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一、工作目的

通過開展全市基準(zhǔn)地價更新與平衡工作，科學(xué)反映我市當(dāng)前的地價水平，對全市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價全面了解和科學(xué)調(diào)控，進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)營性用地和工業(yè)用地招拍掛為主導(dǎo)的土地市場健康發(fā)展，為推動全市經(jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展服務(wù)。

二、工作任務(wù)

根據(jù)《省基準(zhǔn)地價更新與平衡技術(shù)方案》運用綜合分析方法，對全市城鎮(zhèn)土地進(jìn)行更新分等定級，調(diào)整土地級別，同時重新評估各級土地、分用途土地的基準(zhǔn)地價，確定各種用途土地的基準(zhǔn)地價調(diào)整幅度，并對評定后的基準(zhǔn)地價成果進(jìn)行技術(shù)審核與科學(xué)平衡，形成新一輪的具有可比性和操作性的基準(zhǔn)地價體系。

范圍包括市城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)土地，以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地城鎮(zhèn)建成區(qū)。

三、技術(shù)依據(jù)

1《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》

2《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

3《省基準(zhǔn)地價更新與平衡技術(shù)方案》

四、技術(shù)路線

1以《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》為依據(jù)，以《省基準(zhǔn)地價更新與平衡技術(shù)方案》為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市城鎮(zhèn)實際情況，因地制宜，選擇對土地級別有重大影響并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會、自然等因素采用綜合評價方法對土地的等級別進(jìn)行重新評定，并劃分出新的土地等級。

2土地定級基礎(chǔ)上，以土地收益為依據(jù)，根據(jù)調(diào)查資料，參考市場交易地價資料，更新基準(zhǔn)地價。

3利用重新劃分的土等級和評估出的基準(zhǔn)地價成果，參照市各建制鎮(zhèn)及城區(qū)實際情況及特征樣本點地價，結(jié)合各部門專家征詢意見，經(jīng)過對影響地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟(jì)和行政等因素進(jìn)行綜合分析，確定不同土地等和級別、不同用途類型的基準(zhǔn)地價變化幅度，并進(jìn)行適應(yīng)調(diào)整，確定最終成果，實現(xiàn)基準(zhǔn)地價更新與平衡。

4利用計算機(jī)技術(shù)，對定級與估價中涉及的數(shù)據(jù)進(jìn)行信息化和標(biāo)準(zhǔn)化處理，建立城鎮(zhèn)土地分等定級與基準(zhǔn)地價平衡信息系統(tǒng)，最后進(jìn)行成果匯總和報告編寫。

五、提交成果

（一）文字成果

1市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新與平衡工作方案、技術(shù)方案。

2市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新與平衡工作報告、技術(shù)報告。

（二）圖件成果

1土地級別圖

2基準(zhǔn)地價圖

3土地定級單元分值圖

4土地定級因素作用分值圖

（三）基礎(chǔ)資料匯編

1土地定級分級面積匯總表

2基準(zhǔn)地價表、影響因素權(quán)重表、基準(zhǔn)地價上下調(diào)整幅度表、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)及宗地地價影響因素說明表

3原始資料中間計算結(jié)果和其他過渡圖表

六、工作進(jìn)度安排

（一）準(zhǔn)備階段

1政府下發(fā)文件，建立領(lǐng)導(dǎo)組織

2繪制工作底圖和編寫工作方案

3設(shè)計并印制表格

（二）實施階段

1基準(zhǔn)地價更新與平衡資料調(diào)查。

城區(qū)資料搜集與調(diào)查由地籍事務(wù)所負(fù)責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)資料搜集與調(diào)查由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地所調(diào)查。

2基準(zhǔn)地價更新與平衡資料的整理及量化。

1根據(jù)城區(qū)實際情況和各建制鎮(zhèn)情況，選擇定級因素及因子，通過特爾裴法專家征詢，最終確定定級因素、因子體系及權(quán)重值，對其數(shù)據(jù)進(jìn)行整理與分析，同時用手工標(biāo)注到定級估價工作底圖上；

2確定各定級因素影響分值，定級單元的建立及分值計算，并用計算機(jī)標(biāo)注到圖上；

3土地分級面積的量算；

4采用《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》里要求的方法進(jìn)行地價測算；

5確定新一輪基準(zhǔn)地價調(diào)整幅度；

6確定新調(diào)整的基準(zhǔn)地價；

7編制定級圖件和基準(zhǔn)地價成果圖。