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摘要：議標(biāo)是一種特殊的招投標(biāo)模式，有其優(yōu)勢和弊端。民營房地產(chǎn)公司在工程建設(shè)、物資采購時選用議標(biāo)模式，以貨比三家的原則，緊扣質(zhì)量、造價、工期、售后服務(wù)等開展談判，同時，民營業(yè)主直接參與或監(jiān)管議標(biāo)及商務(wù)談判，既充分發(fā)揮了議標(biāo)靈活、高效的優(yōu)勢，也克服了議標(biāo)壟斷、腐敗的弊端。通過建章立制，加強議標(biāo)采購工作的標(biāo)準化建設(shè)，也能做到公開、公平、公正、高效，降價成本，取得經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；采購；議標(biāo)

0引言

當(dāng)前的公開招標(biāo)模式，在防治腐敗方面無疑是成功的，但缺點也很多。如何既能防腐，又能提高效率、提高性價比，實現(xiàn)招標(biāo)人的質(zhì)量和品質(zhì)要求，是值得思考和探討的問題。

1議標(biāo)采購模式

公開招標(biāo)的一般程序是招標(biāo)準備———招標(biāo)公告———招標(biāo)邀請與招標(biāo)文件分發(fā)———投標(biāo)截止———開標(biāo)———資格后審———評標(biāo)定標(biāo)———合同談判與簽署。招標(biāo)單位在多家競標(biāo)者中擇優(yōu)公平地選出合適的競標(biāo)者。其主要優(yōu)點是打破壟斷，降低成本，防止腐敗，缺點是走流程慢，前后周期較長。為了提高效率，可以省去招標(biāo)公告部分，變公開招標(biāo)為邀請招標(biāo)。邀請招標(biāo)同樣需要準備大量的文件資料，時間較長。如果已有競標(biāo)者，可省去前面所有環(huán)節(jié)，直接進行合同談判與簽署。議標(biāo)采購就是這種采購方與供應(yīng)商針對合同條款以及價款直接進行一對一談判的采購模式。

2議標(biāo)采購的優(yōu)勢、弊端及適應(yīng)范圍

2.1優(yōu)勢

①議標(biāo)的程序相對簡單，環(huán)節(jié)少，周期短。②議標(biāo)的形式靈活多樣。對于一些技術(shù)性較高的物資或服務(wù)產(chǎn)品，供應(yīng)商資源較少，議標(biāo)能夠提高效率，降低成本。③議標(biāo)的談判性較強。公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)要求對確定報價和技術(shù)條款不得進行談判，服務(wù)質(zhì)量也很難通過談判解決。議標(biāo)則允許就報價、時間、質(zhì)量等進行談判，從而取得較好的性價比。

2.2弊端

①議標(biāo)采購容易造成供應(yīng)商壟斷價格。議標(biāo)與公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)的本質(zhì)區(qū)別在于不公開所造成的競爭性不足，價格往往會由于供應(yīng)商追求盈利而抬高，特別涉及專有或壟斷技術(shù)，既不利于降低采購成本，也不利于供應(yīng)商主動提升產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量。②議標(biāo)采購若監(jiān)管不嚴，滋生腐敗。

2.3適應(yīng)范圍

正是因為議標(biāo)采購有上述兩大弊端，所以，議標(biāo)采購不是國家的法定招標(biāo)模式，特別是以國有資金為主流的采購不選用議標(biāo)，而是選用公開招標(biāo)。因為公開招標(biāo)和議標(biāo)各有利弊，所以，采用以公開招標(biāo)為主、議標(biāo)采購為輔的模式。議標(biāo)采購也能在一定范圍之內(nèi)發(fā)揮其優(yōu)勢，適應(yīng)范圍如下：①需要從原供應(yīng)商緊急采購的物資或服務(wù)。②需要從原供應(yīng)商議標(biāo)采購，且合同變更金額不能超過原合同總金額的10％，以保證原有采購物資、服務(wù)一致性或者服務(wù)配套要求。③長期在某一領(lǐng)域提供服務(wù)或產(chǎn)品且有良好業(yè)績的承包商或供應(yīng)商。④技術(shù)或產(chǎn)品單一來源的物資或服務(wù)的采購，即只能從唯一供應(yīng)商處采購。⑤保密性較強的科研項目或技術(shù)專利等。⑥民營企業(yè)主直接參與或監(jiān)管采購。

3工程項目采購的主要內(nèi)容、采購模式及實踐

工程項目采購主要分為兩部分內(nèi)容：工程承包商采購和工程物資采購。

3.1工程承包商采購

工程項目區(qū)域規(guī)劃、工程勘察設(shè)計、工程施工、工程監(jiān)理等都需要有資質(zhì)的獨立承包商來完成，選定口碑好、信譽好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)是工程質(zhì)量和進度的重要保證。工程承包商采購主要選用公開招標(biāo)的模式，特別是對于國有資金項目，都是在專門的公共資源交易中心完成招標(biāo)投標(biāo)。工程承包商采購就是由誰來承包工程。對于承包商而言，中標(biāo)是公司生死存亡的頭等大事，投標(biāo)激烈程度可想而知。正因為投標(biāo)激烈程度高，中標(biāo)概率有時不足10%，個別投標(biāo)人采用了非正當(dāng)競爭手段而中標(biāo)，致使工程項目招標(biāo)投標(biāo)成為腐敗的重災(zāi)區(qū)。為了反腐，國家加大了工程項目公開招標(biāo)的監(jiān)管力度，但同時也使公開招標(biāo)的流程慢、前后周期長的弊端充分表現(xiàn)出來。例如，某河道清淤和邊坡加固工程計劃10月1日開工，到第二年谷雨之前完工。招標(biāo)人春節(jié)之后開始寫招標(biāo)文件，對招標(biāo)文件反復(fù)推敲直至完稿就花了6個月時間，公開招標(biāo)走流程又花了2個月，在復(fù)查專家評標(biāo)過程和結(jié)論時，發(fā)現(xiàn)有差錯，再招回專家進行第二次評標(biāo)，又花了1個多月，致使工程不能按計劃開工，而延長到12月1日開工。12月份進入冬季，再加上第二年春節(jié)的影響，工期嚴重滯后。第二年雨季提前，致使工程停工，不得不推延到年底，給甲乙雙方都帶來不小損失。

3.2工程物資采購

工程物資采購包括材料與設(shè)備，如標(biāo)志標(biāo)牌、電梯、空調(diào)及供電設(shè)備等，工程物資合格是保證工程質(zhì)量的前提。材料消耗占房地產(chǎn)項目成本的70%，材料價格是控制房地產(chǎn)項目成本的重要因素。工程物資采購也是選用公開招標(biāo)的模式，對一些比較零散的物資，也是盡量打包集中公開招標(biāo)，這給甲方物資使用方面帶來諸多不便，也不一定能采購到物美價廉的物資。例如，甲方在DJ6經(jīng)緯儀采購招標(biāo)文件中只寫了儀器型號和精度等內(nèi)容，并未對儀器廠家和品質(zhì)進行描述，評標(biāo)結(jié)果是低價中標(biāo)。等到這批DJ6經(jīng)緯儀使用1年之后，大批儀器不能正常使用，且達不到精度要求，原因是廠家用塑料部件替代了原先的金屬部件。甲方第二次采購類似的測量儀器時，吸取教訓(xùn)，在招標(biāo)文件中明確提出哪些部件不能用塑料制品。評標(biāo)時，甲方代表也與評標(biāo)專家同場評標(biāo)，結(jié)果是另一廠家低價中標(biāo)，且與招標(biāo)文件中的指標(biāo)相符。再等到這批儀器使用一年之后，又是大批儀器不能正常使用，原因是儀器內(nèi)部滑桿是塑料制品，嚴重影響了招標(biāo)人的利益。由于先前同類儀器的內(nèi)部滑桿都是金屬部件，因此，招標(biāo)文件沒有要求內(nèi)部滑桿是金屬部件，而且驗收儀器時不可能打開儀器看內(nèi)部構(gòu)造，又一次被鉆了空子。甲方崩潰，兩次公開招標(biāo)，都沒有買到自己想要的理想產(chǎn)品。這其中的主要原因是公開招標(biāo)不能對報價和質(zhì)量進行談判，一切都看書面材料。

4民營房地產(chǎn)項目議標(biāo)采購實踐

金馬凱旋集團武漢公司（以下簡稱金馬集團）是湖北省第十大民營企業(yè)，位于武漢長江新城，以房地產(chǎn)開發(fā)為主，筆者在金馬集團負責(zé)采購與合約，在多年的議標(biāo)采購實踐中探索既防腐、高效，又高品質(zhì)、低成本的招標(biāo)模式。對于工程承包商采購，一般是選用已有的服務(wù)質(zhì)量好的承包商和電話邀請其他承包商作為競標(biāo)人，當(dāng)競標(biāo)人數(shù)不少于3家時，就開始進行采購人和供應(yīng)商之間一對一的談判。對于工程物資采購，也是按照貨比三家的原則進行詢價或比價，一看二摸三試用，可以買到理想的產(chǎn)品。引入競爭機制，就能避免供應(yīng)商壟斷價格。另外，民營企業(yè)法人是私營業(yè)主，一般直接參與或監(jiān)管議標(biāo)及商務(wù)談判，也就避免了腐敗。本文中所提到的議標(biāo)采購的兩大弊端，在金馬集團都能得到破解。公司看中議標(biāo)采購靈活、高效的優(yōu)勢，更青睞議標(biāo)采購的招標(biāo)模式，只要雙方協(xié)商一致，就可以簽訂合同。合同文件就是雙方合作的基礎(chǔ)，供應(yīng)商或投標(biāo)人也迎合這種簡單、高效的議標(biāo)采購模式。例如，2017年8月底，金馬集團計劃某土方工程10月1日開工，年底完工。土方工程也是受季節(jié)氣候影響，必須按期完成。金馬集團采用議標(biāo)模式，只用了10天就完成了土方工程承包商采購。不僅如此，在9月份，還完成了商務(wù)區(qū)房建招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)、樁基工程招標(biāo)、裝飾工程招標(biāo)、綠化招標(biāo)以及其他物資招標(biāo)，平均2～3天完成一個項目的招標(biāo)，充分體現(xiàn)了議標(biāo)采購的高效。在早期工程實踐中，為了趕工期，邊做邊議或先做后議，充分發(fā)揮了議標(biāo)的靈活性，造成承包商完成了部分工程建設(shè)內(nèi)容、甚至完成了全部內(nèi)容而甲乙雙方還沒有簽訂合同的情況，為日后雙方產(chǎn)生了不少糾紛。這是對議標(biāo)靈活性過度運用的極端表現(xiàn)，在實踐中也造成諸多麻煩，因此，凡事要有度，凡事要有工作流程或標(biāo)準，議標(biāo)也必須遵循先議后做的原則。金馬集團議標(biāo)采購的程序如下：①由本公司組織相關(guān)技術(shù)人員對持有相應(yīng)資質(zhì)證書、信譽記錄及執(zhí)照的投標(biāo)單位進行考察（不少于3家）；②通過考察合格后的投標(biāo)單位提交投標(biāo)文件，如工程預(yù)算書、報價單、設(shè)計方案、監(jiān)理大綱、施工組織設(shè)計等；③議標(biāo)會談，緊扣質(zhì)量、造價、工期、售后服務(wù)等關(guān)鍵內(nèi)容開展競爭性談判；會談時，是一對一的談判，對投標(biāo)單位信息保密，避免競標(biāo)人之間串標(biāo)；④確定承包單位，簽訂相應(yīng)合同；⑤承包方履行合同，完成合同內(nèi)容；建設(shè)方驗收并及時付款，直至合同終止。在金馬集團，議標(biāo)采購由專門的采購合約部門來組織完成。議標(biāo)會談具有高度靈活性和談判技巧，因此，相關(guān)人員的職業(yè)素養(yǎng)必須非常高，其能力和要求如下：①敬業(yè)并忠于公司利益，這是談判的基礎(chǔ)；②有敏捷思維、良好的應(yīng)變能力和談判能力，做到有理、有利，不搞強權(quán)；③預(yù)先開展市場調(diào)查，了解市場行情，建立物資及供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫，掌握物資價格，做到貨比三家，在談判時做到有的放矢；④做好合同文件資料歸類、匯總、存檔等工作，這有助于議標(biāo)會談時對信息情況的掌握；⑤編制好采購計劃和招標(biāo)文件。

5完善議標(biāo)采購制度

①建立議標(biāo)采購專家制度。民營房地產(chǎn)公司可以在本單位挑選一批在采購專業(yè)領(lǐng)域有較高聲譽的專業(yè)技術(shù)人員，建立議標(biāo)采購專家?guī)臁Ｔ趯嵤┳h標(biāo)采購時請專家到場，發(fā)揮專家專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢。②建立議標(biāo)采購小組制度。民營房地產(chǎn)公司按照權(quán)力制衡的原則在本單位成立評標(biāo)小組，小組人員由成控合約部、項目部、物資部、議標(biāo)專家組成，還可以增加審計、財務(wù)等有關(guān)部門，確保議標(biāo)采購做到有序、公開、公平、公正。在完成議標(biāo)會談并簽訂合同時，公司可采用集中會簽的模式，提高辦事效率。③建立公司內(nèi)部議標(biāo)采購平臺。公司可以優(yōu)化議標(biāo)采購的業(yè)務(wù)流程，采購物資要遵循“平臺統(tǒng)一、標(biāo)準統(tǒng)一、流程統(tǒng)一”的原則。對于價格較為穩(wěn)定且經(jīng)常發(fā)生的零星采購，采用簽訂年協(xié)議的方式進行議標(biāo)采購，這樣既能提高工作效率，也能降低成本。6結(jié)論議標(biāo)采購是一種特殊的招標(biāo)方式，靈活、高效，看似無序，且有章可循。民營房地產(chǎn)公司選用議標(biāo)采購模式，既能充分發(fā)揮議標(biāo)采購的優(yōu)勢，也能克服議標(biāo)采購的弊端，通過建章立制，加強議標(biāo)采購工作的規(guī)范化、程序化和公開化建設(shè)，也能做到公開、公平、公正、高效，降價成本，取得經(jīng)濟效益。

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作者：劉曈煒 單位：金馬凱旋集團