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摘要：房地產業的迅速發展，帶動著物業公司的發展。物業公司的收費受政府指導價格的制約，收費標準的提升空間有限，但物業公司同樣需要足夠的資金和利潤，以支持其發展。企業在發展過程中對資金的需求是經常的、全方位的。因此，資金管理在企業管理中的作用已成為影響企業生存與發展的關鍵所在。文章將通過對物業公司普遍的資金結構特征和財務審計與監督進行分析，以此成為促進物業公司實現自我發展的手段。

關鍵詞：物業公司；資金結構；財務審計

物業公司屬于自主經營、自負盈虧的經濟實體，是經營風險較小的微利企業。保本微利的經營方針與一般企業追求利潤最大化的經營目標不同，資金問題經常成為困擾其進一步發展的瓶頸。資金的籌措是物業服務的基礎，也是物業公司資金良性運行的保障。物業公司須按照量入而出、收支平衡、保本微利、相對穩定、適當調整的原則，保障收費合理性和規范性的同時，還應講究支出的合理性、有效性，努力以最低的資金成本實現預定的目標，確保各項服務的正常運行，提升競爭能力與綜合效益。

一、物業公司自身資金結構和財務管理特征分析

物業公司的資金來源相對穩定，物業費、停車費的收入是穩定的主要來源，其他服務收入在總體收入中占較小比重。物業的支出大項逐年呈遞增趨勢，如人工成本、外包服務、工程維修等費用都呈遞增的趨勢。因此，合理安排資金占用結構、適時實施資金結構調整，是保證資金發揮最大效能的前提。

（一）資金籌措資金來源是物業公司開展有效服務的最有力保障。開辦期的啟動資金，按規定開發商應向物業公司提供一定數量的啟動資金。新物業項目收樓前的前期介入，需要人員培訓、人員工資及置辦辦公設備、工程工具，這部分資金按有關規定由開發商提供，用作物業服務的啟動資金。啟動資金的收取比例，無強制規定，一般由開發商按建安成本的2%的比例撥付。物業服務收費是根據自己所提供服務的性質、特點、檔次、內容和質量等來測量和確定物業服務收費標準，并報物價部門批準后執行。物業公司的主營業務收入主要來源是物業費。它是物業公司向業主和用戶收取的，也是物業公司長期穩定的收入來源。

（二）優化資金的使用結構不同性質的物業生命周期不同，物業服務的重點不同，資金的使用量、使用重點和使用方式等在每年都應有不同的側重。同一物業項目，物業費的收入和經營收入在十年之內甚至更長的時間內基本穩定，沒有太大的差別。因此，物業服務需根據物業周期的特點靈活地調劑使用資金。不同生命周期的物業，用不同的管理方法和策略，合理安排資金的使用量，從而達到最佳的使用效果。比如維修資金，隨著項目成熟、老化，設備設施從日常養護到檢修，到大修更新，此項支出成本將做逐年遞增安排。優化資金使用結構，合理安排資金流向的時間及資金流向占比，達到“量入而出，保證重點，均衡支付”的目的。科學的設計和合理的約束可以減少浪費，保證資金周轉。

（三）引入現代管理理念物業收入來源相對固定，而成本支出逐年呈上升趨勢。在資金流向的考慮方向，要注重借助現代管理手段減少成本支出。當前信息技術的迅速普及與推廣，為物業公司服務手段的革新提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為競爭制勝的關鍵籌碼。如改造停車場，利用先進的自動識別車牌管理系統管理車輛出入登記和停車計時，同時利用微信、支付寶等支付手段完成停車費的繳納，一個崗位至少減少4名保安人員和收費員的成本。實行規模化與品牌經營是物業公司持續健康發展的首要環節，也是目前物業公司的努力方向。物業服務的資金結構如果不實現創新突破，利潤空間將越來越小。規模化經營可以降低人力成本，產生規模經濟效益。品牌經營是企業的競爭的主要手段。實施品牌戰略，可以擴大企業的競爭優勢，有助于在社會公眾中樹立威信，從而有利于企業的發展。

（四）推行全面預算制度物業公司的收入相對穩定，支出的增長總體可控，預算的編制依據明確。全面預算管理，是極為有效內部控制手段。制定預算方案就是對管理服務的所有費用開支進行科學的計算預測、對管理服務中的各項費用支出和資源消耗作出計劃，這是控制物業服務資金使用的核心。在編制預算時，根據過去的記錄和經驗及對未來費用開支的預測來決定。有了切實可行的預算方案，物業服務在資金的使用上就有了標準，就可以將資金的使用量控制在預算范圍內。因物業的收入相對穩定與支出相對可控，預算的執行成效較其他行業更為顯著。推行全面預算制度，保證資金的有序流動，從而降低經營管理風險。

二、針對物業公司的財務審計與監督方式分析

（一）物業公司的財務審計需求分析物業行業屬于低端服務業，一個物業項目的全年物業費收入，通常不如開發商銷售一套房的收入，同崗位的物業員工的工資水平往往低于其上游行業，但財務核算卻相當的煩瑣且要求非常細致。營業稅制下，沒有高技術含量的要求，因此財務人員的素質相對于偏弱。“營改增”后，物業行業因涉及的業務種類多，增值稅的進項、銷項每檔稅率都有涉及。這促使物業公司不得不更加規范自己的財務制度，根據政策發展的不斷完善原有的財務制度。物業服務將不得不根據“營改增”政策要求來統一核算口徑，不斷提高財務信息的真實性和有效性，保證財務統計數據的準確性，提高財務工作水平和質量，進而對財務人員的素質要求有了大幅提高。財務審計以財務會計工作為基礎，通過規范財務工作，核查財務報表的質量，保證財務信息的準確、可靠，使財務管理工作有效提升。審計關口前置，通過參與財務審批流程，對經營中的日常經濟活動的進行審計監督，發現問題并及時糾正，能進一步完善企業內部的各項制度財務審計具有評價作用，針對日常審計或是專項審計，為管理當局提供專業建議，為風險管理出謀劃策；同時也增強了財務力量，為財務工作增加了新的活力。

（二）針對物業公司的財務審計監督方式內容發揮審計的監督和評價作用，能夠有效降低不必要的財務風險，促使資金流向更具有價值的方向。此外還需要充分發揮審計的批判性和建設性的作用。定期召開預算執行分析會議，通報預算執行情況，解決預算執行中存在的問題，提出改進措施。必要時，對預算執行情況情況實施內部審計。通過定期或不定期地實施跟蹤審計監督，及時向相關人員提出問題并研究落實改進措施。建立預算執行考核制度，對各預算執行單位和個人進行考核，切實做到有獎有懲、獎懲分明。預算考核可以確保目標利潤的實現、反映整個企業的經營業績，是執行者業績評價的重要依據，具有較強的激勵作用。

三、結語

物業公司在發展的同時，需密切關注內部的財務活動。一個完善的財務監督體系作用的發揮，能夠清楚地反映出運營之中的問題。充分調動審計、會計的力量，增強監督合力，不僅促進資金使用經濟高效，還可以獲得穩定的經營利潤，還能為業主全方位、多層次的服務提供資金支持，促進物業服務項目的保值和增值。

參考文獻

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［3］詹麗梅.淺析物業公司財務管理中存在的問題及解決措施［J］.現代國企研究,2017（16）.

作者：趙凡 單位：北京富華行物業管理有限公司