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第1篇

（1）房地產開發項目投資持續快速增長。2002年全區房地產開發項目投資總額為14.71億元，占全市14.75%，比2001年增長20.87%，高于全市增幅近9個百分點，經濟拉動效果顯著。其中，住宅項目完成投資9.77億元，增長25.9%，占房地產開發投資總額的66.41%；辦公樓、寫字樓項目完成投資0.68億元，占4.59%；商業營業用房項目完成投資3.59億元，占24.42%；其他項目完成投資0.67億元，占4.58%，投資結構進一步優化，產業帶動作用增強。

（2）商品房銷售供給兩旺。房地產市場隨著開發投資的快速增長，商品房銷售市場一直保持旺盛態勢。2002年全區房屋開發面積210.81萬m2，占全市總開發量的l5.02%，比2001年增長15.01%，高于全市增幅11個百分點。新開發面積96.3l萬m2，占全市的16.54%，與2001年基本持平。年竣工商品房面積70.46萬m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面積44.37萬m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產開發面積有一定下降，2003年1~6月份房地產開發面積為50.6萬m2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建設用地的調整到位、土地報批周期的縮短，特別是區域城市化進程的加快，青島開發區房地產業發展后勁依然強勁。

（3）個人購房比例逐年上升。2002年房屋銷售面積為55.86萬m2，占全市的11.78%，比2001年增長23.09%，其中，住宅銷售面積為46.51萬m2，增長12.61%.

（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區間。從商品房空置面積看，據統計，空置房得到了進一步消化，全區2002年空置商品房面積為24.09萬m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數據可以看出，近幾年青島開發區房地產投資快速增長，供求兩旺，發展基本上是健康的。

2、青島開發區房地產市場能保持購銷兩旺的成因

為什么青島開發區房地產市場能保持購銷兩旺的好勢頭呢？可以從經濟、城市化、改革、政策、企業和環境六個方面來分析其成因。

（1）經濟因素。社會經濟良性發展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青島開發區國內生產總值為172.3億元，增長31.8%.其中，第一產業增加值為2.8億元，增長3.7%；第二產業增加值為111億元，增長26.5%；第三產業增加值為58.5億元，增長46.3%.全區國民經濟快速發展和人民收入快速提高，為房地產市場快速發展提供了可靠的發展基礎。

（2）城市化因素。城市化進程加快是房地產業發展的內在動力。青島的城市建設日新月異，近年來，抓住國家實施積極財政政策、擴大內需的機遇，結合九五計劃所確定的發展目標和任務，重點進行主城和輔城的新區開發建設和重要基礎設施的建設，舊區重點進行棚戶區改造和用地調整置換，初步形成環膠灣發展組團的雛形，為實現遠期規劃奠定良好基礎。青島市委、市政府已確定了“以發展港口、海洋和旅游經濟為主的特色經濟，將青島的經濟發展中心向青島開發區全面轉移”的戰略決策，提出“挺進西海岸，構建青島經濟發展重心”的戰略目標，這無疑說明青島開發區將是城市和經濟發展重中之重。

（3）改革因素。住房制度改革進展順利。開發區人對住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進一步形成了新的住房消費觀念，也為房地產市場的發展提供了最初的物質基礎——啟動資金和消費者。

（4）政策因素。各級政府制訂出臺的相關政策，特別是國家住房金融政策的放寬，是促進住房成為新的經濟增長點和消費熱點的強大支撐。除了已經出臺的相關政策外，先后還出臺了購房入戶等一系列吸引外來居民投資和居住的優惠政策。

（5）房地產企業因素。主要有：

①房地產開發企業機制靈活。這幾年青島開發區房地產經濟中民營經濟成份快速增長，激活了整個房地產市場的運行機制。房地產開發公司憑借靈活的機制、一絲不茍的作風和優良的銷售業績，在市場競爭中取勝，成為全市的品牌房地產公司。

②房地產企業各方面素質比較強。全區房地產企業經理平均年齡為44.5歲，年齡結構較好；高級職稱占20.2%，中級職稱占62.9%；研究生學歷占2.6%，大學本科學歷占37.5%，大專學歷占49.5%.

③房地產企業實施“注重品質、追求品牌”戰略。建設一批現代化、規模化、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區，如青島開發區的天泰陽光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區等，質量已成為房地產企業的生命線。

（6）環境因素。一是全國各大名牌企業紛紛落戶青島開發區，建立自己的工業園。二是保稅區的建設日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴大，進出口業務量增加。如2003年1~9月份，青島市進出口總值（不含中央、省公司）為126.7億美元，比2002年同期增長26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長22.8%；進口總額53.5億美元，增長31.7%，極大地推動了開發區房地產事業發展。

3、青島開發區房地產業未來發展趨勢分析

目前，青島開發區房地產市場的投資需求與消費要求都比較旺盛，支撐房地產發展的6個重要因素將依然起到重要作用。

3.1各項有利政策分析

一是國家將實行繼續擴大國內需求、實現經濟穩定較快增長的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰略決策和戰略目標，各大名牌企業落戶青島開發區進行現代化建設，國民經濟將保持快速增長。三是住房貨幣分配將逐步推開。四是從2003年起全區將按照“統一規劃、合理布局、多元整合、組團開發”的方針，逐年將尚未實施舊村改造的近100個村莊整合為20個居住區。2003年重點啟動建設5個示范居住區，規劃總建筑面積800萬m2，其中，拍賣區商品房建筑面積500萬m2，建設周期為3~5年，每年的住宅開發面積至少100萬m2.

3.2全區住宅需求總量預測

2002年底青島開發區居民的人均住房建筑面積還不足25m2，房地產業發展空間依然很大。特別是隨著全區招商引資工作的進一步深入、示范居住區工程的全面啟動、海灣大橋立項待建以及大煉油項目的全面引入和迎年奧運因素的影響，都將極大地刺激住房消費的持續增長。預計全區房地產在今后10年內仍然呈現快速發展趨勢，并繼續成為經濟發展的支柱產業。

2005年前青島開發區經濟發展預測增幅為30%，2010年計劃城市化水平為85%、城區人口為60萬人，而目前全區城市化水平不到60%、城區人口不足35萬人，以每年新增人口3萬計算，平均每年需新增住房面積至少100萬m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區外項目的引入，以及山東科技大學、石油大學等高校的成規模遷入，都將極大地帶動商品住宅的縱深消費。根據以上分析，只要整體經濟環境不變，正視問題，政策得當，未來三五年全區房地產業將繼續保持持續、快速發展。改善住房條件的要求也成為拉動房地產需求的主要原因之一。調查顯示，中國城鎮居民對住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內換購住房；已購公房用戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民愿意將購房作為一種投資，囤房待沽。由此計算，青島開發區住房潛在需求量還相當大。按照2002年底全區城鎮人口35萬人、人均增長10m2住房面積計算，就需要增加住房近350萬m2住房面積。房屋租賃加大了對房地產市場的需求。2003年區內將新增人口3萬余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2計算的話，約需承租12萬m2.

3.3房地產開發存在的問題

在房地產持續趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當前存在的主要問題有：

（1）供應結構不盡合理，房價上漲過快。從2000年開始青島開發區商品房價格每年上漲15.6%，高房價偏離了居民的實際購買能力，制約住房消費的持續增長。房價的持續上升也增加了住房貨幣化改革的難度。

（2）房地產企業行為不規范，存在不少隱患。違法和違規銷售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問題和虛假廣告問題時有發生，房地產投訴較多。

（3）投資擴大，風險意識不足。近幾年房地產發展被看好，吸引了不少企業涉足房地產行業，全區已擁有房地產開發企業99家，其中，四級以上資質企業僅為41家，年開發量在1萬m2以下的企業占70%以上。此外，由于當前投資渠道較少，有些人看到前段時期買房投資的人賺了錢，也紛紛加入投資房地產的行列。

總之，為了防止房地產開發中出現泡沫現象，應做到：一是要十分珍惜房地產市場發展的好勢頭，堅持以人為本，以需求為中心，增大產業規模、提高集約化程度，使房地產市場持續地發展。二是要房地產開發經營行為規范，企業形象有待于進一步提升，房地產企業下一輪競爭將是實力和品牌的競爭。三是要整頓規范房地產市場秩序，加強法制建設，加大執法力度，依法查處房地產市場中的違法、違規行為，促進房地產市場健康、持續地發展。

參考文獻：

第2篇

關鍵詞：房地產經濟；發展策略；背景

中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：

一、房地產經濟發展背景及現狀

1、房地產市場結構不合理

據研究學者分析，政府能夠調控的住宅房源在總住宅房源中較為合理的比例應為30%-35%之間。但是，在我國，政府能夠調控的房源如經濟適用房、限價普通商品等所占的比例較小，而大多數房源是商品房、高檔公寓、別墅等，從而導致房地產市場供求失衡。出現以上現象主要是因為：一、房地產開發商唯利是圖，謀求最大化的利潤；二、地方政府偏重于開發商品房，這是因為商品房價上漲有利于地方財政稅收的增加，從而有益于地方經濟的快速發展。

2、商品房價格持續上漲

目前由于商品房價格持續上漲，嚴重超出了普通居民的購房能力，給其造成巨大的購房壓力。造成商品房價格持續上漲的原因主要包括兩方面：一、不規范的商品房銷售價格行為；二、地價的上升導致商品房的開發成本提高。

3、房地產市場秩序混亂

導致房地產市場秩序混亂的原因有三個，第一、外資借我國市場準入規則不健全的漏洞，大量涌入房地產市場，削弱了我國貨幣政策的執行力度，擾亂了房地產銷售市場；第二，進行現房銷售時，房地產商采取一些優惠打折等措施，對消費者造成不良的心理暗示，使消費者的知情權受到侵犯；第三，為獲得更大的經濟效益，房地產投機者大量購房，導致“炒房熱”的景象層出不窮，嚴重影響了普通購房者的購房意愿。

二、 當前我國房地產經濟市場所存在的問題分析

當前，隨著“國八條”的出臺，我國一線城市的房地產經濟開始由偏離軌道的方向步入正軌，房價增長明顯減緩，開發速度和規模日趨合理化，局部地區出現房價下降的趨勢，但整體的房地產市場仍然存在著一定的問題。

1、剛性需求過大，以及民間資本炒作，導致房價居高不下。

隨著經濟的發展，人們對生活水平的要求越來越高，對住房的要求也隨之提高，對住房面積要求越來越大，導致房地產市場的需求不斷增加，同時，我國的城鎮化速度不斷加快，越來越多的人涌入大城市，導致對住房的剛性需求不斷增加，使得房價居高不下，國家宏觀調控政策不能起到很好的作用。另一方面，房地產市場的持續火熱給民間游資很好的投資空間，近幾年大量的民間游資流入到房地產市場，對房價的增長起到了很大的推波助瀾的作用。該問題的解決措施為：加快保障性住房建設，嚴控民間資本炒房。住房是老百姓生存的基本條件，大量剛性需求的存在是我國房價居高不下的根本原因。要真正穩定房地產市場，滿足老百姓住房的剛性需求，必須加快保障性住房建設，增加保證性住房體系的覆蓋范圍，讓更多的老百姓可以買得起房子，減少剛性需求。同時，還要嚴防民間游資對房地產的炒作，防止民間資本對局部地區的房產通過買斷囤積的方式來促使房價上漲，通過倒買倒賣從中獲取暴利，導致廣大老百姓的切身利益受到損失。

2、城市土地所有權流轉體系不成熟，出現超高地價或超低地價。

在我國，土地屬于全民所有的財產，并不是商品，不可以對土地進行買賣。地價是由地租的資本化所決定的，受到供求關系的影響而出現波動。當前我國的土地“買方市場”還未形成，使得土地出現了盲目的高價或者低價。我國土地的使用都是需要政府審批的，為了抑制房地產市場過于火爆，政府常常會出臺相關政策限制土地的使用，這就會導致土地流轉價格進一步增加，由于當前我國住房需求為剛性需求，房價會因土地租金上升，以及供給受限進一步上升，同時也給區域經濟與產業經濟投資資本很大的升值空間。這一現象的出現是由政治體制與市場經濟發展不相適應而出現的。該問題的解決措施為：構建成熟的城市土地流轉體系， 加強對土地使用權轉讓的監督和審計。地價過高一方面是由于一線城市開發過度導致中心地區的地皮成為了稀缺資源，另一方面也和我國當前的城市土地使用權流轉體系不健全有很大的關系，要想真正地控制地價，必須建立完善的城市土地使用權流轉體系，加強對土地使用權轉讓的監督和審計，防止某些官員與開發商相互勾結，出現“尋租”行為，擾亂我國房地產經濟的正常運行。

3、房地產商融資渠道單一，風險巨大。

房地產產業屬于資金密集型產業，需要大量的流動資金來維持正常的企業運轉，而當前我國房地產開發商融資渠道單一，主要的資金來源于商業銀行和民間借貸資本，通過借貸來維持房地產開發業務，通過房產銷售來償還借款。一旦發生經濟危機，就會把風險轉嫁給了商業銀行。還有一些房地產開發商通過預售來籌集開發資金，一旦出現預售困難導致資金鏈的斷裂，就會導致整個開發項目的失敗，給預先購買客戶，以及房地產開發商帶來巨大的經濟損失，當前很多城市出現的“亂尾樓”就是這種原因所導致的。該問題的解決措施為：擴大房地產市場的融資渠道，規范房地產企業經營方式。國家必須制度相關政策，擴大房地產市場的融資渠道，規范房地產企業的經營方式，防止房地產商因為資金鏈的斷裂而留下“亂尾樓”的現象。

4、國家政策變化太快，政策沒有系統性。

近年來，國家針對房地產經濟的運行情況出臺了一系列的政策，既有增加資金投入和政策優惠的積極性政策，也有限制房地產市場過熱的限制性政策，這些政策的出臺都是在房地產經紀運行出現偏離正確軌道后的調整性政策，有效地保證了我國房地產經濟的健康有序運行。但從整體上看，這一系列政策明顯缺乏前瞻性和系統性，都是在房地產經濟運行已經出現問題之后的補救措施，沒有在宏觀上預防問題的產生，政策基本上都是針對房地產經濟的具體問題的，很少有從宏觀上把握整體房地產經濟在未來一段時間內的發展方向。該問題的解決措施為：加強國家政策的連續性。想保證我國房地產經濟在長期內健康有序的發展，國家相關部門必須出臺一部統領性的政策，通過這部政策來引導我國房地產市場的正常發展， 陸續頒布的一系列的政策具有延續性，以及相互的補充性，防止政策之間的沖突所引起的房地產市場過于波動。

三、房地產經濟發展策略

1、優化房地產市場供應結構

政府應當加強宏觀調控力度，從根源上控制房地產市場的供應結構。當前，高檔商品住房呈現出供大于求的現狀，高檔住宅占據了過多的土地資源，所以地方政府應嚴格控制高檔商品房的土地供應量，增大經濟適用房和廉租住房的土地供應量，以滿足普通居民的住房需求。合理規劃布局經濟適用房建設，采取有效措施降低經濟適用房的建設成本，以適應中低收入人群的住房購買力。

第3篇

【關鍵詞】房地產經濟；背景；發展策略

隨著社會經濟的發展，房地產逐漸成為人們關注的熱點話題。房地產自身存在的不足以及國家環境缺乏一定的完善性，導致其發展問題日益突出。當前環境下，加強對房地產經濟發展背景的深入研究，提出針對性發展策略尤為關鍵。

一、房地產經濟發展背景

房地產直接影響到社會的各個行業。由于目前我國貧富差距日益擴大，導致人們之間的住房條件等同樣存在巨大差異，在一定程度上明顯體現了房地產經濟本身所具有的社會不公平性。其次由于住房是人們生活的必需品，房地產經濟的發展為滿足人們日益增長的住房需求立下了汗馬功勞，導致國家不得不將房地產發展作為主要發展內容進行。此外，房地產經濟的快速發展在很大程度上促進了國家整體經濟水平的不斷上升，而維持房地產經濟的平穩發展，對維護社會穩定具有舉足輕重的作用。一旦過熱發展，極易導致社會經濟發生劇烈動蕩。正是處于如此特殊的社會發展環境，導致房地產經濟中存在的問題日益突出。

二、房地產經濟發展現狀

促進我國房地產經濟健康持續發展的首要前提便是對當前房地產經濟發展中存在的問題進行深度剖析，我國房地產經濟發展中存在的問題主要體現在以下幾方面：

1.房地產發展秩序紊亂

不可否認的是，作為社會經濟支柱之一的房地產經濟發展秩序并不良好。房地產開發商為了獲取高額利潤，不斷炒房，在破壞發展秩序、影響發展環境的同時，給我國經濟發展埋下嚴重的危險因素。特別是我國房地產發展勢頭強勁，吸引了大量外資入駐，以期在我國房地產發展中渾水摸魚，在很大程度上嚴重增加了市場秩序的紊亂性。總的來說，我國房地產市場秩序并不健全。

2.房地產發展結構不合理

房地產發展結構不合理主要體現在商品房開發過度，經濟房、廉租房等發展不足。地方政府為了促使本地經濟快速發展，將發展重心放在商品房開發上。在很大程度上嚴重忽視了經濟房與廉租房的發展。人們對高額的房價望而止步，導致開發商手里有大量房子賣不出去，而想買房子的人卻沒有合適的房子可買，導致整個社會房子的供求關系出現嚴重失衡。

3.房價與社會經濟水平不符

房價與社會經濟水平不符主要體現在房價過高，導致多數群眾支付不起高額的房價。此種現象的主要原因并非我國房源不充足，而是開發商追求經濟利益以及物價上漲等原因，導致房價居高不下，且持續上漲，與我國目前社會經濟整體發展水平極不相符。雖然國家做了諸多調控工作，但實際效果并不顯著。如此長期下去，極易影響我國社會經濟的穩定發展。

4.國家調控政策缺乏系統性

隨著房地產發展中問題的日益凸顯，我國出臺了一系列政策對其進行調控。雖然相關政策是對我國房地產經濟發展偏離正常軌道后實施的調控性措施，具有一定的實效性，但由于缺乏預見性、前瞻性、系統性，不能對房地產的發展方向進行正確引導，不能對房地產發展中潛在的風險、問題等進行有效預防，都是在問題發生后進行的補救措施，致使我國房地產宏觀調控始終處于被動狀態，缺乏主動性，很難對房地產經濟的健康發展起到持久性作用。

三、房地產經濟發展策略

1.優化房地產發展秩序

為保證房地產健康發展，優化房地產發展秩序是其首要前提保障。優化發展秩序首先應做的就是控制地價。地價過高是導致房價過高不可忽視的一大因素，對此政府應堅持可持續發展觀，將建設用地范圍、價格等進行科學控制，避免出現地價過高現象。建設用地范圍經充分考慮到當地社會經濟發展的實際水平，不能為了增加財政收入一味增加建設用地量。

2.合理調整房地產結構

在發展商品房同時，應針對當地人們的實際需求，適當增加廉租房、經濟適用房等建設數量，避免商品房獨大的現象。為合理調整房地產結構，保證其科學、長遠發展，在實際調整過程中，應對開發商進行適當控制，避免其過度熱衷于商品房開發，多開發經濟適用房、廉租房等，以滿足中低收入階層對住房的需求，進而在保證經濟效益得到長遠發展的同時，實現社會效果的有效統一，從根本上保證社會經濟、生活穩定。

3.促進房地產集約化發展

房地產分散性發展特點，導致多數房地產開發商因自身實力不足，在開發過程中出現資源不足或周轉不靈等現象，甚至出現爛尾樓等現象，侵犯百姓合法權益的同時，嚴重影響社會穩定。此外房地產分散發展，導致經濟實力不足的開發商為為謀取暴力不斷推高房價。因此在實際處理過程中，應積極提倡房地產集約化發展，通過強強聯合，將房地產企業聯合起來，在促進企業全面發展的同時，實現資源節約、成本降低等，以實現房價的合理性與科學性，實現房地產企業與社會經濟的同步健康發展。

4.強化調控政策系統性

強化調控政策的系統性，首先應盡量避免調控政策的多變性。其次要堅定不移對稅收進行調整。針對利用房子進行投機倒把行為的，應進行合理限制。對于正常購房的行為進行給予一定的優惠政策。最后應對房地產經濟發展過程中存在的問題進行科學評估，制定有效預防措施，避免房地產過熱發展或不受控制。

四、結束語

總之，房地產經濟發展的健康與否嚴重影響到人們生活的安定與否。只有深入分析房地產經濟發展背景，提出切實有效的發展策略，才能促進房地產經濟的有效發展。

參考文獻：