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摘要:住房問題是重要民生話題,關系著百姓切身利益。本文以山東省濰坊市為例,運用計量經(jīng)濟模型對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關系進行實證檢驗與理論分析,同時以房價問題為著力點對濰坊市房地產(chǎn)業(yè)進行深入剖析。結(jié)果表明：房地產(chǎn)投資是影響經(jīng)濟增長的重要原因,對國民經(jīng)濟發(fā)展具有極大推動作用;濰坊市房價相對穩(wěn)定,究其原因居民收入水平不高、剛性需求不足、特殊的經(jīng)濟地理和優(yōu)質(zhì)資源分布。為此必須正確認識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位,發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟帶動作用,加強房價調(diào)控,合理引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

關鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟;國民經(jīng)濟;影響效果

一、引言

一國在一定時期的生產(chǎn)總值是由消費、投資、政府購買和出口四部分構(gòu)成,而房地產(chǎn)投資作為投資重要組成部分,對國民經(jīng)濟增長必然發(fā)揮重要作用,據(jù)有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計,房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟總量間具有極高的正相關性。隨著城市化進程推進,房地產(chǎn)業(yè)在很多發(fā)達國家已占據(jù)主導地位。我國房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè),近年來成長速度非?？?住宅作為居民生活必需品,對家庭的消費結(jié)構(gòu)和生活水平具有極其重要影響,成為社會各界普遍關注的重要話題。本文試圖以山東省濰坊市為例研究房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的影響,著重從定量分析角度利用單位根檢驗、協(xié)整分析和格蘭杰因果檢驗進行分析,在此基礎上理論分析房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的作用。本文以房價問題為著力點對濰坊市房地產(chǎn)業(yè)進行深入剖析,分析濰坊市房價變動的原因,對于正確認識房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中的地位,加強房價調(diào)控,合理引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要作用。

二、房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的影響效果分析

(一)實證分析本文用房地產(chǎn)開發(fā)投資額(簡記T)和GDP(簡記G)兩個指標分別代表房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟兩個變量,從濰坊市統(tǒng)計年鑒選取2001年-2016年的相關數(shù)據(jù)作為樣本,探究房地產(chǎn)業(yè)投資與國民經(jīng)濟的關系,采用單位根檢驗、協(xié)整分析和格蘭杰因果檢驗進行實證分析。由于數(shù)據(jù)中可能存在的異方差性并平滑數(shù)據(jù),對兩個變量取對數(shù)InT和InG。

1.單位根檢驗。時間序列數(shù)據(jù)往往存在不平穩(wěn)性,為使研究有意義,避免虛假回歸,本文運用ADF檢驗進行分析,結(jié)果顯示兩變量的水平值在5%顯著水平下均平穩(wěn)。

2.協(xié)整分析。以上分析可知InT和InG都是零階單整時間序列,接下來可通過協(xié)整分析驗證兩者是否存在長期均衡關系,本文采用的協(xié)整檢驗方式是通過對殘差進行單位根檢驗。首先建立InG與InT的回歸方程:3.格蘭杰因果檢驗?；谝陨辖Y(jié)論,通過格蘭杰因果檢驗對兩變量之間的因果關系繼續(xù)驗證,結(jié)果得出原假設為InT不是InG的原因中,P<0.5,拒絕原假設,即房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟增長的原因。原假設為InG不是InT的原因中,P>0.5,接受原假設,即經(jīng)濟增長不是房地產(chǎn)投資的原因。

(二)理論分析

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟是重要投資力量。以山東省濰坊市為例,房地產(chǎn)投資快速增長,2001年房地產(chǎn)投資為14.2億元,占全年固資投入的6.53%,到2013年房地產(chǎn)投資為602.1億元,所占比重上升到17.55%,從2014年-2016年開發(fā)投資額略有減少,占兩者的比重也均下降,對總投資具有極大帶動作用。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟是拉動消費增長的有效力量。經(jīng)濟進入新常態(tài)以來,我國經(jīng)濟增長由依靠投資拉動轉(zhuǎn)向依靠消費拉動,刺激消費成為目前我國迫切任務之一。盡管濰坊市收入水平低,住房剛性需求不足,但房地產(chǎn)價格的上升加上住房本身就同生活必需品一樣,使房地產(chǎn)業(yè)也成為了打動消費的上行力量。

3.房地產(chǎn)是擴大就業(yè)的重要途徑。隨著城市化進程推進,政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商分別加大了對公共設施和住宅建設的投資,由于房地產(chǎn)業(yè)極強的關聯(lián)性,鋼鐵水泥、建筑業(yè)等產(chǎn)業(yè)提供了充足就業(yè)崗位,解決了眾多農(nóng)民工就業(yè)問題,據(jù)了解我國農(nóng)民工中接近一半從事了房地產(chǎn)建設有關職業(yè)。

4.有利于帶動相關行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈的中間產(chǎn)業(yè),上下游產(chǎn)業(yè)眾多,具有很強的關聯(lián)效應。前向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè)、交通業(yè)、通訊業(yè)等部門,后向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括鋼鐵、水泥、木材及冶金等部門。隨著房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,建筑、金融與鋼鐵水泥等產(chǎn)業(yè)都得到了明顯的增長。

三、濰坊市房價變動及其原因分析

房價是有關國計民生的關鍵問題。我國房地產(chǎn)市場不成熟,投資過度導致的房價上漲太快問題不斷凸顯,濰坊作為三線城市的典型代表,房價總體保持小幅穩(wěn)定的增長態(tài)勢。(一)近幾年濰坊市房價的變動作為地級市,濰坊市房價上漲速度相對于一二線城市表現(xiàn)出較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢。近幾年濰坊市商品房2011年房價為3596元/m2,到2015年上漲到4509元/m2,四年上漲近一千元,2016年略有下降。房價為商品房銷售額與商品房銷售面積的比值。(二)濰坊市房價穩(wěn)定增長的原因

1.居民收入水平。收入是影響消費行為的主要因素,通常來說,隨著收入的增加恩格爾系數(shù)會降低,居民購買住房的能力就會得到提高。然而,濰坊市作為一個三線城市,加上近年來經(jīng)濟形勢不好,人們的收入低,購買力自然不高,對住房的需求也弱,使得房價難以上漲。

2.剛性需求不足。住房作為特殊的商品,人們對其的需求分為消費需求和投機需求兩種。作為消費需求,住房是居民生活的必需品,同食品一樣,價格彈性較低;而且濰坊市外來人口少,每年在濰坊就業(yè)的大學生也少,大大降低了住房的需求。作為投機需求,濰坊房價上漲緩慢使得居民對住房的投機需求較小,另外濰坊市目前新房二手房都很多,供給遠大于需求,房價難以上漲。

3.特殊的經(jīng)濟地理分布。濰坊市經(jīng)濟地理分布特殊,使得房價相對穩(wěn)定。青島、濟南等經(jīng)濟形態(tài)均是中心城市發(fā)展快,與周圍縣市差距很大,而濰坊卻是中心城區(qū)與周圍縣協(xié)同發(fā)展,更有甚者周圍縣市的生產(chǎn)總值比中心城市的還高。其中壽光、青州、高密、諸城均已進入全國百強縣,縣市基礎建設均已達標,交通便利,吸引了大批的外來人口,避免了市中心與周邊縣市發(fā)展差距過大,人口往中心城市集聚造成房價過高的現(xiàn)象。

4.教育優(yōu)質(zhì)資源的分布。教育資源的分布也是影響房價的重要因素,當今社會,家庭都十分重視孩子的受教育問題,好的學校往往會促使很多家庭到其學區(qū)買房,從而使附近房價被抬高。據(jù)了解,山東省一共有28所學校被北大清華認定為名校,其中有7所在濰坊,然而,這7所學校并沒有聚集在一個地方,如安丘一中、高密一中、濰坊一中等,這些教育優(yōu)質(zhì)資源相對分散地分布于各縣區(qū),避免了因教育而向中心城市集聚現(xiàn)象,有效減輕了學區(qū)房導致的房價抬高問題。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)作為我國的新興產(chǎn)業(yè),推動了城市化進程,有效帶動了消費、投資和就業(yè),對經(jīng)濟的快速增長具有重要作用。我國房地產(chǎn)投機性嚴重,房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象不斷凸顯,對經(jīng)濟產(chǎn)生了不利隱患。濰坊市作為典型的三線城市,房價相對平穩(wěn),究其原因居民的收入水平不高、剛性需求不足以及特殊的經(jīng)濟地理和優(yōu)質(zhì)資源分布。為此,必須正確認識房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟中的地位,合理把控房價增長,引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的帶動作用。

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作者：毛美玲 孫義婷 單位：曲阜師范大學經(jīng)濟學院