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第1篇

關鍵詞：房地產開發；工程管理；管理策劃；管理措施

Abstract: real estate development and project management is a complex systems engineering. Pre-project planning critical to the success of the operation of the project. The real estate development and project management of the operation of the real estate company the basis of a programmatic document of the project, to study the management of the project has a very important role.

Keywords: real estate development; project management; management

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

引言：傳統的工程管理往往不重視管理策劃，以致在綜合性大型工程項目的管理中經常會出現組織重疊、職責分工不明、計劃制定針對性不強、工作內容不具體、信息不通暢、工程進度拖延等問題。對于大型房地產開發工程項目管理策劃可以在項目開始前通過策劃文件的形式很好地解決這些問題。

一、房地產策劃的重要性

房地產策劃是連接市場需要和項目開發建設的中間環節，是開發商將潛在的市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自我發展的有效手段。因此可以說，房地產策劃是關系房地產開發經營成敗的關鍵。個人認為項目策劃是預先對整個項目進行定位和包裝然后通過一些列的宣傳手段完成項目銷售目的，實現預期利潤。下面本文簡單論述一下做好房地產策劃幾點淺見：

1、清楚房地產市場產品的特點：

在進行項目策劃之前，我們首先要清楚自己是在對什么樣的產品進行策劃，這類產品有著什么樣的特點。

商品住房，是一種很特殊的商品。住房可以通過市場自由買賣也就是近二十年的事情。在二十年以前，住房是由國家統一分配，并不是一種可以買賣的商品。但是隨著我國實現住房改革后，住房成了一種商品，可以買賣，但仍要受一定限制的商品（個人之間買賣住房，需要到房管部門辦理過戶手續，并繳納契稅等法律的限制）。有一個安身之所是人類生存的最基本需求，而馬斯洛的“需求層次理論”也將安全需求列為僅次于飲食（生存）以外最重要的需求。同時我們國家人口眾多，18億畝的土地紅線決定了土地的稀缺性，這同樣決定了商品住房在我們國家具有價格高，很可能具有唯一性消費的特點。在一個像濟南章丘這樣的三線地級城市買一套商品住房都需要五十萬元，這基本上是一個普通家庭一輩子最大的支出。但對于高收入人群來說，住房從某種意義上是身份的象征，高貴奢華的高檔社區代表了居住者顯赫的社會地位。

2、進行準確的市場定位：

進行項目策劃，定位是關鍵。項目定位是在目標客源建立的基礎上，為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規定。在什么位置建什么檔次的樓盤，建多大面積的戶型，在進行策劃之前都要很準確的弄清楚這些問題。高、中、低端樓盤的定位，中式風格、歐式風格等項目建筑形式的定位都很重要。在一個低端樓盤的項目里搭配古典浪漫的歐式風情建筑，顯然是不合適。甚至可以打破傳統的按人口、地域、收入等要素進行項目定位的做法，重新針對未來十年最具潛力的購房者群體設計、建造具有定制意義的房子。

3、以人為本，通過差異化的手段完成房地產項目策劃：

在個房地產行業競爭激烈的年代，更要注重以人為本，通過差異化的手段完成好項目策劃。注重人們對住宅新功能的要求，例如強調舒適性、注重娛樂性和多功能等方面的要求，在設計的細節方面做好項目策劃。

二、房地產工程項目管理的特點

l、實踐性

工程項目是一種固定產品，各個項目均有不同特點和要求。該產品形成過程是一種特別復雜的過程，所以要有一批有實踐經驗的人管理。協調、監督該生產過程，從而使產品達到優質，滿足用戶需求。

2、獨立性

工程項目管理單位雖然是非投資方，不負責籌措資金，但所有建設過程均應按一定規律、國家法規去運作，一切從實際出發，獨立執行，為客戶服務，不受其他干擾和干預，認真細致地履行職責，運用科學分析方法和手段，做出符合實際的結論，使工程項目經得起歷史檢驗，取得最佳經濟效益和社會效益。

3、靈活性

一個工程項目受各種條件制約和影響，必須有靈活機動的思維方式，面對實際，及時處理，任何定式思維都無法適應項目的千變萬化的需要。

4、系統性

工程項目從立項到建成使用，都是一個龐大的系統工程，涉及面廣，要能運用系統工程理論，隨時平衡各種條件，調整各方關系，不因一個小的變更而影響整體工程的進展。真正的項目管理公司要形成自己獨特的管理體系和模式，使項目管理單位企業化，服務社會化，管理結果商品化。

三、建設工程項目管理內容

因為工程項目建設具有獨特的、一次性的特點，故蘊含了效果的不確定性。項目管理就是要管理單位運用知識、技能、工具和技術從滿足和超過項目業主對項目的需求和期望。在工期、投資和質量之間尋求最佳平衡點，以使開發商獲得最大效益。項目管理主要有下列工作：

l、工程項目計劃管理和綜合協調

一個大型工程項目管理工作千頭萬緒，工作過程千變萬化，沒有一個完整的工作計劃和綜合協調是無法滿足業主的需求和期望的。其主要過程是：收集各方面信息制定匯總成一份連貫、一致的計劃書，通過規定的工作實施計劃，根據客觀變化的情況，及時、有效地調整計劃，分析偏差，采取措施，加強控制以確保計劃目標的實現。

2、工程項目各階段任務劃分及目標確定

為保證總體目標實現，必須將工程項目所涉及的全部工作細化，分解到各相關單位、部門或人。確定工作范圍、工作目標、工作標準。對各項任務的完成情況由綜合管理部門及時收集信息，分析、調整、控制，以各子項目的目標實現保證總體目標實現。

3、工程項目進度管理及過程控制

工程項目從項目建議書批準之日起就應抓進度管理，確定各種項目可完成時間，分析各活動之間依賴關系，確認過程所需時間、制定進度計劃，調整和控制進度的變化，控制工程項目進度計劃特別是復雜大型的綜合體開發建設項目，絕不能僅僅控制承包商的施工進度，而應控制影響工程項目的全部條件的進度。如設計，資金使用，對外談判簽約，設備、材料采購，價值功能實現的客觀條件等等。

4、投資控制及費用管理

投資控制的目的，是確保在批準的預算內完成工程項目的全過程。根據資源需用計劃及價格測算所需資金，編制資金使用計劃，并分配到各單項工程和各項工作之中。從工程項目設計開始就應嚴格控制，限額設計，通過控制設計變更和減少承包商的索賠，達到投資控制的目標。

5、質量管理

確定工程項目質量標準，技術要求，定期評價總體項目執行情況，以提高各相關單位、人員滿足質量標準的信心。根據實際情況分析與質量目標的符合性，制定相應措施，消除導致不滿意情況發生。

6、人力資源管理

有效地使用各種人力資源，發揮相關各方面人員積極性。通過組織確定分析角色、責任和相互關系。及時補充急需人員，裁減冗員，開發個人或組織的向上進取心和技能。

7、溝通信息

確保及時正確的產生、收集、、儲存和最終處理項目信息，是工程項目所必須的聯絡方式，任何一個信息疏漏或溝通不及時都會影響整個工程項目進展。要建立信息編碼體系，信息溝通的計劃及執行情況檢查制度。

8、采購管理

工程項目所需物資、設備采購品種多，數量大，處理不當都會影響整個工程項目的實現，必須對采購工作加強管理和控制。首先決定何時購何物，確定潛在來源，然后詢價、招標簽定合同，督促按時、按質、按量及時供應到位。

9、項目風險管理

工程項目管理機構要懂得如何識別風險，分析和應對風險。調整對策使正面事件影響擴大，把負面事件影響減到最小。

結束語：

房地產開發項目管理是發展項目的范圍、質量、成本、進度的四個基本要素管理。在項目實施過程中工程質量、進度、成本控制，控制的基礎是項目管理規劃研究，從而實現知識管理和控制；執行能力同樣重要，團隊建設和溝通交流決定了項目管理團隊的執行能力，是建設高績效的項目管理團隊重要保障。這些因素都在時時刻刻影響著房地產開發質量，需要我們管理人員認真學習和思考。

參考文獻：

[1]梁世連，惠恩才、工程項目管理學[M]、大連：東北財經大學出版社，2001、

[2]夏信華、項目管理淺論[J]、建筑時報，2006，(6)：89—90、

第2篇

關鍵詞：化工工程；項目管理；對策

中圖分類號：C93 文獻標識碼： A

引言

化工工程是我國重工業發展的重要組成部分，工程質量直接影響著今后的發展。加強化工工程質量管理力度是基礎，在此基礎上做好各個部門、各個工作緩解間的相互協作，積極進行人才和技術培養，調動工作人員的熱情和責任感，并制定嚴密規范的相關制度等，只有這樣才能順利開展化工工程質量管理工作，從而取得更好的管理效果和收益，進而壯大化工工程。

一、化工工程管理的弊端

1、主觀臆斷。在化工工程的建設中，極大的運用“三層分離”這個原則錯誤的，因其存在很大的隱患，在項目管理中，管理和投資的決策都是有相關主管負責，但是主管難以對工程的所有項目都全面精準的掌控，這樣在項目的投資和決策中就會出現極大的主觀性，這也是工程項目管理目前存在的很大的一個問題，甚至在某些時候會造成整個項目功虧一簣。

2、存在風險。化工企業隨時遭遇著各個方面的風險，例如資金方面和技術方面，以及設計生產方面的和采購層面的風險。我國目前很多化工企業沒有充分的認識風險，并且缺乏應用的評估，這樣的話，在化工工程項目的建設就存在著極大的問題，不僅工程的進展被滯后了，而且企業的利益得不到保證，項目的成效也會受到極大的影響。

3、壟斷經營。對于化工環境沒有創新的動力，化工企業的管理沒有制定一個新的適應市場經濟發展的模式。以及化工企業相關人員的職責權利不明確，整個企業沒有一個積極主動的氛圍。但在這樣的企業環境下，壟斷經營造就了化工企業仍能夠獲得極大的利潤。

4、責任歸屬。化工工程的建設過程中，施工單位是主體的實施施工的方面，對于承建方沒有壓力，對應的沒有動力。當過程發生問題后，各方面就互相推卸責任，工程的進展會受到極大的限制，項目本身不能科學管理，而引起這種現象的原因，即是競爭的缺乏，以及不合理的招投標機制，這需要引起相關工作人員足夠的重視。

5、管理模式的陳舊落后。目前我國的很多化工企業的管理模式仍然比較落后陳舊。其中的成本管理、進度管理以及人事管理都缺少建設性的規劃和判斷，從而致使企業得不到發展，在激烈的市場競爭中就難以取得勝利。

二、化工工程項目管理的對策

1、我國化工企業的管理制度需要加強，在員工中執行所設的內容時要足夠的透明，管理制度落實到位，員工才是主體。只有員工知道企業的目標知道目的，知道遵守什么，公司制定的制度才能得到完全的體現，不至于流產。員工在工作中要明確企業管理制度，以及很好的遵守公司管理制度，而員工的責任心和工作態度才是遵守制度的根本。在性質上制度與工作不可分開，遵守好制度，工作就會很順利，壓力就很小，但是工作上的大多數失誤都是由不遵守制度而引起的，或者不徹底的遵守制度。所以員工在遵守企業管理制度上不僅要自覺遵守，有時也需要企業的強制性，有必要對部分員工實行懲罰措施。

2、建立風險管理系統。這是一種獨特的系統，化工企業一定要建立一個完善的風險管理系統，項目的不同階段風險也是不同的，并且項目的風險還要仔細的研究，做好評估系統，從經濟、技術、管理等方面對風險進行評估，盡量使風險最小，風險會給企業會帶來一部分損失，所以要對項目設定一個好點的實施環境助于其實施，從而讓項目的經濟效益更為明顯。

3、對于企業的管理人員在制度和執行上要一致，管理人員有著責任宣傳公司管理制度，制度的執行者以及擬定者都應該放在心態，不能以個人感情用事，對企業的提問者要熱心回答，同時，制度的執行者和制定者都要相互監督，相互幫助。防止企業中出現工作的朋友怪圈，這對于企業管理制度的執行非常不利。企業管理人員也應該要有決心和毅力，員工的制度執行力才會高。一個優秀的領導會從宏觀的角度去指導監督企業管理制度，并且能隨時根據情況來糾正調整方案，一步步的完善企業的管理制度，讓企業的制度在所有員工中深入，以兢兢業業、不屈不撓、務實敬業的作風去影響每個員工，全心全意為企業服務。

4、做好前期的質量管理。管理部門不僅要保證工程的質量，工程前期的策劃也是同樣非常重要的，要給予足夠的重視，合理科學的設立一個質量目標，其先進性也要保證，質量管理體系也要日益完善化的建立，每個項目管理人員都有其的質量責任，這樣才能為下一步的工程打下良好的基礎。另一方面，對于承建單位的選擇也要選擇優秀的承建單位，工程質量才能得到保證。企業的工程管理人員要知道工程的重點，著重工程建設的重點就能達到事半功倍的效果，管理的效率才能得到提高。還有通過對一個個化工工程項目管理的經驗累積，不斷完善改進化工工程管理項目的質量監督管理體系進而為將來的化工工程管理的質量監督工作能做好提供有利的保障。只有把當前的監督管理工作做好，做到位，才能確保工程施工的順利進行，人員和財物也才能安全。

5、強化項目管理能力完成化工工程質量管理工作之前，應先建立規章政策，并在相關部門之間進行有效運用，進而提高和完善化工工程施工過程中的質量管理工作。完善管理部門的工作時，應該對管理部門的人員組及其技術能力進行全面綜合分析，結合一定的技術手段進行評估，通過分析總結進行相關的技術補充。對化工工程質量管理進行完善，需要對化工工程中的相關技術人員的技術水平和管理人員的管理水平進行綜合考慮，從而做到管理制度的完善和科學化。

6、合理更新工程質量管理理念一項化工工程項目所制造的產品能否獲得使用者的認同，首先取決于產品的質量，而產品質量是否合格則取決于企業質量管理工作是否受到重視，因此，可以說是顧客滿意度與產品體現的價值形成一條質量價值鏈，整個價值鏈的決定因素在于質量管理。企業在運作的過程中需要以顧客的滿意標準作為參考，只有結合市場和顧客的需要制定符合實際情況的經營管理制度，企業才能在保證產品質量的同時，全面優化成本與效率，從而使質量管理工作得到進一步完善。

7、重視質量考核在化工工程施工運作的過程中，將工程項目的每個結構的管理措施進行總結和融合，然后通過企業的深入探討和分析，將其實施和落實，逐漸形成全新的質量管理模式來實現企業產品的質量、成本和交付期各方面的最佳效果。對化工工程中的質量管理進行重點考核，不僅能夠使顧客的利益、需求得到最大程度的滿足，而且是企業的獲取利益及實現收支增長的保障。

8、加大目標管理和質量監控力度化工工程的項目不僅需要得到客戶合同簽單，還要在項目質量上得到肯定，這就需要進行及時有效的目標管理和質量監控措施。可以根據分層管理里方法展開監控管理工作，把質量管理和企業目標分解成幾小部分，然對每一部分進行有效合理的管理和監控，結合每一部分所需的施工技術要求、工作人員的技術水平、管理人員的工作經驗等情況，總結制定出科學、有力的目標管理和質量監控工作制度。

結束語

化工工程是我國重工業發展的重要組成部分，其工程質量直接影響著今后的發展。怎樣通過化工工程質量管理使化工工程在保證良好工作質量的情況下進行發展，這一點引起了相關行業的重視。

參考文獻

[1]向輝，甘祥元.煉油化工工程項目管理研究[J].現代經濟信息，2012，01：44.

第3篇

關鍵詞:建筑工程；問題；分包管理；體系完善

中圖分類號： TU198+.6 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

從未來行業發展來判斷，大型建筑工程將成為城市改造的重點項目，有范圍廣、施工難、工期長，耗資大等很多特點。若依舊單一地依靠某個承包單位完成項目，則工程建設期間會存在較大的風險，不利于發包方、承包方利益的增收。

1.工程分包管理的形式

隨著建筑行業的快速發展，國內工程項目的數量也日趨增多，施工單位在工程承包及管理期間的任務更加繁重。分包制度是大型建筑工程管理的常用策略，必將成為工程管理活動的重要內容。分包是指從事工程總承包的單位將所承包的建設工程的一部分依法發包給具有相應資質的承包單位的行為，該總承包人并不退出承包關系，其與第三人就第三人完成的工作成果向發包人承擔連帶責任。

建筑工程項目施工分包的概念是包括工程的承包人經發包人同意后,依法將其承包的部分工程交給第三方完成的行為。在分包行為中,承包人只是將其承包工程的某一部分或者某幾部分, 發包給一個或者幾個分包人,并簽訂分包合同,承包人仍然要就承包合同約定的全部義務向發包人負責。

我們通常意義上所說的工程分包, 特指施工企業之間, 將其自身所承包的專業工程施工或者是勞務作業, 交給第三方來承包的行為。在分包過程中,發包給第三方的施工企業為總承包商, 而作為第三方承包施工工程的為分包商。根據我國現行的《建筑法》、《建筑工程質量管理條例》的相關規定,對工程分包活動的定義為:指在工程設計、招投標、施工、竣工驗收等階段處于相對獨立狀態下的傳統的施工總承包模式下的工程分包活動。因此可以看出,在具體的建筑工程分發包實踐中, 分包活動的表現形式是多種多樣的, 也較為復雜, 因此, 我們強調建筑工程分包管理體系的管理就具體十分重要的現實意義。

2.建筑工程項目管理的意義

2.1加強分包管理必要性的宏觀意義

從宏觀意義上來講建筑市場的完善分包體制是社會經濟發展的必然產物, 是促進建筑市場經濟增長的突破口。

眾所周知, 社會經濟的發展都必然是朝向專業化和高效化的方向發展, 這是適應市場不斷變化發展的客觀要求, 同時也為了適應日益激烈的市場競爭。同時市場需求的中心在于滿足顧客的需求,這就要求所有的相關企業走向更為專業化的道路, 建筑工程也同樣如此。與此同時, 國家政策法規促使專業化的分承包體系完善新的建筑業資質劃分, 高層次的向專業管理型建筑綜合承包商發展, 低層次的向專業化的分承包企業發展。新頒布的建筑工程項目管理規范也預示了項目管理的發展,要求建立完善的分包體系。

2.2加強分包管理必要性的客觀意義從客觀意義上分析完善分包管理體制是企業不斷完善自我, 提高市場競爭力的一種表現形式。

(1)工程分包有利于大型施工企業走向高端,中小型施工企業步入專業化。為增強核心競爭力, 大型施工企業要實現由勞動密集型向管理密集型轉換, 由低端向高端發展,從施工總承包向工程總承包邁進,必將拋棄低端生產資源,專注于項目管理。

(2)工程分包有利于施工企業提高效率和應變能力。建筑施工項目管理內容繁雜、工程規模大、建設周期長,項目實施中的不確定性因素多,施工環境復雜多變。為了適應變化, 總承包商會授予項目更多的處理變化的權力,更多地依賴外部資源,為提高效率而更加重視對分包工程的管理。專業的項目管理,最終使項目變得更有效率。專業工程分包隊伍和勞務隊通過提高管理水平和技術能力,加強自身競爭力,可以在市場中獲取更多的業務機會,其人力、設備資源能夠得到更多的利用。

3.成本控制的重要性

成本控制是指通過控制手段，在達到預定工程功能和工期要求的同時優化成本開支，將總成本控制在預算(計劃)范圍內。

4.成本控制的特點

4.1項目參加者對成本控制的積極性和主動性是與他對項目承擔的責任形式相聯系的。

4.2成本控制的綜合性。

4.3成本控制的周期不可太長，通常按月進行核算、對比、分析，而實施中的控制以近期成本為主。

4.4成本的控制與工程項目計劃及其執行相關。

4.5工程實際信息的把握程度將會影響成本控制的效果。

5.工程分包管理體系的完善

5.1 健全管理體系, 完善管理機制企業建立項目分包管理機構, 把協作隊伍的管理納入其職權管理范疇, 進行長遠規劃, 系統策劃,確立以人為本, 管理策劃,控制有力的協助分包管理思路。工作責任細分, 明確部門在分包協作隊伍管理的職能和相關人員的職責。按照管理流程制度化、管理手段程序化的要求,建立健全協作隊伍管理一體化文件, 內容包括分包隊伍的引進、分包施工的過程控制,民工的教育培訓、日常生活管理及權益保障等全方位全過程。從而才能形成協作隊伍和分包工程管理的工作機制和制度體系, 為協作隊伍管理和分包工程管理提供組織和制度保證, 才能有效促進企業分包管理部門協作隊伍和分包工程管理的規范化運作。

5.2嚴格隊伍引進, 嚴守市場準入選擇資質達標、誠信守約、實力雄厚、經驗豐富、管理有素的合格分包隊伍,是做好分包管理和協作隊伍管理的基礎和前提。面對魚龍混雜、良莠不齊的建筑分包商市場, 企業分包管理機構對專業化施工程度高的項目,應該采取專業整體承包施工,建立項目部, 接受企業分包管理機構整體管理,對需要引進其他協作分包隊伍的,嚴格按照國家政策法規及企業制定的分包管理制度規定工作程序,嚴格隊伍引進。一是嚴格執行審批程序。根據生產進度要求,分包管理機構提出分包立項申請, 經企業審批后, 連同分包投標人資質、財務狀況、業績、資信等材料報監理和業主項目部審核,批準。二是嚴格執行招標程序。分包管理機構根據分包立項,向合格分包商發出招標邀請, 組織招評審委員會, 企業等相關部門對分包商的報價和技術方案進行評價。對分包商做出全面綜合的考核評價,報企業領導審批,最后選擇合格的分包商。三是嚴格執行準入程序。分包商選定后,簽訂分包合同,合同內容明確規定:禁止轉包和再分包,必須有滿足施工需要的設備和機具,必須有健全的組織機構,配備有與企業資質相匹配的具有專業職稱的技術、質量、施工和有關管理人員, 以及比例適當的技術工人。同時,企業還應當與分包商簽訂分包廉政合同, 社會治安綜合治理責任書,而后經業主項目部審批,企業監察部門對全過程實施監督。

6.對未來建筑工程項目分包管理的展望

6.1專業化程度更高，總包向管理方向分化，分包商則向專業施工分化。總包對分包的依賴度進一步增加，更多的具體施工任務要尋找分包商來完成；分包商將專注于其專業核心競爭力，分包商的一些不重要的輔工作將會外包，由更專業的分包商來完成。

6.2組織更靈活，組織界限將模糊，總包項目團隊也將出現分化，總分包將更多地以針對任務的臨時性團隊組合（任務小組）來完成工作。項目組織將會更趨靈活地組建，分包商會更多地參與總包的項目團隊工作，合同的聯系使各方更趨于平等合作的關系。項目會有更多的補充協議。

6.3管理將更規范化，合同管理的地位將更重要，項目正式信息溝通會更規范，工作程序會更加規范和嚴格。

6.4分包商授權度更高，分包商權力會增大，總包商將更趨向于向業主提供更周到的服務；分包商將趨于更多的自我管理，善于自我管理的分包商更受歡迎。

7.結束語

隨著我國目前市場經濟的不斷發展, 必然會涌入大量的國外先進的建筑企業, 同時在我國的建筑市場上也會出現更多的新興企業, 這就必然就帶來建筑市場上更為激烈的競爭。