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一、國內經濟形勢方面分析

1.站在宏觀經濟角度，國內經濟發展增速持續下滑，物質積累速度遠跟不上經濟發展腳步漸漸凸顯了投資的風險。（1）自2011年以來，傳統的拉動中國經濟增長的“三駕馬車”--投資，內需（消費）和出口，通過廉價勞動力和原材料刺激出口的方式，現如今靠外需拉動經濟增長的模式顯現了種種矛盾，中國經濟良性發展，還應提高內需，促進消費者投資。①進出口增速回落，價格水平漲幅較低，據國家統計局數據顯示，2014全年最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率為51.2%，比上年提高3.0個百分點。②2014年全國居民收入基尼系數為0.469，基尼系數按照聯合國有關組織規定超過0.4“警戒線”，表明我國收入差距較大。（2）一個很現實的原因就是現今社會矛盾加劇，賺錢不易，普通老百姓閑置資金少，更無資金回融用于投資。房地產發展之初，符合我國經濟發展的速度和水平，問題尚未突顯，隨著經濟發展加快，住房需求增加，導致房地產價格上漲，然而只有地產業能在地產泡沫中“分一杯羹”，隨著出租房屋、出售房屋，富人越來越富，導致貧富分化更加嚴重，收入差距進一步拉大，低收入者就更加買不起房。

2.從我國政策上看，2013年到2014年有一個大的轉變，2013年政策傾向于不放松的限購調穩政策。（1）雖說貨幣信貸增勢平穩，但數據顯示2014全年社會融資規模為16.46萬億元，比上年減少8598億元；2014年也陸續出臺支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對宏觀經濟幫助較大，使得一二線城市樓市集體經濟成交上升。（2）一系列的“貼補”政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014年，面對低迷的房產經濟，政策上不再提“調控”二字。從呼和浩特發文取消限購以來，面對較大的房產冗余，全國各二三線城市紛紛放松限購，例如，2015年1月16日，福建廈門正式宣布全面退出限購，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調整也將使15年未來的樓市情況得到平穩發展。3.年輕群體買房能力低。調查不同地市的人，可以得到相近的結果。（1）收入低，住房公積金補貼少傾向于租房。（2）房產中介“幌子”多。許多房產網絡信息與實地看房信息不一致，中介討價還價，實際房價遠比網上刊登的高，使人望而生畏。

二、國外經濟形勢方面分析

1.聯合國經濟和社會事務部最新發表的《2015年世界經濟形勢與愿望》報告顯示，2014年世界經濟將會繼續緩慢增長，預計2015年和2016年世界經濟將分別增長3.1%和3.3%。

（1）美國經濟增長速度超過預期，2014年美國四季度GDP增速提高至5%，消費市場持續回升溫，其制造業、農業、服務業均未受到世界經濟頹靡的影響，而我國2014年四季度GDP同比增長7.5%，與2013年數據相比，真實GDP增速是下降的，14年城鎮人口占總人口比重比13年同比增長1.04%；全年全國規模以上工業增加值按可比價格計算比上年增長8.3%。正處于城鎮化和工業化的加速發展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯儲退出量化寬松政策的影響，我國現面臨通貨緊縮風險。

（2）歐洲經濟因為石油價格大跌，歐元貶值，導致通貨緊縮加劇，但歐元區財政放松，能夠小幅度刺激經濟增長。成員國內需求下降，勞動力市場疲軟，仍是經濟難以發展的表象。

（3）面對國內通貨膨脹的狀態日元也同樣貶值，日本央行推行放大版的寬松貨幣政策，旨在引發貨幣刺激經濟規模。也會成為財政惡化的誘因，從而導致日本低收入人群不滿。長久來看，會降低需求，仍有導致通貨緊縮的風險。

2.國外經濟形勢的變化，國外主要的經濟體制放松，資產泡沫減少，投資移民的趨勢，也將導致我國投資者到國外投資房產。雖然海外購房有未得到政府擔保和支持、外幣貶值的風險，但是海外購房仍受到不少投資者的熱捧。相應地，我國房地產投資也會因此流失資金。總的來說，2015年房地產經濟增長應朝著市場結構改善，資本企穩運行。

作者：傅靖元單位：大連交通大學經濟管理學院