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摘要:以國有資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)證券化為背景，對國有礦業(yè)企業(yè)房產(chǎn)交易模式現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，結(jié)合國有礦業(yè)企業(yè)實(shí)際情況，提出創(chuàng)新房產(chǎn)開發(fā)證券化交易模式，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)財務(wù)價值最大化，保障國有資產(chǎn)保值增值。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)開發(fā)證券化;財務(wù)價值;交易模式;國有企業(yè);礦業(yè)企業(yè);資產(chǎn)管理

國有資產(chǎn)是發(fā)展壯大國有經(jīng)濟(jì)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，加強(qiáng)國有企業(yè)資產(chǎn)管理不僅能夠促進(jìn)國有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，確保國有企業(yè)資產(chǎn)的保值增值，而且也是提高國有企業(yè)綜合競爭力的重要手段。自房地產(chǎn)行業(yè)推出“招拍掛”制度后，吸引了巨額資金投入，很多國有企業(yè)在這一輪投資熱潮中，盲目圈地蓋樓，但由于后續(xù)開發(fā)不足，房產(chǎn)閑置嚴(yán)重，不僅占用大量資金，也因此背上了沉重負(fù)擔(dān)。例如:某黃金礦業(yè)公司在前些年經(jīng)濟(jì)效益較好的情況下，通過經(jīng)營積累資金購置了大量投資性房地產(chǎn)，但由于交易模式單一，導(dǎo)致收益較低，甚至資產(chǎn)閑置，增加了企業(yè)經(jīng)營壓力，影響企業(yè)經(jīng)營成果。本文在分析國有礦業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)房產(chǎn)交易模式基礎(chǔ)上，探討了房產(chǎn)開發(fā)證券化交易新模式，以期實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)財務(wù)價值最大化，保障國有資產(chǎn)保值增值，為國有企業(yè)資產(chǎn)管理提供有價值的參考。

1資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券化

1．1資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動性但預(yù)期能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)作為信用交易基礎(chǔ)，通過結(jié)構(gòu)重組和信用增級，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽谫Y本市場轉(zhuǎn)讓和流通的證券的一種融資金融工具［1］。資產(chǎn)證券化是近年來世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最快的金融創(chuàng)新工具。狹義的資產(chǎn)證券化是指信貸資產(chǎn)證券化，按照被證券化資產(chǎn)種類的不同，信貸資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化和資產(chǎn)支持的證券化。廣義的資產(chǎn)證券化是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)組合采取證券資產(chǎn)這一價值形態(tài)的資產(chǎn)運(yùn)營方式，包括以下4類:1)實(shí)體資產(chǎn)證券化，即實(shí)體資產(chǎn)向證券資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，以實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券并上市的過程。2)信貸資產(chǎn)證券化，是指將一組流動性較差的信貸資產(chǎn)，如銀行的貸款、企業(yè)的應(yīng)收賬款，經(jīng)過重組形成資產(chǎn)池，使這組資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流收益比較穩(wěn)定，并且預(yù)計今后仍將穩(wěn)定，再配以相應(yīng)的信用擔(dān)保，在此基礎(chǔ)上把這組資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾狭鲃印⑿庞玫燃壿^高的債券型證券進(jìn)行發(fā)行的過程。3)證券資產(chǎn)證券化，即證券資產(chǎn)的再證券化過程，是將證券或證券組合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，再以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流或與現(xiàn)金流相關(guān)的變量為基礎(chǔ)發(fā)行證券。4)現(xiàn)金資產(chǎn)證券化，是指現(xiàn)金的持有者通過投資將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化成證券的過程。

1．2房地產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化是資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體應(yīng)用，實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，它是以房地產(chǎn)為對象，以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的債權(quán)作為擔(dān)保，將房地產(chǎn)投資權(quán)益予以證券化，發(fā)行股票、債券、單位信托、收益憑證等，直接從資本市場籌集資金的一種資金融通機(jī)制［2］。房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新，是隨著全球房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展而衍生出來的，是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價證券。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資，是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。它的實(shí)現(xiàn)與發(fā)展，是因為房地產(chǎn)和有價證券可以有機(jī)結(jié)合。

2國有礦業(yè)企業(yè)房產(chǎn)交易模式的現(xiàn)狀

房產(chǎn)是固定資產(chǎn)，也可產(chǎn)生現(xiàn)金流。國有礦業(yè)企業(yè)投資購買的辦公樓、商品樓等房產(chǎn)，受區(qū)域經(jīng)濟(jì)、地理位置、商業(yè)用途、建筑面積等因素制約，使用效率不高，房產(chǎn)收益較少，資產(chǎn)利用率較低，資源配置不合理，很多房產(chǎn)面臨待處置。目前，國有礦業(yè)企業(yè)房產(chǎn)交易模式主要有房產(chǎn)出租、房產(chǎn)出售、房產(chǎn)開發(fā)等3種。

2．1房產(chǎn)出租模式

房產(chǎn)出租作為一種比較傳統(tǒng)的房產(chǎn)處置方式，較為常見。一般來說，房產(chǎn)出租可分為短期出租、長期出租2種方式。相對而言，短期出租的優(yōu)勢是:通常情況下單位時間的租金收益要高于長期出租，且比較靈活，擁有較短的合作周期和較強(qiáng)的自主決定權(quán)，能夠?qū)κ欠窭m(xù)租、更換租戶做出迅速反應(yīng)。劣勢是:租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定，如果操作不當(dāng)，會面臨斷租問題，導(dǎo)致租金收益沒有較好的持續(xù)性和穩(wěn)定性，而且尋找租戶也會消耗一定成本。長期出租的優(yōu)勢是:擁有比較好的持續(xù)性和穩(wěn)定性，長期合作的穩(wěn)定租戶能夠解決斷租問題，避免因?qū)ふ易鈶舳a(chǎn)生額外成本。劣勢是:單位時間的租金收益相對較低，由于是長期出租合作，通過協(xié)商，出租方通常會給予一定的價格優(yōu)惠;靈活性不夠，為避免不必要的麻煩，長期出租雙方都會盡可能地履行至合約所規(guī)定的時間。從綜合角度看，出租模式相比其他房產(chǎn)交易模式，收益比較穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)難度較小，執(zhí)行門檻較低，程序比較簡單，管理相對容易，但只靠租金作為收益來源，收益較低。

2．2房產(chǎn)出售模式

房產(chǎn)出售也是比較常見的傳統(tǒng)房產(chǎn)處置方式，主要優(yōu)勢是:可以靈活選擇出售方式，如進(jìn)場交易、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、競價拍賣等，也可以自由選擇受讓方，如個人、企業(yè)等。通過房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以直接獲得大量資金或等價交易物，過程比較簡單。主要劣勢是:尋找合適的受讓方時間較長，容易造成房產(chǎn)閑置，不能有效創(chuàng)造房產(chǎn)收益，增加企業(yè)折舊成本，增大企業(yè)經(jīng)營壓力，而且房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后不再有后續(xù)房產(chǎn)收益。

2．3房產(chǎn)開發(fā)模式

由于房產(chǎn)可以產(chǎn)生現(xiàn)金流，國有礦業(yè)企業(yè)可用房產(chǎn)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，進(jìn)行房產(chǎn)再開發(fā)，將其打造成為一個功能型或收益型的房產(chǎn)項目，國有礦業(yè)企業(yè)可將房產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，項目開發(fā)建設(shè)可由雙方協(xié)商共同投資或者單方投資，確定各方投資收益比例。房產(chǎn)開發(fā)模式比較適用于現(xiàn)金流短缺、房產(chǎn)閑置的國有礦業(yè)企業(yè)。主要優(yōu)勢是:國有礦業(yè)企業(yè)可獲得可觀的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓資金，還可獲得房產(chǎn)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營收益，國有資產(chǎn)收益得到持續(xù)體現(xiàn)，強(qiáng)化國有資產(chǎn)風(fēng)險防控，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。主要劣勢是:由于國有礦業(yè)企業(yè)資金短缺，不得不出讓房產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)吸引戰(zhàn)略投資者，從而導(dǎo)致未來收益權(quán)減少。

3創(chuàng)新房產(chǎn)開發(fā)證券化交易模式

因投資房產(chǎn)不是國有礦業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)，受行業(yè)所限，房產(chǎn)投資管理經(jīng)驗不足，后續(xù)房產(chǎn)開發(fā)難度較大，如何盤活企業(yè)閑置房產(chǎn)創(chuàng)造財務(wù)價值，亟待解決。為規(guī)避傳統(tǒng)房產(chǎn)交易模式的問題與缺點(diǎn)，將房產(chǎn)開發(fā)模式和房地產(chǎn)證券化有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)新國有礦業(yè)企業(yè)房產(chǎn)開發(fā)證券化交易模式，利用金融手段實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)投資性和收益性的充分融合，提升房產(chǎn)持續(xù)收益能力。將房產(chǎn)開發(fā)后的未來收益作為擔(dān)保而發(fā)行有價證券，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，將投資資金以有價證券的房產(chǎn)債權(quán)形式予以體現(xiàn)，投資者與投資房產(chǎn)之間的關(guān)系，由房產(chǎn)開發(fā)模式的直接產(chǎn)權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橛捎趽碛凶C券而形成的債權(quán)關(guān)系，使房產(chǎn)價值由固定資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動性的資本有價證券。國有礦業(yè)企業(yè)和投資者可以依據(jù)實(shí)際情況確定房產(chǎn)未來收益的分配比例。此模式適用條件:

1)開發(fā)后的房產(chǎn)須具備穩(wěn)定的、可預(yù)期的現(xiàn)金流，這是證券化的首要條件。

2)投資者對投資房產(chǎn)的權(quán)益不是產(chǎn)權(quán)，而是轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)未來收益作為擔(dān)保的債權(quán)。

3)進(jìn)行信用增級，使房產(chǎn)的信用級別得以提升，最終使以房產(chǎn)為支撐所發(fā)行的證券的風(fēng)險降到最低。增信措施分為內(nèi)部增信和外部增信。內(nèi)部增信，即由國有礦業(yè)企業(yè)自行持有次級資產(chǎn)支持證券，對外發(fā)行優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券。外部增信，即由國有礦業(yè)企業(yè)指定機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行、證券公司等，共同簽訂服務(wù)合同、托管合同、承銷協(xié)議等。信用增級的作用:一是使房產(chǎn)投資者可以購買到信用級別較高的證券，降低投資風(fēng)險;二是使國有礦業(yè)企業(yè)能夠以本身較低的信用級別獲得高信用級別的融資通道，不僅節(jié)省融資成本，而且還使本來沒有資格(信用級別低或不是上市公司)進(jìn)入資本市場融資的國有礦業(yè)企業(yè)可以獲得資本市場融資渠道［3］。

4)形成可交易的資產(chǎn)支持證券。房產(chǎn)開發(fā)證券化體現(xiàn)的是資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資方式，憑借產(chǎn)權(quán)人資產(chǎn)的未來收益能力來融資，資產(chǎn)本身償付能力與產(chǎn)權(quán)人的資信水平被隔離開，優(yōu)于傳統(tǒng)融資方式憑借資信能力融資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出信用貸款的融資范圍，主要優(yōu)勢是融資速度快，融資方式靈活，國有礦業(yè)企業(yè)可根據(jù)資金需求，自由靈活地出售房產(chǎn)證券及時變現(xiàn)。如果房產(chǎn)開發(fā)后價值大幅提升，可進(jìn)行再開發(fā)，不斷擴(kuò)大證券化規(guī)模，吸引更多投資者進(jìn)行持續(xù)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)與證券化良性互動，互為支撐。由于房產(chǎn)開發(fā)證券化是將投資者對產(chǎn)權(quán)的占有和收益權(quán)轉(zhuǎn)化為債權(quán)，實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)的債權(quán)性擴(kuò)張，投資者獲得的是債權(quán)，因此國有礦業(yè)企業(yè)依然持有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)籌兼顧房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、直接收益、持續(xù)收益，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)財務(wù)價值最大化，保障國有資產(chǎn)保值增值。同時，房產(chǎn)開發(fā)證券化有助于構(gòu)建良好的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)運(yùn)行機(jī)制，當(dāng)前房產(chǎn)市場積聚了大量的社會資金，流動性差，容易帶來較大風(fēng)險，房產(chǎn)開發(fā)證券化則可利用證券的流通性，將房產(chǎn)這一長期固定資產(chǎn)同市場的短期流動資金相互聯(lián)系，大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性，分散防控系統(tǒng)風(fēng)險。

4結(jié)語

在國有企業(yè)財務(wù)價值創(chuàng)造和產(chǎn)融結(jié)合創(chuàng)新的大趨勢下，國有礦業(yè)企業(yè)應(yīng)積極通過財務(wù)運(yùn)作，開拓產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展新途徑，利用新型金融工具，快速提升財務(wù)價值，創(chuàng)新房產(chǎn)開發(fā)證券化交易模式，盤活國有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)財務(wù)價值最大化，保障國有資產(chǎn)保值增值，改善企業(yè)財務(wù)困境，提高企業(yè)綜合實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

［參考文獻(xiàn)］

［1］胡喆，陳府申．圖解資產(chǎn)證券化:法律實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)與難點(diǎn)［M］．北京:法律出版社，2017．

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［3］吳福明，陳焱華．房地產(chǎn)證券化通俗讀本［M］．北京:企業(yè)管理出版社，2005．

作者：郭睿 單位：中國黃金集團(tuán)有限公司