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摘要:隨著我國軌道交通的快速發展，軌道交通滲入到城市經濟發展的方方面面都。軌道交通的建設，促進了城市的商業結構的變更，提升了沿線房地產價值，促進工業用地郊區化遷移。利用軌道交通實現城市多中心發展，實現城市居民居住郊區化，在改善城市環境的基礎上，還能跟城市的商業和地產發展提供無限商機。

關鍵詞:軌道交通;城市經濟;土地價值;商業結構

城市軌道交通的建設和開通，將會促進沿線商業與服務業的發展，對城市的經濟發展及經濟結構都有一定的影響。軌道交通為城市居民提供了更大的交通可達性，促進區域商業加速發展，進一步加深區域的建設。促進軌道交通站點周圍土地的高密度開發，加速軌道交通沿線經濟發展。同時可達性的提高也激發了沿線土地開發并促使沿線房地產的增值。

1軌道交通與商業開發

1．1軌道交通車站地下空間的商業開發

城市地下空間的商業開發，通常以軌道交通車站的建設為起點，并向車站周邊擴展空間。多條軌道交通交匯形成的軌道交通樞紐車站地區，是城市空間的一個重要節點，是城市商業開發的重點，通常會建有大片的地下商業街區。軌道交通車站的商業開發依賴于軌道交通車站聚集的大量客流，并形成客流對車站商業的基本需求。地鐵車站內商業開發的范圍涉及地鐵站內以行人通行功能為主區域的商業，其特點為行人停留時間短、非目的性和快捷消費，通常涉及的商業類型包括食品煙酒、報紙雜志、冷熱飲品、醫藥、快餐和服飾等小型商店。地鐵通道商業開發主要是地鐵車站區域以外的商業，其營業時間不受地鐵運營時間的限制。地鐵通道商業開發是與地鐵站內通道相連的獨立商業，商業類型無限制，可以是所有類型的商業。

1．2軌道交通促進新的商業中心的形成

軌道交通多條線路交匯的樞紐站通常是客流密集的地方，其樞紐車站區域容易形成新的商業中心。鐵路交叉點地區城市功能的聚集與該交叉點車站日旅客數量之間存在相關性。可以說軌道交通促進了整個沿線地區土地價值和商業開發。軌道交通為商業設施提供充足的消費人流。軌道交通聚合人流，這對商業開發的帶動作用是比較明顯的。軌道交通的車站站口具有比較明顯的聚合作用，車站吸引大量客流進行內部換乘，以及改坐城鐵或輕軌，來往的客流在車站聚集帶來了巨大的消費流。軌道交通可以促進商業中心的體系發生變化。傳統的商圈的形式為一個相對封閉的圈狀的區域結構，商業活動和設施高度聚集，而軌道交通的網絡化發展可以促進商業中心的區域擴大，從而更好地將商業中心的功能向外擴散，體系化發展。軌道交通調整車站區域的商業活動規律。軌道交通的開通，改變車站地區的商業活動規律，形成了滿足不同層次需求的新格局。原本滿足居民生活的商業小店聚集街區漸漸發展為面向更廣范圍的商業街。軌道交通促進新商業中心形成的原因在于城市不同方向工作和居住的人，可以非常方便地通過軌道交通在此樞紐車站匯集，同時其他城市的人也同樣可以依靠多種交通換乘抵達樞紐站地區進行商業會面、洽談商務等。軌道交通的空間利用改善了這些地區的交通設施和交通狀況，軌道交沿線地區還吸引購物中心、大型商場，以及商務活動的聚集，從而為新的商業中心的形成創造了條件。

1．3軌道交通引導城市

CBD建設軌道交通引導城市新的CBD形成。CBD作為城市的經濟標志地區，有區域中最高的中心性，有最高的人際和信息交流量，有最高的土地價格，有最集中和最高檔的零售業，有最高服務集中性，最重要的是具有最高的可達性和擁擠程度。軌道交通還能疏導CBD的功能，引導其分散和發展。即當城市快速發展，原有的CBD內政府機關、大公司總部、經濟管理機構和商業服務設施等高度集中，導致建筑高度密集，交通擁堵時，軌道交通可以疏導CBD功能，在軌道交通沿線或密集區域形成一個環狀布局的CBD網絡。軌道交通促進新的商業開發項目，即在新發展區建設商務公園。商務公園具有商務和公園的雙重特征，商務公園有豐富的生態景觀和完善的基礎設施，高效的工作環境使商務公園成為高技術密集的地帶，并與跨國公司總部、大學、科研機構以及城市其他功能要素構成緊密相連的協作關系。這些地區依靠軌道交通與CBD、機場等保持聯系。

2軌道交通與房地產開發

2．1軌道交通與房地產開發的關系

城市土地的價值與區域土地的交通通達性密切相關。通過城市軌道交通的建設，從根本上改善城市道路交通擁堵的現狀，有效提高城市公共交通基礎建設設施，連接城市各個區域，提升城市各個區位的交通可達性和交通便利性。以提升交通便利性的優勢進一步發展和開拓城市空間，提高地鐵沿線土地價值。城市軌道交通的建設有效地整合了城市的各個不同區域之間的空間和時間距離。通過軌道交通建設帶來的佳通便利性，使得軌道交通沿線的房地產消費者有效的控制了交通時間成本及交通成本，對于生活的便捷性的提高顯而易見。軌道交通的建設使城市的各個區域及城市的各個空間的到有效的整合及緊密聯系，城市區域性及空間均變得更加緊密，相對而雅，靠近軌道交通中心地帶的房地產密度將會比周邊區域大，同時產生的經濟效應也較大。這種緊密性和影響力隨著與軌道交通中心地帶的距離向周邊呈放射狀布局。城市軌道交通的建設有效的改變了沿線土地的利用性質，無論從商業用地及房地產開發都起到了積極的推動作用。城市規劃部門要結合軌道交通的這種影響力，有效合理的進行軌道交通沿線土地規劃，同歸軌道交通優化城市結構，推動城市經濟發展。

2．2軌道交通對沿線房地產價格影響

軌道交通的建設會促進軌道交通沿線的土地價格的提高，一條軌道交通線路的建設，對沿線的一大片地區的房地產都會有不同程度的價值提升。軌道交通對于沿線帶狀區域的可達性影響是有一定規律的，即軌道交通沿線的房地產價格高于距離軌道交通距離較遠的同類房地產的價值。以軌道交通車站為起始原點分析，軌道交通車站周圍的房地產價值都會大幅提升。在以車站為半徑的圓周區域內，隨著半徑的增大，軌道交通對房地產的增值效應減弱，軌道交通對房地產價值的影響通常也有一定的限制區域范圍。軌道交通對房地產價值的影響會隨著軌道交通方式的不同而不同，相對而言地鐵對房地產的促進作用明顯，而輕軌由于其鋪設在地面的高架橋的影響，使得其對房地產的促進作用較為復雜。輕軌提高交通可達性，可以提升沿線地區的房地產價值，同時輕軌地面運行方式帶來了噪聲污染、空氣污染和視覺污染，這些不良因素將降低鄰近地面方式軌道交通的房地產價值。

3軌道交通與工業開發

城市軌道交通可以促進城市工業的開發。隨著軌道交通的建設，軌道交通沿線地區將會吸引大量的國內外企業投資沿線工業區。軌道交通的建設還能優化城市工業區布局，依賴軌道交通的可達性，處于城市周邊地區的工業區可以遷移到軌道交通經過的郊區，這不僅可以節約工業用地成本，還可以改善城市居住環境。軌道交通可以實現工業園區的郊區化。城市郊區較為低廉的土地價格，優惠的稅務、開闊的空間，舒適的環境，工業企業可以以最小的投資建設有一定規模的公司或工廠，同時節約了時間和資本。便捷的軌道交通將這些市郊區域與市中心和居民區緊密相連，這也使得一些工業企業遷往離郊區，工業重心逐漸向城市郊區遷移。城市工業區多由加工工業企業群組成，大部分是在優越的地理條件基礎上逐步形成的，其內部結構比較協調，并有緊密的生產聯系。

4結語

軌道交通對城市經濟促進作用明顯。軌道交通車站的開發利用也能促進城市地下空間的經濟效應，軌道交通的各個站點結合口擁有大量的客流，直接行車大量的消費流，能有效的吸引商業資金和商業開發。由于軌道交通的便捷，軌道交通對城市房價的刺激作用明顯，不僅能是原本就已經發展成熟的中心區域房價增長，更帶動了一些原本的荒廢的郊區的地價的升值。

參考文獻

［1］蔣蓉，陳乃志．地鐵地下空間的功能與商業空間開發［J］．城市軌道交通研究，2007，10(6)．

［2］宋冰晶．地鐵車站和廣場及商業一體化立體開發模式［J］．都市快軌交通，2011，24(6)．［3］田添．地鐵商業的分類與特點［J］．交通論壇，2010(10).

作者：龔勇 單位：天津市地下鐵道運營有限公司