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一、房市低迷與政府干預

國家統計局2008年11月14日的數據顯示：2008年1-10月，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%；銷售額17950億元，同比下降17.4%。銷售面積下降的同時，截至2008年10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%。

與此相對應，消費者的市場信心嚴重受挫，購房意愿急劇下降，持幣觀望成為普遍心態。中國人民銀行2008年11月18日公布的2008年第三季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示，未來三個月打算購房的居民人數僅占13.3%，為1999年以來的歷史新低。房市的持續低迷，既受累于國際金融海嘯，又有2007年9月開始的二套房貸從緊等宏觀調控政策的影響，但究其根本還在于房地產市場本身存在的泡沫。中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘的調查數據指出：2008年樣本城市的家庭平均月收入6453元，而在目前房價下家庭月供收入比達到驚人的75%，房價需下降42%才能使月供收入比降至40%；即使對中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入9311元，其家庭月供收入比也高達54%，房價需下降19%才能使月供收入比降至40%。由此可見房地產市場泡沫程度之高。

房地產市場存在的另一個問題是結構性供求矛盾。一方面，大量的空置商品住宅足以說明房地產市場供大于求；另一方面，低收入家庭購買或改善住房的大量剛性需求卻受制于高額房價無法釋放。市場投資向中高檔住房的過分傾斜使得住房供應結構單一，層次不分明，是造成這種矛盾的重要原因。為保持房地產市場平穩健康發展，中央和地方都先后進行政府干預。從2008年10月開始，許多省市相繼采取措施為持續低迷的房市注入能量，從二套房貸松綁、首付及貸款利率下調、稅費減免、財政補貼購房者等方面刺激房市消費。2008年10月17日，國務院常務工作會議提出穩定和刺激經濟發展的十條措施，將“加大保障性住房建設規模”放在首位。既而財政部、國家稅務總局下發通知，從2008年11月1日起對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。2008年11月5日，國務院總理主持召開國務院常務會議，明確到2010年底投資4萬億元進行基礎設施建設，并研究部署在金融危機的國際大環境下進一步擴大內需促增長的十項措施，繼續將加快保障性住房建設放在首位。

二、政府干預在低迷市場中的作用

1.保障性住房建設解決結構性供求矛盾。2008年第四季度中央新增的千億元投資中，有500億元投向保障性住房等領域。這將極大地豐富我國住房供給結構，構建多層次的住房供應體系，既能解決民生問題，又能緩解房地產市場的結構性供求矛盾，使市場得以集中于中高檔住房供給，以更合理的價格應對市場需求。大量保障性住房的開工建設，又可為建材、裝修等上下游產業注入新的活力，促進大量就業，適時地抵消房價下跌的一些消極影響。

2.抑制投機,穩定市場。2007年9月開始實行的二套房貸從緊政策意在抑制市場中大量存在的投機需求。雖然因宏觀經濟條件的變化，從緊的政策已適當放松，但財政部下發通知中一再強調“首次購房”以及中國人民銀行“貸款首付與利率優惠僅限于首次購買普通自住房和改善型普通自住房”的政策，均顯示出政府在抑制投機的政策意圖上的連貫性。投機行為是房價脫離實際市場需求與購買力而飆升的助推劑，只有抑制投機才能幫助房價與市場回歸理性，保持房地產市場平穩健康發展。

3“.保投資、促消費”擴大內需，重樹市場信心，穩定宏觀經濟。4萬億元的巨額投資增強了市場抵御金融危機的信心，500億元的專項資金也為房地產市場注入了一針強心劑。為使宏觀經濟免于房地產市場泡沫帶來的風險，需要抑制投機，使房價平緩下滑，重回理性；但房價短時期內突然的大幅度下跌同樣不利于宏觀經濟的穩定。因此，包括基礎設施建設投資、契稅與稅費減免、首付與利率下調等在內的保投資、促消費手段，對于房地產市場與宏觀經濟的平穩健康發展十分必要。

三、低迷房市中政府與市場的關系

1.社會主義市場經濟條件下的政府與市場關系。我國自建立市場經濟體制以來，一直實踐著“強政府，強市場”“、宏觀調控與市場調節相結合”的模式。在社會主義市場經濟條件下，政府與市場的博弈不再是一場此消彼長的零和游戲，而是在各自的層次與領域共同作用于國民經濟。

在房價飆升、市場過熱時，政府以二套房貸從緊等宏觀調控政策抑制房價；而在市場低迷、消費不振時，政府又以規模投資重振市場信心。一方面是降溫，一方面是救市，這看似矛盾的政府行為將在中國經濟成功軟著陸中得到最好的邏輯支撐。

2.房市低迷為政府與市場重新定位。宏觀調控與市場調節能否很好地結合，取決于政府與市場各自管理的領域界限是否清晰。市場固有的缺陷需要政府這只“有形的手”來合理干預；但同時，無視市場這只“無形的手”的作用而一味越俎代庖，會挫傷市場的積極性。全能政府與全能市場一樣，無法承擔起國民經濟平穩有序發展的重任。

源于價格泡沫與結構性矛盾的房市低迷，成為我國政府與市場關系重新定位的一個契機。市場的責任在于滿足中高收入消費者的住房需求，以市場機制來配置各種資源。相應的，政府的目光則應集中在保障低收入家庭的住房需求上，以履行“居者有其屋”的公共服務職能。

房地產市場應具有一定的社會福利性質。我們可以根據人口結構確定所有住房中福利房的比例。這不僅可以解決低收入家庭住房難等民生問題，還可以豐富住房供給結構，構建多層次的住房供應體系，從側面影響房地產市場價格。

四、政府干預市場的進一步展望

1.建立合理的價格形成機制。房地產業是連帶上下游眾多產業的支柱產業，宏觀經濟的發展需要房地產市場的拉動，但絕不是依靠高房價拉動。當前房地產市場的一大問題就是房價脫離實際市場需求與購買力而存在。房價的快速飆升與急速下跌都不利于國民經濟的發展，只有建立一套能反映實際市場需求與購買力的合理的價格形成機制，才能實現房地產市場的平穩健康發展。

2.嚴格市場準入，降低金融風險。保投資的同時不能忽略投資結構的優化。過低的資金自有率使房地產企業膨脹過度，資金鏈過長，缺乏抵御金融風險的能力，難以應對銀根緊縮的情況。嚴格市場準入，優化投資結構，不僅可以提高企業與市場的自救能力，還能重樹市場信心，在降低銀行金融風險的同時穩定宏觀經濟環境。

3.加強宏觀調控部門間的協調溝通。政府部門間保持良好的協調溝通，不僅可以提高宏觀調控部門的行政效率，還可以保持宏觀經濟政策的一致性，避免市場無所適從。

4.提高行政效能，增強政府機構執行宏觀調控政策、應對金融危機的能力。危機總是與機遇并存，而機遇稍縱即逝。提高行政效能，才能提高把握機遇的能力。在統一認識的基礎上，政府應對危機、解決問題的能力與效率，將是國民經濟平穩發展的重要保證。