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1從深層次分析，影響我國啟動房地產(chǎn)市場不力的幾個主要問題

為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟(jì)，政府出臺了減少稅費、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進(jìn)房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產(chǎn)品有效實現(xiàn)的根本的深層次的問題。

1.1生產(chǎn)與消費不協(xié)調(diào)，消費率低。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)最大的問題也是房屋實現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動經(jīng)濟(jì)增長，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng)，不能實現(xiàn)，對國民經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展只起引鳩止渴作用，并加劇國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)品積壓。若投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動的乘數(shù)便大，房地產(chǎn)市場供需運行保持良性狀態(tài)。但投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，對拉動經(jīng)濟(jì)增長的乘數(shù)作用大，必須國民有合理的最終消費率和有貨幣購買力。然而我國近20年來經(jīng)濟(jì)高速增長，雖居民最終消費絕對額也不斷增長，但最終消費率呈下降趨勢。居民消費的國際平均水平為6000左右。我國消費率如此之底，是長期以來實行低工資和人們的收入增長落后于GDP增長率積累而成的。這種情況導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，影響再生產(chǎn)順暢進(jìn)行。就拿開發(fā)出的住房講，改革初城鎮(zhèn)人均住房3個多平方米，現(xiàn)在不少城鎮(zhèn)人均已超過10平方米，并且房價翻了幾番。然而城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從1978年到1999年只增長了11倍，而現(xiàn)在各地還在大量投資開發(fā)。生產(chǎn)與消費不協(xié)調(diào)，消費率過低，是房地產(chǎn)難以啟動的癥結(jié)所在。

1.2住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對稱。改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實物報酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等。這與當(dāng)時“—大二公”的左的思想、體制相適應(yīng)。住房體制改革的實質(zhì)是轉(zhuǎn)換財政公共融資體制為個人融資體制，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制要求。住房基金進(jìn)入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房。現(xiàn)在房改中也正是這樣在改，—方面給職工住房補貼，—方面要職工貨幣購房。但在具體的改革實踐中不對稱不協(xié)調(diào)，職工貨幣購房是馬上要將錢拿回來，而政府給職工的工資補貼是雷聲大、雨點小。試想現(xiàn)在除沿海城市外，全國絕大多數(shù)城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低?，F(xiàn)在突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實行抵押貸款，—個月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸款。本來消費過低，加之住房融資體制轉(zhuǎn)換不對稱，使房地產(chǎn)市場的啟動更加困難。

1.3“二律背反”和人們心理預(yù)期失衡。當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南M政策、制度。消費政策說到底只能調(diào)節(jié)兩個平衡關(guān)系：—是個人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費的平衡關(guān)系；二是即期消費與遠(yuǎn)期消費的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠(yuǎn)期消費少。但現(xiàn)在的政策是：—方面鼓勵人們投資股票，解決國有企業(yè)的籌資問題，變間接投資為直接投資，另—方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們旅游花錢。—方面讓人們快花錢，現(xiàn)在就花錢，購買市場當(dāng)期消費相對過剩商品，另—方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購房，為遠(yuǎn)期消費負(fù)更多責(zé)任?！矫媸窍聧?、就業(yè)難，收入預(yù)期不容樂觀，另—方面支出預(yù)期增多，居民對未來收支的心理預(yù)期失去信心。政府政策將解決當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)中的重大難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。在收入預(yù)算減少，支出預(yù)期增加，就是實行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹(jǐn)起來，即家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲蓄謹(jǐn)慎功能就起主導(dǎo)作用，不敢貿(mào)然取出購房。

1.4收入分配差距擴(kuò)大，邊際消費傾向下降。在我國—個人均GDP處于低水平的國家，當(dāng)前最終消費水平58.8％，居民消費水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴(kuò)大。就對房地產(chǎn)的購置和房地產(chǎn)的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動。

2精心啟動我國房地產(chǎn)業(yè)，努力實現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動

繼續(xù)實施反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的政策措施。啟動房地產(chǎn)，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)別—般政策措施和針對實際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，應(yīng)該看到實際上是市場經(jīng)濟(jì)國家反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的—般理論指導(dǎo)下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準(zhǔn)備金和鼓勵銀行放款、擴(kuò)大財政支出、大幅度提高職工工資和增強居民購買力、減輕稅費、鼓勵居民投資股票、債券等等政策措施，對阻止物價繼續(xù)下跌和低迷，防止國民經(jīng)濟(jì)不振和衰退，訝節(jié)國民經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢和穩(wěn)定發(fā)展，從不同角度起著作用。當(dāng)然也對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了不同程度調(diào)節(jié)作用。因為房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間存在“寒暑表”的關(guān)系。今后，無論是為國民經(jīng)濟(jì)走出低谷，還是為啟動房地產(chǎn)都需要繼續(xù)貫徹執(zhí)行這些政策措施。然而由于存在前述的不利房地產(chǎn)實現(xiàn)的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期可以解決的，所以啟動房地產(chǎn)僅僅依靠前述一般政策措施，不會理想，不會較快見效。還要注意做好以下幾方面工作：

2.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。我國建筑成本主要是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品和勞務(wù)提供相配合，從而“波及”、拉動其發(fā)展。

2.2房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。

2.3房地產(chǎn)品消費特別是住房消費是綜合性。

消費、波及和帶動生活消費的方方面面。房地產(chǎn)的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料，世界某著名政治學(xué)家說：“人造房屋，房屋造人。”因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費水平全面提高。我國有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進(jìn)轎車進(jìn)家和消費。住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進(jìn)生活消費的多方面，拉動多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。正因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強烈的“波及效應(yīng)”，有許多方面拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，所以國際上對發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計和記錄：工業(yè)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)值增加1個單位，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加15到2個單位。據(jù)學(xué)者估計發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)直接間接可帶動60多個部門和行業(yè)的發(fā)展。