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摘要：市場更新日新月異，社會快速發展，物業行業也隨著市場經濟的發展不斷更新，涌現出越來越多的新型管理模式，機會與風險并存，社會發展給物業行業帶來了新的發展生態，新的發展機會，新的創造機遇，同時，物業也面臨著更多的風險，競爭壓力更大，物業行業必須以更高標準要求自身，管理工作也必須更加完善高效。無論社會如何發展、如何更新換代，財務管理的重要地位都不可輕易撼動，財務是企業管理的核心，物業行業也不例外，物業人員應該意識到財務管理工作的重要性，根據市場大環境以及企業自身發展狀況及時靈活調整物業財務管理模式，確保財務工作的規范科學高效，從經濟上為公司發展保駕護航，為公司長遠發展打下堅實基礎。筆者結合自身多年工作經驗，主要對目前我國物業公司在財務管理中存在的問題進行了分析，就提高物業管理水平提出了相應策略與建議，以促進這一行業的可持續發展。

關鍵詞：物業；財務管理；問題；策略

物業公司的財務管理存在其特殊性，財務內容項目涉及廣泛，財務人員必須對公司情況了如指掌，有效核算公司財務經費，根據運行項目的以及各部門的預算，合理分配公司財務，并根據實際需求靈活調整，科學分配，確保財務資金的利用率。工作人員要加強合作，保證財務資金正常流動，使財務工作朝著預期的良性的方向發展。萬物都在變，財務管理工作也面臨著許多新問題，相關的管理人員必須要明確物業財務管理當中的各種問題，然后根據實際的情況有針對性地提出高效的解決措施。

一、物業財務管理概述

（一）物業財務管理的含義

財務是指企業為達到既定目標而進行的籌集資本并在企業的管理中進行運用的一種活動。那么在物業經營過程中，商品房的出售、經供房產的出租、物業提供服務管理所得的收入等，就形成了物業管理公司的資金運行。簡單來說，物業財務管理即物業管理公司對自身資金運行的管理。在資金運行過程中，由于它包括了整個物業經營出租和管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入與最后的分配，可見它是一種全方位、綜合性的管理和服務。為了擴大收入來源，提高自身經濟效益，使物業不斷保值增值，很多物業管理公司施行“一業為主，多業發展”的方針，公司結構既包括商業貿易部門，也包括工程維修機構，除此之外，還有出租物業及其他提供有償服務的機構。物業管理公司的財務管理就是統籌各經營單位的機構。

（二）物業財務管理的特點

1.內容復雜物業財務管理之所以內容復雜，主要是因為物業管理內容的復雜。物業管理集經營、管理、服務三位于一體，不僅管理的對象多種多樣，而且資金的來源和支出也各不相同，因此，物業的財務管理的內容十分復雜。另外，它還有別于其他服務行業，財務管理的范圍十分廣泛，工資支出必然屬于財務管理，物業主要是為業主服務，因此保潔服務、公共設施設備的維修更換，還有物資的消耗等，都是財務管理的管理范圍。這就要求物業公司的財務管理工作要兼顧到公司的各個部門與項目，或多或少地滲透到企業管理的每個環節中。2.成本較高除了少數大企業為之占用的物業之外，大多數時候，物業管理的收支項目數額都比較小，但是發生的頻率較高。因而，費用的收取、催繳、支付等財務處理工作量大，導致財務管理成本較高。3.管理資金性質復雜因為政府對物業管理行業有一定的干預性，以及業主需求也是豐富多樣的，所以管理費的性質和內容就比較復雜。例如，對于不同的居住物業價格，物業管理的收費就分為政府定價、政府指導價以及市場價等；從內容來看，有的屬于經營收益性質的包干型管理費，有的則屬于實報實銷型管理費，是屬于代收代付性質的；有的管理費與傭金分別計算，有的還包括了租售的租金。至今為止，有關物業管理費的名稱都是五花八門的，沒有統一，可見其性質復雜性。4.財務監督的多元化事實上，不單單是物業管理資金的類型多，相應的物業財務管理的監督同樣呈現出多元化的特點，例如住房專項維修資金因為屬于全體業主所有，所以其使用必須受到業主的監督；大規模的工程維修必須經由當地物業管理行政主管部門批準后才可以實施，這就需要接受當地財政部門的監督檢查；對于物業服務企業提供的相關服務，其服務收費需要當地政府物價部門的批準，并在其監督之下；物業公司資金運作方面的監督對象更為廣泛，包括業主、企業自身、政府相關部門等，均對各項物業收費進行有效的監督；物業業主通常重視物業收費以及效益等情況，這就需要物業公司所提供的財務信息必須體現該方面的特點。做好物業公司的財務管理工作，一方面可有利于規范公司的財務行為，另一方面能夠促進企業間的公平競爭，從而保護物業管理相關各方的合法權益，最終實現企業價值的最大化。

二、物業財務管理工作中存在的問題

（一）管理者的市場觀念薄弱，不十分重視成本管理

市場經濟催生了一批新領域，物業管理就是產物之一，市場經濟的發展導致物業管理發展得越來越專業化、智能化。但是，管理人員的思維并未進步，管理理念跟不上時展需求，對物業管理這個行業認識不夠清晰，缺乏長遠的深刻的戰略規劃，認為物業管理的工作內容就是清潔衛生、維護小區秩序，因此無法形成規模經濟。工作范圍的認識錯位，導致財務管理工作也存在缺失，不重視成本管理工作，在實際工作中也就不可能將人力及財務等資源進行優化整合管理，無法優化企業經濟效益。因此，作為物業管理人員，尤其是財務工作人員，必須要樹立市場觀念、現代會計觀念，將目光放遠放長，以穩企業發展。

（二）內部控制制度不規范

制度是員工工作的行為準則，尤其是物業財務收支瑣碎繁雜，沒有清晰明了的工作流程，很容易導致工作不便。在實際工作中，某些公司認為自己的業務簡單，自然而然的認為公司財務也便于管理，并沒有建立起完善的財務管理制度，忽略了公司內部財務控制制度的制定。還有一些物業公司，盡管建立了相關賬戶，但由于其基礎工作管理不善，賬戶建立困難，物管理費無法及時公布，業主也無法及時了解物業管理費的使用情況，這些都是內部財務制度不完善導致的。總而言之，管理者不能簡單地將制度建立與否與業務內容的復雜度掛鉤，只有建立完善的制度，才能為物業業務正常開展提供保障。

（三）財務報表管理不善

物業公司所使用的財務會計制度不一，某些公司是參考公共機構制定的，有些則是依據自己的業務工作狀況，建立起符合公司實際的財務報表制度，缺乏統一的會計制度。物業公司業務有其特殊性，財務對象凌亂、業務的多樣性給財務管理帶來了很大的挑戰，明細管理較為混亂，財務報表普遍存在數據過于籠統、詳細度不夠、管理困難的問題，面對這種情況物業公司首先要統一會計制度，將財務法規了然于心，這樣才能規范的管理各類財務報表。

（四）融資能力差，監管不足

在我國現有物業公司多為中小規模企業，資金來源途徑狹窄，使用資金有限，再加上業務規模小，向銀行貸款融資也存在阻礙，物業公司難以獲得信用擔保，向銀行貸款困難。此外，物業公司的專項維修資金并沒有得到有效使用，目前我國的住房維修基金分為政府主管部門或房地產公司托管兩種模式，這部分資金主要是用于財產擔保期滿后住宅公用部分，當設施設備出現問題時，啟用此資金用于維修改造，專款專用，不得用于其他支出。但是此項資金的所知率并不高，大部分業主都不知道有此資金的存在，有擅自挪用資金的情況存在，監管力度不足。

（五）投資水平不高

物業公司通常被人們認為是“后勤部門”，中小規模物業公司居多，由于其規模與資質的原因，大多數物業公司的投資管理業務存在短板，沒有好的投資項目，投資水平不高。科學的投資是建立在大數據基礎上的，首先要收集足夠的資料，并進行科學的整理收集分析，才有可能作出正確的投資分析，但是大多數物業公司并沒有一個專業的投資團隊，管理者只是憑感覺而論，投資科學度低，因此，投資項目自然風險度高。其一是投資方向的錯誤，事前缺乏專業的市場調查，不知道消費者要什么，需求度是多少，最終導致投資項目與消費者需求不匹配，沒有獲得預期的回報率。其二是投資的資金鏈斷裂，投資通常是一項持久性業務，后續資金跟不上，無法為項目提供持續性支持，也會導致投資項目夭折、半路夭折，還會導致前期的投資打水漂，給公司帶來巨大的損失。當今隨著城市化進程的發展，市場需求的擴大，物業公司的發展空間也越來越大，企業經營者要有戰略的意識，高度重視財務管理工作，實現財務資源優化配置，投資理財科學發展，形成財務良性循環。

三、物業財務管理工作的策略思索

（一）完善物業公司物業會計制度與準則

制度準則是工作的開展依據，是監督財務使用情況的規范，物業管理企業首先要重視制度，以國家規范的財務管理要求為準繩，再結合公司自身業務需要，制定出適合自己公司運行的財務管理制度，使工作有法可依、有紀可遵，財務上的報表賬簿等統一規范管理。同時，制度不是制定完就等于結束，制度只有經過時間檢驗，才能發現問題，發現問題就要解決問題，要不斷完善細化制度建設，例如小區各種財務資料的上交程序、小區收入的監督管理等。以制度規范行為，穩企業發展。

（二）建立財務成本分析控制制度

成本支出是物業財務管理的一項重要工作內容，包括人工成本以及管理成本，公司要建立財務成本分析控制制度，整合資源，可以通過進修培訓等方式提高員工素質，改變其傳統觀念，不要將財務工作簡單地認為為收支、記賬工作，加強隊伍建設，提高員工大局觀念，樹立整體成本意識，緊跟時代潮流，成長為復合型人才，適應工作需要。

（三）建立規范的財務基礎工作

基礎是根本，工作人員要時刻注意對財務往來的記錄，尤其是對于原始記錄的歸納整理，首先要制定統一的格式標準，規定好記錄的內容方法，高標準要求財務原始記錄的傳遞收集保管等過程，避免在流程中出現差錯；定額管理是物業財務管理的基礎工作之一，在工作中要制訂并嚴格執行企業的定額管理，比如費用定額、物質定額等。物業很大程度上都是承擔的基礎工作，對于企業物質的購買維修等環節要一一記錄在案，定時或不定時的清查財務預算使用情況，強化基礎建設。

（四）建立維修基金制度，加強監督力度

物業公司應設有維修基金，以實際情況為出發點，以業主權益為基準，專項維修資金所有權歸屬業主，同時，維修資金管理形式多樣，應根據不同的形式制定相應的財務管理辦法。建立了維修基金，要有相應的使用計劃以及監督情況，確保基金用在鋼刃上，定時公布基金的使用情況，提高透明度，讓業主知曉錢花在了哪里，讓公眾做監督者，必要時還可以請紀檢或審計部門進行監督。

結語

隨著現代城市的不斷發展，以及人們生活水平的不斷提升，我國物業管理得到快速的發展。但在物業公司不斷增多、服務水平不斷提升的形勢下，物業公司為更好地發展，需重視財務管理問題，對經營成本實施有效的管理控制。物業服務公司要能夠認識到目前財務管理中存在的問題，結合其存有的特殊性及具體情況制定出科學、合理的措施，增強對財務的控制管理。

參考文獻

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作者：戰擋 單位：佳兆業物業管理（深圳）有限公司沈陽分公司