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“小產(chǎn)權(quán)房”是近年來我國房地產(chǎn)市場一個(gè)新的概念,是在社會(huì)仍然存在大量住房需求的背景下產(chǎn)生的。本文所指的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體所有的土地上,由開發(fā)商和村委會(huì)合作或村委會(huì)自行組織開發(fā)建設(shè)的房屋,在未交納土地出讓金和各種稅費(fèi)的情況下自行銷售,并向購房者發(fā)放由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府制作的“房產(chǎn)證”。簡言之,就是指建在農(nóng)村集體土地上的商品性住房。因其用地的性質(zhì),它不能獲得國家建設(shè)及國土部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證,當(dāng)然也不能上市交易。正是因?yàn)槠涮厥獾漠a(chǎn)權(quán)性質(zhì),可能對購買人權(quán)益造成傷害,甚至可能對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行產(chǎn)生影響,因此小產(chǎn)權(quán)房問題備受關(guān)注。

一、小產(chǎn)權(quán)房的成因

1、商品房價(jià)格的上漲。2006年以來,我國商品房價(jià)格以驚人的速度上漲,已達(dá)到或超出了普通老百姓的承受極限。盡管住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等已經(jīng)為低收入人群提供了很大的住房保障,但是還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市大部分居民的住房需求。商品房的價(jià)格上漲與城市居民的收入上漲是不同幅度的,能否買得到房成為眾多城市居民生活的重心,不斷上漲的房價(jià)使得城市居民承受著巨大的住房壓力。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》時(shí)評認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)背景,實(shí)與近一段時(shí)間涌動(dòng)的“單位集資建房”、“個(gè)人合作建房”等一樣,是高房價(jià)下越來越多的市民買不起房而出現(xiàn)的必然結(jié)果。

2、土地制度不夠完善。從一定意義上來說,小產(chǎn)權(quán)房是我國土地制度二元化結(jié)構(gòu)的產(chǎn)物。在我國,集體建設(shè)用地除了用來建設(shè)自用的村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施以及公益事業(yè),只能由政府以較低的成本從農(nóng)民集體手中取得土地所有權(quán),然后以高價(jià)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去,巨額利潤絕大部分都由政府獲取。從這個(gè)層面上看,農(nóng)民的基本權(quán)益受到損害,農(nóng)民通過土地獲得利益的方式就是自己耕種或者低廉的征地補(bǔ)償費(fèi),于是開始修建小產(chǎn)權(quán)房,以此作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本的一種路徑。所以,如果政府能夠調(diào)整征地補(bǔ)償費(fèi)用或者多提供一些低價(jià)格的土地開發(fā)供普通民眾消費(fèi)的商品房也許能起到控制小產(chǎn)權(quán)房的作用。

二、從小產(chǎn)權(quán)房自身特色看城市居民的住房需求

1、相對于城市商品房來說,成本低。由于建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房使用的是集體用地,省去了購地成本、各種稅費(fèi)、由土地和房地產(chǎn)市場管制造成的“公關(guān)成本”、甚至“腐敗成本”,價(jià)格有絕對吸引力,一般只有同樣位置商品房價(jià)格的40%～60%。這跟城市商品房價(jià)格的上漲形成了鮮明的對比,使得城市居民把購房的視線由城市轉(zhuǎn)向城郊地區(qū)甚至是農(nóng)村。由此可以看出,城市居民的住房需求與價(jià)格有著最直接的關(guān)系,小產(chǎn)權(quán)房對那些買不起商品房的城市居民來說就是一種經(jīng)濟(jì)適用房,對買得起商品房的人來說是一種節(jié)約,體現(xiàn)了現(xiàn)代城市人購房的價(jià)格需求。

2、小產(chǎn)權(quán)房多集中于城鄉(xiāng)集合部。小產(chǎn)權(quán)房一般使用的是城市周邊集體土地,隨著城市外擴(kuò)趨勢的進(jìn)一步加快和城鎮(zhèn)化速度的提高,是否位于市郊也已不是購房人考慮的首要要素。一方面便捷的道路交通拉近了城郊和市區(qū)的距離;另一方面雖然周邊環(huán)境與高端社區(qū)相比差距甚遠(yuǎn),但這個(gè)差距相對于價(jià)格優(yōu)勢微不足道。更重要的是,正是由于小產(chǎn)權(quán)房的地理特征,吸引了很多喜歡鄉(xiāng)土風(fēng)情,返璞歸真的高端消費(fèi)群,體現(xiàn)了現(xiàn)代城市居民,尤其是高端消費(fèi)群購房的舒適度需求。

3、目標(biāo)群體多樣化。從小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)形態(tài)上來看,一般是普通住宅,也有少量高檔住宅和別墅。所以,小產(chǎn)權(quán)房也有一定目標(biāo)群體的劃分和差異化分析。從城市購買對象上來看,有部分是買不起商品房的中等收入家庭或者中等偏低收入的人群、普通工薪階層、少數(shù)手里有土地的政府官員、用房屋做投資生意的人、外來打工者,而有一個(gè)群體,就是收入不低的公務(wù)員、企業(yè)老板、教師。那些城市高收入群體可能是為保值增值進(jìn)行投資、選擇第二居所乃至第一居所而選購小產(chǎn)權(quán)房,也可能是為了自我享受,但不管目的何在,已經(jīng)說明了小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)吸引了多個(gè)群體。小產(chǎn)權(quán)房目標(biāo)群體的多樣化向我們呈現(xiàn)了小產(chǎn)房已經(jīng)具備了很廣闊的買方市場,也從側(cè)面反應(yīng)了城市居民住房需求遠(yuǎn)離市中心的傾向,體現(xiàn)了部分人群的投資需求。

三、小產(chǎn)權(quán)房與農(nóng)村居民住房需求

作為小產(chǎn)權(quán)房的賣方即村民,小產(chǎn)權(quán)的出現(xiàn)使其基本權(quán)益得到了維護(hù)和實(shí)現(xiàn),找到了一種將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本的路徑。村民,一方面作為小產(chǎn)權(quán)房土地使用權(quán)的出讓者;另一方面也可以成為小產(chǎn)權(quán)房的目標(biāo)消費(fèi)群體。如果小產(chǎn)權(quán)方房由開發(fā)商和村委會(huì)合作建設(shè),農(nóng)民也可以成為小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者。

小產(chǎn)權(quán)房是順應(yīng)市場和城鎮(zhèn)化過程中的必然產(chǎn)物,它的存在不是偶然的,但卻是目前法律體系不認(rèn)可的。小產(chǎn)權(quán)房的存在雖有不合法之處,但卻在反映人民購房需求的同時(shí)提醒了我們建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房保障系統(tǒng)的重要性。住房保障系統(tǒng)覆蓋面能夠更廣更寬,如果土地政策能夠更加完善,小產(chǎn)權(quán)房也許會(huì)因?yàn)轫槕?yīng)一種需求而不存在。