jié)構(gòu)分析

流動負(fù)債也稱短期負(fù)債，是指公司需在一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)。流動負(fù)債的規(guī)模會影響一個(gè)公司短期的償債能力。

由表2，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債規(guī)模很大。房地產(chǎn)是一個(gè)高投入，周轉(zhuǎn)慢的行業(yè)，一般的公司是不可能擁有那么多的自有資金，所以必須要采取負(fù)債的方式。而在房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債中流動負(fù)債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢。之所以房地產(chǎn)公司更傾向于流動負(fù)債是因?yàn)榱鲃迂?fù)債的成本要低于長期負(fù)債。進(jìn)一步分析表2中的數(shù)據(jù)，我們可以看出，房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款占流動負(fù)債的比重已經(jīng)超過了50%。房地產(chǎn)公司先預(yù)收顧客的購房首付款，再對這些資金進(jìn)行有效利用。預(yù)收賬款并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力，而是會隨著項(xiàng)目結(jié)算轉(zhuǎn)化為公司的營業(yè)收入。但是能否及時(shí)、大量收到預(yù)付款項(xiàng)將由公司的銷售狀況決定，只有當(dāng)公司銷售很景氣的時(shí)候，公司才會有可能收到大量的預(yù)付款，從而盤活現(xiàn)金。一旦房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下滑趨勢，公司的流動資產(chǎn)籌集將會受到影響。

2.1.3短期償債能力分析

速動比率是速凍資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值，它可用來衡量流動資產(chǎn)中可以立即用于償還流動負(fù)債的能力大小。速凍資產(chǎn)是流動資產(chǎn)減去存貨的差額。

不同的行業(yè)存在不同的速動比率，所以速動比率應(yīng)該是多少這個(gè)問題就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。房地產(chǎn)行業(yè)具有存貨占比大的特點(diǎn)，存貨又存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的速動比率比流動比率更具有參考價(jià)值。

經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，理想的速動比率應(yīng)該是l。如果公司的速動比率低于1，則會被認(rèn)為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點(diǎn)。

我國的房地產(chǎn)市場從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量價(jià)齊升，大量現(xiàn)金回流，速動比例較2008年有大幅度的上升。根據(jù)前幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月開始，市場行情出現(xiàn)回落,速動比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動比率都有所下降，大概維持在0.4。

2.2營運(yùn)資金營運(yùn)能力分析

2.2.1現(xiàn)金管理分析

狹義的現(xiàn)金僅指庫存現(xiàn)金。廣義的現(xiàn)金則還包括各種現(xiàn)金等價(jià)物，如有價(jià)證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現(xiàn)金作為保證，就很可能使得公司資金周轉(zhuǎn)困難，無法繼續(xù)經(jīng)營。但是，如果持有的現(xiàn)金過量，公司也會受到損失，因?yàn)楝F(xiàn)金是一種產(chǎn)生極少收益的資產(chǎn)，過多的持有貨幣，會存在機(jī)會成本的問題。在此我們選擇廣義上的現(xiàn)金含義。

由表4可以看出，保利和榮盛的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年降低，說明這兩家公司的現(xiàn)金的管理有好轉(zhuǎn)。而其余三家公司的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)有波動，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金周轉(zhuǎn)天數(shù)在270天左右，說明它們的資金的周轉(zhuǎn)比較緩慢。

2.2.2應(yīng)收賬款管理分析

應(yīng)收賬款是企業(yè)在經(jīng)營中，由于銷售、提供勞務(wù)等原因，應(yīng)向購貨方或接受勞務(wù)者收取的款項(xiàng)以及代墊的費(fèi)用等。公司提供信用業(yè)務(wù)，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時(shí)也會付出代價(jià)，如出現(xiàn)拖欠貨款，應(yīng)收賬款回收難的風(fēng)險(xiǎn)等。在房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)收賬款相對資產(chǎn)而言比較少，這是由行業(yè)的特點(diǎn)決定的。房地產(chǎn)行業(yè)為現(xiàn)金交易，預(yù)收款項(xiàng)是他們主要的收入來源。

由表5可以看出，金地對應(yīng)收賬款的管理比較好，其應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)維持在40天以內(nèi)，而且周轉(zhuǎn)速度逐年加快，2011年其周轉(zhuǎn)天數(shù)只有12天，這個(gè)數(shù)據(jù)讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)都較大，且呈逐年遞增狀態(tài)。萬科在2011年應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到780，超過了兩年。可見，萬科在日常經(jīng)營活動中應(yīng)收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產(chǎn)的流動性，公司應(yīng)加快應(yīng)收賬款的回收。雖說較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率能說明公司收款變現(xiàn)能力強(qiáng)，但是這一指標(biāo)也應(yīng)該控制在一定限度內(nèi)。

2.2.3存貨管理分析

房地產(chǎn)行業(yè)中，占流動資產(chǎn)比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經(jīng)開發(fā)完成的房屋外，很大一部分是準(zhǔn)備開發(fā)和正在建設(shè)中的土地和房屋。

由表6可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現(xiàn)為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨周轉(zhuǎn)都需要4年多，而且周轉(zhuǎn)的速度逐年減慢，也說明了房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響到公司的盈利和還貸能力。

3. 地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理問題

通過以上數(shù)據(jù)的分析，再結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的整體背景，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金的管理還存在以下問題：

3.1存貨多

通過上面的數(shù)據(jù)分析，我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)，存貨主要指未開發(fā)的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況的影響。由于從2009年底開始，房地產(chǎn)市場一直呈下調(diào)趨勢，銷售的不暢直接導(dǎo)致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰(zhàn)略擴(kuò)張不斷增加儲備，又加重了這種情況。對于房地產(chǎn)公司來說，存貨是公司未來發(fā)展的保障，但也是風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。

3.2負(fù)債比例高

通過對負(fù)債結(jié)構(gòu)的分析，我們可看出，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高。由于我國對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資和IP0的條件較多、較嚴(yán)，而且單個(gè)公司不可能完全依靠自有資金來進(jìn)行發(fā)展，因此許多企業(yè)都選擇從銀行進(jìn)行融資，這便導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)過高的負(fù)債率。而較高的債務(wù)率會使企業(yè)承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

3.3償債能力弱

房地產(chǎn)行業(yè)近三年來公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力在下降，資產(chǎn)的流動性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所占的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環(huán)節(jié)出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務(wù)的償還能力受到影響。所以房地產(chǎn)公司就應(yīng)該及時(shí)的采取相關(guān)措施促進(jìn)商品的銷售，盤活現(xiàn)金，從而逐步增強(qiáng)公司的償債能力。

3.4資產(chǎn)營運(yùn)效率低

通過對營運(yùn)資金營運(yùn)能力的分析，我們看出房地產(chǎn)行業(yè)資金的營運(yùn)效率較低，周轉(zhuǎn)時(shí)間較長。在交易過程中，對于公司出現(xiàn)的應(yīng)收款項(xiàng)的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款并沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對于資產(chǎn)中占比最大的存貨來說，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場的下調(diào)，銷售的不通暢，存貨的周轉(zhuǎn)變得更慢，有的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)達(dá)到7、8年的時(shí)間，這有點(diǎn)令人毛骨悚然，所以房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者一定要重視效率問題。

結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對經(jīng)濟(jì)狀況反應(yīng)極為靈敏的行業(yè)，它的興衰也能預(yù)示出宏觀經(jīng)濟(jì)的走向。而房地產(chǎn)行業(yè)的營運(yùn)資金之于房地產(chǎn)行業(yè)，就好像房地產(chǎn)行業(yè)之于宏觀經(jīng)濟(jì)，營運(yùn)資金的管理狀況即能顯示出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢。因此只有加強(qiáng)資金的籌集、采取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營和項(xiàng)目的順利開發(fā)，才能使我國國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體——房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上。

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