前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)行業(yè)估值文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來(lái)啟發(fā)，助您在寫(xiě)作的道路上更上一層樓。

第1篇

房地產(chǎn)上市公司的三大類型

目前，滬深兩市共有134家房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)收入最高的萬(wàn)科上半年收入高達(dá)307.2億元人民幣，其中房地產(chǎn)占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬(wàn)元人民幣，主要來(lái)自材料銷售，房地產(chǎn)收入幾乎為零。綿世股份去年主營(yíng)收入也只有790萬(wàn)元人民幣，其中餐飲收入占比高達(dá)82%。分析房企上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，可以將房企上市公司分成三類：

一是房地產(chǎn)銷售收入占比超過(guò)50%的絕對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，以招保萬(wàn)金（即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)）為代表。萬(wàn)科房地產(chǎn)收入占比超過(guò)98%，保利地產(chǎn)達(dá)到95%，招商地產(chǎn)接近90%，金地集團(tuán)超過(guò)94%。

二是雖然房地產(chǎn)銷售收入占比不到50%，但房地產(chǎn)相關(guān)收入（如工程、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)中介等）合計(jì)超過(guò)50%的相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)和工程建設(shè)相關(guān)收入占比接近98%，首開(kāi)超過(guò)95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業(yè)中，非房地產(chǎn)收入的增長(zhǎng)速度往往很快，如福星的金屬制品業(yè)務(wù)占比達(dá)到了34%，冠城大通的漆包線收入達(dá)到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業(yè)收入占比也達(dá)到了43.5%。

三是非房地產(chǎn)收入超過(guò)50%的轉(zhuǎn)型企業(yè)。例如新湖中寶商業(yè)貿(mào)易和酒店收入已超過(guò)房地產(chǎn)收入，2010年中期甚至超過(guò)了80%；中炬高新調(diào)味品收入超過(guò)74%；長(zhǎng)春高新生物制品收入高達(dá)85%；外高橋國(guó)際貿(mào)易收入達(dá)到64%；東湖高新環(huán)保收入超過(guò)50%。

三類房地產(chǎn)上市公司估值方法

第一類企業(yè)屬于典型的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的估值方法估值。比如采用行業(yè)平均市盈率法。數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤(pán)，采用證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，目前房地產(chǎn)行業(yè)加權(quán)平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個(gè)股，理論上就是低估值的個(gè)股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產(chǎn)個(gè)股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發(fā)展、寶安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、天地源、深長(zhǎng)城、億城股份、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展11家。

第三類企業(yè)其實(shí)已經(jīng)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，因此，應(yīng)采用轉(zhuǎn)型后的新主業(yè)所在行業(yè)估值。比如中炬高新應(yīng)納入食品行業(yè)估值，長(zhǎng)春高新應(yīng)納入醫(yī)藥行業(yè)估值，東湖高新應(yīng)納入環(huán)保行業(yè)估值，外高橋應(yīng)納入出口貿(mào)易行業(yè)估值。

以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產(chǎn)2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業(yè)中最接近的為皇氏乳業(yè)，每股收益0.042元，每股凈資產(chǎn)3.74元，市盈率為57倍。不考慮細(xì)分行業(yè)差異，單純從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產(chǎn)1.8元，市盈率406倍；參比節(jié)能環(huán)保行業(yè)的天豪節(jié)能，每股收益0.029元，每股凈資產(chǎn)1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開(kāi)發(fā)區(qū)概念，單純從數(shù)據(jù)對(duì)比，可以看出東湖高新股價(jià)偏高。

第二類企業(yè)，由于擁有多元化和跨行業(yè)屬性，應(yīng)采用行業(yè)加權(quán)平均估值法進(jìn)行估值，以體現(xiàn)該類企業(yè)的多業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。對(duì)于這類企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的其他業(yè)務(wù)可以結(jié)合與主業(yè)相比的毛利率來(lái)估算其他業(yè)務(wù)應(yīng)貢獻(xiàn)的市盈率。比如某公司房地產(chǎn)收入占比98%，而其他業(yè)務(wù)占比2%。其中房地產(chǎn)毛利35%，而其他業(yè)務(wù)毛利40%，如果房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為13倍，則其他業(yè)務(wù)市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*其他業(yè)務(wù)毛利率/房地產(chǎn)毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。

數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤(pán)，按證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為滬深兩市滾動(dòng)市盈率最高的行業(yè)，加權(quán)平均數(shù)為34.11倍，其中房地產(chǎn)管理業(yè)的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業(yè)。金融、保險(xiǎn)業(yè)滾動(dòng)市盈率最低，加權(quán)平均數(shù)為7.46倍，其中，銀行業(yè)市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業(yè)。

以福星股份為例，其房地產(chǎn)收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業(yè)務(wù)占比1%，毛利率39%。房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率和動(dòng)態(tài)市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業(yè)分別為16.07和17.83。在計(jì)算時(shí)，行業(yè)市盈率應(yīng)取靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的平均值，即房地產(chǎn)行業(yè)取13.66，金屬制品行業(yè)取16.95；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業(yè)加權(quán)平均市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+金屬制品行業(yè)市盈率*金屬制品收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應(yīng)不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動(dòng)態(tài)市盈率為10.8，可見(jiàn)該股估值偏低，從中長(zhǎng)線來(lái)看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。

以冠城大通為例，其房地產(chǎn)收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業(yè)務(wù)占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機(jī)械及器材制造業(yè)，其靜態(tài)市盈率和動(dòng)態(tài)市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產(chǎn)行業(yè)仍取平均值13.66。其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+電器機(jī)械及器材制造行業(yè)市盈率*電器機(jī)械及器材制造收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動(dòng)態(tài)市盈率僅為6.7，可見(jiàn)該股估值嚴(yán)重偏低，從中長(zhǎng)線來(lái)看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。

以北辰實(shí)業(yè)為例，其房地產(chǎn)收入占比54%，毛利率29%；零售商業(yè)占比7.6%，毛利率38.4%；投資物業(yè)和酒店收入占比35.9%，毛利率58.8%；其他業(yè)務(wù)占比2.21%，毛利率49.8%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)取平均市盈率13.66，零售商業(yè)取靜態(tài)動(dòng)態(tài)市盈率平均值，即18.02和17.82的平均值為17.92；酒店業(yè)取旅館業(yè)靜態(tài)動(dòng)態(tài)的平均值，即34.04和33.18的平均值為33.61；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.498/0.29=23.45；則北辰實(shí)業(yè)理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+零售行業(yè)市盈率*零售收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.54+17.92*0.076+33.61*0.359+23.45*0.022=21.32。截至2012年8月23日，北辰實(shí)業(yè)動(dòng)態(tài)市盈率僅為15.4，可見(jiàn)該股估值偏低，從中長(zhǎng)線來(lái)看，要回歸到理論估值21.32，至少有38%的升值空間。

第2篇

關(guān)鍵詞：所有制性質(zhì) 土地公開(kāi)出讓市場(chǎng) 土地獲取策略 面板數(shù)據(jù)

自1998年我國(guó)實(shí)行住房體制改革以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)、人均收入不斷增加、城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)等因素的推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得了巨大的發(fā)展，成為拉動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的重要產(chǎn)業(yè)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，越來(lái)越多的社會(huì)資本進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)，越來(lái)越多的企業(yè)加入到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行列。2008年開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)熱中，大量的國(guó)有企業(yè)尤其是央企涌入房地產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)資料市場(chǎng)——土地出讓市場(chǎng)掀起了一輪輪的“搶地”大戰(zhàn)，制造了一個(gè)個(gè)“地王”。不同所有制性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)在土地出讓市場(chǎng)上的表現(xiàn)截然不同，其背后的土地獲取策略又存在什么不同呢？這些問(wèn)題在目前國(guó)內(nèi)外的研究文獻(xiàn)中都還沒(méi)有被系統(tǒng)探索過(guò)，對(duì)此問(wèn)題的回答將有助于客觀、全面評(píng)估當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)土地出讓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，進(jìn)而為有效制定該市場(chǎng)的引導(dǎo)和管理政策提供一點(diǎn)參考意見(jiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取策略分析及假說(shuō)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下三方面調(diào)整土地獲取策略以適應(yīng)土地出讓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)：

（一）拿地規(guī)模策略

可供開(kāi)發(fā)土地資源作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心資源，土地儲(chǔ)備量的大小將決定房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的潛力。同時(shí)，獲取土地需要投入大量的資金，此舉必將減少企業(yè)的現(xiàn)金流，放大企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常有選擇高價(jià)大規(guī)模拿地還是少量拿地的困擾。

（二）市場(chǎng)布局策略

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)發(fā)展程度大致分為一、二、三、四線，不同層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)因其特點(diǎn)不同而具備不同的戰(zhàn)略價(jià)值。一線城市如北京、上海等由于較高的城市化、國(guó)際化程度，其具有的戰(zhàn)略意義為房地產(chǎn)企業(yè)所重視；二、三線城市的發(fā)展前景明顯；四線城市則基本以自我需求為主，其中某些具有地方特色如旅游產(chǎn)業(yè)的城市具備了較高的投資價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇單一市場(chǎng)還是復(fù)合市場(chǎng)？

（三）合作拿地策略

土地成本高企不下的背景使得合作拿地越來(lái)越為房地產(chǎn)企業(yè)所接受，合作拿地?zé)o疑將分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，包括萬(wàn)科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)都不同比例的采用這種拿地形式。房地產(chǎn)企業(yè)的土地獲取策略受到企業(yè)自身因素以及企業(yè)外部環(huán)境的影響，在自身因素方面，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)在土地出讓市場(chǎng)上的土地獲取策略較大程度的受到其所有制性質(zhì)的影響。結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和土地出讓市場(chǎng)實(shí)際情況的把握，我們提出如下假說(shuō)：

假說(shuō)一：國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的拿地規(guī)模大于非國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的拿地規(guī)模。表現(xiàn)在拿地量上，即國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的年度拿地量大于非國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的年度拿地量。

假說(shuō)二：國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)布局比非國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)布局完善，市場(chǎng)范圍涉及一、二、三、四線多級(jí)市場(chǎng)，非國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)受于自身實(shí)力的制約，其市場(chǎng)布局較為單一。表現(xiàn)在拿地集中度（HHI）上，即國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的HHI小于非國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的HHI。

假說(shuō)三：非國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)相比國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)，更傾向于通過(guò)合作拿地的方式獲得土地。表現(xiàn)在非國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)合作拿地的次數(shù)更多、比例更大上。

樣本數(shù)據(jù)和模型

（一）樣本選取

出于數(shù)據(jù)的可獲取性和可比性的考慮，本文的研究聚焦于土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)，也就是“招拍掛”市場(chǎng)。同時(shí)，為保證數(shù)據(jù)來(lái)源的一致性，本文選擇在滬深兩市上市的房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象。本文對(duì)房地產(chǎn)上市公司的樣本構(gòu)造通過(guò)以下過(guò)程：房地產(chǎn)板塊的選擇依據(jù)上海證券交易所和深圳證券交易所的行業(yè)分類法，提取房地產(chǎn)行業(yè)下所有的A股上市公司，并去除處在ST、SST和S等狀態(tài)下的公司，以去掉異常值。提取了這些上市公司2005-2010年的主要數(shù)據(jù)。選擇從2005年開(kāi)始，是考慮到我國(guó)土地出讓制度由協(xié)議劃撥全面轉(zhuǎn)向“招拍掛”是在2004年的“831”大限之后。保證一定規(guī)模的數(shù)據(jù)樣本量的同時(shí)，去除所有主要數(shù)據(jù)缺失的公司，我們遴選出31家企業(yè)的6年觀察值，共186個(gè)樣本。所有公司層面的數(shù)據(jù)都來(lái)源于滬深兩市各公司的年報(bào)，分析軟件是STATA 11.0。

（二）變量設(shè)定

1.解釋變量。控股股東所有制性質(zhì)，采用虛擬變量，企業(yè)的第一大股東為國(guó)有股東時(shí)，定義為國(guó)有控制，設(shè)定為1，企業(yè)的第一大股東為民營(yíng)及外資股東時(shí)，定義為非國(guó)有控制，設(shè)定為0。

2.被解釋變量。本文對(duì)城市的劃分采用全球著名房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行2009年的《中國(guó)新興城市40強(qiáng)》報(bào)告，將北京、上海、深圳、廣州這4個(gè)城市作為一線城市，將天津、南京、重慶等15個(gè)城市作為二線城市，將長(zhǎng)沙、南通、徐州等25個(gè)城市作為三線城市，其他城市作為四線城市。拿地規(guī)模（年度拿地量），以房地產(chǎn)企業(yè)年度拿地面積（萬(wàn)平方米）來(lái)描述，分別計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)2005-2010年的年度拿地量。市場(chǎng)布局（拿地集中度），根據(jù)仲量聯(lián)行2009年的《中國(guó)新興城市40強(qiáng)》對(duì)一、二、三、四線城市的劃分，計(jì)算HHI(Herfindahl)指數(shù)。合作拿地（合作拿地與否），采用虛擬變量，如果存在合作拿地的情況則設(shè)定為1，否則設(shè)定為0。

3.控制變量。公司規(guī)模，以房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)業(yè)收入來(lái)衡量，反映公司的整體實(shí)力。財(cái)務(wù)杠桿，以房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)衡量，反映公司的資金實(shí)力。高管持股，采用虛擬變量，如果存在高管持股情況則設(shè)定為1，否則設(shè)定為0。多元化經(jīng)營(yíng)，采用虛擬變量，房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)為1，多元化經(jīng)營(yíng)則設(shè)定為0。表 1 給出了變量名稱、符號(hào)及含義。

（三）回歸模型設(shè)定

在選取了以上的變量之后，具體的回歸方程為：

lq=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi+μ

hhi=α+β1prop+β2size+β3leve+β4own+β5multi +μ

coop=α+β1prop+β2size+β3

leve+β4own+β5multi +μ

本文的回歸分析將以面板數(shù)據(jù)模型的分析方法為主，隨機(jī)效應(yīng)模型或固定效應(yīng)模型并通過(guò)Hausman檢驗(yàn)選擇其中更優(yōu)的，同時(shí)，跟混合截面數(shù)據(jù)最小二乘法回歸（Pooled OLS Model）進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)F檢驗(yàn)和LM檢驗(yàn)來(lái)進(jìn)行取舍。

控股股東所有制性質(zhì)與土地獲取策略的實(shí)證分析

（一）主要變量描述性統(tǒng)計(jì)特點(diǎn)

從31家房地產(chǎn)上市公司6年的186個(gè)樣本的描述性統(tǒng)計(jì)和虛擬變量頻數(shù)指標(biāo)來(lái)看，年度平均拿地量標(biāo)準(zhǔn)差顯示房地產(chǎn)企業(yè)之間的年度拿地量差別很大；從年度拿地集中度的分布來(lái)看，存在跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，也存在集中經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)；合作拿地方面，合作拿地、獨(dú)立拿地的房地產(chǎn)企業(yè)都有，合作拿地的比重在20%左右；本次入選的31家房地產(chǎn)企業(yè)，其中有23家所有制性質(zhì)為國(guó)有控制，8家所有制性質(zhì)為非國(guó)有控制（見(jiàn)表2、表3）。

（二）回歸結(jié)果分析

本文以31家房地產(chǎn)企業(yè)六年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行方程回歸，通過(guò)Hausman檢驗(yàn)、LM檢驗(yàn)以及F檢驗(yàn)可以看到，對(duì)于三個(gè)回歸方程來(lái)說(shuō)，都優(yōu)選隨機(jī)效應(yīng)模型（見(jiàn)表4）。

回歸結(jié)果主要有以下幾個(gè)方面：prop對(duì)lq的影響系數(shù)為正，且在10%的水平下顯著，這表明，所有制性質(zhì)為國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的拿地量明顯高于所有制性質(zhì)為非國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)。這與前述描述性統(tǒng)計(jì)分析以及相關(guān)性的結(jié)論相吻合，再次證明所有制性質(zhì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地規(guī)模具有較大的影響。prop對(duì)hhi的影響系數(shù)為負(fù)，且在10%的水平下顯著，這說(shuō)明，所有制性質(zhì)為國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)拿地的集中度小于所有制性質(zhì)為非國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)，即國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)拿地更為分散，非國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的拿地更為集中。這與前述描述性統(tǒng)計(jì)分析以及相關(guān)性的結(jié)論是吻合的，證明所有制性質(zhì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)布局存在較大的影響。prop對(duì)coop的影響系數(shù)為正，但不顯著。這表明，所有制性質(zhì)不同的房地產(chǎn)企業(yè)在合作拿地方面沒(méi)有太大的偏好，更有可能是出于對(duì)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的正常反應(yīng)，這與前述描述性統(tǒng)計(jì)分析以及相關(guān)性的結(jié)論相吻合。

結(jié)論與啟示

2005年到2010年，總體而言，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)規(guī)模在不斷增大，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地規(guī)模不斷上升。從主要變量之間的相關(guān)系數(shù)和回歸分析結(jié)果來(lái)看，首先，所有制性質(zhì)與拿地規(guī)模呈顯著的正相關(guān)；其次，所有制性質(zhì)與拿地集中度呈顯著的負(fù)相關(guān)，所有制性質(zhì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)布局；再次，所有制性質(zhì)與合作拿地沒(méi)有顯著的相關(guān)關(guān)系。從實(shí)證的結(jié)果來(lái)看，本文的結(jié)論是國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)的土地獲取策略更為激進(jìn)，在土地出讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中略占上風(fēng)。

從prop在三個(gè)方程中系數(shù)來(lái)看，所有制性質(zhì)影響比較大的方面還是拿地量方面，這也從側(cè)面證實(shí)了我國(guó)國(guó)有企業(yè)在做大的同時(shí)并沒(méi)有更多的關(guān)注量方面，國(guó)有企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力仍然主要體現(xiàn)在規(guī)模上，國(guó)有控制的房地產(chǎn)企業(yè)同樣如此。企業(yè)規(guī)模是影響房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取策略的重要因素；財(cái)務(wù)杠桿對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地獲取策略影響不大，可能源于房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取較高杠桿水平的經(jīng)營(yíng)策略，這從側(cè)面說(shuō)明作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展依賴的重要資源；高管持股的房地產(chǎn)企業(yè)拿地量明顯小于高管沒(méi)有持股的房地產(chǎn)企業(yè)，可能是因?yàn)楦吖茏鳛槠髽I(yè)股東更能從利潤(rùn)最大化出發(fā)，理智選擇公司發(fā)展戰(zhàn)略，也可能是因?yàn)楦吖艹止珊螅髽I(yè)經(jīng)營(yíng)更為保守。

房地產(chǎn)企業(yè)要提升自己的資金獲取能力。房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)更多扮演的是資源整合商，房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)性壁壘并不高，在高利潤(rùn)的吸引下，眾多資本的進(jìn)入使得房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上宏觀調(diào)控政策的長(zhǎng)期伴隨，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金獲取能力要求越來(lái)越高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完善企業(yè)的市場(chǎng)布局，實(shí)現(xiàn)在一、二、三、四線城市的完善布局，在城市類型進(jìn)入問(wèn)題上，可以在一、二、三、四線城市之間進(jìn)行投資組合。政府行為方面，要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)地方政府土地出讓行為的監(jiān)督，提高透明度，對(duì)尋租等腐敗行為嚴(yán)懲不怠。同時(shí)，應(yīng)該限制國(guó)有企業(yè)過(guò)多的介入房地產(chǎn)業(yè)，避免國(guó)有資源的浪費(fèi)和不合理配置。

參考文獻(xiàn)：

1.劉偉，平新喬.現(xiàn)代西方產(chǎn)權(quán)理論與企業(yè)行為分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，1989(1)

2.劉洪玉，任榮榮.開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備與競(jìng)買行為解析[J].中國(guó)土地科學(xué)，2008(12)

第3篇

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn) 研究

房地產(chǎn)抵押是商業(yè)銀行貸款的主要擔(dān)保方式之一。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估既是商業(yè)銀行貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據(jù)，也是維護(hù)商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)安全，降低損失的最后一道防線。因此，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的合理性和有效性就顯得尤為重要。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏有效監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估現(xiàn)象普遍存在

現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估程序是先由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后再由商業(yè)銀行評(píng)估審查確定的。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的當(dāng)事人之一。

我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作已有近20年的歷史，隨著市場(chǎng)化的進(jìn)程加快，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)隊(duì)伍得到了迅速發(fā)展，估價(jià)技術(shù)漸趨成熟，有關(guān)的行業(yè)管理和行政許可不斷規(guī)范。但在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，也產(chǎn)生了許多諸如惡性競(jìng)爭(zhēng)、職業(yè)操守偏離等問(wèn)題。特別是一些地方政府的產(chǎn)權(quán)登記部門為自身利益指定有著利益關(guān)聯(lián)的評(píng)估機(jī)構(gòu)為抵押登記評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，這種非市場(chǎng)行為必然擾亂市場(chǎng)的正常運(yùn)行，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏監(jiān)管和制約，滋生道德風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展。

現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的委托方大多數(shù)是抵押人，評(píng)估機(jī)構(gòu)是為委托方服務(wù)并收取傭金。為了獲取較高的貸款額，抵押人要求高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值；某些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，迎合客戶的不合理要求，隨意提高評(píng)估價(jià)值，形成房地產(chǎn)價(jià)值高估的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，我國(guó)雖已形成了一支具有一定規(guī)模和專業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍，但是沒(méi)有能力從事抵押評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)師混跡其中。專業(yè)能力上的缺陷致使評(píng)估報(bào)告往往格式簡(jiǎn)單、方法單一，不作認(rèn)真細(xì)致和全面的分析，評(píng)估參數(shù)的選取是閉門造車所得，缺少市場(chǎng)調(diào)查，評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏離合理的市場(chǎng)價(jià)值。

（二）商業(yè)銀行過(guò)分推崇和迷信外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估意見(jiàn)

目前，商業(yè)銀行基本上都建立了抵押品評(píng)估價(jià)值的內(nèi)部評(píng)估審定程序，一定程度上改變了過(guò)去被動(dòng)接受外部評(píng)估結(jié)果的狀況。由于迄今為止，我國(guó)還沒(méi)有建立起統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估理論與方法體系，加之商業(yè)銀行缺乏既懂金融又有房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估知識(shí)和技能的內(nèi)部評(píng)估人員，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單地依照評(píng)估值打個(gè)折扣。

另外，由于有較大的業(yè)務(wù)營(yíng)銷壓力，加上商業(yè)銀行也是特殊的企業(yè)，而銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈，需要基層銀行向社會(huì)爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)信貸客戶。績(jī)效的顯性和風(fēng)險(xiǎn)的隱性使得基層機(jī)構(gòu)在委托評(píng)估時(shí)，更多情況下，其立場(chǎng)已實(shí)質(zhì)站在客戶一邊。內(nèi)部評(píng)估難以在業(yè)務(wù)營(yíng)銷和基層機(jī)構(gòu)的壓力而獨(dú)善其身。

（三）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估理論滯后，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估缺乏針對(duì)性

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的實(shí)際操作中，房地產(chǎn)估價(jià)師只是對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并將其提供給銀行信貸部門。這不是房地產(chǎn)抵押價(jià)值，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是清算條件下的市場(chǎng)價(jià)值。由于沒(méi)有抵押貸款價(jià)值作為參照，銀行無(wú)法確定最適宜的、風(fēng)險(xiǎn)最小的貸款成數(shù)。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數(shù)，這種盲目確定貸款成數(shù)的做法，一方面如果貸款成數(shù)過(guò)低，則有可能降低消費(fèi)者本來(lái)可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤(rùn)空間；另一方面如果隨意提高貸款成數(shù)，又會(huì)增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、解決房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估存在問(wèn)題的對(duì)策

（一）合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，為防范房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)提供基本保障

在政府和房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管的同時(shí)，商業(yè)銀行要對(duì)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)能力、評(píng)估結(jié)果、執(zhí)業(yè)道德進(jìn)行遴選和動(dòng)態(tài)監(jiān)管，對(duì)那些道德水平低、服務(wù)質(zhì)量差的評(píng)估機(jī)構(gòu)，要中止和它們的業(yè)務(wù)合作，將它們列入“黑名單”，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)列入“黑名單”的評(píng)估機(jī)構(gòu)要進(jìn)行全行業(yè)的業(yè)務(wù)制裁。

（二）建立健全商業(yè)銀行內(nèi)部評(píng)估體系，從內(nèi)部強(qiáng)化房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管理和控制

無(wú)論外部評(píng)估機(jī)構(gòu)提供怎樣的評(píng)估結(jié)果，商業(yè)銀行貸款最終發(fā)放的依據(jù)是內(nèi)部評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)外部評(píng)估結(jié)果的審查，建立獨(dú)立于營(yíng)銷和信貸審批部門的內(nèi)部評(píng)估部門，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估做到獨(dú)立自主；在內(nèi)部配備既精通銀行業(yè)務(wù)又有房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)知識(shí)和技能的內(nèi)部評(píng)估審查人員；加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部評(píng)估人員的培訓(xùn)教育和崗位規(guī)范，提高內(nèi)部評(píng)估人員的履崗能力。內(nèi)部評(píng)估人員要認(rèn)真審核外部評(píng)估報(bào)告，將外部評(píng)估結(jié)果中的“水分”擠出，以便準(zhǔn)確確定貸款發(fā)放額度。

（三）商業(yè)銀行要制定房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，為進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和管理提供依據(jù)

我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則。在評(píng)估假設(shè)、評(píng)估方法、評(píng)估目的等方面，外部評(píng)估與內(nèi)部評(píng)估都存在差異。因此，商業(yè)銀行要根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好，制定出內(nèi)部的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，針對(duì)不同的房地產(chǎn)類型，選取合適的評(píng)估方法，確定參數(shù)范圍，充分考慮未來(lái)市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處置等風(fēng)險(xiǎn)因素，盡量使內(nèi)部確認(rèn)的抵押價(jià)值反映房地產(chǎn)在變現(xiàn)時(shí)的清償價(jià)值，有效發(fā)揮房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)抵押只是風(fēng)險(xiǎn)緩釋的一種措施，具有違約風(fēng)險(xiǎn)，并且在價(jià)值評(píng)估方面存在諸多困難，因此商業(yè)銀行要強(qiáng)化房地產(chǎn)抵押管理，謹(jǐn)慎評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，嚴(yán)格控制抵押率，定期對(duì)存量房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行重估，嚴(yán)格防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)