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第1篇

【關鍵詞】房地產企業 風險防控 內部審計

當前，隨著社會的發展，我國企業已經逐步認識到內部審計的重要性。但是，由于內部審計起步晚，發展比較緩慢，審計方法明顯落后。對于房地產企業來說，由于投資規模較大，傳統的內部審計方法存在著明顯問題，難以及時發現房地產企業發展過程中潛藏的風險。因此，我們必須高度重視房地產企業的內部審計工作，及時發現、規避企業發展過程中出現的各種問題和風險，實現維護市場秩序，促進我國經濟快速健康發展的目的。

一、內部審計的概念

內部控制指的是企業或者單位為了實現特定目標，避免或降低各種風險，提高經營管理效率，而制定和實施的一系列方法、措施和程序。內部控制是社會經濟發展到一定階段的產物。內部審計是企業或者單位加強內部控制的重要手段，是實施內部控制的基礎環節和不可缺少的重要組成部分。

作為一種特殊的形式體現在內部控制系統中，企業應當根據內部審計的需要，制定科學完善的內部審計制度，建立起獨立有效的內部審計機構。內部審計機構應當在貫徹國家相關法律法規的基礎上，根據企業發展的需要，對內部加強審計監督并及時發現內部管理過程中存在的缺陷，及時規避企業發展中存在的風險，推動企業健康可持續發展。

二、當前房地產企業內部審計中存在的問題

（一）對內部審計的重要性認識不足

在很多時候，由于內部審計并不能產生出直接的經濟效益，所以房地產企業對內部審計工作并沒有高度重視。同時，由于開展內部審計工作需要設置更多的部門和工作人員，也需要制定相關的規章制度，增加管理環節，這在很多房地產企業看來，增添了管理難度。也有部分房地產企業把內部審計等同于成本控制，沒有全面理解房地產企業內部審計的重要作用。實際上，內部審計有助于維護房地產企業正常的經營活動，確保企業資產的安全，有效提高企業經濟效益和市場競爭實力。

（二）內部審計的作用沒有得到有效發揮

在很多房地產企業中，雖然設置了內部審計部門，但是由于受到傳統觀念的影響，內部控制意識薄弱，內部審計的作用很難得到發揮。主要表現在，很多房地產企業沒有形成一個完善的內部控制系統，財務評價制度和經濟合同管理制度很不健全。同時，缺少對經營風險和財務風險進行事前預測，而更加重視對實物進行控制。加上獎懲標準不夠明確，這在很大程度上對內部審計制度的貫徹執行產生出不利的影響。

（三）內部審計制度不夠健全

在當前我國眾多房地產企業中，還普遍存在著內部控制系統設計不合理、內部審計制度不夠健全的情況。在很多房地產企業中，內審部門劃歸于財務部門，這實際上就導致內部審計缺乏獨立性，內部審計的作用很難得到發揮。同時，很多房地產企業的內部審計職能僅僅是審核會計賬目方面，而在防范開發項目投資風險、降低項目運作成本以及提高經濟效益等方面的作用沒有得到廣泛認可。

三、加強房地產企業內部審計的制度建設和創新

（一）建立健全完善的內部審計制度

內部審計制度是推動房地產企業健康發展的重要保障，有助于房地產企業管理工作順利進行。一方面，要通過制度確保內部審計在房地產企業管理中的重要地位。通過建立健全內部審計制度，可以有效保證企業提高經營效率和效果，使內部審計的各項制度措施得到有效執行。另一方面，內部審計作為企業加強內部監控的重要手段，通過制度的建立與完善，可以充分發揮管理職能。內部審計可以對企業的經營活動、組織效益以及成本費用等進行審查和評價，及時發現企業日常管理中存在的問題，并有針對性地提出整改方案與改進建議，從而提高企業的經濟效益。

（二）加大房地產企業內審人員的培訓力度

高素質的內部審計人員是提高房地產企業價值的根本保證。因此，房地產企業內部審計人員不僅要掌握會計、審計、經濟法規和管理等知識，而且還要遵守審計準則和職業道德規范。在我國很多房地產企業中，內部審計人員主要來自于財務部門，他們的知識結構不夠合理。因此，必須根據內部審計工作的實際需要，進一步優化內部審計人員結構，加大對內審人員的素質能力的培訓力度。同時，房地產企業必須重視建立科學的激勵機制來吸引優秀的審計人員，建立起一個高效的審計團隊，改善企業經營管理工作，努力實現企業利益的最大化。

（三）積極改進審計手段

當前房地產企業內部審計人員的工作重點是在對企業財務數據的真實性、合法性的審查與監督上，審計對象是會計報表、賬簿、憑證等會計資料。實際上，在現實生活中，這一審計模式出現了很多問題，在很多時候阻礙了房地產企業經營活動的正常運作。因此，房地產企業必須要積極改進審計手段，從傳統的“查錯防弊”轉向為企業內部管理和企業決策服務，從審查和監督轉向評價與咨詢。與此同時，房地產企業內部審計的工作范圍不應局限于財務領域，而應當擴展到企業經營的各個方面。在審計方法上，應該靈活多變，根據工作需要靈活采用多種方法。

四、結語

在激烈的市場競爭中，房地產企業必須高度重視風險防控工作，而內部審計工作有助于房地產企業加強內部控制，合理規避市場風險，因此，重視內部審計工作成為房地產企業必須要全盤考慮的題中之義，中長期的愿景是建立一套更加科學的內部審計制度體系，從而不斷推動內部審計制度的創新，盡可能地減少或者避免突發性的經濟風險，努力推動房地產企業健康快速發展。

參考文獻

[1]劉忠陽.現代企業內部審計相關法律問題探究[J].法制與社會，2009（ 12） .

第2篇

[關鍵詞]房地產 審計 特別風險

房地產行業近年來的高速發展,使其成為我國經濟的重要支柱產業。越來越多的房地產公司成為會計事務所的重要客戶,同時隨著房地產大規模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業業務間關聯的復雜性急速增加,以及房地產企業的優勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業能力、審計經驗都提出了新的要求。本文結合多年的房地產審計經驗,著重討論在房地產企業審計中,注冊會計師必須關注的審計風險。

一、法律風險

房地產業涉及眾多利害關系人,包括投資者、債權人、購房人、供應商、政府監管機構等。所以約束該行業的法律法規相當多,如果房地產企業稍有不慎或未按法律規定進行房地產開發,很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應關注以下法律風險:

1、房地產企業開發項目未取得合規證件

房地產企業開發過程中主要證件有《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。注冊會計師審計中應重點關注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規定房地產項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產企業在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現銷售條件;(2)《商品房預售許可證》取得時間,按政策規定,房地產企業在未取得《商品房預售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。

故審計中應關注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產企業是否存在違規開工建設、銷售的情況。若有,則必須考慮企業因違反規定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。

2、法律訴訟風險

房地產建設中主要涉及主體施工方、材料供應商與開發商的經濟關系。在現場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預料的情況(如遭受經濟危機,導致工程停工)出現后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務進行反映。

所以審計中應關注合同的履約情況,必要時到現場核實重點工程進度。注冊會計師若發現未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關事項是否得到準確報告或披露。

3、交房及辦證風險

房地產企業對業主的重要義務有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產權備案。故注冊會計師在審計中還應關注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預計了賠償費用。

二、稅務風險

房地產企業主要的稅務風險來自三方面,一是企業所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應予以關注。

1、企業所得稅風險

所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以成本不能可靠計量為由,不及時結轉收入、成本,導致人為調整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風險

土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以未實現100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務風險。

3、個人所得稅風險

房地產企業薪酬在各個行業中處于領先地位,部分房地產企業為減少關鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應重點關注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關注費用報銷較集中,票據報銷經手人是關鍵管理員工的費用。

三、資金運作風險

1、不恰當使用貸款資金風險

房地產業是資本高度集中的產業,據統計,上市公司的房地產企業負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產開發貸款都是固定資產投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項目、跨地區使用。但目前房地產企業是多項目、全國化開發,房地產企業主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經濟效益。所以注冊會計師審計中應關注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應考慮由此可能導致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風險

客戶的按揭貸款是房地產企業的重要資金來源,部分房地產企業在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應重點關注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。

四、持續經營風險

在房地產行業高速發展的同時,房地產企業的優勝劣汰進程加快,企業之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應重點關注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產企業的可持續經營能力。

1、財務支付能力

財務支付能力是房地產企業持續經營的前提條件。注冊會計師應重點關注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續狀態。

2、新項目生產資料土地的獲取能力

第3篇

企業風險指未來的不確定性對企業實現其經營目標的影響。風險管理是企業從戰略制定到日常經營過程中對待風險的一系列信念與態度，目的是確定可能影響企業的潛在事項，并進行管理，為實現企業的目標提供合理的保證。2004年國際內部審計師協會(IIA)在其修訂的《內部審計實務標準》中將內部審計認定為“：內部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統化、規范化的方法來評價和改進風險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現其目標。”本定義第一次把風險管理和治理過程列入內部審計定義并放在第一位，使風險管理成為內部審計的一個核心和重點。房地產開發企業面臨的風險主要有政策風險、經濟風險、財務風險、運營風險(可細分為成本風險、價格風險和市場風險)、內控風險、資本市場融資風險等。在境內外上市企業，還面臨境外業務匯率風險、企業市值波動風險等。

2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性

2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要

傳統的居住觀念，催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業經營活動，增加企業價值，內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求

房地產開發項目復雜的業務流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業密切協同，從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審。”

2.3外部審計的影響

注冊會計師業務領域的不斷擴展，勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律，對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。

3房地產開發企業中內部審計存在的問題

3.1企業內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作

房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如，某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經過驗收，不能正常供暖，引發業主訴訟維權，造成直接經濟損失三十余萬元。

3.2企業內部審計監督體系薄弱，對企業的內部控制監督流于形式

房地產開發企業有些業務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴，工程款發生超付；有的工程劃線不及時，結算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。

4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中

4.1加強內部審計全過程監督，充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能

房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開發成本努力實現為產品銷售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發展的活力。

4.2要優化內部審計人員結構，培養高素質的審計人才

房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質較高的各類專業技術人員，更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內部控制制度

對于房地產開發企業的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。

4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經濟效益

注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現有的存量資產，回籠資金，減少資金占用，提升經營活動的增效點，激活現有資產的動態價值，為企業增收創效。

4.5建立相應的評價考核與激勵機制