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第1篇

【關鍵詞】 投資性房地產； 評估準則； 會計準則

一、引言

我國2006年頒布的《企業會計準則》體系中，《企業會計準則第3號——投資性房地產》是新增的一項重要內容，主要用于規范投資性房地產的確認、計量和披露等業務。為了加強會計行業和資產評估行業的協作，推廣投資性房地產公允價值計量模式，中國資產評估協會在2009年了《投資性房地產評估指導意見（試行）》（以下簡稱“指導意見”）。與此同時，國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評估準則》中也新增了有關投資性房地產評估的內容，即國際評估準則第233號《IVS233在建投資性房地產》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產情況比較特殊，但IVS233與我國的指導意見之間不乏可比性。本文期望通過對這兩者的比較為今后進一步完善我國投資性房地產評估準則提供一些借鑒。

二、國際資產評估準則與中國資產評估準則的總體框架比較

第九版《國際評估準則》與早期版本相比，修訂后的準則在語言和形式上有了重大的變化，準則內容突出了原則性。《國際評估準則》是由國際評估準則委員會制定的。2008年，國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee）改組為國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個獨立的、非營利的民間組織，實行會員制。改組后的會員不再局限于專業評估機構的社團組織，還吸納了包括評估機構、評估報告使用方和學術界等更為廣泛的代表，目前由來自54個國家的74個成員組織組成。第九版《國際評估準則》包括3項通用準則、6項資產準則以及2項評估應用。通用準則適用于所有的資產類型和評估目的。資產準則對具體資產的評估提供指導，包括“準則”和“注釋”兩個部分。評估應用服務于常見的評估目的，包括“準則”和“指南”兩個部分。

《中國資產評估準則》體系中的基本準則是由國家財政部以規范性文件形式；評估具體準則則是由財政部授權中國資產評估協會制定并的。中國資產評估協會主要負責制定資產評估執業具體準則和行業自律管理規范，并負責組織實施，監督、檢查其執行情況，同時依法接受財政部和民政部的指導與監督。至2012年，我國財政部和中國資產評估協會共了21項資產評估準則，包括2項基本準則、9項具體準則、4項評估指南、6項指導意見。與國際評估準則相比，我國的評估準則層次更加分明，內容更為充實。另外，我國的資產評估準則還特別強調了評估師的職業道德以及評估機構的質量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產》與《投資性房產評估指導意見（試行）》的比較

目前IVS233對投資性房地產制定的準則主要針對在建情況，但仍對投資性房地產的一般情況及相關概念進行了描述。拋開IVS233中對在建情況的描述，可從以下幾個方面將IVS233的相關內容與我國指導意見中的相關內容作個比較。

（一）主要相同點

1.主要依據相同

《IVS233在建投資性房地產》在國際評估準則中不屬于《IVS230不動產權益》，IVS233主要依據通用準則和不動產權益準則的原則制定。同時，IVS233在注釋3中將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財務報告為目的的評估》的原則。《投資性房產評估指導意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導意見是依據《資產評估準則——基本準則》、《資產評估準則——不動產》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》制定的。我國的會計準則中明確規定了投資性房地產是企業的一項重要資產，必須列于財務報告中。因此，投資性房地產評估是以財務報告為目的的評估的重要組成部分。

2.評估一般目的相同

在我國的資產評估理論中，資產評估的一般目的是資產的公允價值，而資產的市場價值是公允價值的基本表現形式。IVS233注釋4指出，“此準則提供評估在建投資性房地產的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。指導意見第三條指出，“對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見”；第十條指出，“會計準則中投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值”。由此可見，兩者的評估一般目的都是投資性房地產的公允價值，即市場價值，而我國的指導意見則更加側重于結合會計準則。

3.評估方法相同

由于投資性房地產自身的特性，成本法不適合用來評估投資性房地產的價值，IVS233和指導意見都優先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產的價值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”、“關鍵投入的可比市場數據用以支持貼現現金流量預測或收入資本化的計算”。IVS233不僅贊成使用市場法，而且支持更加廣義的市場法——“在不同的地點或在不同的條件下可比房地產的銷售證據”、“在不同的經濟條件下成交的房地產銷售證據”。評估人員依據IVS233運用市場法時可以獲取更廣泛的信息，但是必須對不同條件下的差異作出合理的解釋和適當的調整。運用收益法時，有關參數選擇還需結合市場法。指導意見則在《第四章評估方法》中用大量篇幅對市場法和收益法的運用進行了詳細闡述。

4.重要參數相同

用市場法評估投資性房地產價值，評估結果的準確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎的重要性。指導意見采取了更為謹慎的態度，同時對有關比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等”。收益法的主要參數有：收益額、收益期限和折現率。IVS233在注釋11“租賃”中對租賃收入的解釋體現了收益的計算；注釋9“現金流可能持續時間”體現了對收益期限的確定原則；注釋11“風險”中指出，“折現率是市場中典型的買方所要求的最低回報率”。指導意見則在第十七條至第二十條內容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現率”這樣的字眼明確提出了對收益法三大參數的相關要求。

（二）主要區別

1.表述不同

IVS233中并沒有對“市場法”、“收益法”等類似字眼形成一個專有名詞，而是用“現金流量預測”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢必約束了對國際評估準則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對全局造成重大影響，亦不構成IVS233和指導意見的實質性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；（2）在日常業務過程中作為存貨銷售的房地產。我國指導意見中的“投資性房地產”是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。其中，“房地產”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。指導意見對投資性房地產的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導意見更具原則性，內容較為簡潔；指導意見則更加具體，在解釋有關概念時更為詳細。例如，在運用收益法時，IVS233要求用建造成本、租約條款、經營成本、增長假設、折現率、資本化率和其他關鍵投入的可比市場數據來支持收益法的計算；指導意見要求評估師應當關注投資性房地產現有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件。指導意見相比IVS233對“租約條款”進行了適當闡述，更加清晰明了。

4.結構不同

《IVS233在建投資性房地產》由準則正文和注釋兩部分構成。準則正文部分包括準則的適用范圍、工作范圍、實施、報告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產的概念及其類型、評估方法、評估輸入參數、財務報告特別注意事項、抵押貸款評估注意事項。我國《投資性房地產評估指導意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評估對象”、“評估方法”、“評估披露”和“附則”。《IVS233在建投資性房地產》延續了國際評估準則中資產準則的一般結構體例，即采用了準則加注釋的模式。其中，除了對在建情況的詳細描述和一般要求外，主要涉及術語解釋、評估目的、評估方法、評估參數和特別注意事項等。《投資性房產評估指導意見（試行）》的結構體例大體和其他專業準則的結構體例相同，采用了部門規章性質的條款式體例，符合我國的一般閱讀習慣。主要內容涉及具體操作要求、評估準則、評估方法和會計準則中投資性房地產的分類等。兩者在結構與內容上的差異主要來自于不同地區之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構成IVS233和指導意見的實質性差異。

5.關注內容不同

IVS233中除了對在建工程評估一系列注意事項的強調外，還特別明確了財務報告、抵押貸款評估的注意事項。除此之外，IVS233還在評估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業或部分企業、訴訟”，這些內容尚未體現在我國的指導意見中。指導意見中則提出了“土地使用權”、“區間值”的有關事項。指導意見第二十一條指出，“注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時，評估結論通常包括土地使用權價值。”第二十三條指出：“注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別。”指導意見在分類、剩余使用年限和評估結論等方面對土地使用權作出了多條說明。而區間值則是我國評估準則中較為創新的部分，有效解決了我國評估實踐中的難題。關注內容上的差異主要是由不同地區之間不同的政治經濟政策以及具體評估實踐不同引起的，都旨在解決實踐中最棘手的問題，這些差異是必須關注的實質性差異。

四、比較啟示與改進建議

（一）評估準則的制定與會計準則密切相關

《企業會計準則第3號——投資性房地產》中規定，投資性房地產滿足特定條件的，可以采用公允價值模式進行后續計量。投資性房地產采用公允價值計量可以更好地反映資產的市場價值，滿足會計信息相關性的要求。在經濟增長的情況下，市場價值一般都會高于賬面價值。企業資產的增加能夠提升企業形象，有助于企業融資決策。專業的評估人員可以為投資性房地產的公允價值提供專業意見，因此，IVS233和指導意見都在投資性房地產的評估中體現了會計準則的要求。IVS233在注釋12中提出了對財務報告的特別注意事項，要求評估人員關注持續經營假設。指導意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內容中，明確要求評估人員在評估投資性房地產時，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。評估機構在執行其他評估業務時，同樣會涉及到投資性房地產。《企業會計準則第8號——資產減值》第八條至第十四條關于可收回金額的內容中，對市場法獲取公允價值、收益法獲取預計未來現金流量現值進行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法。《企業會計準則第20號 ——企業合并》規定，非同一控制下的企業合并，合并對價付出的資產、發生或承擔的負債應當按照公允價值計量。在企業合并或進行資產減值測試時，都有可能涉及到投資性房地產公允價值的評估業務，而目前指導意見未對此作出特別說明，指導意見可就第8號、第20號會計準則以及其他會計準則的有關要求進行補充和完善。

（二）明確評估特定目的

評估特定目的會影響評估方法的選擇進而影響評估結果。評估人員在評估時，必須首先確定評估特定目的。IVS233相比于指導意見明確了4個特定目的：財務報告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導意見中主要涉及以財務報告為目的的評估，但隨著經濟水平的不斷發展，各項經濟活動頻繁發生，單一的評估目的將無法滿足未來經濟發展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評估業務已經較為普遍，指導意見中也應該加入特定目的的描述。例如，抵押評估是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的投資性房地產折價或拍賣、變買該投資性房地產時，該投資性房地產所能實現的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值。在確定抵押價格時，應根據抵押房地產的具體情況，選擇合適的估價方法。對收益穩定的投資性房地產，可選擇收益法評估。對可比實例較多的投資性房地產，可選擇市場法評估。

（三）改進評估方法

在運用市場法評估投資性房地產市場價值時，可借鑒IVS233適當放寬條件。投資性房地產只是不動產中的一部分，可能會缺乏大量的實際交易案例來建立嚴格的可比基礎，放寬在地點、時間和交易情況上的限制，便于實際評估工作。同時，這也要求評估人員要有扎實的業務水平和豐富的經驗來調整差異，盡可能排除評估人員主觀因素的影響，在對同一投資性房地產進行評估時，由至少3名評估人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實地反映待估房地產的價值。

而在抵押評估中，在建的投資性房地產也經常作為抵押標的，評估在建投資性房地產可以選擇假設開發法。假設開發法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運用，符合房地產估價的最高最佳使用原則，適用于待開發土地、待拆遷改造的再開發地產、舊有房地產重新利用、在建工程等具有開發價值或潛力的房地產的評估。假設開發法考慮了在建投資性房地產未來的收益，評估結果更為合理，指導意見在評估方法一章中可加入假設開發法的應用說明。

【參考文獻】

[1] 王志芳，閆建■.試論投資性房地產評估及其方法[J].稅務研究，2010（4）.

[2] 王小力.投資性房地產后續計量模式偏好分析[J].財會月刊，2012（1）.

[3] 劉穎.以財務報告為目的的評估實務應用——資產評估在投資性房地產評估中的應用[J].會計之友，2010（8）.

第2篇

目前，對投資性房地產進行評估，確定投資性房地產的公允價值已經成為我國資產評估界的一項新興業務。本文就投資性房地產評估的背景、投資性房地產評估過程中的關鍵事項、不同會計準則下投資性房地產的評估談談看法。

【關鍵詞】

投資性房地產；評估；背景；關鍵事項

1 投資性房地產的評估背景

隨著經濟的發展，我國的一些企業與很多發達國家企業一樣，將房地產作為一種投資手段，一些企業甚至把這種投資行為作為新的經濟增長點。

為了順應經濟發展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準則第40號―投資性房地產》（以下簡稱國際會計準則），了《企業會計準則第3號―投資性房地產》（以下簡稱國內會計準則），使我國投資性房地產的會計核算有章可循、有法可依。

國內會計準則借鑒了國際會計準則中的相關規定并在公允價值應用方面有限度地進行了創新。它的要點是：一將投資性房地產從固定資產或無形資產中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。

投資性房地產在國際會計準則和國內會計準則中內容有所區別。國際會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經營中持有短期出售的土地不包括在內）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內會計準則中，投資性房地產是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業擁有產權的。

“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產交換的金額。在國內會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產交換或者債務清償的金額。盡管表述有所區別，但兩者在本質上是一致的。

投資性房地產有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產評估師的評估結果，這是大部分企業和注冊會計師的首選。

為了對投資性房地產的評估行為進行規范，中國資產評估協會于2007年、2009年先后制定并了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產評估指導意見（試行）》。這兩部規章的實施，對于規范評估人員的評估行為，維護資產評估當事人的合法權益。

2 投資性房地產評估過程中的關鍵事項

下面是評估人員為滿足某上市公司財務報告披露需要而進行的投資性房地產公允價值評估業務，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業企業，擁有多達近二千多項的物業，其中投資性房地產就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

2.1確定評估范圍

在這項評估業務中，重要的環節之一就是確定投資性房地產的范圍。投資性房地產本應由企業自行確定，但因為投資性房地產是新興事物，企業對其認識不到位，所以投資性房地產范圍往往由注冊會計師協助確定。注冊會計師會根據自己對投資性房地產的理解確定投資性房地產范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業所接受。企業認為持有房地產的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準則的規定。雙方博弈的結果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經出租的寫字樓作為投資性房地產。

在確定投資性房地產范圍的過程中，企業和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發言權，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產范圍確定不一致并各自堅持的理由。客戶認為自己是基建行業的上市公司，若持有大量的投資性房地產會被認為不務正業，而且投資性房地產在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責任判斷企業的分類是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會計準則的相關規定必須熟悉。

2.2明確評估基準、評估方法和評估假設

投資性房地產的評估基準是市場價值，雖然會計準則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。

投資性房地產的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。

評估假設方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內外租金如何確定問題，特別是如果租期內的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。

2.3提交投資性房地產評估初稿

評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結果告知企業。因為評估結果對企業的利潤有直接的影響，企業不愿意看到過高或過低的評估結果，所以需要評估人員與企業進行有效溝通。

評估人員應當明白，企業對其物業的了解有時比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業的特殊要求而影響評估結果的公允，要進行充分的市場調查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。

3 投資性房地產在不同的會計準則下的評估

3.1國際會計準則下，評估范圍、關鍵問題及解決方法

國際會計準則下，企業進行投資性房地產評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業在對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產要按照最小租金支出現值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣易方式取得的投資性房地產需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業在采用公允價值模式進行后續計量的情況下，投資性房地產轉為自用房地產或存貨時應按轉換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業采用成本模式對其投資性房地產進行后續計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。

在評估實務中，以第一項和第五項投資性房地產評估業務居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準則的規定，具備相關的會計知識；要熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法及假設；要關注投資性房地產的產權情況；要了解投資性房地產實際出租情況及相關的租約條款。

3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的

評估人員在接受了業務委托之后，應提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協調會，以了解評估報告需要滿足的相關會計準則的規定。

3.1.2 熟悉會計準則的規定，具備相關的會計知識

隨著新的會計準則的逐步實施，以財務報告為目的的評估業務會成為資產評估行來的一項新興業務。所以評估人員應盡可能對相關會計準則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。

3.1.3熟悉財務報表中投資性房地產的反映方式

注冊會計師運用評估數據是為恰當地計量或披露，所以評估人員應該熟悉在財務報告中評估對象的原始數據內涵。比如，投資性房地產賬面記錄的數據是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結論，不會對報告使用者產生誤導。

3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當的評估方法和評估假設

國際會計準則規定，財務報告中應披露投資性房地產公允價值的評估方法和重要的評估假設，需要說明所確定投資性房地產的公允價值是有充足的市場證據還是依賴了其他因素，即在財務報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據的評估假設都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。

3.1.5要關注投資性房地產的產權情況

與企業的其他資產不同，房地產是需要產權登記來確定權屬的資產。房地產的產權是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產的權屬狀況，以確定其在現況下的公允價值。

3.1.6了解投資性房地產實際出租情況及相關租約條款

一般情況下，投資性房地產均是有租約的，評估人員應了解現有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內和租期外進行考慮，在租期內按照租約內的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。

3.2投資性房地產在國內會計準則下的評估

3.2.1國內會計準則與國際會計準則的區別

與國際會計準則相比，國內會計準則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

從投資性房地產采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內會計準則的規定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀性較大，容易產生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產進行計量的可靠性。

3.2.2對評估的影響

國內會計準則與國際會計準則的區別，在后續計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產的評估產生影響。

后續計量方面。對投資性房地產的后續計量，國際會計準則更傾向于公允價值模式，而國內會計準則以成本模式為基準模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。

評估方法方面。在國內會計準則下，首選的市場比較法。而國際會計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。

周期性評估方面。國內會計準則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準則下，投資性房地產需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。

【參考文獻】

[1]《資產評估》 全國注冊資產評估師考試用書 經濟科學出版社.2013（05）.

第3篇

關鍵詞：財務報告；投資性房地產；評估

根據我國企業會計準則的規定，投資性房地產有成本和公允價值兩種計量模式。企業通常應該采用成本計量模式。只有當投資性房地產公允價值能夠可靠取得的時候，企業才能夠采用公允價值模式。當企業采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值。以財務報告為目的的投資性房地產的評估是資產評估師遵循投資性房地產有關會計核算及披露的要求，采用評估技術對投資性房地產的公允價值進行估算并發表專業意見，為會計計量、核算及披露提供專業意見。

1以財務報告為目的的投資性房地產評估的作用

計量資產和負債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業人士提供專業意見。以財務報告為目的的投資性房地產的評估作用具體體現在以下兩個方面：一方面由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值，能夠保障投資性房地產會計計量的客觀性。評估機構通過嚴格遵守評估程序，按照科學的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產公允價值計量的公正性。專業化的評估機構是獨立的第三方，評估人員是與評估業務無利害關系的第三者。投資性房地產的評估是按照公允、法定的準則進行。這些都能夠保障投資性房地產公允價值計量的公正性。

2以財務報告為目的的投資性房地產評估的技術特點

以財務報告為目的的投資性房地產的評估為投資性房地產的計量、核算及披露提供專業意見，在遵循資產評估準則的同時，還要受有關會計準則的約束。

評估人員應該根據會計準則的要求，合理確定投資性房地產的評估對象、價值類型和評估基準日。根據評估對象的特點、評估目的及評估應用條件，選擇與評估準則中投資性房地產計量模式相符的評估方法。在撰寫資產評估報告時，一方面要滿足資產評估報告的基本準則，另一方面還要遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。

3以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估對象

3.1評估對象的具體范圍

投資性房地產的評估對象具體包括：

（1）已出租的土地使用權。已出租的土地使用權是企業已取得并采用經營租賃方式出租的土地使用權，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權。

（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。持有并準備增值后轉讓的土地使用權不包括按照國家有關規定認定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業擁有產權并已經采用經營租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評估對象注意的問題

自用房地產是為生產商品、提供勞務或經營管理而持有，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。作為存貨的房地產是房地產開發企業在正常經營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發的商品房或土地，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。

如果投資性房地產各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應當屬于投資性房地產的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產的評估對象。

4以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估方法

投資性房地產適合于采用市場法和收益法評估。

4.1市場法在投資性房地產評估中的應用

市場法是將被評估的資產與類似的資產進行比較，以類似資產的交易價格為依據，通過差異的調整，計算被評估資產價值的一種方法。

市場法直接依賴現實的市場價格資料和投資性房地產的品質資料，適合于房地產市場發達、交易活躍、存在大量房地產交易實例的情況，例如，房地產開發用地、普通商業住宅、商務寫字樓、標準工廠等。

選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產用途相同、所處地區相同、權屬性質相同。對于附有租約的投資性房地產，可以通過租約修正系數修正租約對投資性房地產價值的影響。租約修正系數通過考慮被評估投資性房地產由于所附租約致使價值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產評估中的應用

收益法是求取投資性房地產的收益，選用適當的折現率將收益折現到評估基準日后累加，以收益現值估算投資性房地產的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產，例如土地使用權、住宅、寫字樓、標準工廠等。

收益法涉及收益額、折現率和收益期限三個基本的參數。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運費用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔的維修費、管理費、保險費、房地產稅等。

凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔的營運費用來計算。

4.2.2折現率的確定

折現率實質是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產同等風險投資的收益率，根據具體的評估對象的性質、用途、市場投資風險等因素綜合確定。投資性房地產由于所處地區、性質、用途、投Y時間等的不同，導致投資風險不同，因此，所確定的折現率也不同。折現率可以根據市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評估基準日起，預期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產的經濟壽命和土地使用權的剩余年限來確定。

已出租或持有并準備增值的土地根據土地使用權的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據建筑物的剩余經濟壽命來確定收益期限。以財務報告為目的的投資性房地產的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權的剩余年限確定收益期限。

5以財務報告為目的的投資性房地產評估的特別要求

以財務報告為目的的投資性房地產的評估報告，更多受限于相關會計準則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產評估報告準則以外，還要滿足《以財務報告為目的評估指南（試行）》和《企業會計準則第39號――公允價值計量》中有關信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結論。

5.1當評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結論的合理性，不能出具評估報告。

5.2會計準則和法規修改時的特別要求

當涉及投資性房地產的計量模式、披露和報告發生改變，評估人員因為新的會計要求而無法遵守資產評估準則的要求，在評估報告中對未完全遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的相關要求進行說明和披露。