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第1篇

隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。

一、預售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。

預售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續；

（2）預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現而訂立的；

（3）預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力。

（4）預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業務收取貸款利息，除少數政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。預售商品房按揭是近幾年才出現的，目前在我國尤其是在沿海地區，發展規模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時也為房地產開發商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規定，與目前房地產業的發展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同，購房者與發展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進行協商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發展，筆者試舉二個案例說明之。

案例一：個人甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司正在開發建設的商品房一套，價金為五十萬元，甲應分五次交購房款二十五萬元，余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬元購房款，要求乙交付房屋。乙公司稱甲應在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認為乙公司違約，至法院。

此案雙方當事人產生爭議的根本原因是對按揭的性質認識不清。預售商品房按揭的當事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確，該商品房預售合同應認定為尚未成立，由此產生的損失由雙方分擔。由于乙公司為房地產開發商，對有關按揭的規定應當了解，合同未能成立其有一定過失，因此應承擔主要責任。

案例二：甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司開發的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購房余款協商不成。甲至法院，請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。

此案雙方當事人對付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關于辦理按揭貸款的協議，但由于國家政策性調整，銀行停止辦理按揭，使雙方當事人之間合同無法履行。此案應適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔損失。

由以上兩個案例可以看出，我國預售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進行調整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》時，對此問題做出規定。

二、無效房屋租賃合同的認定及處理

房屋租賃，是指房屋所有權人或經營管理權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承權人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為，它適用民法通則關于無效民事行為的規定，"下列民事行為無效：（一）無行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家，集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經濟合同違反國家指令性計劃的：（七）以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外，房屋租賃行為還應受一些特別法的約束，如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）共有房屋未取得共有權人同意的：（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的：（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經抵押權人同意的；（八）不符合公安、環境、衛生等主管部門有關規定的；（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。違反這些規定出租房屋的，一般也應認定為無效。應當注意的是，房屋租賃對民事活動的當事人來說，是非常重要的民事行為，對他們的生產、生活有著重大影響，因而在審判中不宜輕易就認定合同無效。如果基本法律要件都具備，只是有一些細節不符合法律規定，可以責令當事人補正，而不宜認定為無效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租賃甲房屋，裝修后經營飯店，經營期間拖欠甲兩個月租金。甲至法院，要求乙給付租金。法院經審查認為，甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經房地產管理部門審查登記，因而為無效合同，判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲，乙之間并無意解除的合同被迫不能履行，雙方均遭受很大損失。而實際上法院只要責令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續，即可避免這樣的結果。

司法實踐中由于未經房地產管理部門登記備案而被認定為無效的房屋租賃合同為數不少，這樣的判決不利于民事法律關系的穩定性及合同的全面履行。事實上，正是有些當事人利用法律的這一規定逃避責任，如許多房屋租賃糾紛案件中的違約一方常會主張合同無效，以逃避承擔違約責任。

筆者認為，雖然《城市房地產管理法》等相關法律均把房屋租賃合同認定為要式合同，當事人簽訂租賃合同須到在關部門登記備案，但不應把未登記備案的所有租賃合同均認定為無效。在租賃合同的各項實質要件均具備，沒有其他違法行為，只是欠缺形式上要件的情況下，可責令當事人補辦手續后確認房屋租賃合同的效力，這樣更有利于社會的穩定及案件的執行。

房屋租賃合同被認定為無效后，對房屋裝修如何處理，也是當前民事審判中經常遇到到的問題，主要體現在經營性用房中，承租人為了自己經營的特殊需要，往往對承租房投資很多進行裝修，一旦租賃合同被認定為無效，承租房要交還給出租人，裝修費用如何處理即成為問題。

對于房屋裝修應按《最高法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》中關于添附的規定處理：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成的，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。

對于雙方有約定的，按約定辦理，對此沒有爭議。雙方如無約定又協商不成，除能拆除的之外，如何折價在實踐中有不同看法。筆者認為應結合案件具體情況，本著經濟效益與公平合理的原則進行處理，兼顧雙方的過錯責任。屬出租人過錯的，可對裝修的現值進行評估，由出租人予以相當價值的補償并賠償給對方造成的損失；屬于承租人過錯的，對裝修進行評估后，應根據出租人適當的可利用程度折價予以補償；屬于雙方都有過錯的，應由出租人補償裝修的現值。在處理此類糾紛中，如裝修對出租人沒有利用價值，而第三人愿意承租出租房屋，并承頂裝修費用，并且出租人同意，可由第三人承頂，這樣使裝修的補償更加經濟合理。

三、落實私房政策遺留問題。

落實私房政策，包括私房因社會主義改造遺留問題，期間被擠占、沒收的私人房產問題，建國初期代管的房產問題，落實華僑、港澳臺胞私房政策問題等。根據《最高人民法院復查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》（1992年11月25日）的規定，有關落實私房政策的案件，不屬于人民法院主管工作的范圍，應移送落實私房政策部門辦理。目前落實私房政策工作已進行多年，出現許多落實私房政策遺留問題的訴訟，主要為被發還私房產權的房主要求收回私房自住的案件，此類案件法院目前大多按一般的房屋租賃糾紛進行處理，而實際上此類糾紛比一般的房屋租賃糾紛復雜得多，不應簡單對待。我國城市的私有出租房屋社會主義改造，是在五、六十年代，比照黨對資本主義工商業的社會主義改造政策，先后開展起來的，私房改造工作，作為整個社會主義改造的組成部分是完全必要的、正確的，但是由于"左"的錯誤思想影響，遺留下一些問題，有些地方降低了改造起點，錯改了一部分房屋；有的沒有給房主留自住房。根據國家有關政策，對不符合規定而錯改了的房屋，應按政策實事求是給予糾正；對房主應留而未留自住房的，可補留自住房。但目前這些落實了政策的房屋許多只是發還產權，房主并未實際支配，使用該房屋。對期間擠占、沒收私人房產的行為，現已徹底否定，并進行了糾正，根據有關規定，應一律確認原房主的所有權，把房產歸還給房主。對于自住房和出租房，應分別不同情況，采取不同處理方法逐步解決。凡單位和個人擠占私人自住房，必須堅持誰占誰退的原則。凡職工個人占用私人自住房的，無論是由房管部門或由機關，企業事業單位安排的，還是自行擠占的，都應視為無房戶，由職工所在單位或其上級主管部門安排其住房，將占用的房屋盡快退還給原房主。但在落實政策過程中，有些單位無力為占用私房職工提供住房，有些單位有房卻不優先安排用于落實私房政策，使許多房主仍然是手持房屋所有權證卻住不進自己的房屋。

在落實建國初期代管的房產問題及港澳臺胞私房政策問題上，也遺留有此類問題，政府落實私房政策部門只是解決了房屋產權歸屬問題，卻未讓房主實際占有、使用私有房屋。有的私房主被強制與住戶簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產權證照；有的由于爭議較大，房主長年一直未與住戶簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由于契約未約定租賃期限，也與住戶產生糾紛，要求收回房屋。

對于此類收房案件法院的處理原則一般是：住戶有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶無他處住房，不予騰退。這樣的處理是基于保護住戶利益，維護社會穩定而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法并沒有使問題得到解決，因為沒有考慮到私房主的利益。擁有所有權卻不能享有占有、使用、收益的權能，在法理上是講不通的，在現實中也是不公平的。現今房地產已作為商品流人市場，平等自愿、等價有償已成為人們在民事活動中普遍遵守的原則，過去那種強制私房主與住戶簽訂租賃契約，住戶可以無限期使用他人房屋的作法已與市場經濟的運行規則相悖，必須加以修正。

在處理此類收房案件上，有人提出以下可供掌握的標準：（1）承租人違反租賃合同的約定，或轉租、轉借承租的住房，或拖欠房租，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（3）房屋產權人確實需要占有、使用房屋，且居住條件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋產權人為收回自己所有的房屋，為承租人找到了相應的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（5）房屋產權人要求收回自己的住房，但承租人確實不具備騰退條件的，可以暫時維持原租賃關系，但應明確租賃期限或提高租金標準。以上幾條可以作為辦理此類案件時的參照，但對于"提高租金標準"，似不易掌握，因房地產管理法等法律法規都規定私房租金應受政府房地產管理部門調控，如《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定："住宅用房的租賃，應當執行國家私房所在城市人民政府規定的租賃政策"，《城市私有房屋管理條例》第二十六條規定："房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，協商議定".如果由法院判決提高租金，雖保護了私房主利益，卻缺乏相關法律依據，且與房地產行政管理部門的規定相矛盾。此種“司法先于立法”的做法其妥當性值得商榷。筆者認為，房地產交易行為是受國家嚴格控制的，目前私房法定租金與其實際市場價值差距較大，應通過政府提高租金標準來解決問題，在此之前，法院不宜做出提高租金的判決。總之，在處理落實私房政策遺留問題上，既要切合當前市場經濟發展狀況，又要考慮歷史原因；既要保護公民合法的財產權益，又要維護社會的穩定。審判人員應結合案件具體情況，多做"案外工作"，如做住私房的承租人單位的工作，使其盡快解決承租人的住房問題。畢竟，徹底解決落實私房政策問題仍需依靠政府和社會的力量。四、離婚案件中房屋糾紛的處理。

住房是一種重要的生活資料。隨著住房改革的逐步深入，我國城鎮居民的住房狀況已得到較大改善，但住房困難情況仍然存在。在離婚案件中，即體現為夫妻雙方為分得房屋產權或使用權而爭執不休，使得簡單的離婚案件復雜化。目前許多離婚案件中當事人的主要爭執點即為住房問題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關鍵。在審判工作中，應分別不同的情況去處理。

（一）對于個人擁有完全產權的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應為夫妻共有財產，按照分割夫妻共有財產的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購置，但雙方婚后在此居住，根據最高法院有關司法解釋，經過八年，可視為夫妻共同財產進行分配。分配中應堅持男女平等，保護婦女兒童合法權益，照顧無過錯方，尊重當事人意愿，有利生產、方便生活的總原則，如住房分配給夫妻一方，應按評估的市場價給予另一方一半價值的補償。在處理此類問題中應注意分清家庭共有房屋與夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要時應先析產，然后再進行離婚案件的審理。對于婚姻中預購的商品房，離婚時房屋尚未交付，如何處理？筆者認為在商品房尚未交付的時候，購房方與售房方僅為債權債務關系，購房方享有的僅是一種債權，因而此種情況應按離婚中對債權、債務的處理原則進行處理。如一方愿意取得商品房的，應給予另一方相當于預售合同一半價值的補償。并與售房方辦理有關的合同變更手續。如雙方都不愿意取得商品房的，應當先承擔違約責任，然后再對返還的剩余的購房款，進行分配。在處理此類問題中由于牽涉到商品房預售方的利益，因而在夫妻雙方爭議較大，達不成協議時，法院可以就此問題另案處理。

（二）離婚時對于承租的公房如何分配，是頗有爭議的問題。一種觀點認為不應將其納入離婚案件一并處理，理由是：租賃關系是一種合同關系，由原來的夫妻共同承租變為一方承租屬于合同主體的變更，應征得公房的所有權或管理權人同意。另一種觀點認為應一并處理，理由是：離婚當事人之間就公房使用權的分割處理，只涉及承租一方主體的變更，不會導致租賃關系其他內容的變更，且如不處理公房使用權，會使雙方在離婚后又產生爭訟，不利于子女成長和社會穩定。筆者同意后一種觀點。《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》（以下簡稱"解答"）中規定："在離婚案件中，當事人對公房的使用。承租問題發生爭議，自行協商不成，或者經當事人雙方單位或有關部門調解不成的，人民法院應根據案件的具體情況，依法予以妥善處理。"在解答中列舉了幾種離婚后雙方均可承租公房的情況：婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續五年以上的：婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；婚前雙方均租有公房，后合并調換房屋的；其他應當認為夫妻雙方均可承租的情況。對夫妻雙方均可承租的公房，應按下列原則予以處理：照顧撫養子女的一方；男女雙方在同等條件下，照顧殘疾或生活因難的一方；照顧無過錯的一方。解答中規定："對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當的經濟補償。"但對于給付的標準卻沒有規定。筆者認為公房租賃權不僅僅是一種民法理論上的債權，它包含有國家給予的福利，取得租賃權的一方即等于取得了這種福利，而另一方則將有可能享受不到這種福利，其所可能遭受的損失即是公房房屋租賃價格與市場價格之間的差價。因此，在承租方給予另一方經濟補償的，應考慮另一方有無房住，有無可能分房收入情況，當地房屋租賃價格等因素，給予合理補償。解答中規定法院在調整和變更單位自管房屋的租賃關系時，一般應征求自管房單位的意見。因而有人認為人民法院在征求意見時，如果單位不同意由當事人中非本單位職工一方承租房屋，法院即不能判決由其承租。筆者認為此種觀點值得商榷，法院既已規定在有些情況下離婚的夫妻雙方均可承租，那么法院就可依此獨立做出判決，不能受單位意見的左右。征求自管房單位的意見，是為了調動他們的積極性，配合法院做好當事人的工作，以便于判決的執行。

（三）部分產權房屋的分配問題也是離婚案件中經常遇到的，所謂房屋部分產權，是指職工以標準價格購買公有住房后享有部分權能并且受到法定限制的產權，其中包括永久居住權、使用權、繼承權和有限的處分權與受益權。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權形式。離婚案件中部分產權房屋的處理原則同公房使用承租權一樣，都是撫養子女一方優先，無過錯方優先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據"解答"的規定，分得房屋部分產權的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償，筆者認為住房標準價是國家、單位給予職工的優厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標準價補償其一半價值并不是完全公平的。考慮到這一點，法院在分配其他財產時應照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經濟條件允許的情況下，可要求其高于標準價給予對方補償。解答中還規定：對夫妻雙方均爭房屋"部分產權"的，如雙方同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。競價的方式在離婚案件的審理中還屬新問題，缺乏具體操作規則和應用經驗，尚需審判人員在實踐在逐步探索、總結。筆者認為，競價應遵循以下原則：1雙方自愿原則。選擇競價的方式應雙方當事人均同意，有關意見應記人法庭筆錄。如一方不同意，法庭不能強迫當事人競價。2公平合理原則。指競價的雙方當事人應經濟條件、住房條件基本相同，如雙方經濟條件懸殊，或一方住房寬裕，而另一方無其他住房，即不應采取競價的方式。3在法院主持下進行的原則。競價是在訴訟之中進行的，因而當事人應聽從法院的指導，并依照法院規定的競價規則進行競價。這樣才能保證競價的公正與合法。

五、拆遷糾紛的受理問題。

在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應首先考慮應否受理。因為由于拆遷糾紛的特殊性質，其大部分都屬行政案件，應由法院行政庭受理，只有少數由民庭受理。

根據有關規定，下列拆遷糾紛應按行政案件受理：（1）對人民政府或房屋拆遷主管部門作出的拆遷補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限等裁決不服，提訟的；（2）對房屋拆遷主管部門作出的罰款、沒收非法所得、責令停止拆遷、吊銷證書、責令限期退還周轉房、警告等行政處罰不服，提訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對拆遷補償、安置等未達成協議或者達成協議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協議要求房屋主管部門裁決，房屋拆遷主管部門拒絕裁決或者不予答復，提訟的；（4）認為符合法定條件，申請頌發或補發“拆遷許可證”“拆遷資格證書”等，房地產管理部門或房屋拆遷主管部門拒絕頌發或不予答復，提訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復，提訟的；（6）認為人民政府或房屋拆遷主管部門的其他有關房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責的行為侵犯其合法權益，而提訟的。除第三種情況外，其他幾種情況應作為行政案件比較容易理解，因為都屬對行政機關的具體行政行為不服提起的訴訟。對于第三種情況按何種訴訟處理曾有異議。最高法院（1993）法民字第9號函規定，在城市房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷的補償形式、金額，安置房面積、地點，搬遷過渡方式和期限，經雙方達不成協議的，屬于平等主體之間的民事權益糾紛，房屋拆遷主管部門或同級政府對此類糾紛裁決后，當事人不服訴至法院的，人民法院應以民事案件受理。目前第9號函的規定已不適用，它與行政訴訟法的有關規定相悖。此種情況應按行政案件受理，已在審判實踐中得到共識。但是如拆遷人與拆遷人就有關安置、補償、回遷等問題達成協議并已實際履行（含部分履行），因一方或雙方違約產生糾紛，提訟的，可按民事案件受理。因為此時拆遷人與被拆遷人之間已形成合同關系，雙方按合同規定享有權利、承擔義務，屬平等主體之間的關系，因此，發生糾紛亦屬民事糾紛，應按民事案件受理。

六、軍產房問題。

所謂軍產房，是指所有權歸軍隊所有的房產。軍隊房屋的所有權單位為中國人民總后勤部。在民事審判中，較多的軍產房糾紛為軍隊轉業、離退休干部騰退原住房問題及軍隊利用房地產開展經營活動問題。

關于軍隊離退體干部騰退軍產房問題。最高法院有關批復的精神為：此問題屬于軍隊離退休于部轉由地方安置管理工作中的遺留問題，由軍隊和地方政府通過行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。對此類糾紛不予受理是妥當的，因為有可能涉及到營區和其他軍事設施的安全、保密問題，并且如受理，將涉及到今后的執行問題，法院判決騰房后，當事人不自動履行，須由人民法院強制執行，會在社會上造成不良影響。基于同樣理由，筆者認為，對于軍隊轉業干部騰退原住軍產房糾紛，人民法院也不應受理。

根據國家有關規定，軍隊房地產在保證戰備和部隊住用需要并保守軍事秘密的前提下，可以利用空余房地產依法開展經營活動，包括房屋、設施、場地的出租，房屋的出售、房地產的換建、互換、土地使用權的有償轉讓，合資建房，利用房地產自辦或合辦經濟實體，以及其他經營活動，而且經營活動可以面向社會。軍隊利用房地產開展經營活動，其收人可以用于彌補國防費不足，以房養房，但在經營中難免會發生糾紛，對這類糾紛如何處理是法院應慎重對待的問題。

軍隊利用房地產對外開展經營活動，與地方單位、個人發生糾紛至法院的，一般應視為平等主體之間的糾紛，按照《民法通則》、《經濟合同法》等法律的相關規定處理。人民法院在審理中如發現軍隊有違反國家有關行政法規的情況，可告知監督管理機關，由其依法進行處理，如發現有違反軍隊有關規定的情況，應告知軍隊有關部門處理。

人民法院在審理此類糾紛時，應對合同的有效性進行審查。根據有關規定，軍隊利用房地產開展經營活動，實行《中國人民利用房地產開展經營活動許可證》管理制度，凡利用房地產開展經營活動的單位，必須到軍隊房地產管理部門申領《許可證》，并按有關規定到當地房地產交易管理部門辦理交易手續。對軍隊方未申領《許可證》進行的房地產經營活動，一般應認定為無效，如在一審訴訟中經軍隊房地產管理部門批準補辦的，可以認定為有效。如果只申領了《許可證》，但未到當地房地產交易管理部門辦理交易手續，并且合同已實際履行的，可認定為有效，但法院應督促當事人補辦交易手續。

第2篇

一、金融危機引發的社會問題

(一)失業加劇

由美國次貸危機引發的國際金融風暴,給我國實體經濟帶來的最直接的影響就是大量的企業破產倒閉,大量的工人失業。另一方面,城鄉調查失業率遠高于登記失業率。中國社科院的2009年《社會藍皮書》稱我國城鎮失業率已經攀升到9.4%,中西部地區的失業率超過10%,其中大中城市失業率約10.1%。而在這龐大的失業大軍中,又以農民工和大學生最為嚴重。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文表示,全國約有2000萬農民工由于此次金融危機失去工作或者還沒有找到工作而返鄉,加上每年新加入到外出打工隊伍的農民,今年共有2500萬農民工就業面臨很大壓力。除了農民工就業面臨困難之外,大學畢業生等新進入勞動者群體也面臨前所未有的困難。據教育部的統計,從需求方來看,受國際金融危機和經濟周期的影響,對大學畢業生的需求有明顯下降,就業崗位嚴重不足。

(二)城鄉收入差距進一步擴大

收入差距問題是在社會現代化進程中所必然出現的問題,是經濟發展到一定階段而出現的帶有普遍性的問題。改革開放30年來,我國在打破平均主義的大鍋飯體制之后,由于社會勞動力流動性提高,經濟社會越來越融入全球體系,新技術革命和知識經濟的興起,高端勞動收入的增長速度明顯高于低端勞動收入的增長速度,導致勞動收入差距進一步擴大。而目前我國居民收入差距中最主要的問題是城鄉差距。中國社科院最近的《人口與勞動綠皮書(2008)》指出,過去的17年,我國城鄉居民人均年收入的絕對額差距增加了近12倍。數據顯示,1978-2007年,城鎮居民人均實際可支配收入增加了7.5倍,農村居民人均純收入增加了7.3倍。2007年,城鎮居民家庭恩格爾系數已降為36.3%,而農村居民家庭恩格爾系數為43.1%,后者比前者高近7個百分點;同期城鄉居民人均收入相差高達近萬元。加上金融危機的爆發,導致大量的外出務工的農民工失業,必然導致城鄉收入差距進一步拉大。

(三)社會矛盾增多,社會沖突加劇

2009年3月9日,吳邦國委員長在十一屆中國人大二次會議的工作報告中指出,當前國際金融危機繼續蔓延和對我國實體經濟的影響不斷加深,我國發展的外部經濟環境日趨嚴峻。在有效需求不足的情況下,我國經濟社會發展中的一些深層次矛盾和問題也會更加凸顯。可見,金融危機導致我國經濟下行,而經濟下行則會使中國長期積累的矛盾浮出水面,隱性矛盾顯性化,顯性矛盾更加尖銳。在前面已經提到,金融危機導致的一個最直接的后果就是大量的企業破產倒閉,從而導致失業人數大量增加。而當失業潮和土地糾紛、勞動糾紛等各種糾紛集結在一起的時候,一旦哪個環節沒有處置得當,社會沖突就存在加劇的可能。可見,金融危機時期同時也是社會矛盾和社會沖突的多發時期。

二、應對國際金融危機,解決社會問題的對策和建議

一方面,確定“就業優先”的經濟發展戰略。

就業問題是當前我國一個帶有普遍性、全局性影響的重大經濟和社會問題,就業乃民生之本,是關系國民切身利益的重大社會問題,是解決人的生存權和發展權的關鍵所在。但是,當前席卷全球的國際金融危機卻造就了大量的失業群體的產生。這些規模龐大的失業群體喪失了基本的生活來源,發生矛盾沖突的風險急速升高,并有可能由經濟危機影響社會穩定。為此,必須把解決就業問題提到重要的議事日程,確定“就業優先”的經濟發展戰略。

傳統經濟理論認為就一國的經濟增長與就業增長一般是正相關的。經濟的較快增長會推動就業的相應增加,因此在經濟增長目標中本身就包含就業目標。改革開放30年來,我國基本上實行的是以經濟增長為中心的經濟發展戰略。事實證明,經濟增長并不必然或自動地促進就業增長。20世紀80年代,我國的年均經濟增長率為9.3%,而年均就業增長率為3.0%,就業增長彈性系數為0.323;90年代,年均經濟增長率為10.4%,就業增長率為1.1%,就業增長彈性系數為0.106,即經濟增長每增長一個百分點,僅能帶動0.106個百分點的就業增長,比80年代吸納就業能力下降了2/3。[1]這表明,經濟高增長并不一定必然帶來相應的就業高增長。為此,我們必須改變傳統的經濟發展戰略,要確定“就業優先”的經濟發展戰略。實施就業優先的經濟發展戰略,關鍵要轉變經濟增長方式,扭轉經濟增長和投資對就業拉動作用日益減弱的現狀和趨勢。為此,必須以市場需求為導向,以就業優先為原則,對產業結構進行戰略性調整,以此來實現就業結構的改善和就業崗位的增加。

另一方面,加強社會保障制度建設。

社會保障是國家和社會對社會成員在生、老、病、死、傷、殘、喪失勞動力或因自然災害面臨生活困難時給予的物質幫助,以此來保障每個公民的基本生活需要和維持勞動力再生產而建立的一種制度。它的作用就在于通過救助、扶貧和扶持經濟開發等措施,調節收入的過大差距,以緩和社會成員之間可能出現的矛盾。因此說,社會保障是促進社會安定團結、使社會發展進入良好循環的社會穩定機制的調節機制。享有統一的社會保障,是憲法賦予公民的平等權利。但是,從目前我國社會保障的現狀來看,我國的社會保障很大程度上是在城市實行,而農民卻始終處在社會保障體系的邊緣,甚至可以說,廣大的農民是游離于現代社會保障體系之外的。據有關調查顯示,占總人口20%的城鎮居民享受著89%的國家社會保障資源;而占人口80%的農村居民,僅享受11%的社會保障投入。[2]這一現狀如果不打破,不僅實現不了真正意義上的城鄉一體化,而且還會進一步加深城鄉矛盾,進而影響社會的和諧與穩定。為此,其一,要切實擴大社會保險的覆蓋面,重點擴大農民工、非公有制經濟組織就業人員、城鎮靈活就業人員參加社會保險。其二,要完善最低生活保障制度。最低生活保障制度是國家基于公民人權的需要,對特困居民實施的一種無償救助,它體現的是公民基本的生存權利、國家的當然責任和社會的文明進步。在當前國際金融危機背景下,大量的工廠破產倒閉,造成了大量的失業人群的存在,當他們基本生活難以為繼時,國家有義務對其進行救助。為此,必須切實加強最低生活保障制度建設,有了這種保底措施,這些社會弱勢群體的基本生活才能得到最基本的保護。

參考文獻

第3篇

國內外城市發展表明，城市化具有正負兩個方面效益：一方面城市化可以促進經濟繁榮和社會進步，能夠集約利用土地，能夠提高能源利用效率，同時能夠促進教育、健康和社會服務的進行，因此很多專家都是非常主張中國應該走大城市圈的道路，他們出于大城市圈的理念正是跟城市化正面效應相結合。據他們所預測，中國在未來的10年左右，每個城市圈將聚集兩到三億人，這樣就能把中國大部分人口集約到沿海地區，置換出我們內地的土地和資源。這也是我們城市報告的一個設想。

另一方面城市化又給我們帶來很多負面東西，主要就是一系列嚴重的生態環境問題。對我們的人們健康也產生了一些不好的影響。主要表現三個方面：一個城市氣侯的變化；另外環境污染，包括水、空氣、噪音、固體廢棄物污染等等，二、淡水、化石的污染；三、伴隨著城市的快速發展，城市中也出現了許多的社會問題，例如就業、人們婚育觀念的變化、家庭暴力、吸毒、青少年犯罪等等。如何解決這些問題，使得人口數量、質量、結構分布與城市社會經濟協調發展，顯得非常重要。

隨著社會階層構成發生的深刻變化，社會觀念也有碎片化的現象，即原有的社會階層經由社會觀念達到集體行動的邏輯發生了某種斷裂，社會觀念的利益化和個體化傾向明顯，過去圍繞改革方式、路徑和方向而產生的左與右、激進與保守、自由與權威之間的觀念分野，已經被圍繞關鍵性社會問題而產生的新的陣營組合所取代。今后，社會觀念的沖突將圍繞著就業、收入分配、社會保障、教育、醫療健康、環境等具體的社會問題展開，隨著問題的變化，爭論的陣營也不斷重新組合，這是社會觀念沖突發生的一個新變化。

一、城市化過程中出現的社會問題

1、就業問題

隨著產業結構調整、國有企業的改革、資本和技術對勞動的替代以及勞動年齡人口的持續供給，經濟增長的就業彈性不斷下降，現在每年最多能夠創造的900多萬個就業機會，但有多萬人競崗。到6月底，全國城鎮登記失業人數795萬人，國有企業下崗職工356萬人，雖然“城鎮登記失業率”為4.2％，但加上其他企業、農民工和大學生中未登記的實際失業人員，“城鎮調查失業率”超過了10％。根據全國市民的調查，失業下崗被列為當前存在的各種社會問題的首位。

20世紀90年代中期以后，由于鄉鎮企業的產業結構升級，資本和技術增密，吸納農村勞動力的能力有所下降，農民進城打工成為轉移農村富余勞動力的主渠道，根據“非典”時期的最新調查，全國流動農民工達到1億多人。按照我國目前每畝耕地投入的勞動力計算，農村只需1.5億勞動力，目前的3.6億農業勞動力，還需轉移的2億多人，即便按2020年非農就業人員達到70％的目標測算，也還需要再轉移約1.5億農村勞動力。

全國高校在連續數年擴大招生后，大學生就業難成為新的社會問題，盡管大學畢業生的初職平均收入預期已經大大降低，但仍有約70萬大學畢業生待業。現在城鎮新生的生活困難人口和農村的貧困人口，除了鰥寡孤獨、喪失勞動能力和大病患者外，多數是與失業或嚴重就業不足有關。全國農民現金收入中，約35%是外出務工收入，有些省份農民外出打工收入，已超過和接近了本省的地方財政收入。從影響就業的各種因素來看，就業在相當長階段（包括經濟快速增長階段）都會成為中國社會發展的一個嚴峻問題，必須從發展戰略選擇的高度來認識和規劃就業，既要防止重走國家包下來和反城市化的老路，又要在完善勞動力市場過程中高度重視就業機會的持續增加。

2、婚育觀念的變化

婚姻家庭是人類有史以來的第一個社會制度，她為繁衍人類、穩定和發展社會做出了巨大貢獻。我國是一個婚姻家庭觀念很強的國家。長期以來，政府在反對和解除封建性質的婚姻關系的同時，努力實行和健全新型的婚姻家庭制度。與西方社會和一些發展中國家相比，我國的離婚率一直處于較低的水平。改革開放以來，這種低離婚水平的婚姻家庭關系也發生變化。離婚率連年上升，同時隨著城市的發展，人們的婚育觀念也發生了很大的變化，產生了諸多社會問題。

在家庭問題上，一是沒有明確提出和確立一個基本的思想原則，即個人的獨立地位和自由權利是家庭關系和人與人之間一切社會關系建立和發展的之基礎；二是沒有正確認識我國家庭制度中的優良傳統和腐朽成份及其發生作用的機制和可能造成的影響；三是沒有恰當界定家庭活動和家庭關系的范圍，特別是沒有明確劃分家庭生活和政治生活的界限和范圍。

隨著社會世俗化進程的日益加深，人們對婚前和婚姻表現出越來越開放的態度。一項對北京青年的調查表明，對于“雙方相愛以后不結婚也可以發生”這一問題，只有三成多的人表示反對，而這其中還有一半的人反對態度極其溫和。很多人在表示對上述做法的支持時非常干脆，似乎覺得這是自然而然的事情。多數青年認同“存在愛情的前提，婚前沒有必要反對”。對數據的交叉分析還發現，年齡越小對上述觀點持贊成態度的比例越大。

3、家庭暴力問題

“家庭暴力”一詞于20世紀90年代引入我國，但家庭暴力現象早已在我國出現。據統計，在我國的2.67億個家庭中，約8000萬個家庭中存在著不同程度的家庭暴力現象。目前，我國家庭的離婚率為1.54%，每年約有40萬個家庭解體，其中超過1/4源起于家庭暴力。

全國婦聯對來信來訪分類統計后發現，婚姻家庭類投訴和咨詢約占總數的50%，其中涉及家庭暴力的案件占到15.5%。[1]此外，全國婦聯和國家統計局曾在21個省進行中國婦女社會地位的調查顯示，有0.9%的女性經常受丈夫挨打，8.2%的女性有時受挨打；丈夫對妻子實施暴力的占絕大多數，家庭暴力的受害者近95%為女性。由于家庭暴力問題的世界性，國外的情況同樣如此。據國外媒體報道，在美國，平均每7秒就發生一起家庭暴力；而在英國，這個時間下降到了6秒鐘。

家庭暴力不僅破壞家庭，影響社會穩定，而且會干擾人們的婚姻家庭觀，對婚姻家庭喪失信心，長此以往，社會將失去存在的意義，“國將不國矣”。

4、吸毒問題

近年來，我國吸毒人員尤其是吸食海洛因人員的增長勢頭得到了一定程度的遏制，新滋生吸毒人員年均增長幅度從五年前的29.3%降至13%。但是，吸毒人數仍在上升，涉毒區域不斷擴大，濫用****片劑、******和******等新型的發展勢頭十分迅猛，可以說，海洛因、大麻、****片劑、******、******及其它******品、精神藥物等多種交叉濫用的局面已經形成。

截至底，累計登記在冊的吸毒人員已達105.3萬人，現有吸毒人員74萬余人，其中海洛因吸毒者65萬人。吸毒人員呈現三多的特點，即男性多、青少年多和社會閑散人員多，分別占吸毒人員總數的84.5%、72.2%和54.3%。我國涉毒縣(市、區)已達2201個，比增加了53個。其中吸毒人員在百人以下的縣為1033個，百人至千人的963個，千人以上的205個。

吸毒引發了許多嚴重的社會問題。近年來，共用注射器注射海洛因已經成為中國艾滋病傳播的主要途徑。中國所有省區市都報告了在吸毒者中發現了艾滋病毒感染者。截至底，全國共報告艾滋病毒感染者86萬例，其中經靜脈注射吸毒感染的就占55.3%。云南、廣西更分別高達87.56%和88.1%。此外，從各地破獲搶劫、搶奪和盜竊案件情況看，由吸毒人員所為占相當大比例。

5、青少年犯罪

近年來，隨著我國經濟的迅猛發展、市場經濟的進一步確立以及與之相伴生的失業、教育產業化、貧富差別懸殊等社會問題，社會矛盾日益加劇。青少年犯罪也呈現出一些新的特點和趨勢，應引起全社會的高度關注。

跨校、跨區的校園敲詐勒索事件占了整個校園敲詐勒索滋擾事件的六成左右。而且殺人、搶劫、、惡性傷害等案件所占的比重愈來愈大，“問題少年”一再成為人們的熱門話題。而有關調查顯示，有50％以上的“問題少年”其“問題”出在家庭！愈演愈烈的校園暴力已經到了令人痛心疾首的地步！暴力事件的不斷發生，給我們的家庭教育現狀帶來了警示。我國青少年犯罪一直就是一個比較嚴峻的社會問題，如今，青少年犯罪已被國際社會列為世界第三大公害。青少年犯罪除了無業人員及城市周邊地區人員居多，父母離異、畸型家庭子女犯罪的多，結伙犯罪的多，二人以上共同犯罪的多，侵犯財產的案件多，不計后果、追求哥們意氣的多等等這些長期以來所固有的原因和特點外，還有一些網絡犯罪、利用先進科學技術犯罪等特點。

青少年犯罪的特點：一是網絡與青少年犯罪之間的關系正在日益密切；二是貧困正在成為青少年財產型犯罪的重要因素；三是性犯罪在青少年犯罪中占據相當大的比例且有上升之趨勢

二、妥善處理城市發展中出現的社會問題

影響城市發展的社會因素多種多樣，促進的措施也各自不同，作為正在迅速變化的中國城市社會，在改造城市居住自然環境同時，注意根據時代的特點建立良好的運行機制，加強居民的思想道德建設，扶助弱勢群體，強化社區管理，以促進城市社會的和諧發展。

1、妥善處理人民內部矛盾

正確認識和妥善處理人民內部矛盾，是當前的重大政治課題和緊迫的政治任務，是改革開放和現代化建設順利進行的重要保證，是建設社會主義法治國家的重要基礎，也是城市和諧發展的必由之路。

要密切觀察、見微知著、防微杜漸，把矛盾解決在萌芽狀態。處理矛盾既要周到細致、合情合理；既要旗幟鮮明，又不可失之偏頗。要堅定不移地加強廉政建設，堅決反對官僚作風和腐敗行為。繼續改善干群關系，正確處理干群矛盾。要以強化人事監督為切入點，使人民群眾的愿望和要求得到順利實現，做到合民心，順民意，真正地促進權力監督與人民監督的有機融合。

要堅持德法并舉提高人民群眾整體素質。城市的和諧與發展需要有良好的社會秩序，需要各個社會群體與個人都模范地遵循共同的法律規范，使各自的權利與義務得以明確和實現，使整個社會形成一個統一協調、有序運作的和諧體系。通過制定和嚴格執行有關的法律、法規和政策，加強對社會生活各方面的管理，使公民、法人、其它組織和國家機關的各種行為嚴格限制在法律規范的秩序之內，使處理人民內部的各種矛盾和糾紛有所遵循，這是保障城市社會和諧發展的一個重要方面。

2、努力加強誠信建設

要使誠信為本在城市社會蔚然成風，必須有正確的利益導向和利益機制，使誠信成為有力的競爭手段，“誠者自成”。信用登記、信用評估和信用監管等各個方面的制度都要有利于保護和鼓勵誠實守信者，有利于打擊和懲罰作假行騙者。要確保制度的有效實施，不使制度束之高閣、流于形式。

要確保傳達信息的真實性。做到真實地傳達客觀情況，盲不背實、口不違心。如對上市公司必須披露哪些方面的信息，必須披露到什么程度，有關法律、法規和準則等要有更加明確的規定。對某些企業利用信息不對稱形成的優勢地位開展經營活動，做不實宣傳，誤導客戶，某些上市公司編造業績神話，披霹虛假信息等，必須予以堅決打擊。

要切實宣揚、倡導正確的價值觀念。特別是城市的管理者，必須身體力行，對各行各業作出表率，對于作出的承諾或達成的契約，務求守諾、踐約，切不可馬虎、隨意。要盡力維持政策的適當穩定，切不可輕易變動。如果情況確實發生了重大變化，確實有必要對以前的承諾、契約、決定作出調整，應及時向有關方面做必要的說明，以使其理解。要及時進行協商，達成諒解，做出調整。

社會存在決定社會意識。只要有關誠實信用的正確的利益導向和利益機制逐步地建立、完善，再加上切實有效的思想、道德教育，城市社會發展中的誠信意識和信用觀念一定會不斷提高。

3、大力扶助弱勢群體

幫助弱勢群體，要有具體的可操作措施，要在全社會形成一個良好的關愛互助環境。首先，要形成共同關愛改革中弱勢群體的環境。弱勢群體是市場競爭機制作用的產物，在現階段具有歷史的必然性。弱勢群體與優勢群體就是相對存在、不斷變化的。“沒有常窮久富家”，他們都是人民中的一部分、也是改革主體的組成部分。對于改革中產生的弱勢群體，最根本的是調整經濟結構，廣開就業門路，促進持續發展。通過贊助公益事業、光彩事業，廣辟就業渠道，積極救助，努力形成全社會關愛弱勢群體的好風氣、好環境。其次，要開展工程救助，使改革中弱勢群體成為一個動態群體。要進一步加強培訓，改變就業觀念，提高職業技能，實現再就業，對退休年齡以內長期不能就業的職工，應當吸收他們從事力所能及的勞動，結合社會保障，提高其勞動報酬。再次，要進一步扶助弱勢群體青少年，強制適齡青少年入學。對于達到初中文化以上的社會弱勢群體子女，要組織學習科學文化知識和專業技能，促進其健康發展，培養他們成為社會有用人才。第四，要調整收入分配政策，完善社會保障制度。結合整治市場秩序，嚴厲打擊和整頓非法或不合理收入，加強監控和處罰力度。要進一步完善失業保險和居民最低生活保障制度，擴大覆蓋面，逐步提高保障水平。對暫時陷入困難的群眾要認真負責地、滿腔熱情地給予關注，幫助他們渡過難關。

4、繼續完善社區管理

我國城市社區建設的主要推動者是政府，主要目的是解決后單位功能弱化所留下的空間，由此來加強對城市社會人口的管理。面對城市改革過程中所出現的種種社會問題，政府要逐步調整自己在國家與社會關系中所扮演的角色。要適當放權，調動民間力量進行自我管理。改革開放以后，政府機構與其他各類社會組織的關系發生了很大變化。但國家從對社會的全面控制中退出來，并不意味著社會的獨立性和自主性就隨之而來。它在很大的程度上還取決于社會結構的變化，社會發展的水平、社會個體素質以及社會動員的能力。因此，需要通過加強社區建設整合城市居民，通過社區建設增強居民認同感、公益觀念和社區參與意識。使由國家的代表機構決定的意圖，通過有直接利害關系的多數市民的同意得到實現。

社區建設是中引人注目的重要舉措，是加強城市基層組織的凝聚力和戰斗力和促進城市社會的文明、和諧、進步，使得人口數量、質量、結構分布與城市社會經濟協調發展的一項重要改革體制。

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