房地產信用體系建設范文
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論文摘要：我國房地產信用體系正處在初級建設階段，借鑒美國信用制度建設的成功經驗，對我國房地產信用體系的建立有著重要的現實意義。文章介紹了美國信用體系的構成和主要特點，結合我國房地產信用體系建設的實際，對加快我國房地產信用體系建設提出了具體的建議。
信用是市場經濟的基礎，信用體系在防范金融風險、維護市場經濟秩序、提高經濟運行效率等方面發揮著重要的作用。經濟發達國家都建立了與其市場經濟發展相適應的信用體系，美國作為世界上最發達的征信國家，代表著一種比較完善的信用體系模式。目前我國房地產信用體系正處在初級建設階段，研究、借鑒發達國家信用制度對我國房地產信用體系的建設有著重要的現實意義。
一、美國模式的結構及特點
1、模式結構
美國社會信用體系由健全的信用管理體系、信用管理的法律體系和市場化的各類信用服務公司組成，
國家信用管理體系明確界定了政府管理部門的基本職能，國家對信用管理主要監督和執法部門分為兩類：一類是銀行系統，包括財政部貨幣監理辦公室、聯邦儲備系統；一類是非很行系統，包括聯邦貿易委員會、國家信用聯盟辦公室和儲蓄監督局。美國主要集中在上世紀60年代對信用管理進行全面的立法，涉及信用產品的生產、銷售、使用全過程，已經形成完善的信用管理法律框架。公正、獨立和市場化的征信服務業：由資本市場、商業市場、消費者信用評估機構三部分組成，把各種與信用有關的信息加工成信用產品，形成高知識含量、高附加值的現代服務業。經過百年的市場競爭，信用服務企業已高度集中，形成了穆迪公司、鄧白氏集團公司幾個市場化運作主體。
2、主要特點
作為最發達的征信國家，美國擁有完備的社會信用體系，主要特點
(1)完善的法律保障，促進公開政務信息
信用制度在美國已有百年的發展史，通過20世紀60～80年代對信用管理體系全面的立法建設，現已形成信用管理完整的法律體系。從法律角度界定了國家秘密、企業商業秘密、消費者個人隱私和信息公開的基本關系，在《信息自由法》、《聯邦咨詢委員會法》、《陽光下的聯邦政府法》三部法律規范下，建立了信息公開制度。為建立信用體系政府提供了豐厚的政務資源。大量公開政務信息，增強了社會的透明度，保證了信用數據的收集與信用產品生產。
(2)信用服務業市場化的運作模式
美國的信用服務業形成了獨立、客觀、公正的市場化運作模式。信用服務機構是市場化運作的公司，處于優勝劣汰的市場競爭環境，政府通過立法對征信機構進行管理。該模式滿足了市場經濟發展的客觀要求，對促進信用信息的收集、更新與信用產品生產和銷售發揮了不可替代的作用。
(3)完善的監督管理機制
采用政府和行業協會相結合的監管體系，聯邦貿易委員會是信用管理行業的主要監管部門，司法部、財政部貨幣監理局和聯邦儲備系統在監管方面也發揮著重要作用。同時資信評級、征信、個人資信都建有相應的行業協會，作為企業和政府機構聯系的紐帶和行業自律管理部門。
(4)市場主體信用意識及對信用產品巨大市場需求
在美國不論是企業還是個人，都有很強的信用觀念，信用記錄差的企業和個人在生產、生活等多方面會受到極大制約。為了有效防范信用風險，企業一般不愿與沒有資信記錄的客戶交往，個人也十分注重自身的信用狀況。美國政府十分重視信用產品的市場需求，在法律中做出明確規定，監管機構也提出有關的要求，使絕大多數經濟主體把信用評級和評級結果運用作為一種自覺行動，為信用體系的健康發展創造了廣闊的市場空間。
(5)對失信者完備的懲戒制度
美國信用制度的重要組成部分是對失信者的懲戒。把失信者的失信行為擴大為失信方與全社會的矛盾，而且失信記錄依照法律規定要保留多年。懲戒制度包括經濟處罰、勞動處罰和司法配合，對各類失信行為的懲戒都有明確的規定，使失信者付出昂貴的失信成本，對不法奸商或失信者具有強大的威脅和震撼力。促使企業和個人自覺培育和維護自身信用，形成誠信和守法的良好習慣。
二、加快我國房地產信用體系建設的思考
近年來，涉及房地產相關的質量、價格、廣告、計量、物業管理等投訴以每年20％的速度遞增，2004年全國消協組織共受理商品房投訴達2.053萬件，而解決率居倒數第一。從房地產業發展來看，一方面面臨著良好的發展機遇，同時也出現了嚴重的誠信危機，因此加快房地產信用體系建設迫在眉睫。
1、加強房地產法律建設，構建房地產信用法律框架
從國外經驗來看，信用管理法律體系是信用體系健康規范運作的基礎，建立信用法律體系作為信用建設的基礎性工作，為信用體系的建立和發展提供了制度保證。建立房地產信用體系首先是建立相應的法律體系，在這方面我國仍然是空白。當前立法建設重點是從行業管理的角度界定好國家機密與政務公開、商業秘密與企業信息、個人隱私與個人信息基本關系，著手制定《房地產政務信息公開法規》、《企業商業秘密法規》、《個人隱私權法規》、《消費信用保護法規》、《房地產信用報告法規》，然后抓緊修改其它相關法律法規，構建房地產信用體系的法律框架。在此基礎上出臺信用管理方面的規章制度，并通過立法建立房地產監管部門與其他相關部門的交流和協調機制，以促進信用建設的規范發展。
2、建立失信懲戒和守信激勵機制。強化房地產信用體系建設
建立房地產信用體系，要形成誠信經營的社會環境，必須使失信成本大于守信成本。因此，必須建立強有力的懲戒機制，綜合運用道德、行政、經濟和法律等手段來嚴懲失信行為。在道德上，房地產監管部門將其失信記錄向社會公布、廣泛傳播，在社會生活中讓失信者一處失信處處受罰。在行政上，采取記錄、警告、處罰、資質降級、取消市場準入、依法追究責任等行政管理手段，而且讓失信記錄依法保留多年，使失信者在一定期限內付出沉重的代價。在經濟上，要加大經濟處罰力度，使失信成本大大超過預期收益。在法律上，建立和完善對失信行為司法處理，依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵并重的原則，對誠信企業政府管理部門在競標摘牌、市場準入、資質升級等方面優先考慮；在定期性檢查、審驗、年審時，給予以免檢或免審；在市場經營活動中優先提供相關服務、在評比表彰中予以優先推薦，并通過媒體宣傳擴大影響。
3、強化信息披露制度，形成房地產信息傳遞平臺
誠信缺失的重要原因之一是信息不對稱，降低房地產市場的信息不對稱是房地產信用體系建設的關鍵。因此，強化信息披露制度，形成房地產信息傳遞機制。對于房地產需求信息、供給信息、企業及從業人員的信用信息和政府政務信息，應在指定媒體上定期如實披露，建立與社會公眾溝通的信息平臺，保證房地產信息傳遞。要充分利用現代通信技術和計算機網絡資源的優勢，以房地產電子政務系統、行業協會自律管理系統和企業經營管理系統為基礎，形成覆蓋全行業并通過中國住宅與房地產信息網實現各級建設行政主管部門、協會網站的互通，構成房地產信息傳遞網絡，形成房地產信息與社會溝通的平臺。
4、大力發揮行業協會作用。建立房地產行業的自律機制
市場經濟條件下，行業協會是協調和平衡市場主體利益、提高資源配置效率的重要組織機構，更多的是組織、協調、引領行業自律發展。隨著我國經濟體制和管理體制改革的不斷深入，政府要積極扶持、指導房地產行業協會行使行業規范管理的職能，使協會既能反映企業的要求，又具有規范行業成員行為的作用。我國房地產行業誠信體系的建立和完善，即要解決當前突出問題，又要考慮長遠的制度建設，行業協會要引領房地產企業在關注經濟效益的同時，更多地關注和承擔社會責任，推動企業的誠信建設，逐步建立行業的自律機制，塑造行業形象。
5、加強企業信用文化建設，樹立企業信用品牌
企業文化是企業內部形成的一種規范行為模式。涉及企業的價值觀、經營理念和企業行為等。當前企業要切實加強自身的信用建設，形成“減信為本”的經營理念，強化企業自律行為規范，才能在房地產市場中贏得消費者的青睞，樹立企業品牌。在我國經濟轉型與市場經濟體系逐步完善的階段，強調企業的誠信經營尤為重要，即使在市場經濟發達的國家，一個企業如果只強調企業利益的最大化而忽略誠信為本的經營思想。企業最終將被市場淘汰。
企業信用文化建設需求企業高層領導的支持和倡導，將信用管理作為企業管理的重要內容，在企業內部形成誠信為本的文化氛圍，在企業外部樹立誠信經營的企業形象。提高企業經營管理的透明度，逐步取得全社會信賴。我國房地產市場將進入信用競爭的新階段，房地產投訴是行業發展到一定階段產生的問題，一方面反映了消費者日益成熟和理性，另一方面也反映了房地產企業多年來存在和積累的問題。房地產企業應該樹立誠信為本經營理念，轉變思想觀念，以積極的態度正視這些問題，從質量、管理、服務中去尋找原因，在解決投訴的過程中樹立起企業的信用品牌和企業形象。
三、結語
我國信用體系建設但借鑒國外信用體系建設的先進經驗是十分必要的，結合國情目前以政府為主導，一個以道德為支撐、產權為基礎、法律為保障的社會信用體系建設的探索正在開展。房地產業在國民經濟中即是支柱產業，又是消費熱點。對于拉動經濟增長、擴大社會就業、滿足人民群眾的住房需求、全面建設小康和諧社會發揮重要的作用。因此，加快房地產信用體系建設，在房地產信用法律框架下，建立激勵、懲戒和行業自律機制。強化信息披露制度和企業信用建設，為促進房地產業持續、健康的發展，為我國經濟發展做出新的貢獻。
