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第1篇

成本是一個企業(yè)取得競爭優(yōu)勢的主要因素，成本的高低，常常關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。如何管理好成本，無疑是企業(yè)關(guān)注的問題，成本管理也一直備受企業(yè)管理者的關(guān)注。而成本管理觀念往往會決定一個企業(yè)成本管理的方向和原則，因此現(xiàn)代企業(yè)若要提高成本管理效果首先要更新成本管理觀念。

一、戰(zhàn)略成本管理觀念

成本管理不僅要有微觀的視角，更需要從宏觀的視角即從戰(zhàn)略的高度進(jìn)行。戰(zhàn)略成本管理是近一二年興起的一種具有全面型與前瞻性的現(xiàn)代管理方法，其特點是重視整體的戰(zhàn)略規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)成本管理與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合。它主要是從戰(zhàn)略角度來研究成本的各個環(huán)節(jié)，從而進(jìn)一步找出降低成本的途徑，是一種全方位、全環(huán)節(jié)、全過程和全員管理的統(tǒng)一體，是商品使用價值和商品價值相結(jié)合的管理，也是經(jīng)濟(jì)和技術(shù)相結(jié)合的管理。

戰(zhàn)略成本管理是多角度、突破企業(yè)邊界的成本管理。成本管理的方法措施體系只有融入到管理過程與業(yè)務(wù)活動之中才能真正發(fā)揮作用。在當(dāng)今企業(yè)的全生命周期成本構(gòu)成中，企業(yè)產(chǎn)前的研究與開發(fā)階段成本及采購本等成本和企業(yè)的售后成本如產(chǎn)品的使用成本、維修成本、報廢成本等成本在企業(yè)總成本中的比重逐漸增加，則成本管理不應(yīng)停留在產(chǎn)品生產(chǎn)過程的資金耗費方面，更應(yīng)關(guān)注企業(yè)的研發(fā)、供應(yīng)、生產(chǎn)、營銷、售后服務(wù)等各階段，以全面、細(xì)致地分析和控制各階段成本。另外，戰(zhàn)略成本管理范圍不局限于企業(yè)內(nèi)部，還超越企業(yè)的邊界進(jìn)行跨企業(yè)跨行業(yè)的成本管理。通過建立電子信息網(wǎng)使企業(yè)更好地與供應(yīng)商和消費者進(jìn)行溝通，從而降低信息成本和物流成本。

戰(zhàn)略成本管理強(qiáng)調(diào)，成本管理要從成本發(fā)生的源流著手，所采取的成本管理戰(zhàn)略方法措施要與企業(yè)的基本戰(zhàn)略、企業(yè)的發(fā)展階段相適應(yīng)，各種戰(zhàn)略措施之間要相互配合。為了在競爭中取得優(yōu)勢，企業(yè)要從縱向的和橫向的兩個方面進(jìn)行全過程和全方位的成本控制。首先，企業(yè)從縱向價值鏈對原材料采購、產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，如適時制生產(chǎn)系統(tǒng)(justintime)的產(chǎn)生使企業(yè)的零庫存成為可能，大大降低了庫存成本和物流成本。其次，企業(yè)從橫向價值鏈對競爭對手產(chǎn)品進(jìn)行研究，運用標(biāo)桿分析比較企業(yè)與競爭對手在質(zhì)量控制、培訓(xùn)員工、開發(fā)新產(chǎn)品的速度、安排生產(chǎn)流程等方面存在的差距，將競爭對手的成本優(yōu)勢準(zhǔn)確定位于價值鏈中，消除成本劣勢，創(chuàng)造成本優(yōu)勢。

二、和諧成本管理觀念

（一）和諧成本管理的概念

“和諧管理”理論由西安交通大學(xué)副校長席西民博士提出。“和諧管理”就是圍繞和諧主題，利用“和”的手段和“諧”的手段，提供解決方案的實踐活動。“和”是人及人群的觀念、行為。“諧”是物理，有規(guī)則性的東西。“和諧管理”使我們有另一種新的管理思維去管理企業(yè)，創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益。

和諧成本管理，就是按照和諧管理理論的分析思路在企業(yè)長期戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，圍繞“成本滿意”這一和諧主題，將現(xiàn)存的定量的成本管理方法與“按勞分配為主體、多種分配方式并存”的分配制度相結(jié)合，以求通過“優(yōu)化設(shè)計”（即諧則）和“人的能動性、創(chuàng)造性的發(fā)揮”（即和則）以及兩種手段的互動、耦合實現(xiàn)企業(yè)成本的持續(xù)降低。（吳君如，2007）這里的“成本滿意”是指成本在市場上存在競爭力和持續(xù)改進(jìn)的和諧狀態(tài)。成本的產(chǎn)生是基于人作用于物的過程，由于企業(yè)員工的介入，使得現(xiàn)代成本控制系統(tǒng)成了一個具有人本性、不確定性的復(fù)雜系統(tǒng)，也就決定了在對成本管理問題的研究過程中不能僅僅依賴純科學(xué)優(yōu)化的辦法和思路，還需要借助于人的能動性和創(chuàng)造性以及直覺、經(jīng)驗等來解決成本管理及經(jīng)濟(jì)活動中的不和諧(即內(nèi)耗)問題。這一問題的性質(zhì)決定了在問題的解決過程中必須考慮企業(yè)員工能動性、創(chuàng)造性的發(fā)揮。

（二）和諧成本管理的內(nèi)容

和諧成本管理主要是按照一個企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，確定企業(yè)當(dāng)期的和諧主題(成本滿意)，然后通過和則、諧則分別對成本發(fā)生過程中的相對不確定性因素(如勞動者)和相對確定性因素(如勞動對象和勞動手段)進(jìn)行管理，主要是為了通過成本的“優(yōu)化設(shè)計”和人的主觀能動性、創(chuàng)造性的充分發(fā)揮以及兩者的互動、耦合來促進(jìn)企業(yè)成本的持續(xù)降低，以保證企業(yè)在多變的外部環(huán)境和激烈的市場競爭中始終保持成本方面的優(yōu)勢，從而在市場中占據(jù)有利地位。

和諧成本管理思想不是對現(xiàn)有成本管理方法的否定，而是依托現(xiàn)有的成本管理方法，將和諧管理中的“和則”引入“以按勞分配為主體、多種分配方式”并存的分配制度，從而通過各種可能的形式(如技術(shù)人員以無形資產(chǎn)參股、管理者以管理技能參股、普通勞動者以勞動參股等)讓企業(yè)員工成為成本管理目標(biāo)的利益相關(guān)者，享有剩余價值分配的權(quán)利，以更好地調(diào)動其積極性、創(chuàng)造性；將“諧則”引入現(xiàn)有的成本管理方法，從而更好地繼承和發(fā)展現(xiàn)有成本管理的優(yōu)越性，并通過兩者的互動、耦合促進(jìn)企業(yè)成本的持續(xù)改進(jìn)。

三、柔性成本管理觀念

（一）柔性管理與柔性成本管理

“柔性管理”是相對于“剛性管理”提出來的。“剛性管理”以“規(guī)章制度為中心”，憑借制度約束、紀(jì)律監(jiān)督、獎懲規(guī)則等手段對企業(yè)員工進(jìn)行管理，這是20世紀(jì)通行的泰勒管理模式。而“柔性管理”則是“以人為中心”，依據(jù)企業(yè)的共同價值觀和文化、精神氛圍進(jìn)行的人格化管理，它是在研究人的心理和行為規(guī)律的基礎(chǔ)上，采用非強(qiáng)制性方式，在員工心目中產(chǎn)生一種潛在的說服力，從而把組織意志變?yōu)閭€人的自覺行動。對“柔性管理”進(jìn)行過深入探討的鄭其緒教授這樣概括“柔性管理”的特征：內(nèi)在重于外在，心理重于物理，身教重于言教，肯定重于否定，激勵重于控制，務(wù)實重于務(wù)虛。柔性成本管理則是將柔性管理的精華納入成本管理過程中。柔性成本管理是與剛性成本管理相對應(yīng)的概念。剛性成本管理是根據(jù)成文的規(guī)章制度，依靠組織的職權(quán)對企業(yè)的各種成本進(jìn)行程式化的管理，又可稱為準(zhǔn)則導(dǎo)向型成本管理，柔性成本管理則在此基礎(chǔ)上將環(huán)境這一外生變量導(dǎo)入組織的決策模型中，并將其作為顯著影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)后果的重要參數(shù)之一，以此實現(xiàn)對企業(yè)的各種成本進(jìn)行柔性化的管理，屬于原則導(dǎo)向型成本管理。柔性化的企業(yè)不僅在企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)生產(chǎn)成本與管理成本的降低，更重要的是增加產(chǎn)品的創(chuàng)新速率和多樣性，增強(qiáng)了企業(yè)內(nèi)部管理的靈活性，有效地實現(xiàn)了范圍經(jīng)濟(jì)。

（二）柔性成本管理的內(nèi)容

柔性管理目標(biāo)追求的是企業(yè)的整體柔性，這一整體柔性不僅包括企業(yè)“軟件”方面的柔性，也包括企業(yè)“硬件”方面的，因此與之相對應(yīng)的企業(yè)柔性成本管理也不僅僅包括組織結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)等方面的柔性成本管理，還包括人員、文化、戰(zhàn)略方面的柔性成本管理。

1、柔性組織結(jié)構(gòu)成本管理

傳統(tǒng)的金字塔型的組織結(jié)構(gòu)是根據(jù)本世紀(jì)初泰勒科學(xué)管理原理設(shè)計的。它按照專業(yè)化勞動分工組織生產(chǎn)經(jīng)營活動，依靠各種工作的職能化和專業(yè)化提高工作效率。但是這種組織結(jié)構(gòu)由于部門間相互割裂，存在難以協(xié)調(diào)的弊端也很難適應(yīng)經(jīng)營環(huán)境的復(fù)雜變化。成本管理結(jié)構(gòu)很大程度上受企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、制造流程及產(chǎn)品組合差異等因素的影響。如果這些因素預(yù)期會發(fā)生變化，成本管理結(jié)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)能夠及時適應(yīng)這種變化。比如技術(shù)環(huán)境發(fā)生改變，從傳統(tǒng)制造技術(shù)向先進(jìn)制造技術(shù)轉(zhuǎn)變，造成的主要影響是成本管理系統(tǒng)要從強(qiáng)調(diào)對生產(chǎn)的控制轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)對設(shè)計的控制。同時，采用先進(jìn)制造技術(shù)也會影響到整個流程中的物料流動，從而導(dǎo)致作業(yè)復(fù)雜度、物料通過次數(shù)和存貨水平的降低，這將會簡化成本管理系統(tǒng)的設(shè)計。另外，企業(yè)從采用傳統(tǒng)制造技術(shù)轉(zhuǎn)向采用先進(jìn)制造技術(shù)，對成本的構(gòu)成也造成重要影響。此外，生產(chǎn)的靈活性和產(chǎn)品組合的差異程度也會引起成本管理系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和核心發(fā)生變化。因此，成本管理結(jié)構(gòu)的設(shè)計要體現(xiàn)柔性的原則，能夠滿足生產(chǎn)技術(shù)、制造流程及產(chǎn)品組合差異等因素變化的需求

2、柔性產(chǎn)品成本管理

柔性產(chǎn)品成本管理是把人當(dāng)作“社會人”，尊重每個人的個人選擇，尊重每個人的個體差異和個性自由發(fā)揮，是以人為本的成本管理。柔性產(chǎn)品成本管理主要體現(xiàn)在柔性成本差異分析和柔性業(yè)績考評上。柔性成本差異分析要求在成本差異分析方面做到經(jīng)常及時和建立暢通的成本信息網(wǎng)絡(luò)，以便執(zhí)行者能夠及時地了解自己的執(zhí)行情況，及時知道自己是處于“正確的軌道”上(有利成本差異)還是處于“錯誤的軌道”上(不利成本差異)，從而調(diào)整自身的生產(chǎn)經(jīng)營行為，形成一種“自我調(diào)節(jié)、自行控制”機(jī)制。柔性業(yè)績考評要求業(yè)績考評應(yīng)遵循可控性原則，對于不可控因素帶來的不利成本差異不應(yīng)納入考核范圍，切不可不問原因采取“一刀切”或?qū)嵭小耙黄狈駴Q制”。因為這種強(qiáng)制性考核制度雖在短期內(nèi)可帶來成本下降，但其成本改善是不可持久的。

3、柔性成本管理的核心是員工管理柔性化

柔性成本管理的核心是“以人為本”，充分發(fā)揮員工的主觀能動性。因此，首先應(yīng)經(jīng)常向員工講解降低成本對企業(yè)的重要性，協(xié)助員工分析每種可能浪費的方式，幫助員工清晰了解并逐漸看到浪費現(xiàn)象。降低成本的重要性，并非企業(yè)人人都能夠正確認(rèn)識，企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常進(jìn)行宣傳，通過不斷的宣傳使之深入人心形成一種成本文化，使人人都來關(guān)心企業(yè)成本問題，同時，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還應(yīng)經(jīng)常深入生產(chǎn)現(xiàn)場，協(xié)助員工解決生產(chǎn)中可能發(fā)生的浪費，并尋求解決方式。其次，應(yīng)向全體員工提供競爭對手的有關(guān)成本及其他信息資料，建立良好的成本學(xué)習(xí)環(huán)境，提高員工的競爭意識和團(tuán)隊精神。企業(yè)成本的管理部門應(yīng)通過各種渠道去獲取競爭對手的成本資料并進(jìn)行分析，將其與本企業(yè)的成本資料進(jìn)行對比，找出本企業(yè)差距并向企業(yè)員工進(jìn)行宣傳，發(fā)動員工進(jìn)行討論，集思廣益，吸納各種合理化建議，并給予獎勵。強(qiáng)烈競爭意識和團(tuán)隊精神會激勵企業(yè)員工去奮發(fā)努力趕超先進(jìn)水平。第三，應(yīng)幫助企業(yè)員工提高素質(zhì)。企業(yè)員工素質(zhì)得到提高，便可生產(chǎn)出高質(zhì)量的產(chǎn)品，使產(chǎn)品合格率上升，廢品損失減少，高質(zhì)量產(chǎn)品的長期成本要比低質(zhì)量產(chǎn)品的長期成本低，同時高素質(zhì)員工更能熟練操作現(xiàn)代化生產(chǎn)設(shè)備，對成本降低措施方案有更深入的了解。

四、無邊界成本管理觀念

傳統(tǒng)成本管理的方法局限，視野狹窄、方法消極，無法使企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢。現(xiàn)代成本管理應(yīng)當(dāng)以無邊界理念為指導(dǎo)，實行無邊界成本管理。所謂“無邊界成本管理”，通過寬廣的成本管理視野（能夠跨越企業(yè)職能、單位、跨越企業(yè)現(xiàn)有的官僚等級體系、跨越企業(yè)的外部邊界及地理邊界等各種障礙），在廣泛的企業(yè)內(nèi)部的和外部的聯(lián)系中、廣闊的時空中，尋求降低成本途徑的一種成本管理理念和方法（甘永生，2006）。

（一）從跨越企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與企業(yè)外部的邊界來進(jìn)行成本管理

在企業(yè)內(nèi)部，一般企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，按邁克爾•波特教授的價值鏈理論，由基本活動和輔助活動構(gòu)成。企業(yè)內(nèi)部的輔助活動與基本活動是密切聯(lián)系的，各項輔助活動對各項基本活動的質(zhì)量、效率和成本構(gòu)成具有重要影響；各項基本活動、各項輔助活動之間也存在密切聯(lián)系，這些聯(lián)系越密切，配合得越好，最終提供的產(chǎn)品質(zhì)量就越高、成本則越低、交貨越及時。在企業(yè)外部，供應(yīng)商、用戶與企業(yè)是相互聯(lián)系的，企業(yè)與供應(yīng)商、用戶的關(guān)系如何是影響企業(yè)成本的重要因素。既然聯(lián)系是客觀的、廣泛的，就應(yīng)該從普遍聯(lián)系的觀點出發(fā)，放寬視野，努力打破各種隔斷這種聯(lián)系的各種邊界，通過改進(jìn)企業(yè)內(nèi)外關(guān)系，加強(qiáng)合作，促進(jìn)企業(yè)成本的降低。

（二）從跨越時空的邊界來進(jìn)行成本管理

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;問題對策

近年來，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)的一個重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對任何一個國家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會建設(shè)和管理大型項目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟(jì)體系，國際競爭日趨激烈，全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢越來越明顯，國內(nèi)外形勢的發(fā)展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國際接軌，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。同時，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，國外企業(yè)對我國投資幅度加大，促進(jìn)了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展，帶動整個房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國際接軌。在經(jīng)濟(jì)一體化的情況下，中國將成為國際建設(shè)市場最大的熱點之一，強(qiáng)勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內(nèi)同行來說，競爭壓力陡然增加，當(dāng)前，國際慣例的項目管理知識對我國業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機(jī)制與運作，由此分析我國項目管理的癥結(jié)及我國施工企業(yè)功能的匱乏，進(jìn)而再造我國投資與建設(shè)全新的項目管理體制，提高我國建設(shè)企業(yè)的國際競爭力。在這樣的國際國內(nèi)背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)項目運行管理進(jìn)行研究就顯得極為重要。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的問題

我國房地產(chǎn)項目管理近年來雖已取得重要的進(jìn)展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進(jìn)水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質(zhì)的項目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采用先進(jìn)方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國目前房地產(chǎn)項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競爭能力不強(qiáng)，發(fā)展速度不快的關(guān)鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項目目標(biāo)和工程任務(wù)分解不足

在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實踐經(jīng)驗，沒有很好的對整個項目進(jìn)行細(xì)致研究分析，并提出項目的總體目標(biāo)，也沒有將工作任務(wù)進(jìn)行分解，并加以落實分配，這導(dǎo)致項目出現(xiàn)以下問題：

①項目在初期無法向下進(jìn)行；

②項目預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不能實現(xiàn)；

③項目延期交房；

④部分功能配套不全。

(2)市場定位不準(zhǔn)、缺乏創(chuàng)新能力

在項目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場作用，沒有做充分的調(diào)查研究，不做設(shè)計研究，只是根據(jù)周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：

①市場定位工作主體發(fā)生偏差；

②運用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足；

③偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位；

④目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯誤。

2.設(shè)計監(jiān)理缺失

由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：

(1)缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序

房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環(huán)境，造成了設(shè)計招標(biāo)往往流于形式。

(2)忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性

未認(rèn)識到設(shè)計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設(shè)計普遍存在一種“輕設(shè)計控制，重施工控制”的思想。

(3)設(shè)計監(jiān)理缺失

對于設(shè)計監(jiān)理工作，由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制不健全，加上設(shè)計單位的工作量較大，部分設(shè)計人員素質(zhì)較差導(dǎo)致設(shè)計圖紙很難做到精心勘探、精心設(shè)計，達(dá)到一流的施工質(zhì)量，造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理

尚未制定有關(guān)工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的對策建議

要加強(qiáng)項目前期開發(fā)管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關(guān)鍵是項目可行性研究和投資決策。

1.進(jìn)行詳細(xì)的項目可行性研究

市場調(diào)研的目的是對所篩選的項目進(jìn)行客觀分析，驗證項目定位的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)，從根本上避免決策中的隨機(jī)性而強(qiáng)調(diào)科學(xué)性。項目經(jīng)理應(yīng)按照一定的市場調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行以下三方面的調(diào)研：

(1)房地產(chǎn)市場的供給與需求調(diào)研

充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)能力及技術(shù)水平，也就是要理解在市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產(chǎn)投資決定性因素，也是調(diào)研的根本點。項目經(jīng)理應(yīng)從專業(yè)角度提出合理建議。

(2)要進(jìn)行環(huán)境調(diào)研

主要指項目的自然環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環(huán)境、社會治安、社會職業(yè)分布、文化教育、社會風(fēng)氣、習(xí)俗等，使得對項目從政治、經(jīng)濟(jì)、文化的高度來認(rèn)識，這也是為社會服務(wù)的同時獲取社會效益及良好經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)。

(3)要進(jìn)行開發(fā)場地調(diào)研

場地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容，要充分認(rèn)識到一塊位置優(yōu)越的土地會給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中，開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質(zhì)等都要引起重視，項目管理隊伍應(yīng)參與土地選擇與分析，參加有關(guān)的洽談，在此基礎(chǔ)上提出開發(fā)初步建議方案并評價綜述方案的優(yōu)缺點，同時對未來項目產(chǎn)品定位提出初步設(shè)想方案。

2.進(jìn)行項目的投資決策與預(yù)算

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進(jìn)行投資分析和融資決策是項目經(jīng)理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項目經(jīng)理在對市場供求關(guān)系、競爭環(huán)境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，對項目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計劃和控制，是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標(biāo)性進(jìn)行有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成效的關(guān)鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，一般要幾年時間，融資的財務(wù)費用可能高達(dá)總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設(shè)總費用有很大的影響，一定要請有經(jīng)驗的專家參與制訂。首先需根據(jù)投資總額及自有資金、預(yù)計預(yù)售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據(jù)開發(fā)過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進(jìn)行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發(fā)的順利實施。

3.加強(qiáng)項目控制管理

項目實施階段房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的工作是按合同規(guī)定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方（監(jiān)理、設(shè)計、承包商、供應(yīng)商、政府職能部門）的工作，定期為項目進(jìn)展情況進(jìn)行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業(yè)主的項目組人員，按照有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求，根據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本及其他方向的目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本的控制管理。

(1)加強(qiáng)項目進(jìn)度控制管理

進(jìn)度控制是指對工程實施階段的工作內(nèi)容、工作順序、持續(xù)時間及工作之間的相互銜接關(guān)系等進(jìn)行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經(jīng)常檢查實際進(jìn)度是否按計劃進(jìn)行，一旦發(fā)現(xiàn)有偏差出現(xiàn)，應(yīng)在分析偏差產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上有采取有效措施排除障礙或調(diào)整、修改原進(jìn)度計劃后再付諸實施，如此循環(huán)，直至工程項目竣工、交付使用的過程。

(2)加強(qiáng)項目質(zhì)量控制管理

工程項目的質(zhì)量是指項目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標(biāo)，一個項目的實現(xiàn)過程就是工程項目質(zhì)量的形成過程。項目實施階段開發(fā)商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質(zhì)量進(jìn)行控制和監(jiān)督，概括地說有審查確認(rèn)承包商的質(zhì)量保證體系，進(jìn)場材料、設(shè)備的質(zhì)量控制、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細(xì)則以及對監(jiān)理工程師日常監(jiān)理工作的監(jiān)督和檢查等方面。

參考文獻(xiàn):

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[2]張華:實行項目化管理提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力[J].開發(fā)天地,2004(10):50-54.

第3篇

1．1在現(xiàn)代工程項目管理理論要求下調(diào)整房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)

房屋開發(fā)要根據(jù)現(xiàn)代工程項目管理特點進(jìn)行，對自身發(fā)展要求要及時的進(jìn)行房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這樣才能夠適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的變化發(fā)展需求。房屋開發(fā)企業(yè)工程項目管理水平主要是通過項目實施的效果進(jìn)行評定，保證工程項目的核心價值。工程項目建設(shè)的過程中應(yīng)該注重提升建設(shè)安全性。這是工程質(zhì)量符合項目發(fā)展的前提。根據(jù)成本控制要求確定工程建設(shè)安全，并且在環(huán)保要求下充分的滿足人們的需求。這樣不但能夠控制成本投入也保證了工程項目建設(shè)的安全。

1．2全面強(qiáng)化工程實施過程中的管理水平

研宄加強(qiáng)工程實施過程中的管理房屋開發(fā)企業(yè)應(yīng)改變工程實施過程中的管理是施工企業(yè)和監(jiān)理企業(yè)的責(zé)任的認(rèn)識。質(zhì)量管理的原則是全面質(zhì)量管理，即以質(zhì)量為中心，項目全員參與，以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。工程的進(jìn)度直接影響項目效益的發(fā)揮。進(jìn)度管理的主要方法是網(wǎng)絡(luò)計劃方法，網(wǎng)絡(luò)計劃以網(wǎng)絡(luò)圖為基礎(chǔ)。在費用預(yù)算內(nèi)完成項目一直是工程領(lǐng)域追求的目標(biāo)，可實際上總是超支，這當(dāng)然有投資體制方面的原因，也有管理方法上的原因。費用管理主要有費用估算和偏差分析法。為了保證項目能夠得到穩(wěn)定進(jìn)行，明確項目組織結(jié)構(gòu)，明確項目組成員的角色與職責(zé)，應(yīng)配備有足夠經(jīng)驗和能力的人員參與本項目，并保持實施隊伍的穩(wěn)定。由于參與建設(shè)的組織和人員眾多，將加強(qiáng)溝通管理，編制溝通計劃，明確溝通的機(jī)制、渠道、相關(guān)人員、時間和頻率，及時報告項目進(jìn)展情況。由于項目風(fēng)險大，將加強(qiáng)風(fēng)險管理，識別風(fēng)險，對風(fēng)險進(jìn)行定性和定量分析，制定應(yīng)對措施，并對風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)控。

1．3創(chuàng)新工程項目管理發(fā)展思路

房屋開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)不同時期的發(fā)展要求，針對具體情況強(qiáng)化集成化管理發(fā)展。工程項目建設(shè)在設(shè)計、運行、維護(hù)等階段都要向集成化管理轉(zhuǎn)化。工程項目集成化發(fā)展的全過程管理對房屋開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長具有重要的影響，其中項目群管理理論的應(yīng)用越來越廣泛。工程建設(shè)項目動態(tài)化發(fā)展，能夠有效的控制管理過程中出現(xiàn)的問題。這也是為了實現(xiàn)工程項目管理對房屋開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展進(jìn)行的科學(xué)合理的制定，能夠有效的組織協(xié)調(diào)規(guī)劃房屋開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展過程中遇到的問題。現(xiàn)代工程項目管理計劃在發(fā)展過程中將會面臨眾多的影響因素。做好管理過程中的信息反饋能夠及時的糾正計劃中存在的問題，使計劃更加符合房屋開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)代工程項目管理在房屋開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用是行業(yè)發(fā)展的重要措施。

1．4提升房屋開發(fā)企業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)

房屋開發(fā)企業(yè)管理人員要對現(xiàn)代工程項目管理理論進(jìn)行確認(rèn)，根據(jù)現(xiàn)代工程項目管理理論進(jìn)行房屋開發(fā)企業(yè)管理工作。完善理論技術(shù)知識，掌握項目管理理論與方法。建立完善的經(jīng)濟(jì)理論知識體系，數(shù)量掌握法律法規(guī)等相關(guān)文獻(xiàn)。對現(xiàn)代工程項目理論進(jìn)行綜合應(yīng)用能夠提升房屋開發(fā)企業(yè)日常管理水平。現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)將會帶動工程項目管理發(fā)展。管理人員應(yīng)該注重培養(yǎng)溝通能力，利用計算機(jī)技術(shù)解決現(xiàn)代工程項目管理中遇到的問題。保證對工程項目進(jìn)行可行性報告，提升工程項目預(yù)估算能力，將是房屋開發(fā)企業(yè)現(xiàn)代工程項目管理成本質(zhì)量控制信息化發(fā)展的重要表現(xiàn)。組織協(xié)調(diào)能力是房屋開發(fā)企業(yè)順利發(fā)展的影響因素。

2現(xiàn)代工程項目管理在房屋開發(fā)企業(yè)應(yīng)用未來發(fā)展

市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有不確定性，現(xiàn)代工程項目管理理論的發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)房屋開發(fā)企業(yè)的管理水平。建立以戰(zhàn)略目標(biāo)為基礎(chǔ)的發(fā)展方向，根據(jù)工程項目系統(tǒng)的影響環(huán)境因素，制定分階段的現(xiàn)代工程項目管理目標(biāo)。這種發(fā)展趨勢能夠有效的控制現(xiàn)代工程項目管理中的不確定性，創(chuàng)新發(fā)展方法，對房屋開發(fā)企業(yè)進(jìn)行綜合性的工程項目管理。使工程項目管理系統(tǒng)能夠獲得更大的績效成果。現(xiàn)代工程項目管理理論主要是在傳統(tǒng)理論基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，積極吸收現(xiàn)代市場變化發(fā)展規(guī)律，集中工程項目管理對工程質(zhì)量進(jìn)行提升，優(yōu)化工程分析方法，強(qiáng)化成本核算。并且對工程項目管理中的不確定因素進(jìn)行控制，工程項目分辨方法是優(yōu)化工程項目管理理論的重要依據(jù)。為新時期房屋開發(fā)企業(yè)現(xiàn)代工程項目管理水平的提升提供一個全新的發(fā)展思路。

3結(jié)束語