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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國(guó)住房投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極地變化，房地產(chǎn)投機(jī)因素也明顯減少，但房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍不斷增加：東部地區(qū)投資增長(zhǎng)不減，中西部地區(qū)房地產(chǎn)熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的成長(zhǎng)性和盈利性，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1.行業(yè)的整合速度加快，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小、競(jìng)爭(zhēng)能力也較弱，行業(yè)集中度和進(jìn)入壁壘較低。隨著主要技術(shù)條件的日益成熟，在信貸規(guī)模控制和土地招標(biāo)拍賣制度等壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度不斷加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，企業(yè)趨向以合作和聯(lián)盟的方式來擴(kuò)大自身的規(guī)模和提高融資與抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.企業(yè)的運(yùn)作更加專業(yè)化

房地產(chǎn)企業(yè)處于從政府資源運(yùn)作型向項(xiàng)目專業(yè)運(yùn)作型轉(zhuǎn)變的階段，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也趨向于項(xiàng)目運(yùn)作及更高層次的戰(zhàn)略管理，加上企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的需要，其整體運(yùn)作更加專業(yè)化。

3.融資渠道的多樣化

隨著國(guó)家相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的融資方式和渠道，通過股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作存在的主要問題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國(guó)家和社會(huì)各界更廣泛的關(guān)注。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其內(nèi)部控制制度不完善、審計(jì)技術(shù)比較落后和內(nèi)審人員素質(zhì)較低等問題在不同程度上制約著企業(yè)未來的發(fā)展壯大。

1.內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)不盡合理、人員綜合素質(zhì)普遍不高

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作屬于新興的一個(gè)領(lǐng)域，其內(nèi)審人員尚存在結(jié)構(gòu)配置不盡合理、綜合素質(zhì)普遍不高的問題。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員是從其他財(cái)務(wù)崗位轉(zhuǎn)過來的，而不是專業(yè)型人才，通常情況下他們只會(huì)依據(jù)賬本查賬，如果缺少賬本數(shù)據(jù)資料就無法進(jìn)行相關(guān)的內(nèi)部審計(jì)工作，內(nèi)審人員這種單純的財(cái)務(wù)思維根本不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)審計(jì)工作的基本需求。在人才結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，內(nèi)審機(jī)構(gòu)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，缺乏具有企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)等方面的復(fù)合型人才，使得內(nèi)審工作的深度和范圍難以很好的擴(kuò)張，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作的效率也制約著其進(jìn)一步的發(fā)展與完善。

2.內(nèi)審技術(shù)比較落后，內(nèi)審機(jī)構(gòu)的地位不高且獨(dú)立性較差

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審部門主要采用以財(cái)務(wù)分析為主的分析方法和詳查法進(jìn)行審計(jì)工作，而沒有將現(xiàn)代管理評(píng)審技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)以及經(jīng)營(yíng)分析等方法運(yùn)用到審計(jì)實(shí)踐中去，這種審計(jì)技術(shù)已不能適應(yīng)時(shí)展的需要，并且不能形成一個(gè)系統(tǒng)的工作模式以及很好地探究企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)質(zhì)，進(jìn)而影響了內(nèi)部審計(jì)功能的充分有效發(fā)揮，更不能促進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)和效益的取得。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門，通常設(shè)在財(cái)務(wù)不下，在實(shí)行機(jī)構(gòu)改革和重組時(shí)存在隨意撤并和精簡(jiǎn)抽調(diào)的現(xiàn)象，這種制度體系不能有效地保障內(nèi)審機(jī)構(gòu)和人員的穩(wěn)定性，也喪失了其權(quán)威作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)向管理審計(jì)的全面轉(zhuǎn)變

內(nèi)部審計(jì)包括財(cái)務(wù)審計(jì)、采購(gòu)審計(jì)、質(zhì)量控制審計(jì)、投資審計(jì)和銷售審計(jì)等領(lǐng)域，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直采用以開展財(cái)務(wù)審計(jì)為主的單一內(nèi)部審計(jì)模式，其中許多還停留在財(cái)務(wù)查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認(rèn)為內(nèi)審工作就是財(cái)務(wù)查賬，從而沒有充分挖掘?qū)徲?jì)工作的優(yōu)勢(shì)和很好地體現(xiàn)其工作的效率；有些企業(yè)雖然開始開展經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)工作，但經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)的思維模式仍以財(cái)務(wù)查賬為主，并且偏重于事后審計(jì)，這種審計(jì)思路和方法不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需求；大部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部在招聘內(nèi)部審計(jì)新成員時(shí)，通常選擇財(cái)務(wù)和審計(jì)人員，這種單一化的人員結(jié)構(gòu)在一定程度上歪曲了內(nèi)審工作的真正目的；此外，企業(yè)內(nèi)部有些領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為內(nèi)審部門沒有能力從事綜合廣泛的審計(jì)工作，認(rèn)為如果內(nèi)審涉及經(jīng)營(yíng)管理范圍過多就超越了其本身的職能和能力范圍。

三、構(gòu)建科學(xué)、完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)制

針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作中存在的上述問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從提高內(nèi)審人員綜合素質(zhì)、強(qiáng)化公司治理、提高內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性、運(yùn)用先進(jìn)的內(nèi)部審計(jì)技術(shù)、完善內(nèi)部控制和相應(yīng)的考核激勵(lì)機(jī)制等方面加以考慮，從而構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，以促進(jìn)企業(yè)綜合效益的最大化。

1.提高內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)，并運(yùn)用先進(jìn)的審計(jì)技術(shù)和方法

內(nèi)審人員綜合素質(zhì)和內(nèi)審技術(shù)水平是保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作順利進(jìn)行的必要條件。一方面，企業(yè)要對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)、審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理等專業(yè)知識(shí)以及職業(yè)道德的定期教育培訓(xùn)，并積極吸納工程技術(shù)、法律等專業(yè)人才，從而優(yōu)化內(nèi)審人員結(jié)構(gòu)，切實(shí)提高員工的審計(jì)水平和綜合素養(yǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審工作的有效進(jìn)行。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要將內(nèi)審工作的重點(diǎn)從傳統(tǒng)的“查錯(cuò)糾弊”向?yàn)楣緝?nèi)部管理決策及效益服務(wù)轉(zhuǎn)變，內(nèi)審職責(zé)應(yīng)從審查和監(jiān)督向評(píng)價(jià)與咨詢方面拓展，作業(yè)范圍應(yīng)擴(kuò)展到包括財(cái)務(wù)審計(jì)在內(nèi)的各個(gè)領(lǐng)域，并且要注重信息化管理和專業(yè)軟件的建設(shè)以強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析技術(shù)，不僅關(guān)注事后審計(jì)工作，還要切實(shí)做好事前和事中審計(jì)，從而整體提高內(nèi)審工作質(zhì)量。

2.不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制、全面預(yù)算管理和激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要逐步建立健全與其自身發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部控制制度以保障各項(xiàng)工作的有章可循，要通過加強(qiáng)管理層的專業(yè)培訓(xùn)以促進(jìn)內(nèi)審制度的執(zhí)行；企業(yè)要積極引進(jìn)新技術(shù)、新理念和新方法，成立高層預(yù)算小組，建立完善的全面預(yù)算管理機(jī)制以對(duì)日常各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施詳細(xì)的預(yù)算分析、審批、編制與監(jiān)督考核，將預(yù)算的范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃向包括基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營(yíng)銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資在內(nèi)的資金預(yù)算轉(zhuǎn)變，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的高效、有序流動(dòng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，建立一套科學(xué)、完善的評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制，從而充分調(diào)動(dòng)內(nèi)審人員的積極性和提高內(nèi)審工作的效率，為最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏提供可靠保障。

3.強(qiáng)化公司治理，提高內(nèi)審的獨(dú)立性

一些大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必須設(shè)置審計(jì)委員會(huì)，從而使內(nèi)審部門在隸屬于審計(jì)委員會(huì)的同時(shí)，還須接受管理層的領(lǐng)導(dǎo)，這種雙向負(fù)責(zé)、報(bào)告和雙重領(lǐng)導(dǎo)的模式有利于增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)在公司治理框架中的地位以及審計(jì)機(jī)構(gòu)與人員的獨(dú)立性與監(jiān)控能力。一方面，審計(jì)委員會(huì)在職能上對(duì)內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行監(jiān)督，使內(nèi)審機(jī)構(gòu)是在審計(jì)委員會(huì)管理機(jī)制下獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)職能部門，其工作范圍不受管理層限制，確保審計(jì)結(jié)果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內(nèi)部審計(jì)在行政上受高級(jí)管理層的領(lǐng)導(dǎo)并決定內(nèi)審工作的內(nèi)容，向高級(jí)管理層做行政上的報(bào)告，并與其他職能部門保持應(yīng)有的獨(dú)立。

4.實(shí)施適當(dāng)?shù)膬?nèi)部審計(jì)外部化

房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部審計(jì)模式時(shí)要將公司全部?jī)?nèi)審業(yè)務(wù)按委托層次劃分為兩個(gè)部分：一是對(duì)管理層下屬各級(jí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和業(yè)務(wù)職能進(jìn)行審計(jì)，二是對(duì)管理層和董事會(huì)受托經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行審計(jì)。針對(duì)第一部分應(yīng)當(dāng)由公司的內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)，而后一部分則應(yīng)實(shí)施適當(dāng)?shù)耐獍驅(qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告審計(jì)信息并提出改進(jìn)意見。其中，承接外包業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)由審計(jì)委員會(huì)從不承接本公司年度審計(jì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所及其他專業(yè)人員中選聘，并由審計(jì)委員會(huì)直接支付報(bào)酬和具體安排內(nèi)審的具體內(nèi)容、時(shí)間、程序和頻率等方面，從而有效提高內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性，保證內(nèi)部審計(jì)職能更好的發(fā)揮。

四、結(jié)論

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國(guó)家和社會(huì)各界更廣泛的關(guān)注。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視內(nèi)部審計(jì)工作，審計(jì)人員的綜合素質(zhì)不高、相關(guān)制度尚不完善、審計(jì)獨(dú)立性比較缺失，因此，企業(yè)要對(duì)內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行更深層次的研究，切實(shí)提高內(nèi)部審計(jì)工作的水平與效率，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]毛文蓉：淺析企業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)形成因素與解決途徑[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì).2012（03）.

第2篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；現(xiàn)狀；對(duì)策

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）51-0145-02

1房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度

1.1內(nèi)部控制制度的含義

廣義的內(nèi)部控制制度主要說的是經(jīng)濟(jì)單位以及各個(gè)組織在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中建立的一種相互制約的業(yè)務(wù)形式以及職責(zé)分工制度。其主要目的是為了有效改善經(jīng)營(yíng)管理辦法，提升經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)部控制制度是在經(jīng)營(yíng)管理需求上面建立的，并伴隨著經(jīng)營(yíng)管理的需要不斷完善其發(fā)展。最早控制活動(dòng)的核心內(nèi)容是保護(hù)財(cái)產(chǎn)的安全完整，保障會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，其側(cè)重點(diǎn)主要在于錢物分管，一定要不斷加強(qiáng)手續(xù)管理，并嚴(yán)格審核各個(gè)方面的內(nèi)容。隨著商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、生產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，才會(huì)逐步形成現(xiàn)代內(nèi)部控制管理系統(tǒng)。

1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建立的重要性

內(nèi)部控制制度能夠有效提升企業(yè)管理水平，是不斷提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，假使不重視內(nèi)部控制制度的完善，就一定會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制意義十分重大。

首先，健全內(nèi)部控制制度能夠有效保障企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中保持健康規(guī)范的經(jīng)營(yíng)方式，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，前期投入的比重較大，因此，存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其實(shí)施有效的內(nèi)部控制程序，使其能夠?qū)ζ髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)督，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問題，繼而降低運(yùn)營(yíng)成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；其次，健全內(nèi)部控制制度有利于企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，能夠監(jiān)督考核企業(yè)各個(gè)部門的工作，真實(shí)反映工作實(shí)際情況，繼而充分發(fā)揮企業(yè)整體性同時(shí)保障經(jīng)營(yíng)效率提升，保障企業(yè)能夠順利完成既定的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。

2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題

2.1企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制制度認(rèn)識(shí)不足、執(zhí)行力度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中，想要建立、完善內(nèi)控制度需要花費(fèi)大量的人力、物力，并且不能夠有效產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，就算是間接效益也需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能夠觀察出來，這樣情形就很容易致使企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立產(chǎn)生誤解，以為實(shí)施內(nèi)部控制制度一定程度上會(huì)降低工作效率，分散、制約管理層的權(quán)利，使其不愿意或者是不積極推動(dòng)內(nèi)部控制制度的實(shí)施，使其內(nèi)部控制流于表面形式，降低了企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力與管理水平。

2.2企業(yè)內(nèi)部缺乏監(jiān)督力

我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制失效是一種較為普遍的現(xiàn)象，難以管理與監(jiān)督提供較為有效、可供參考的資料，致使監(jiān)督失去控制，致使經(jīng)濟(jì)效率低下。雖然我國(guó)形成了包括政府監(jiān)督與社會(huì)監(jiān)督在內(nèi)的企業(yè)外部監(jiān)督體系，但是建立的監(jiān)督管理體系最終效果卻并不盡如人意。我國(guó)企業(yè)的各項(xiàng)監(jiān)督功能較差，標(biāo)準(zhǔn)制定不夠統(tǒng)一，其實(shí)行分散管理，缺乏有效的信息溝通，并且沒有形成有效的監(jiān)督管理系統(tǒng)。監(jiān)督工作也沒有按照預(yù)期目標(biāo)實(shí)行，弱化問題較為嚴(yán)重。另外，外部環(huán)境較差以及不正當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)也促使監(jiān)督效果不能夠真正發(fā)揮作用。

2.3內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)知不足

因?yàn)閮?nèi)部控制是不能夠直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的，并且間接效益也需要較長(zhǎng)時(shí)間才能夠體現(xiàn)出來，需要設(shè)置很多人員崗位，并制定大量的規(guī)章制度，并且一定要增設(shè)辦事環(huán)節(jié)以及程序。導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)業(yè)主將主要精力放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)以及銷售上面，繼而忽視了內(nèi)部控制制度的建立。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中一些外部因素考慮較多，但對(duì)本身因?yàn)閮?nèi)部控制帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的很少，特別是對(duì)盲目擴(kuò)張帶來的管理以及控制方面的缺陷考慮不周。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

3.1完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

一定要加大力度進(jìn)行宣傳，提升管理人員的內(nèi)部控制意識(shí)。注重內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)與實(shí)施，保障企業(yè)中每個(gè)崗位以及人員、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都能夠按照一定的規(guī)章制度處理工作。真正將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)來執(zhí)行。有效發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)董事會(huì)的作用，積極建立完善董事會(huì)的建設(shè)，只有這樣，當(dāng)董事會(huì)擁有足夠權(quán)限的時(shí)候，才能夠?qū)ζ溥m當(dāng)進(jìn)行管理，并履行相應(yīng)的監(jiān)控、引導(dǎo)、監(jiān)督的責(zé)任。另外，要不斷加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)，一般情況下，企業(yè)員工的道德思想素質(zhì)被認(rèn)為是內(nèi)控環(huán)境的重要因素之一，正直誠(chéng)實(shí)的品格、高尚的敬業(yè)精神對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制會(huì)產(chǎn)生非常重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動(dòng)性較大，管理者尤其需要重視內(nèi)部控制，為員工樹立榜樣，起到帶頭作用，遵守內(nèi)部控制制度，并穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)，實(shí)施科學(xué)管理。

3.2建立外部約束機(jī)制

內(nèi)部控制因?yàn)橹贫缺旧硪约罢J(rèn)為因素的制約，存在一定的局限性，企業(yè)在發(fā)展過程中能夠建立完善內(nèi)部控制制度，仍舊依賴于外部監(jiān)督機(jī)制。只有有效地做到內(nèi)外結(jié)合，才能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，并且還能夠不斷提升房地產(chǎn)紕漏信息的可靠性，有效保障投資者的利益。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制管理現(xiàn)狀，為了有效加強(qiáng)、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，可以采取下述辦法：首先，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理人才的培養(yǎng)工作，用職業(yè)經(jīng)理人代替不稱職的管理人員，并實(shí)施有效的激勵(lì)機(jī)制；其次，充分調(diào)動(dòng)人員的積極性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；再次，有效拓展房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，鼓勵(lì)其在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資活動(dòng)，發(fā)展正常的經(jīng)營(yíng)管理模式，采取善意的收購(gòu)合并模式，使其能夠形成良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不斷強(qiáng)化內(nèi)部檢查機(jī)制。

3.3健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估說的是識(shí)別、分析、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)過程，是實(shí)施內(nèi)部控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)前期發(fā)展過程中需要的投資較多，房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)不能夠全憑管理層的經(jīng)驗(yàn)判斷就斷定其過程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要不斷強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，吸納一些專業(yè)的管理人才組成相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)分析團(tuán)隊(duì)，并嚴(yán)格按照規(guī)章制度，及時(shí)分辨、有效分析相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，并合理確定風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在一個(gè)范圍之內(nèi)，避免企業(yè)管理人員因?yàn)閭€(gè)人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷，為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

3.4完善成本控制

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心內(nèi)容是對(duì)成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的內(nèi)部控制制度上面才能夠?qū)嵭小，F(xiàn)代企業(yè)的成本控制可以分為“粗放型”與“集約型”兩種。粗放型成本控制說的是對(duì)生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝方面的控制，單純依靠減少材料的使用，對(duì)其降低成本的一種控制辦法。集約型成本控制說的是依靠高技術(shù)水平的辦法有效改善生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品工藝，繼而有效降低成本的辦法，將這兩種辦法結(jié)合起來，就是現(xiàn)代成本控制。

3.5完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制通常情況下是通過內(nèi)部審計(jì)來實(shí)現(xiàn)的。所以，房地產(chǎn)行業(yè)一定要不斷加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)與審計(jì)人員的獨(dú)立性，簡(jiǎn)單來說，就是在董事會(huì)下面設(shè)置一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部情況獨(dú)立行使審計(jì)與監(jiān)督。內(nèi)部審計(jì)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的問題應(yīng)該直接向董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)報(bào)告，并且還應(yīng)該設(shè)置專職的內(nèi)部審計(jì)人員，嚴(yán)禁財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員兼職內(nèi)部審計(jì)工作，使其能夠真正做到職務(wù)分離，保障審計(jì)人員能夠發(fā)揮自己真正作用，保持自身獨(dú)立性。其次，內(nèi)部審計(jì)部門需要有相應(yīng)的權(quán)限與智能，保障審計(jì)部門能夠在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)揮其應(yīng)有的作用，保障其能夠真正發(fā)揮監(jiān)督作用。

3.6完善考核評(píng)價(jià)制度

考察企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制制度是否有效的關(guān)鍵是完善考核評(píng)價(jià)制度。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都制定了較為完整的內(nèi)部控制制度。但是卻忽視了怎樣執(zhí)行以及怎么判斷執(zhí)行的效果，最終導(dǎo)致內(nèi)部控制制度執(zhí)行力度不夠。就此，企業(yè)一定要建立完善內(nèi)部控制考核、評(píng)價(jià)制度，定期對(duì)企業(yè)各項(xiàng)管理活動(dòng)進(jìn)行評(píng)價(jià)、考核，并對(duì)其中存在的問題提出改進(jìn)意見，有效提升內(nèi)部控制的水平。

4結(jié)論

現(xiàn)階段，內(nèi)部控制已經(jīng)成為衡量現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)重要標(biāo)志，按照房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)來講，實(shí)事求是地建立自我調(diào)整、檢查以及制約的內(nèi)部控制制度，是房地產(chǎn)企業(yè)組織管理的客觀要求，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中順利運(yùn)行的根本保障，使其能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中立于不敗之地。

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第3篇

一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)資金管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且皂?xiàng)目的融資為開端,經(jīng)過項(xiàng)目的開發(fā)以及房子的交付使用,到項(xiàng)目的售后,其最終的過程是支付外部的融資成本,這幾個(gè)過程形成了房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)反復(fù)使用,房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理主要包括資金的籌措,資金的使用和資金的回流三個(gè)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中,需要吸收大量的社會(huì)物化勞動(dòng)投入,勢(shì)必要?jiǎng)佑么罅康娜肆ξ锪?規(guī)模較大的住宅小區(qū)以及建筑物的建設(shè)資金大部分需要上億元甚至更多,所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中需要大量的資金支持,整個(gè)環(huán)節(jié)中必須保證資金鏈的良好運(yùn)作。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金環(huán)節(jié)是一個(gè)很長(zhǎng)的周期,資金投入大,回籠慢,同時(shí)運(yùn)營(yíng)過程中會(huì)面臨許多偶然因素的制約,包括土地投資市場(chǎng)、綜合開發(fā)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)銷售市場(chǎng),項(xiàng)目資金投入后需要經(jīng)過各個(gè)市場(chǎng)的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)資金管理存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單可以歸納為置地-建設(shè)-銷售三個(gè)部分,建設(shè)時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境以及政府制定的行政法規(guī)等,無法進(jìn)行有效的盈利預(yù)測(cè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理上存在著許多需要改進(jìn)的方面,如公司治理結(jié)構(gòu),資金管理,工程財(cái)務(wù)管理以及整個(gè)項(xiàng)目資金賬目的審計(jì)環(huán)節(jié)都存在不同程度的問題。

(1)資金管理存在漏洞

貨幣資金是企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn),可以用來滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中資金流動(dòng)支付的需要,同時(shí)也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障,資金成本較高。此外,項(xiàng)目?jī)?nèi)部資金管理也很重要,如果某職位在財(cái)務(wù)管理上的權(quán)力較大,高度的資金集權(quán)會(huì)增大財(cái)務(wù)舞弊事件發(fā)生的概率。

(2)收入成本核算缺乏合理性

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期一般是一年以上,項(xiàng)目較大的工程甚至要3至5年的時(shí)間。這期間,資金的收效慢,就會(huì)發(fā)生企業(yè)的投入產(chǎn)出比例呈現(xiàn)出不合理的現(xiàn)象,大量的資金投入產(chǎn)生的費(fèi)用無法與收入配比,需要注意的是,開發(fā)產(chǎn)品即便預(yù)售完畢,預(yù)售款項(xiàng)并不能確認(rèn)是收入,房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目,項(xiàng)目銷售單位卻是單個(gè)樓層或者戶型,單個(gè)樓層的售價(jià)與其成本自然就不是配比的。

(3)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)

雖然房地產(chǎn)開發(fā)公司大多依據(jù)國(guó)際管理經(jīng)驗(yàn)設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu),但是成效卻不大,主要原因是國(guó)內(nèi)企業(yè)只模仿了內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的外形,設(shè)置了機(jī)構(gòu),卻沒有學(xué)到內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的核心,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)往往沒有財(cái)務(wù)審計(jì)實(shí)權(quán),審計(jì)報(bào)表的審批還是在領(lǐng)導(dǎo)手中,高度集中的財(cái)務(wù)集權(quán)設(shè)置,讓內(nèi)部審計(jì)部門的工作內(nèi)容大多流于形式,沒有起到監(jiān)督管理作用。

三、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)財(cái)務(wù)管理的建議

面對(duì)日益加深的金融危機(jī),在行業(yè)、企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)式管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要防范資金斷流底線,開創(chuàng)多元化融資渠道,加強(qiáng)企業(yè)大規(guī)模融資,遵守風(fēng)險(xiǎn)收益均衡原則,建立完善統(tǒng)一的財(cái)務(wù)系統(tǒng),對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)和防范,對(duì)資金的管理做到物盡其用。

(1)完善企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)在建立資本結(jié)構(gòu)時(shí),要根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償還能力確立融資目標(biāo),負(fù)債份額,債源分布,還債時(shí)間,將投資回收時(shí)間與負(fù)債時(shí)間長(zhǎng)短期聯(lián)合起來,防止還債集中到來。創(chuàng)建良好的籌資環(huán)境,降低資金成本,避免到期物理償債的現(xiàn)象發(fā)生,有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),良好的融資環(huán)境能夠促進(jìn)企業(yè)吸收到更多的投資。

構(gòu)建內(nèi)部集團(tuán)資金結(jié)算中心是解決資金矛盾問題的有效方式之一,各類單位在中心內(nèi)開設(shè)收入戶和支出戶,通過資金預(yù)算管理,資金統(tǒng)籌管理,對(duì)資金進(jìn)行有效的綜合評(píng)估,挖掘資金潛力,降低資金風(fēng)險(xiǎn),提高資金調(diào)度的準(zhǔn)確性和及時(shí)性,將資金的預(yù)算、資金使用情況細(xì)化到每月每日,使得預(yù)算在不斷變化中接近實(shí)際應(yīng)用,為日后其他工程項(xiàng)目資金預(yù)算提高可行度和準(zhǔn)確性的建議。有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制位企業(yè)提供了真實(shí)完整,有效可靠地資金流動(dòng)信息,能夠幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)決策,及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的有序運(yùn)行。

(2)推進(jìn)企業(yè)自身改善

企業(yè)自身要注重對(duì)項(xiàng)目開發(fā)可行性的研究,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)背景、規(guī)模和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的研究,確定項(xiàng)目后,對(duì)市場(chǎng)供需情況、工程預(yù)算以及政策法規(guī)進(jìn)行全面分析,確定項(xiàng)目資金鏈能夠穩(wěn)定持續(xù)的拓展。

銀行借貸已經(jīng)不能滿足日益變化的房地產(chǎn)行業(yè)需求,房地產(chǎn)行業(yè)不能局限于當(dāng)前的融資方式,除了傳統(tǒng)借貸和風(fēng)險(xiǎn)投資以外,還要借助上市融資、信托投資的方式,注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),形成多元化融資資金鏈,提高項(xiàng)目資金流動(dòng)性。

在審計(jì)控制方面,現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)已不再是單一的財(cái)務(wù)審計(jì),其功能已經(jīng)逐步擴(kuò)展到了經(jīng)營(yíng)審計(jì)領(lǐng)域,