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第1篇

關鍵詞：社區物業；管理方法；糾紛處理

Abstract: community property management process can occur in all kinds of disputes, these disputes have administrative, civil and criminal. Such as the construction unit and the realty management enterprise of disputes, realty service contract dispute, the old and new property management enterprise the authority the disputes, the owners' committee and property management enterprise of disputes, property management enterprise misappropriate the special maintenance funds, property management enterprise beating village owner of injury, administrative departments have to face how to property management for industry management of new questions. Therefore this paper mainly how to deal with these disputes, and put forward effective method.

Keywords: community property; Management methods; Dispute process

中圖分類號：C916 文獻標識碼：A 文章編號：

一、社區物業管理糾紛的基本類型

1、社區物業管理民事糾紛社區物業管理民事糾紛是發生在社區平等主體之間的、涉及物業管理內容的民事糾紛，如物業管理企業未按合同約定提供相應的物業管理服務而引發的糾紛；業主未按合同約定繳納物業服務費用而引發的糾紛；物業管理企業與業主或業主委員會之間因物業服務合同的訂立、履行、違約而形成的糾紛；業主的相鄰權受到侵犯而引發的糾紛；建設單位與物業管理企業在交接過程中發生的糾紛等。

2、社區物業管理行政糾紛物業管理行政糾紛是發生在不平等的行政主體與行政相對人之間有關物業管理的糾紛，如物業管理企業與物業管理行政主管部門之間的糾紛；業主委員會與物業管理行政主管部門之間的糾紛等。為了建立和諧文明的社區，在物業管理上，必須采用行之有效的措施來調節這些糾紛，一般來說，社區物業管理民事糾紛的解決方式有協商、調解、仲裁、訴訟四種，以下將著重這幾種常見的糾紛處理方法進行論述分析。

二、社區物業管理民事糾紛的協商和調解方法

1、社區物業管理民事糾紛的協商方法

所謂物業管理糾紛的協商，是指糾紛當事人在糾紛發生后，本著平等互利、協商一致的原則，對各方已發生的糾紛進行解決的方式。這種方式不需要第三人或其他任何部門的介入，有利于節約成本；同時，這種處理方式建立在各方協商一致的基礎上，有利于修復糾紛各方的關系，使之長期友好相處，從而有利于從根本上解決糾紛。這種方式通常是首先采用且效果最好的方式。

2、社區物業管理民事糾紛的調解

物業管理糾紛的調解，是指糾紛各方當事人在第三方的主持下，根據各方的意思提出一個解決方案，經各方同意并執行，從而解決糾紛的方式。物業管理民事糾紛的調解包括民事調解和行政調解，前者是在非官方的第三人的主持下進行的；而后者則是在官方的主持下進行的。物業管理糾紛行政調解的行政機關是房地產行政主管部門，但是，如當事人一方對物業管理民事糾紛的調解結果反悔時，此調解不具有法律強制執行力。

【案例分析】：某市“花園城”是20世紀80年代入住的老住宅區，由于當時設計的遺留問題，原設計首層架空層并作為商鋪出租，現部分商鋪送貨車輛夜間進出、裝卸貨物產生的噪聲和小區車位少導致道路擁擠堵車鳴笛現象，影響小區住戶的正常生活，引起業主強烈投訴，針對這一問題，管理處經理組織管理層人員，召開了研討會并制訂了限期整改方案。經過分析發現導致噪聲有以下原因：

① 個別車主素質低下(外來車輛居多)，亂鳴笛；

② 小區商鋪送貨車輛早出晚歸及裝卸貨產生的噪聲；

③道路不暢通，出現暫時堵車現象。

管理處根據導致噪聲的原因制訂以下整改方案：

① 由車管員向小區月卡車主上門發放“溫馨提示”，宣傳進入小區請勿鳴笛，避免噪聲發出。

② 外來車輛進入小區時，進口處車管員發放“進入小區，車輛慢行，請勿鳴笛”的溫馨提示卡，并對進入小區的臨時停車進行登記。

③ 對首層有貨車的商鋪，由經理出面溝通，與商鋪協商在小區內的進出和上下貨時間上達成一致，要求管理人員嚴格按照所規定的時間放行。

④ 加強首層護衛員巡邏力度，及時疏散和引導車輛，確保道路暢通，對違規鳴笛和裝卸貨物的車輛及時制止并對進入小區鳴笛的車主進行記錄車牌在案，如有三次以上鳴笛現象的車輛將通知車主不讓其車輛進入小區。

⑤ 在小區內加大宣傳力度，增設標識、掛橫幅。同時嚴格控制外來車輛進入(特殊車輛除外)，把車輛進入小區相關規定納入《小區公共秩序管理規定》中。使廣大業主住戶共同遵守并監督。

【案情結果】花園城管理處一方面制訂并實施控制車場噪聲整改方案，另外與相關業主進行耐心細致的解釋與溝通，最終得到了廣大住戶和業主委員會的大力支持與肯定，目前小區車輛鳴笛等噪聲比以前有很大改觀，晚上也清靜了。

【案情點評】此案例充分說明了社區管理中的某些問題是完全可以通過調解的方式加以解決的，只要管理者勇敢地面對問題，本著為業主著想的基本立場，以務實的工作態度制訂并實施整改方案且與相關業主進行耐心細致的解釋與溝通，就一定能取得良好的管理效果。長城一花園管理處的做法值得其他社區物業管理者學習。

三、社區物業管理民事糾紛的仲裁與訴訟方法

1、糾紛仲裁方法

(1)物業管理民事糾紛仲裁的概念物業管理民事糾紛的仲裁是指物業管理糾紛當事人在爭議發生前或爭議發生后，根據仲裁條款或仲裁協議，把物業管理糾紛交給仲裁機構，由仲裁機構居中裁決的活動。

(2)物業管理民事糾紛仲裁的特點

①自愿性：物業管理糾紛當事人的自愿性是仲裁最突出的特點。物業管理糾紛仲裁以各方當事人自愿為前提，即當事人之間的糾紛是否提交仲裁、交與誰仲裁、仲裁庭如何組成、由誰組成，以及仲裁的審理方式、開庭形式等都是在當事人自愿的基礎上，由當事人各方協商確定。

②靈活性：由于物業管理糾紛仲裁充分體現當事人的意思，仲裁中的諸多具體程序都是由當事人協商確定與選擇的，因此，與訴訟相比，仲裁程序更加靈活。

③快捷性：物業管理糾紛仲裁實行一裁終局制，仲裁裁決一經仲裁庭作出即發生法律效力。物業管理糾紛當事人可以以這種方式迅速解決糾紛。

④保密性：物業管理糾紛仲裁以不公開審理為原則。有關的仲裁法律和仲裁規則也同時規定了仲裁員及仲裁秘書人員的保密義務，仲裁表現出極強的保密性。

⑤強制性：仲裁機構雖為民間機構，沒有強制執行的權力。但法律規定，仲裁裁決生效后，當事方不執行仲裁裁決的，另外一方通過法院申請強制執行，使得仲裁裁決也具有強制的執行力。

(3)物業管理民事糾紛仲裁協議應包括的內容物業管理民事糾紛仲裁協議，是指各方當事人自愿將他們之間已發生的或可能發生的糾紛提交仲裁解決的協議。仲裁協議是仲裁解決的前提條件，沒有仲裁協議，就不存在有效的仲裁。

物業管理糾紛仲裁協議一般應包括以下三個內容：

①請求仲裁的意思表示。仲裁協議中請求仲裁的意思表示應當是具體、明確、肯定的。

②仲裁事項，即當事人提交仲裁的具體糾紛的事項。

③選定的仲裁委員會：社區物業管理糾紛當事人選定的仲裁委員會應當明確、具體。如可以在物業服務合同中寫明“在本合同履行時如發生爭議，雙方應協商解決，雙方不能協商解決的，提交××市仲裁委員會仲裁”。

(4)物業管理糾紛仲裁的程序

①一方當事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書。

②仲裁委員會于收到申請后5日內決定立案或不立案。

③立案后在規定期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人。

④被申請人在規定期限內答辯。雙方按名冊選定仲裁員。

普通程序審理時由3名仲裁員組成，雙方各選1名仲裁員，仲裁委員會指定1名任首席仲裁員；案情簡單、爭議標的小的，可以適用簡易程序，由1名仲裁員審理。⑤開庭，庭審調查質證、辯論、提議調解。⑥制作調解書或調解不成時制作裁決書。⑦當事人向人民法院申請執行。與司法審判的兩審終審制不同，仲裁實行一裁終局制度。

2、社區物業管理糾紛的民事訴訟方法

(1)物業管理糾紛民事訴訟的概念物業管理民事訴訟，是指人民法院在物業管理糾紛當事人和其他訴訟參與人的參加下，以審理、判決、執行等方式解決物業管理民事糾紛的活動。

(2)物業管理糾紛民事訴訟的特征與協商、調解、仲裁這些訴訟外的解決物業管理糾紛的方式相比，物業管理糾紛民事訴訟有如下特征。

但是一般來說，對于時態不嚴重的社區糾紛管理，常常通過協商、調解和仲裁來進行解決，在迫不得已的情況下，才會采用民事訴訟的方法。

綜上所述，在構建和諧社會的今天，要科學合理地管理好社區物業，就要有法可依，有章可循，根據有效的處理糾紛的方法來維持社區的良好秩序，這樣才能保證社區的安全、文明與和諧。

參考文獻：

[1]王綱．湖南省物業管理糾紛透析及對策研究 [J] ．改革與開放2010(8)

[2]于軍峰．淺析物業管理糾紛的原因 [J]．硅谷2009(16)

第2篇

一、作者的問題意識

《介于民間調解與官方審判之間》的主要研究對象是在于介于民間調解和官方審判之間的糾紛處理的“第三領域”。眾所周知，中國古代的民間調解制度盛行，而“衙門”這一官方結構必然也是會接入到民間的糾紛處理之中的，而在正式制度和非正式制度中間，是否存在一個半官半民的糾紛處理地帶？這是作者首先試圖解決的問題。《集權的簡約治理》一文中將視角從狹小的司法轉向了更大范圍的其他的治理領域。作者以往的研究經驗得出:西方有關治理的理論分析一般都局限于正式官僚機構，把它們和民間社會的自治構建成為一個對立的、非此即彼的二元框架。但是中國長期以來的地方基層治理是否也是如此呢？是否也諸如司法領域一樣存在著第三領域？其特征為何？

二、作者的分析工具：歷史和實證的研究方法

雖然這兩篇論文的著眼點各有不同，但是分析方法和分析工具則是大同小異的。一方面運用了實證研究方法，主要是基于法院的檔案材料出發，從數百個案件的卷宗和檔案之中來分析，另一方面又運用了歷史分析方法，著眼于清代的法律制度，以其為作者理論的基準，得出結論并且展望未來。具體來說，《介入民間調解與官方審判之間》一文作者同通過對史料的分析，得出了清代訴訟的三個階段：從初步告狀到縣官做出初步的反應為止的第一階段、正式堂審的第二階段，以及正式堂訊的最后一個階段；通過對在《表達與實踐》一書中所研究的628個案例的分析，得出確知有126件是在初步告狀后到正式堂審之前在庭外由民間調解的。《集權的簡約治理》一文，作者在第二部分即以歷史證據作為自己的論據，來論證自己的觀點。一方面作者以極大的歷史跨度來描述這種“第三領域”，另一方面又以真實存在的現實來支持自己的主張。這些史料包括晚清寶坻縣例證、民國順義例證、晚清和民國獲鹿縣的稅務管理例證、東北地區海城縣的鄉村學校和教育管理例證、清代四川巴縣的衙門行政例證。

三、內容梳理:作者的核心命題

《介于民間調解與官方審判之間》與《集權的簡約治理》兩文關注的是一種半官方半民間的糾紛解決和治理模式。在清代民事糾紛處理的實際過程中，存在著村社族鄰的非正式性調解和州縣衙門的正式性審判，以及介于這兩者中間的第三領域。清代民事訴訟大致可以分為三個階段；頭一階段從告狀開始，到縣官做出初步反應為止，接著是正式堂審之前的一個階段，在此期間衙門與訴訟當事人以及可能的糾紛調解人之間經常會發生不少的接觸，最后一個階段即是正式的堂審，而案例表明，大多數的案件結束于訴訟的中間階段。作者還是通過具體的案件，來表明了這種糾紛處理的運作模式。從這些具體的事例，可以看到這種第三領域的糾紛處理方式，區別于嚴格意義上的非正式的調解制度。后者完全沒有官方意見的介入，完全是社區中親鄰的自行調解，這是中國傳統意義上的調解；同時，這也區別于完全正式的官方司法即衙門審判，后者受制定法和國家強制力的約束。

作者對“第三領域”的定義是：“第三領域”概念是相對于西方政治學理論“國家-社會”二元分析框架而言的，是指國家與社會之間充滿張力的區域，在這個居間性區域里, 國家與社會相互作用。”雖然這一觀點遭到了一些學者的批判，但是筆者以為這中“第三領域”是存在的。以民事糾紛解決機制為例。根據黃宗智先生在其他著作里的論述, 民事糾紛處理的第三領域是將正式與非正式的兩種司法體制都包括到一種談判協商的關系之中。那么，這種機制應當是民間力量和國家力量共同介入的位于正式司法和非正式司法之間的一種糾紛解決方式，雖然有國家正式力量的介入，但是本質上仍然是糾紛解決仍是當事人合意的結果。筆者認為，從現今的民事訴訟法的相關規定和做法中是可以發現這種領域的存在的。比如說，法院委托調解制度。《最高人民法院關于人民法院民事調解工作若干問題的規定》第三條規定：根據民事訴訟法第八十七條的規定，人民法院可以邀請與當事人有特定關系或者與案件有一定聯系的企業事業單位、社會團體或者其他組織，和具有專門知識、特定社會經驗、與當事人有特定關系并有利于促成調解的個人協助調解工作。經各方當事人同意，人民法院可以委托前款規定的單位或者個人對案件進行調解，達成調解協議后，人民法院應當依法予以確認。筆者認為，這種委托調解制度一方面是由是由法院之外的主體來主持調解，一方面這種調解又是發生在當事人之后，法院已經介入其中，對于當事人達成的調解協議，法官有權根據法律規定進行審查。因此，屬于作者所描述的“第三領域”的糾紛解決方式。這也很自然地會讓人聯想起清代當事人在告狀到衙門后，社區介入促成調解協議的達成的做法。

同樣的，在刑事司法領域也存在所謂的“第三領域”。如在我國刑事訴訟法告訴才處理的自訴案件和被告人有證據證明的輕微刑事案件中，自訴人可以和被告人達成調解協議或者以和解的方式解決案件, 最終息訟銷案。一方面法院已經介入了司法程序，另一方面當事人在其中有著很大的自。這種處理方式也可以看成是作者所謂的這種“第三領域”的存在。又如刑事和解制度。刑事和解制度，國內學者也經常將之和“恢復性司法”不加區別的使用。這種刑事和解制度不是純粹的民間“私了”，也不是完全的公檢法機關主導。“第三領域”的理論恰好可以解釋這種運作模式的優勢：依靠民間私了無法保證正義的實現，也會喪失國家強制力的權威；而完全不顧各方當事人的需求可能僅僅能起到“案結事了”的作用，無法真正地定分止爭。

參考文獻：

[1] 黃宗智：《中國研究的范式問題討論》，社會科學文獻出版社2003年版；

[2] 黃宗智：《清代的法律、社會與文化: 民法的表達與實踐》，上海書店出版社2007年版；

第3篇

關鍵詞：多元化糾紛；解決機制；檢察機關；角色定位；運作模式

多元化糾紛解決機制是指由各種功能程序和不同的糾紛解決方式，其中包括訴訟與非訴訟兩大類型共同構成的糾紛解決和社會治理系統。多元化糾紛解決機制，是在西方國家的替代性糾紛解決機制的基礎上提出來的。

一．多元化糾紛解決機制中檢察機關的角色定位

角色目標的合理定位至關重要，因為“如果根本不知道道路會導向何方，我們就不可能智慧地選擇路徑”。［1］檢察機關化解社會矛盾糾紛在多元化糾紛解決機制中是不可或缺、至關重要的關鍵一環。之所以得出這個結論，是基于如下幾點原因：

1．法律傳統的歷史傳承

我國傳統的“和”文化是中國文化的重要特質，“和”的思想也體現在訴訟、糾紛處理過程中的“無訟”、“厭訟”、“德主刑輔”思想和做法上。檢察機關研究建立多元化糾紛解決機制，特別是探索檢察機關訴訟外糾紛解決機制契合了我國無訟的法律傳統，無訟的法律傳統為檢察機關多元化糾紛解決機制的建立提供了歷史文化基礎。

2．法律訴訟的固有弊端

一方面，訴訟爆炸的壓力。90年代以來我國開始出現“訴訟爆炸”的現象，訴訟量激增。檢察機關參與多元化糾紛解決，可有效解決訴訟爆炸的難題，減輕法院面臨的壓力。另一方面，訴訟延遲的尷尬。訴訟的遲延是世界各國訴訟程序中最為棘手的頑癥之一，它不僅導致了法院大量的積案，同時也無形中降低了正義的價值。檢察機關參與社會矛盾糾紛化解可以有效緩解訴訟遲延帶來的弊端。

4．和諧社會的時代要求

隨著社會經濟、文化的深刻變遷，社會利益格局的大規模調整，大量的社會矛盾涌現。社會秩序的存在、社會穩定的延續、社會發展的推進，都離不開糾紛的有效解決，這都需要建設完善的糾紛解決體系。檢察機關研究建立和完善多元化糾紛解決機制是順應時代要求，維護社會穩定，推動和諧社會建設的迫切需要。

5．檢察機關的獨特優勢

（1）大量的案件糾紛為檢察機關關鍵性作用發揮孕育了基本前提。（2）糾紛的決斷權為檢察機關關鍵性作用的發揮奠定了堅實基礎。（3）多元化檢察職能為檢察機關關鍵性作用發揮準備了現實條件。（4）屬性和專業優勢為檢察機關關鍵性作用發揮提供了有力保障。

二．檢察機關化解社會矛盾糾紛面臨的現實困境分析

當前，檢察機關參與社會矛盾化解面臨著諸多現實困境，主要表現為：

1．從社會矛盾糾紛化解的任務來看，任務較以往更加繁重

研究數據表明，當一個國家或地區人均GDP達到1000美元至3000美元時，既是經濟高速發展期，也是社會矛盾凸顯期。征地拆遷、工程建設、勞動爭議等社會熱點問題一直是社會各界關注的焦點，也是最容易引爆社會矛盾的觸發點。從社會矛盾化解的任務來看，任務愈加繁重。

2．從社會矛盾糾紛的主體來看，矛盾主體更加復雜化

具體來說，犯罪行為所引發的社會矛盾主要有三個方面：第一，國家、社會利益與犯罪行為人的矛盾；第二，犯罪行為的被害人和犯罪行為人的矛盾；第三，國家和被害人的矛盾。由此可以看出，矛盾主體日益復雜。

3．從社會矛盾糾紛化解的效果來看，工作理念和方式亟待轉變

化解社會矛盾的方式、途徑不能是機械化的、單一的。如果檢察工作不能因時制宜，不能正確分析、處理好檢察機關所面臨的各種矛盾，有時甚至會導致主要社會矛盾的轉化或者引發新的社會矛盾。

三．多元化糾紛解決機制中檢察機關的運作模式

多元化糾紛解決機制中檢察機關的運作模式是一個包含豐富內容的有機整體，是一個和諧統一的系統工程。筆者認為，應當包括以下幾部分內容，即建構多元化糾紛解決機制中檢察機關化解矛盾糾紛的方法體系，建立方法體系的配合、銜接機制，加強多元化糾紛解決機制的組織保障。

1．檢察機關參與糾紛解決的傳統方式

（1）參與訴訟或訴訟監督

參與訴訟或訴訟監督是檢察機關解決糾紛的重要方式，包括對刑事案件批準逮捕、提起公訴，對職務犯罪案件進行偵查，對錯誤的判決提出抗訴等多種方式。檢察機關在參與訴訟或訴訟監督的方式應當注意如下幾個問題：一是檢察官應當把辦理案件與解決糾紛結合起來，做到案結事了；二是兼聽則明，公正行使檢察職權，避免矛盾激化；三是注重寬嚴相濟的法律政策的運用，注重教育感化和挽救教育，減輕涉案當事人的社會危害性，從而有利于糾紛解決。

（2）訴訟外糾紛解決方式

息訴、協調、幫教等是訴訟外糾紛解決方式。息訴是檢察機關認為申訴人申訴理由不成立時，告知申訴人不予啟動法定救濟程序的一種案件處理方式。協調是檢察機關處理涉及多個單位糾紛的案件處理方式，幫教是檢察機關在辦理未成年人犯罪案件時對未成年人采取挽救教育的糾紛解決方式。訴訟外糾紛解決方式雖然權威性不強，但具有較強的靈活性，有利于緩和矛盾，有利于糾紛的徹底解決。

2．檢察機關參與糾紛解決的新思路

（1）探索新的訴訟糾紛解決方式

第一，公益訴訟方式