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第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范措施

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，全國各地相繼出現(xiàn)了所謂的“房地產(chǎn)熱”。但是，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，基礎(chǔ)不夠硬，發(fā)展規(guī)模還跟不上時展的要求，有些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和運行遠(yuǎn)沒有達到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，與國外較為成熟的房地產(chǎn)業(yè)之間存在較大的差距。因而，我國已經(jīng)出臺了相關(guān)的針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更好的政策支持和保障。但是，我國仍然有不少的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，造成了較大的經(jīng)濟壓力，面臨的財務(wù)風(fēng)險也較大。同時，當(dāng)前全球金融危機仍然沒有完全過去，這就使得我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的發(fā)展壓力。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國發(fā)展的時間并不長，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。一般來說，財務(wù)風(fēng)險指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財務(wù)風(fēng)險兩種。由于廣義的財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財務(wù)風(fēng)險。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險一般包含了這幾個方面：無力償還債務(wù)風(fēng)險；再籌資風(fēng)險；利率變動風(fēng)險；通貨膨脹風(fēng)險；稅率變動風(fēng)險以及投資收回風(fēng)險等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會產(chǎn)生這么多的財務(wù)風(fēng)險呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財務(wù)風(fēng)險。究其原因，主要有這么幾個方面的因素：從宏觀方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟的影響，未來走勢較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項目周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前不夠成熟的市場環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進一步加強，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系還不夠完善，到目前為止還沒有形成較為完整的會計核算體系。從微觀方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對于自身的經(jīng)營狀況還缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)分析，導(dǎo)致了財務(wù)分析結(jié)果無法真正起到較好的財務(wù)管理作用。這種缺乏較強的財務(wù)管理意識的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用控制不夠嚴(yán)格，往往把項目成本管理看作是簡單的單項成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展歷程并不算長，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大，其原因主要在于經(jīng)營環(huán)節(jié)過于復(fù)雜，對預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費用控制不嚴(yán)，缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，根據(jù)不同的理財環(huán)境和理財階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上的風(fēng)險分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的不力，比如說金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理意識薄弱，對預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全，資金管理低效以及成本費用控制不嚴(yán)等。具體來說，我們可以從以下幾個方面來努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強財務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強化財務(wù)管理的地位，讓財務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)營活動當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個部門的相關(guān)情況，拓展對于財務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機會并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來分析自身情況和外部環(huán)境，降低財務(wù)風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對財務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國家相關(guān)政策，一旦國家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來調(diào)整財務(wù)管理手段，及時應(yīng)對國家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財務(wù)風(fēng)險。比如說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項目用地，盡可能的避免購置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費。國家也出臺了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項費用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對成本進行動態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個巨額投資的過程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時其資金周轉(zhuǎn)周期又較長。那么，針對這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財務(wù)風(fēng)險，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實力的資金團體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識不強。因此，針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強對于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對成本費用進行正確的歸集和核算，對成本進行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對復(fù)雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境，建立財務(wù)內(nèi)部控制制度，強化風(fēng)險管理，提高企業(yè)財務(wù)管理水平。

總之，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，面對復(fù)雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測手法，并配之以風(fēng)險回避策略，風(fēng)險防范策略以及保險轉(zhuǎn)嫁策略來將風(fēng)險的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險，加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險，建立財務(wù)預(yù)警體系，加強和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務(wù)人員的財務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險，把風(fēng)險管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財務(wù)危機，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟效益。

參 考 文 獻

[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與對策[J]．經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）

[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J]．時代金融．2006（4）

[3]于永順．企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與管理[J]．企業(yè)導(dǎo)報．2009（6）：101

第2篇

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)

1.無力償還債務(wù)。房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果公司用負(fù)債進行的投資不能按期收回并取得預(yù)期的收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率很高，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于60%的警戒線水平。高負(fù)債率意味著較高的財務(wù)杠桿，會放大投資風(fēng)險。

2.負(fù)債的結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會增加企業(yè)的籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)一方面用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動；另一方面將短期借款用于長期資產(chǎn)，當(dāng)短期借款到期時可能會出現(xiàn)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來償還短期借款的風(fēng)險。

3.利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。

4.再籌資風(fēng)險。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其它渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。

透過以上風(fēng)險的表現(xiàn)形式不難發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其它商品的一種基本特性。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險雖然可以事前加以估計和控制，但是由于影響財務(wù)活動結(jié)果的各種因素在不斷發(fā)生變化，因此事前不能精準(zhǔn)地確定財務(wù)風(fēng)險的大小。所以，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔(dān)因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險，該風(fēng)險來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。（2）分散轉(zhuǎn)移性：房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于大環(huán)境的經(jīng)濟形勢和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感，并且由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應(yīng)并進行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險之所在。（3）預(yù)測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，財務(wù)管理者可以通過財務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行評估。在事前對損失進行預(yù)測，從而做出正確的投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險降至最低。（4）激勵性：財務(wù)風(fēng)險的客觀存在會促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財務(wù)風(fēng)險。由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。

鑒于以上表現(xiàn)和特征，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：

從宏觀環(huán)境分析，房地產(chǎn)企業(yè)比較容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟情況影響，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，像財政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業(yè)自身難以改變的。同時企業(yè)本身也存在一些缺陷，比如變現(xiàn)能力較低，周期較長，市場不成熟等。我國房地產(chǎn)業(yè)是個新興產(chǎn)業(yè)，起步晚，對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐理論研究還不夠成熟，在房地產(chǎn)投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產(chǎn)上，投資模式比較單一。近年來，政府多次出臺相應(yīng)政策，進一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。

從微觀因素分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)管理機制。在經(jīng)營期間，有些企業(yè)對當(dāng)期的經(jīng)營狀況僅僅停留在會計核算，缺少事后財務(wù)分析；即使進行了財務(wù)分析，也不能充分利用分析結(jié)果對下期進行預(yù)算與指導(dǎo)，沒有較好的發(fā)揮財務(wù)管理的作用。對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規(guī)劃，當(dāng)資金運轉(zhuǎn)困難時，不是從公司內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計的借款，并且借款渠道單一，負(fù)債成本較大。行業(yè)中，普遍存在經(jīng)驗主義和主觀個人決策現(xiàn)象。對項目的可行性研究與項目評估不夠全面。缺乏深入細(xì)致的市場調(diào)研和科學(xué)論證。沒有重視項目開發(fā)對資源環(huán)境、公共環(huán)境的影響。項目預(yù)期利潤過高。由此導(dǎo)致決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加緊尋找防范財務(wù)風(fēng)險的對策，建立財務(wù)風(fēng)險防范機制

1.建立科學(xué)的財務(wù)結(jié)構(gòu)。首先，固定成本的存在使企業(yè)在利用經(jīng)營杠桿的同時也帶來相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險，經(jīng)營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業(yè)的銷售量不能夠持續(xù)的增長，經(jīng)營杠桿所產(chǎn)生的作用就將是負(fù)面的。其次，企業(yè)資金籌措是企業(yè)理財?shù)闹攸c內(nèi)容，但外來資金（銀行信貸）對企業(yè)的發(fā)展來說僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業(yè)一時的自給難題，但企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，必須依靠形成一種來自企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性“造血”功能機制，而造血功能機制的形成只能依靠企業(yè)資產(chǎn)的合理及有效的利用，保證現(xiàn)金流入與流出在時間、數(shù)量與速度上的協(xié)調(diào)一致，唯有如此企業(yè)的持續(xù)發(fā)展方有持續(xù)的財務(wù)資金支持。再其次，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點、經(jīng)營規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來制定合適的長短期負(fù)債比率。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例，控制財務(wù)風(fēng)險。

2.制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，充分明確一些風(fēng)險因素；另一方面，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，要運用投資組合理論，合理進行投資組合。比較合理的方法是進行房地產(chǎn)類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構(gòu)建，以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，從而最大限度地適應(yīng)市場，提高財務(wù)管理的抗風(fēng)險和獲利能力。

3.合理應(yīng)對外部風(fēng)險。自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、政治風(fēng)險等，均屬于外部財務(wù)風(fēng)險的范疇。為控制財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析研究財務(wù)管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應(yīng)變措施，根據(jù)對財務(wù)管理外部環(huán)境變化的預(yù)測，調(diào)整財務(wù)管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理環(huán)境變化的應(yīng)變能力，盡量減少外部因素對財務(wù)管理的影響。為了應(yīng)對外部情況造成的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立有效地財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用科學(xué)分析方法對獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)進行分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)。

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 能力分析 財務(wù)狀況

從2007年第四季度開始,中國房地產(chǎn)市場開始了調(diào)整,全球金融危機的爆發(fā)使房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度進一步加大。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格盤整、成交量持續(xù)萎縮的狀況,對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況造成非常不利的影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須進行客觀的財務(wù)分析,反映企業(yè)真實的財務(wù)狀況及贏利能力,為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的贏利能力分析

贏利能力是企業(yè)成敗的關(guān)鍵,只有長期贏利,企業(yè)才能真正做到持續(xù)經(jīng)營。反映贏利能力的財務(wù)比率有凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率和權(quán)益報酬率等,所有這些指標(biāo)都與凈利潤有關(guān)。盡管包括非經(jīng)常性損益在內(nèi)的凈利潤反映了公司的總體贏利狀況,但是扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤能更客觀地反映公司主營業(yè)務(wù)的贏利能力。為了更加客觀真實地反映企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的贏利能力,在計算凈利潤時,應(yīng)剔除兩方面的影響,一是剔除非經(jīng)常性損益的影響,二是剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調(diào)節(jié)利潤的影響。非經(jīng)常性損益通常指與企業(yè)的主營業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的各項收支、損益、各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、補貼收入等科目。

經(jīng)驗告訴我們,決定企業(yè)命運的是現(xiàn)金流,唯有現(xiàn)金流支撐的贏利才是真實的、可持續(xù)的。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)分析銷售現(xiàn)金率、資產(chǎn)現(xiàn)金率,反映企業(yè)主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力。銷售現(xiàn)金率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與銷售收入之比,表明實現(xiàn)一元銷售所取得的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量。資產(chǎn)現(xiàn)金率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與平均資產(chǎn)之比,表明一元資產(chǎn)通過經(jīng)營活動所能形成的現(xiàn)金凈流入。一般來說,這兩個比率越高,企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力就越強。

二、房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析

房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力體現(xiàn)的是企業(yè)財務(wù)狀況的安全性。反映短期償債能力的指標(biāo)有流動比率、速動比率,這類指標(biāo)從靜態(tài)角度反映企業(yè)可在短期內(nèi)用流動資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還到期流動負(fù)債的能力。反映長期償債能力的指標(biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù),這類指標(biāo)體現(xiàn)企業(yè)償還其長期債務(wù)本金與支付利息的能力。

在計算流動比率和速動比率時應(yīng)充分考慮以下三個因素。首先是存貨的界定。在房地產(chǎn)企業(yè),開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品均作為存貨列于流動資產(chǎn)中,而只有開發(fā)產(chǎn)品和已具備預(yù)售條件的開發(fā)成本才能在短期內(nèi)變現(xiàn)。因此在計算流動比率時,需將不具備預(yù)售條件的開發(fā)成本從存貨中剔除出來。其次是應(yīng)剔除待攤費用和預(yù)付賬款等事實上不能再轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負(fù)債的流動資產(chǎn),并考慮存貨的真實價值。對于房地產(chǎn)企業(yè)高價取得的土地儲備,必須充分考慮減值準(zhǔn)備,才能真實反映存貨的變現(xiàn)價值,客觀反映其償債能力。最后是應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動負(fù)債中扣除。因為房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和國內(nèi)預(yù)售政策,預(yù)收賬款實質(zhì)上是企業(yè)未實現(xiàn)的銷售收入,一旦項目竣工入伙就可以結(jié)算收入,因此不能將預(yù)收賬款視為一般流動負(fù)債。在判斷房地產(chǎn)企業(yè)流動比率與速動比率的高低時,應(yīng)結(jié)合行業(yè)的平均水平進行分析。

在分析房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力時,還應(yīng)結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率、投資性房產(chǎn)等因素綜合考慮。房地產(chǎn)企業(yè)存貨變現(xiàn)的時間很長,不同企業(yè)間存貨變現(xiàn)的速度差異也很大,在相同條件下,房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率越高,其現(xiàn)金流入越快,凈資產(chǎn)收益率將越高,防范財務(wù)風(fēng)險的能力將越強。投資性房地產(chǎn)能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來相當(dāng)大的現(xiàn)金流入,是償還短期債務(wù)的重要保證。

房地產(chǎn)企業(yè)在計算資產(chǎn)負(fù)債率時應(yīng)該重視資產(chǎn)的真實價值,比如存貨是否存在減值、投資性房產(chǎn)是否采用公允價值。在計算利息保障倍數(shù)指標(biāo)時,同樣要將非經(jīng)常性損益和企業(yè)調(diào)節(jié)利潤的影響剔除,這樣才能真實反映企業(yè)的實際償債能力。

目前業(yè)界普遍認(rèn)為,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%。事實上,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平普遍較高,處在高負(fù)債運營的狀態(tài),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更重視償還短期債務(wù)的能力。從動態(tài)角度分析一定時期經(jīng)營現(xiàn)金流量償還到期債務(wù)的能力,這類指標(biāo)有到期債務(wù)償付比率、現(xiàn)金支付保障率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)以及短期風(fēng)險頭寸。到期債務(wù)償付比率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之比,反映公司運用經(jīng)營現(xiàn)金流量償付到期債務(wù)本息的實際水平。該比率小于1,說明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差;該比率大于1,則顯示經(jīng)營現(xiàn)金流量比較充沛,足以償還到期債務(wù)。現(xiàn)金支付保障率是指本期可動用的現(xiàn)金與本期預(yù)計需支付的現(xiàn)金之比,反映企業(yè)在特定期間內(nèi)可動用的現(xiàn)金是否能夠滿足企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金支付的水平。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之比,反映企業(yè)以現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力。該比率越高,說明企業(yè)越擁有足夠的現(xiàn)金用于償付利息,企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也就越小。短期風(fēng)險頭寸是指貨幣資金與經(jīng)營凈現(xiàn)金流量之和減去到期流動負(fù)債的差額。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)企業(yè)償還短期債務(wù)的能力,是指企業(yè)除了現(xiàn)有貨幣資金外,未來一個時期內(nèi)是否有足夠的收入償還短期債務(wù)的能力。該指標(biāo)為正數(shù),表明經(jīng)營現(xiàn)金流量比較充沛,足以償還到期債務(wù),反之,說明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差。

在分析現(xiàn)金流量時,“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”必須是真實的銷售現(xiàn)金回籠,“收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”必須將關(guān)聯(lián)方歸還欠款、占用關(guān)聯(lián)方資金、非經(jīng)營性現(xiàn)金流入剔除,還原真實的經(jīng)營現(xiàn)金流量。

三、營運能力的財務(wù)分析

營運能力是以企業(yè)各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度來衡量企業(yè)資產(chǎn)利用的效率。反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)有存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。周轉(zhuǎn)速度越快,表明企業(yè)的各項資產(chǎn)進入經(jīng)營環(huán)節(jié)的速度越快,形成收入和利潤的周期就越短,經(jīng)營效率就越高。最能反映房地產(chǎn)企業(yè)運營能力的是存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率越高,說明項目開發(fā)周期越短。在相同的市場條件下,存貨周轉(zhuǎn)率越高,房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更高的資產(chǎn)收益率。

在分析房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力時,還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,不能簡單地以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度作為判斷依據(jù),因為有的房地產(chǎn)企業(yè)是通過提高周轉(zhuǎn)率來提高凈資產(chǎn)收益率,而有的房地產(chǎn)企業(yè)則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產(chǎn)收益率。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成長能力的分析

在現(xiàn)實生活中,人們更為關(guān)心的可能還是企業(yè)未來的成長能力。反映成長能力的指標(biāo)有主營業(yè)務(wù)收入增長率、主營業(yè)務(wù)利潤增長率、凈利潤增長率、經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率等。在評價企業(yè)成長能力時,掌握該企業(yè)連續(xù)若干年的數(shù)據(jù),才能得出較為準(zhǔn)確的判斷。

主營業(yè)務(wù)收入增長率、主營業(yè)務(wù)利潤增長率、凈利潤增長率越高,表明公司業(yè)務(wù)擴張能力強、市場競爭能力強,成長能力強。經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率是指本期經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與上期經(jīng)營現(xiàn)金凈流量之比,該指標(biāo)反映公司經(jīng)營現(xiàn)金流量的變化趨勢和具體的增減變動情況。一般來說,該比率越大表明公司的成長性越好。該比率大于1,表明公司經(jīng)營現(xiàn)金流量呈上升趨勢。