房地產企業財務狀況范文
前言：我們精心挑選了數篇優質房地產企業財務狀況文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
自上個世紀90年代以來，我國房地產行業發展迅速，成為我國國民經濟的支柱行業之一，對國民經濟起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產行業利潤率非常高，發展情況也非常良好，但其實其中存在著大量的泡沫，業界也一直猜測何時這種泡沫會消失，屆時會引來房地產的一個大幅下跌。但是，在泡沫化自動消失前，房地產的“限購令”卻提前給了重大一擊。
但我們可以看到中國房地產發展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進步和發展造成了重大影響。房地產業盲目的火爆，大量投機資本的存在，導致房地產泡沫增大。為了解決這些問題和規范房好地產市場，國家頒布了一系列的調控政策，對房地產的發展產生了一定的影響。而隨著嚴厲的房地產政策的出臺，給房地產行業產生重大的影響，使得房地產行業一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產行業的銷售情況，減少了企業的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產行業的籌資成本。在這些政策下，房地產行業極容易發生資金斷裂而破產。緊繃的資金鏈，激烈的商業競爭，給房地產行業的生存和發展帶來巨大挑戰。
二、限購令及其行業影響分析
自2009年開始，我國迎來了最為嚴峻房地產調控時期，通過表1“限購令”相關的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產行業面臨著重大的挑戰，進行了重新一輪的洗牌。
進一步地，限購令對于房地產行業的影響可以非常明顯地從房地產開放投資額和房地產銷量上顯現出來。通過圖1房地產2008年-2013年房地產開放投資，圖2房地產2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產商品住宅開發同比增長在2010年達到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達到了峰值，而后2010年有一個明顯的下滑，而后兩年持續下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產行業這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關的，作用與影響是非常明顯的。
在前面行業基本形勢分析的前提下，以下以三家地產公司為例，對房地產企業進行財務狀況分析。
（一）資產狀況分析
通過圖3房地產企業資產規模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業的資產規模基本呈現逐年擴大的趨勢，雖然有國家的調控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產企業而言，他的資產規模還是持續的上升。但從三家企業的資產規模增長率上來看，可以看出，他們的規模擴張效益，從2010年開始呈現出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續下滑，但是趨于平緩，側面也反應出，在“限購令”初期，房地產企業打擊明顯，十分不適應，而后做出了相應的調整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。
（二）銷售狀況分析
對于房地產企業而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產企業銷售收入還基本呈現上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產，其他兩家企業的波動明顯。這也體現出房地產企業發展的不穩定性。
（三）現金流量情況分析
以下通過圖5保利地產2008年―2013年現金流量情況圖，保利地產雖然現金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動的現金流，而經營活動的現金流確是負數，并且金額比較高，表明企業在經營活動方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經營活動現金流量有一個正向的數值。投資活動的現金流介于持平與小幅負值之間。從房地產企業的現金流量的整體情況和變化，企業的現金流量完全依靠籌資活動去進行，經營活動和投資活動基本上沒產生一個正向的現金流入凈額，這種情況是非常令人擔憂的。
第2篇
摘 要：近些年來，我國房價不斷上漲，國家加大了對經濟的全面的宏觀調控，先后公布了不少有關土地和金融方面的相關政策。在這種大局勢下，房地產企業如何在復雜的市場環境中保持競爭力，使得企業具有長久的生命力，這就是一個值得探討的問題。本文運用杜邦分析方法分析典型房地產企業，根據分析的結果對房地產企業財務管理狀況進行評價并給與相應的建議。希望可以為我國房地產企業的財務管理提供一些幫助。
關鍵詞 ：房地產 杜邦分析 陸家嘴
一、引言
房地產企業是進行房地產開發和經營的行業。21 世紀以來，我國經濟飛速發展，其中相當大的部分是房地產業所做出的貢獻。與此同時房地產行業的發展也受到國家和政府的宏觀經濟政策的影響。經濟好轉，房地產企業發展的也非常快。相反，經濟形勢不景氣房地產企業回收資金緩慢，也會影響企業的發展。一方面房地產企業在飛速的發展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調控房地產企業的發展。這樣一來，房地產企業面臨的挑戰也愈加嚴峻。作為資金密集型的企業，房地產企業財務狀況直接影響著企業未來的盈利能力。因此如何根據財務狀況來了解企業的經營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業在發展過程中不斷發現自己的弱勢，讓企業保持穩健的發展。
二、杜邦分析體系
通常我們可以通過利用上市公司財務報表的數據計算出相應的財務比率，進而了解企業的經營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產收益率為核心的財務指標，通過財務指標的內在聯系，系統、綜合的分析企業的盈利水平對企業財務進行綜合的分析。其基本思想是將企業凈資產收益率逐級分解為多項財務比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統圖：
三、基于杜邦分析法的上市房地產公司盈利能力因素分析凈資產收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續經營的房地產企業進行數據分析發現，對于盈利企業，作用更加顯著的代表比率是總資產凈利率。因此本文將分別對權益乘數和資產凈利率對房地產企業盈利能力的影響進行進一步分析。
通過對資產收益率的進一步分解，我們可以詳細的了解上市房地產公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產周轉率、營業成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標進行分析。
四、我國上市房地產公司盈利能力的分析
我國房地產行業已經繁榮十年之久，如何在動蕩的經濟環境中繼續保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業為例進行杜邦分析，了解企業財務狀況。
（一）資產收益率及其分解分析
（1）凈資產收益率可以用來衡量一個企業的總體的盈利能力。陸家嘴的資產凈利率2008—2012 五年間經歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產集團總體盈利能力逐漸下降。
(2)主營業務毛利率的各項影響因素具體分析。
對于房地產企業來說，大多數房地產企業都經營著許多業務，包括房地產租賃，酒店業，物業管理等等。那么下面我們將分析各項業務對主營業務毛利率的貢獻。見表2
由表2 可知，2008-2011 年房地產銷售和租賃一直是企業主營業務利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業務利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機的影響，房產銷售并不景氣，而房地產租賃則火起來。由此可見，外界的經濟環境會影響企業的發展方向。2012 年企業把主營業務收入的重點轉移到動遷房轉讓上。目前偏遠郊區房產開發則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎上增加黃金地段的新住戶，企業的銷售收入也得以增加。
酒店業的變化不大，說明并不是企業的重心所在。物業管理是2010 年企業新逐鹿的一個產業。就近3 年的發展趨勢來看，物業管理每年的收入都在上升，對于企業的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區，因而物業管理將成為房地產企業未來主要發展的業務之一。
(3)陸家嘴集團這5 年的期間費用保持在較穩定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業外收入的貢獻處于較大的波動狀態，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻一直在0.05%以內。企業的中心仍放在了企業的主營業務上。
（二）權益乘數分析。
從這5 年的數據來看，從2009 年開始陸家嘴權益乘數逐漸上升，與此同時，凈資產收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012 年資產凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負債獲得土地進而進行開發這個是具有很大風險的，企業在背負著沉重債務的同時短期無法獲得相應的回報，企業未來籌集資金會更加困難。
五、提高我國上市房地產公司盈利能力的建議
（一）樹立風險意識
企業應該具備預防企業風險的意識。在控制企業總風險方面，企業應該把握好經營風險和企業財務風險之間的關系，在合理的范圍內將總風險降到最低。在負債方面，企業要在結合企業現實情況的基礎上考察有哪些因素會影響負債，進而定下負債的數額。與此同時企業還應做好未來還款的規劃，使得企業在一個相對安全的范圍內開展經營活動。
（二）優化資金管理范圍和程度
為了進一步強化房地產企業對資金的整體控制，企業應該在投資于高收益高風險項目時充分估計風險的大小。還要考慮到國家的政策、民風民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經過嚴密的市場調查之后，由專業人員對項目進行規劃，進行開發進度安排，與此同時財務部門進行測度，制定詳細的費用測算，以便合理的利用和資金。
在資金流監控方面，企業應該加強從前期預算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結算總結對企業資金流整體的監控，分析資金超出預算的原因，隨時糾正預算中不合適的地方，以便合理的利用資金。
（三）加速存貨周轉
第3篇
【摘要】改革開放以來，隨著我國經濟建設發展的不斷深入，房地產市場快速快速發展，房地產企業作為地產市場發展的主要推動力量也迎來了蓬勃發展時期，伴隨著房價上漲過快和資產泡沫化、杠桿化問題，房地產企業的財務狀況本身就存在著很多問題。隨著政府對房地產企業的一系列調控政策不斷收緊，房地產企業面臨著越來越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場競爭，更加重了其財務狀況出現預警的可能性。本文主要通過觀察調控政策下房地產企業的發展環境、可能引發財務預警的因素、財務預警對策分別進行分析，進而得出研究結論。
【關鍵詞】調控政策 房地產 財務預警
一、調控政策下房地產企業的發展環境分析
房地產企業具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環境影響的特點，因此財務上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業利潤波動大、財務杠桿率高等突出問題。加強財務信息的分析工作，防范企業財務風險是房地產企業的必修課。對國家宏觀調控政策的關注和分析，可以及時規避調控政策對企業財務狀況與現金流的影響，從而盡量減少政策對企業財務狀況帶來的負面影響，避免不必要的財務危機。
本文通過分析認為，國家宏觀調控政策對房地產企業的政策調控效果很明顯。自2008年世界性金融危機以后，中國房地產企業迅猛發展，寬松的貨幣政策更是給房地產企業提供了大量的貨幣源，導致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關部門于2009年末出臺了最為嚴厲的房產調控政策，16個城市出臺了限購令，房產市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準入、限制土地供應、調整金融杠桿等一系列房產調控政策，對我國樓市投資、投機行為進行了嚴厲打壓。特別是2011 年是實施限購政策以來調控最為嚴厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。
二、調控政策下影響房地產企業財務預警因素分析
影響房地產企業財務狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經濟因素、市場因素、利率因素、技術因素、經營因素等，總結歸納起來可以分為內部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產企業財務預警的內部因素而言，公司股權結構、公司治理、企業經營和發展戰略、財務制度、財務人員素質等都對企業財務狀況有重要影響。第二，就影響房地產企業財務預警的外部因素而言，國家宏觀調控、金融政策、土地資源政策、市場環境、稅收等政策環境，能夠直接引發房地產企業財務風險問題。
三、調控政策下房地產企業財務預警對策分析
在調控政策的影響下，房地產企業要做好財務預警，需要從融資、決策、長期規劃等方面著手，以規避財務風險，為房地產企業健康良性發展打好財務基礎。
（一）完善融資政策
融資是房地產企業發展面臨的關鍵財務問題。企業主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務費用，但起本質上還是一種資產負債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產企業必須根據政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務風險。具體來說，一是嚴格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權益融資和負債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據企業實際發展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業運營成本。
（二）降低決策風險
考慮到房地產企業存在著項目資金量大、投入成本高、資金周轉率低的特點，科學的財務決策對企業的生存發展至關重要，所以，必須充分預防決策風險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調研，對購房者的年領、階層、消費習慣、價值觀念、住房環境、支付水平等充分了解，增加項目投資的針對性；二是在決策時科學決策程序，分散股權制衡，防止一股獨大，充分發揮公司治理的作用，利用外部機構牽制，嚴格執行股東大會程序。三是要分散投資風險，利用組合投資降低房地產企業的財務風險。
（三）制定長期規劃
要提高房地產企業應對財務風險的能力，企業除了從完善融資和優化決策等眼前著手，更應該制定合理的長期發展規劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應收賬款財務管理制度，加強應收賬款的回收管理，提升企業流動資金周轉率；二是要加強應收賬款管理，降低應收賬款壞賬率，為企業資金使用提供有利條件。三是要進一步加強人力資源管理，提高企業的競爭軟實力。
四、研究結論
通過以上分析可以得出，在調控政策下，對房產企業進行有效財務預警是保證行業健康穩健發展的必要手段。隨著國家宏觀調控政策對房地產企業的調整和限制不斷增多，給房地產企業的生存和發展提出了更高的要求，隨著調控政策對房地產企業資金鏈和財務狀況的影響不斷增強，企業建立及時有效的財務預警機制，短期來看，一定程度上保證了房地產企業的財務安全，長期來看，對我國國民經濟發展也將持續起著積極正面的影響。
參考文獻：
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