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第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成本管理淺析

摘要：

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。在新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)的生命線，因此加強(qiáng)成本的管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作而言是重中之重。在保證質(zhì)量、進(jìn)度、安全的前提下，節(jié)約成本，創(chuàng)造出最大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵因素之一，也是企業(yè)生存的根本，成本管理成為項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，本文從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各階段對(duì)成本管理進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。

關(guān)鍵詞：

成本管理；合同管理；工期控制；全過(guò)程控制

1成本管理的定義

以往的成本管理只注重施工后的成本管理，忽略了施工前的成本管理，成本管理應(yīng)是貫穿在施工項(xiàng)目從招投標(biāo)階段開(kāi)始直到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的全過(guò)程管理，忽略前期的成本管理會(huì)造成后期成本的失控，最終對(duì)企業(yè)效益造成損失，因此，成本管理要從設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、結(jié)算階段進(jìn)行全面的控制。

2設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程中比例不大，但對(duì)工程造價(jià)的影響巨大。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理、科學(xué)的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)。但在工程設(shè)計(jì)中，不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從而影響了項(xiàng)目成本的有效控制，提高設(shè)計(jì)階段對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的重視對(duì)項(xiàng)目成本的影響是極其重要的。針對(duì)目前設(shè)計(jì)人經(jīng)濟(jì)觀念淡薄的情況，可以在設(shè)計(jì)合同中約定增加設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用額度限制條款，例如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例時(shí)，則扣罰一定比例的費(fèi)用，也可通過(guò)邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)優(yōu)化單位對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行合理優(yōu)化，并建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，達(dá)到減少項(xiàng)目的建設(shè)成本的目標(biāo)。

3招標(biāo)階段的成本控制

工程招標(biāo)包括施工招標(biāo)和材料設(shè)備招標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招標(biāo)選擇優(yōu)質(zhì)的施工單位和材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目成本乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。

3.1招標(biāo)過(guò)程中成本控制

招標(biāo)過(guò)程中成本控制應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，并進(jìn)行實(shí)地考察，避免一些不能滿足項(xiàng)目要求的單位和材料供應(yīng)商進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。②做好招標(biāo)文件的編制工作。預(yù)算管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。③合理價(jià)位者中標(biāo)，杜絕一味尋求最低價(jià)中標(biāo)，以免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂“合理低價(jià)”，是在保證質(zhì)量、工期的前提下的合理低價(jià)。

3.2做好合同的簽訂工作

做好合同的簽訂工作，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式，違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽訂的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，應(yīng)通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行明確；充分考慮在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性，有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生，合理規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，有效減低項(xiàng)目的成本。

4施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。

4.1通過(guò)科學(xué)組織控制成本

建立科學(xué)管理制度，追求項(xiàng)目投資的有效控制，按照管理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。編制施工成本控制工作計(jì)劃，確定合理、詳細(xì)的工作流程，通過(guò)對(duì)配置的優(yōu)化及各生產(chǎn)要素的合理使用、動(dòng)態(tài)管理，有效地控制成本，同時(shí)做好月度工程付款臺(tái)賬，隨時(shí)掌握付款情況，合理使用資金。

4.2通過(guò)新工藝、新技術(shù)對(duì)成本進(jìn)行控制

在對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的絕大部分，因此選用新工藝、新材料可有效節(jié)約成本。

4.3加強(qiáng)變更簽證管理

工程的變更簽證應(yīng)嚴(yán)格按照施工合同及招標(biāo)文件中相關(guān)內(nèi)容的約定進(jìn)行執(zhí)行，任何與合同及招標(biāo)文件中所確定的內(nèi)容相違背的變更簽證一概不予認(rèn)可。設(shè)計(jì)圖紙及設(shè)計(jì)文件為施工的主要依據(jù)，未經(jīng)建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位的同意不得進(jìn)行任何更改，隨意更改所產(chǎn)生的變更簽證不予認(rèn)可。任何形式的變更申請(qǐng)需向建設(shè)單位提交變更申請(qǐng)，并在變更申請(qǐng)中寫明變更內(nèi)容及變更原因，并附相關(guān)文件及現(xiàn)場(chǎng)圖片，經(jīng)監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位各相關(guān)部門簽字確認(rèn)后，變更方可生效。現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的簽證必須留有文字或影像資料，將記錄或影像資料、相應(yīng)圖紙（可清楚表達(dá)部位、尺寸的簡(jiǎn)圖）及簽證單報(bào)于監(jiān)理單位核實(shí)。經(jīng)監(jiān)理單位確認(rèn)情況屬實(shí)，并由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人對(duì)所發(fā)生實(shí)際工程量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，簽字確認(rèn)后報(bào)送至建設(shè)單位，經(jīng)建設(shè)單位審核合格并簽字后方可生效。對(duì)發(fā)生類似如下問(wèn)題所引起的變更簽證不予認(rèn)可：①未經(jīng)監(jiān)理單位復(fù)核或驗(yàn)收的施工內(nèi)容。②因總包單位施工質(zhì)量不合格、不符合建設(shè)程序或施工材料不合格、使用未經(jīng)確認(rèn)的材料所造成的返工問(wèn)題。③已完工部位進(jìn)行交接但沒(méi)有交接記錄，交接后因后續(xù)施工對(duì)已經(jīng)完工部位造成破壞引起的返工問(wèn)題。④因總包單位管理不當(dāng)或未按照施工方案進(jìn)行施工造成的損失。⑤在合同和招標(biāo)文件中明確約定的由總包單位承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用、施工措施費(fèi)和施工配合費(fèi)。核對(duì)總包單位投標(biāo)文件中是否已有適用變更簽證內(nèi)容的價(jià)格。如果有，則執(zhí)行相關(guān)價(jià)格；如果沒(méi)有，則參考類似價(jià)格；如果無(wú)類似價(jià)格，則應(yīng)先要求總包單位申報(bào)價(jià)格，經(jīng)公司相關(guān)部門審核后進(jìn)行后續(xù)工作。全面考慮變更簽證所產(chǎn)生的一切效益是否會(huì)引起額外的變更簽證或索賠事件發(fā)生。對(duì)所申報(bào)的變更簽證進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，核查內(nèi)容是否有重合；核查在增加工程量的同時(shí)是否有工程量的核減；核查所申報(bào)內(nèi)容是否有與資料不符的地方等問(wèn)題。

4.4加強(qiáng)合同付款管理

加強(qiáng)合同管理，充分理解和熟悉合同的各項(xiàng)條款，利用合同條款隨時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)中的糾紛問(wèn)題；充分核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)的履約請(qǐng)款，避免索賠的發(fā)生。對(duì)總包單位未履約或未按時(shí)履約完成的請(qǐng)款，根據(jù)合同條款適時(shí)提出反索賠，對(duì)總包單位違反合同約定的情況堅(jiān)決按照合同約定進(jìn)行罰款處罰，并在每次工程款付款時(shí)落實(shí)到位。做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控，對(duì)總包單位申報(bào)的付款申請(qǐng)要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程量核實(shí)，存在工程量不屬實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)存在安全質(zhì)量問(wèn)題未整改到位、驗(yàn)收不合格等情況不予工程款支付。

5竣工階段的成本控制

竣工階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

6結(jié)束語(yǔ)

長(zhǎng)期以來(lái)，相關(guān)人員習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是相輔相成的。項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，成本管理才會(huì)出效益。

作者:范華威 單位:天津天保房地產(chǎn)有限公司

第二篇：房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及對(duì)策

摘要：

房地產(chǎn)企業(yè)的成本高低關(guān)系其盈利與否的重要因素，因此其成本管理是否合理至關(guān)重要。本文主要闡述了房地產(chǎn)行業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；成本；成本管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的基本內(nèi)容

1.項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本管理是指承包人為使項(xiàng)目的成本控制在計(jì)劃目標(biāo)之內(nèi)所作出的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、調(diào)整、核算、分析和考核等管理工作。項(xiàng)目成本管理就是要確保在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目，具體項(xiàng)目要依靠制定的成本管理計(jì)劃、成本估算、成本預(yù)算、成本控制這四個(gè)過(guò)程來(lái)完成。

2.目標(biāo)成本管理

目標(biāo)成本管理就是指在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在成本預(yù)測(cè)、測(cè)定目標(biāo)成本、成本決策的基礎(chǔ)上，進(jìn)行目標(biāo)成本的控制分析、考核、分解、評(píng)價(jià)的一系列成本管理工作。

3.責(zé)任成本管理

責(zé)任成本管理是指將發(fā)生成本和費(fèi)用的各部門、單位或個(gè)人，劃分成若干個(gè)責(zé)任中心，然后根據(jù)各中心的責(zé)任范圍，依據(jù)統(tǒng)一的編制方法編制各中心的責(zé)任預(yù)算，并采取合同的形式逐級(jí)進(jìn)行承包的管理方法。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

1.沒(méi)有做好事前控制

成本管理的事前控制主要表現(xiàn)為對(duì)工程所要花費(fèi)的時(shí)間和費(fèi)用的預(yù)算。這個(gè)預(yù)算主要表現(xiàn)為對(duì)獲得土地所需要的費(fèi)用、工程工期預(yù)測(cè)以及對(duì)工程建筑成本的預(yù)算。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)于一個(gè)工程來(lái)說(shuō)，工程工期安排的是否合理，是決定工程花費(fèi)多少的重要要因素。如果一個(gè)公司的項(xiàng)目不能在計(jì)劃工期內(nèi)完成，可能是如下原因?qū)е碌摹?/p>

(1)開(kāi)發(fā)公司在預(yù)算中，忽略了氣候?qū)ν恋氐挠绊懀蜁?huì)影響工期，影響工程成本。

(2)在時(shí)間按安排上不合理，這是影響工程成本的重要因素。時(shí)間的安排合理與否，會(huì)直接影響到工程能否在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成以及能否在預(yù)算金額內(nèi)完工。

2.事中控制較為混亂

在施工過(guò)程之中，要求我們對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，并且按照事前預(yù)測(cè)好的成本目標(biāo)完成任務(wù)。事中控制的主要成本是建筑安裝費(fèi)，包括直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、利潤(rùn)和稅金。對(duì)建筑安裝費(fèi)用具有直接影響也是影響最大的就是直接費(fèi)用。直接費(fèi)用包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)和構(gòu)件增值稅。工期的延長(zhǎng)而導(dǎo)致人工費(fèi)用增加、材料的市場(chǎng)價(jià)格上升以及施工機(jī)械的租借期限延長(zhǎng)而導(dǎo)致的費(fèi)用增加都導(dǎo)致工程的建筑安裝費(fèi)過(guò)高。工程工期延長(zhǎng)導(dǎo)致支付的管理人員的薪金增加，管理部門所發(fā)生的辦公費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、水電費(fèi)用增加，最后導(dǎo)致管理費(fèi)用的大幅度超出計(jì)劃金額。

3.事后管理的信息不能及時(shí)向事前和事中反饋

在工程的竣工結(jié)算階段，面對(duì)大量的簽證，不加分析地直接計(jì)入結(jié)算，使得過(guò)往犯下的錯(cuò)誤不能得到糾正，也不能從中吸取教訓(xùn)，為在后續(xù)的合同條件中加以預(yù)防和控制。結(jié)算的結(jié)果不能及時(shí)分析并反饋給項(xiàng)目管理相關(guān)部門，以提醒項(xiàng)目管理力度的缺失，需進(jìn)一步加強(qiáng)。審計(jì)的結(jié)果不進(jìn)行知識(shí)管理，抽取有用的信息作為后續(xù)類似項(xiàng)目管理和目標(biāo)成本測(cè)算的基礎(chǔ)，為科學(xué)估算項(xiàng)目成本留下有用的信息和數(shù)據(jù)。這一情況也會(huì)導(dǎo)致工程建筑成本的增加。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的建議

1.注重成本的前期規(guī)劃

前期規(guī)劃是一個(gè)工程是否能順利完成并獲得最大利益的根本前提。做好前期規(guī)劃，首先要求我們進(jìn)行合理的勘察，了解地形并通過(guò)考慮一切氣候、環(huán)境、周圍設(shè)施的等問(wèn)題。詳細(xì)地估算出完成該項(xiàng)工程所需要的時(shí)間。對(duì)于時(shí)間的預(yù)算要越細(xì)致越好，要盡量地減少誤差。時(shí)間的變化會(huì)導(dǎo)致材料價(jià)格的變動(dòng)，應(yīng)該在預(yù)算中預(yù)留一些金額來(lái)應(yīng)對(duì)突如其來(lái)的問(wèn)題。所以在進(jìn)行前期預(yù)算時(shí)，要求相關(guān)工作人員做好對(duì)材料價(jià)格的調(diào)研，盡量做到萬(wàn)無(wú)一失。

2.加強(qiáng)成本的中期管理

(1)注重材料采購(gòu)數(shù)量的管理。在材料采購(gòu)過(guò)程中，要嚴(yán)格按照施工計(jì)劃所需要的材料用量進(jìn)行采購(gòu)，并且做好記賬管理。

(2)注重材料使用數(shù)量的管理。材料在使用時(shí)，要避免隨意浪費(fèi)，減少不必要的材料損失。為減少不必要的浪費(fèi)，制定出材料的目標(biāo)成本，在材料使用數(shù)量上嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行。

(3)加強(qiáng)施工機(jī)械費(fèi)用的管理。對(duì)施工企業(yè)的設(shè)備租借、維修和保養(yǎng)，合理的管理施工過(guò)程中的機(jī)械費(fèi)用，提高設(shè)備的使用率和相關(guān)性能，減少不必要的成本浪費(fèi)。

(4)加強(qiáng)人員費(fèi)用的控制。在人員費(fèi)用上的控制主要將人員費(fèi)用的支出與施工設(shè)計(jì)的具體工作時(shí)間結(jié)合起來(lái)，結(jié)合具體情況進(jìn)行具體控制。

3.合理進(jìn)行成本結(jié)算和總結(jié)

（1）嚴(yán)格審查作為結(jié)算重要依據(jù)的簽證、核價(jià)及變更手續(xù)的合法性、準(zhǔn)確性，沒(méi)有公司項(xiàng)目經(jīng)理簽發(fā)的指令單、手續(xù)不完備的簽證單將不能計(jì)入結(jié)算。

（2）在結(jié)算時(shí)，以施工合同為核心展開(kāi)結(jié)算審價(jià)工作。首先進(jìn)行對(duì)合同審計(jì)工作，其中包含對(duì)合同價(jià)與結(jié)算價(jià)的一致性復(fù)核、費(fèi)用計(jì)取與合同一致性復(fù)核以及對(duì)合同工程量的復(fù)核。其次進(jìn)行變更、簽證增減工程量的復(fù)核工作。對(duì)于變更簽證發(fā)生的費(fèi)用變化進(jìn)行復(fù)核，對(duì)購(gòu)買材料的數(shù)量和費(fèi)用進(jìn)行復(fù)核。第三按照合同規(guī)定的條件進(jìn)行材料調(diào)價(jià)的復(fù)核，包括對(duì)時(shí)間段及其依據(jù)是否合法、材料調(diào)價(jià)的范圍是否合理等復(fù)核。最后按照合同條件及審價(jià)依據(jù)應(yīng)該扣減的費(fèi)用進(jìn)行復(fù)核。

(3)進(jìn)行結(jié)算分析。結(jié)算工作完成后部門應(yīng)該進(jìn)行分析并形成審價(jià)分析的總結(jié)，分析簽證、核價(jià)、變更及其他影響合同價(jià)款的因素所占合同造價(jià)的比重，尋找出項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵。將實(shí)際發(fā)生的成本數(shù)據(jù)分類整理并建立成本差異報(bào)告。

(4)結(jié)算小結(jié)。在完成結(jié)算合同時(shí)，應(yīng)對(duì)成本的管理進(jìn)行評(píng)價(jià)和積極的反思，并且從中找出管理和控制的重點(diǎn)以及提出改進(jìn)的建議和意見(jiàn)，其中包括運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、組織、技術(shù)以及科學(xué)合理的手段。對(duì)在審價(jià)的過(guò)程中雙方出現(xiàn)的利益矛盾點(diǎn)，給出修改合同的建議，來(lái)彌補(bǔ)現(xiàn)有合同中的不足，來(lái)降低履行合約的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]高煥秋.淺析如何做好房地產(chǎn)成本的管理和控制.現(xiàn)代商業(yè),2013（09）

[2]李寒松,孫敏.現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的研究.金融經(jīng)濟(jì),2013（02）

作者:安喜旺 馬小會(huì) 單位:沈陽(yáng)工學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院

第三篇：房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施

摘要:

目前，房?jī)r(jià)回歸理性導(dǎo)致行業(yè)銷售收入整體下滑，房地產(chǎn)企業(yè)若要保持穩(wěn)定利潤(rùn)率，就須制定合理的成本管理體系。所以，科學(xué)合理的成本管理可以提升房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。本文據(jù)實(shí)總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中較為突出的幾個(gè)問(wèn)題，粗淺的研究出相應(yīng)的解決對(duì)策，希望通過(guò)科學(xué)合理的成本管理可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)承受力。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；突出問(wèn)題

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控和消費(fèi)者逐漸的理性購(gòu)房，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代早已過(guò)去，但是各項(xiàng)成本和費(fèi)用卻沒(méi)有絲毫的降低，拿地成本的居高不下也加劇了房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，銷售空間達(dá)到基本飽和度導(dǎo)致銷售收入不斷下降。在收入水平下降的情況下仍想保持一定的利潤(rùn)空間以維系企業(yè)正常發(fā)展，成本管理的工作就十分重要。顯然，過(guò)去的成本管理模式已經(jīng)無(wú)法滿足企業(yè)的發(fā)展需求，所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理的負(fù)責(zé)人必須高度重視控制成本的管理工作，在日后成本管理工作中遇到的問(wèn)題加以分析和探究，研討對(duì)應(yīng)的解決方式和對(duì)策。不斷完善的成本管理是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的工作重點(diǎn)，也是房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的突出問(wèn)題

(一)缺乏成本管理意識(shí)，前期調(diào)研工作不充分

房地產(chǎn)企業(yè)向來(lái)缺乏成本管理意識(shí)，導(dǎo)致其長(zhǎng)期施行靜態(tài)成本管理模式，因此市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化導(dǎo)致成本管理工作在計(jì)劃和實(shí)施階段都會(huì)受到各種因素的影響，發(fā)生的成本波動(dòng)較大，房地產(chǎn)企業(yè)的成本無(wú)法管控。即使在國(guó)家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，很多企業(yè)還是無(wú)法意識(shí)到成本管理的重要性，所以在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期的調(diào)研工作也不充分。房地產(chǎn)企業(yè)不同其他銷售行業(yè)。項(xiàng)目一旦確定，產(chǎn)品的位置也跟著固定，考慮到針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性（周期長(zhǎng)、成本高、資金回籠時(shí)間長(zhǎng)），若是項(xiàng)目前期的工作倉(cāng)促、不充分，僅僅套用上一項(xiàng)目的數(shù)據(jù)而沒(méi)有實(shí)地考察和分析總結(jié)，就無(wú)法準(zhǔn)確的考察土地實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致土地賬面價(jià)值與實(shí)際不符，虛高或是虛低都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不良影響，由資金分配出現(xiàn)的問(wèn)題而引起項(xiàng)目投資失敗、企業(yè)發(fā)生虧損都是得不償失的。

(二)項(xiàng)目規(guī)劃重視技術(shù)，忽視成本支出

為提高房地產(chǎn)企業(yè)的自身競(jìng)爭(zhēng)力，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意追求高要求、高品質(zhì)的住房產(chǎn)品，一味要求最好的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和更高的安全系數(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本直線上升，卻從未考慮過(guò)消費(fèi)者實(shí)際的購(gòu)房需求和能力。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃做得草率，僅僅憑借主觀意識(shí)就決定方案的內(nèi)容，擁有強(qiáng)大技術(shù)支持的產(chǎn)品雖說(shuō)是受市場(chǎng)所追捧，但是完全忽視商品房的建造成本，脫離了市場(chǎng)的實(shí)際需求，開(kāi)發(fā)部和市場(chǎng)部相脫節(jié)，切斷房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和市場(chǎng)需求的鏈接，對(duì)商品房的經(jīng)濟(jì)效益缺乏合理的評(píng)估，沒(méi)有結(jié)合不同品質(zhì)的產(chǎn)品成本數(shù)據(jù)及時(shí)反饋給房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)部，增加房地產(chǎn)企業(yè)樓房的建造成本，付出的成本得不到預(yù)想的回報(bào)。

(三)未建立成本信息動(dòng)態(tài)鏈接，成本超支

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的耗時(shí)較長(zhǎng)、支出涉及的范圍廣泛，而房地產(chǎn)企業(yè)一般沒(méi)有建立成本信息的鏈接，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)有關(guān)成本支出的弊端，成本管理工作滯后性嚴(yán)重而使其不能在第一時(shí)間將弊端消除，在日后的成本管理工作中錯(cuò)上加錯(cuò)，加大了成本管理工作的困難程度，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本超支的風(fēng)險(xiǎn)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有將成本管理的共組理念結(jié)合到企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)中，導(dǎo)致對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估和成本反饋嚴(yán)重不足，使得項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值和賬面價(jià)值不相符合，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者的投資決策，阻礙了企業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，不利于整體房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)合理的健康發(fā)展。

(四)未進(jìn)行項(xiàng)目成本評(píng)估，缺少經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

項(xiàng)目成本評(píng)估是成本管理的重要工作，在項(xiàng)目竣工時(shí)可以為房地產(chǎn)企業(yè)積累成本管理實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為以后房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作提供有效參數(shù)。換句話說(shuō)，由于影響成本的因素眾多，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本與預(yù)算成本存在很大的差異，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視成本評(píng)估，使其在項(xiàng)目竣工時(shí)候卻沒(méi)有進(jìn)行后續(xù)有效的評(píng)估，無(wú)法積累真實(shí)有效的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，更加無(wú)法建立科學(xué)完善的成本數(shù)據(jù)信息庫(kù)。同時(shí)，不進(jìn)行項(xiàng)目成本評(píng)估還無(wú)法考核財(cái)務(wù)人員的工作情況，缺乏對(duì)成本管理工作的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，極大降低了員工的工作熱忱，不利于團(tuán)結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，更加不利于企業(yè)的成本管理工作的順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問(wèn)題的解決對(duì)策

(一)提高成本管理意識(shí)，加強(qiáng)前期調(diào)研工作

房地產(chǎn)企業(yè)若是要確保成本管理的有效控制，就必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的成本管理進(jìn)行相關(guān)的宣傳和教育工作，加快轉(zhuǎn)變其固有的傳統(tǒng)成本管理理念，大力發(fā)展新觀念、新技術(shù)的成本管理思想，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)人員成本管理的管控觀念。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目要在投資前期合理估算成本范圍。尤其是拿地的成本估算，必須由多個(gè)部門的相互配合、分析，如：地理位置建設(shè)成本、小區(qū)內(nèi)部景觀改造成本和垃圾處理等相關(guān)費(fèi)用。全方面估算拿地成本和后續(xù)支出成本，并建立科學(xué)合理的投資決策分析指標(biāo)，以此保證估算成本的準(zhǔn)確性，為項(xiàng)目投資提供完善的分析參考條件。充分保證房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作職能的有效發(fā)揮，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的全面制定

首先，要確定房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的目標(biāo)人群和產(chǎn)品的規(guī)劃方案，并對(duì)此做深入的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的確認(rèn)。然后在確定的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)再次的確定、判斷和調(diào)整優(yōu)化工作：房地產(chǎn)項(xiàng)目的確定是一項(xiàng)非常重要的決定，而且拿地的成本也在逐年上升，為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步提升其產(chǎn)品的利潤(rùn)空間，在基礎(chǔ)保障設(shè)施和技術(shù)支持的支出以后，不斷減少成本支出，降低商品房的建造成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識(shí)，全面制定項(xiàng)目施工的工作計(jì)劃，在房地產(chǎn)企業(yè)投資建造過(guò)程中，嚴(yán)格把控成本支出明細(xì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)成本的管控工作，保證制定的項(xiàng)目計(jì)劃在成本管理中發(fā)揮自身的作用和影響。

(三)建立信息化成本管理系統(tǒng)，加強(qiáng)成本信息的動(dòng)態(tài)鏈接

建立信息化成本管理系統(tǒng)是在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的流程上加強(qiáng)完善，而不是脫離目前的成本管理流程。信息化成本管理系統(tǒng)和成本管理工作是息息相關(guān)的，與其職責(zé)是相互匹配的，不僅要保持時(shí)效性，同時(shí)也要保證是否具有前瞻性。建立的信息化成本管理系統(tǒng)要操作簡(jiǎn)單、易于上手，實(shí)際操作的原理清晰，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部全體員工成本管理工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，必須保證信息化成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)的全面推行，一旦運(yùn)用就要嚴(yán)格系統(tǒng)的要求來(lái)規(guī)范工作，拒絕一切流程之外的費(fèi)用支出和成本支出，除特殊情況須報(bào)備領(lǐng)導(dǎo)人，經(jīng)審核和批準(zhǔn)之后方可支出。由此加強(qiáng)成本信息的動(dòng)態(tài)鏈接，提高成本信息傳遞及時(shí)性，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人項(xiàng)目投資的決策更加科學(xué)合理。

(四)制定成本評(píng)估制度，積累成本評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本評(píng)估工作需要各部門的相互協(xié)助和配合，特別是工程部門、設(shè)計(jì)部門和市場(chǎng)部門對(duì)成本的分析研究，市場(chǎng)變化是影響成本的重要因素。各部門通過(guò)對(duì)采集的成本信息加以匯總分析并上傳到企業(yè)成本管理系統(tǒng)，逐步精細(xì)化成本評(píng)估制度。再由歷年來(lái)累計(jì)的成本評(píng)估數(shù)據(jù)可以為以后的工作提供參考和借鑒，加強(qiáng)成本管控的力度，形成的歷史數(shù)據(jù)要分類保存，便于日后查詢對(duì)比工作。杜絕以往成本管理工作中出現(xiàn)的差錯(cuò)，避免重蹈覆轍的損失，有效節(jié)約成本開(kāi)支，提升房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)。所以說(shuō)，制定成本評(píng)估制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要參考依據(jù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項(xiàng)全方位管理企業(yè)的復(fù)雜工程，對(duì)企業(yè)內(nèi)的每項(xiàng)支出和費(fèi)用都要嚴(yán)格的把控。發(fā)展趨于平緩的房地產(chǎn)企業(yè)在銷售收入不斷下降的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)重壓下，若要維持基本利潤(rùn)保持企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展就必須控制企業(yè)內(nèi)部的成本支出，整改過(guò)去成本管理不合理的地方，建立房地產(chǎn)企業(yè)更加精細(xì)化、規(guī)范化和流程化的成本管理體系。在國(guó)家宏觀調(diào)控的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本意識(shí)，加強(qiáng)成本管理工作的監(jiān)管力度，各部門協(xié)同財(cái)務(wù)部門做好成本管控工作。完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式的方案蓄勢(shì)待出。高管負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)部門工作人員要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本估算合理的支出，不斷積累科學(xué)有效的數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理打造堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。只有在成本得到有效管控后，在不斷下行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)才能在保持利潤(rùn)不虧損的情況下平穩(wěn)的渡過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)艱難期。

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作者:朱麗娜 單位:上海住建創(chuàng)意投資有限公司