住房抵押貸款范文
本站小編為你精心準備了住房抵押貸款參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。
（一）住房抵押貸款證券化的概念。住房抵押貸款證券化（MBS）是資產證券化中的一種，是指金融機構把自己所持有的流動性較差，但能產生預期現金流的住房抵押貸款結構重組為可以在資本市場上流通的證券的過程。
（二）商業銀行開展住房抵押貸款證券化的必要性。對于商業銀行而言，住房抵押貸款證券化有利于有效分散和轉移銀行面臨的信用風險、利率風險、流動性風險；有利于優化商業銀行的資產負債結構，提高資本充足率，降低銀行不良資產率；有利于提高商業銀行的經營管理水平及盈利能力。對中央銀行而言，住房抵押貸款證券化，一方面為央行調節貨幣供給穩定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央銀行的宏觀金融調控。同時，住房抵押貸款證券化對于優化資源配置效率，促進金融市場的發展，也起了很大的促進作用。
二、我國全面開展住房抵押貸款證券化面臨的障礙
（一）商業銀行參與住房抵押貸款證券化的動力不足。商業銀行當前的一項迫切任務就是提高資產質量，而住房抵押貸款是銀行為數不多的優質資產之一，隨著個人住房貸款市場的擴大，這項優質資產對銀行整體資產質量的優化作用日趨明顯。一方面，如果進行表外證券化，貸款轉讓給SPV后就不能記入銀行資產，這等于減少了銀行的優質資產，會進一步提高銀行的不良資產比率。另一方面，如果實施住房貸款證券化，那么原本由銀行一家獨享的收益就要在證券化過程中被投資者和中介機構分享，銀行的收益會減少。因此，目前商業銀行要求實行抵押貸款證券化的意愿不強烈。
（二）實施住房抵押貸款證券化的制度性障礙
1、相關法規不健全，具體操作缺乏足夠的法律依據和保障。我國抵押貸款市場的法律框架正在形成時期，市場法規尚未形成體系。
一、二級住房抵押貸款相關市場的法律建設還沒跟上，特別是社會配套制度的政策法規還未出臺。住房抵押貸款證券化交易涉及內容技術性強、專業化程度高、程序復雜，沒有健全有效的法律規范是不能操作的。我國近十幾年出臺的《擔保法》、《破產法》、《信托法》雖然為開展資產證券化提供了初步的制度框架，但在組建特設載體SPV、“真實出售”、“信用增級”及債權轉讓方面存在著很大的法律障礙，缺少具體的法律規定和政策安排。
2、會計制度和稅收制度障礙。發行MBS還會遇到會計、稅收方面的問題，不但會影響證券資產的合法性、盈利性和流動性，也關系到每一個參與者的利益。我國現行的會計制度、會計準則關于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，主管部門很難對證券化業務實行有效的監控。另外，目前的稅收制度對于資產銷售的稅收、特設載體的所得稅處理，以及投資者的稅收等方面，都沒有明確的規定，而制定合理的稅收政策，降低證券化的融資成本，是推動我國MBS開展過程中不可缺少的環節。
（三）市場條件的制約
1、一級市場發展不成熟。（1）目前住房抵押貸款的規模還很小。截至2003年底，我國金融機構的個人住房抵押貸款余額為1.18萬億元，占金融機構貸款總余額的10％，與國際經驗數據30％相比，我國住房抵押貸款在銀行資產中所占份額較低。而創立MBS市場時，需要將抵押貸款債權構建成標準化的資產池，如果沒有相當規模的貸款積累，就無法找出足夠多的在還款期限、利率標準、房產性質、違約率等方面相同的債權，當然就無法實施“打包”、“重組”等標準化操作，發行MBS的資產池也就無法建立。（2）我國住房抵押貸款標準不統一的問題，造成了不同金融機構的數據口徑的不一致，直接影響到在進行住房抵押貸款證券化運用時難以形成具有相同利率、期限、違約率及提前清償率的抵押貸款組群。一方面限制了貸款需求范圍，另一方面也不利于降低抵押貸款的風險。（3）抵押貸款的保險制度有待完善。現有的保險制度無法滿足抵押貸款一級市場上降低和分散風險的需要。
2、缺乏權威的中介機構。在實行住房抵押貸款證券化的過程中，需要金融、證券、法律、信托、地產、保險等多方面機構的配合，涉及到很多中介機構，如信用評估機構、房地產評估機構、擔保與保險機構、公證機構等。然而，我國的中介機構起步晚、運作不規范，彼此之間關系的協調、職責的分配等問題，目前在法律上還未做出明確的規定。我國當前還沒有資質較高的債券評級、政府及商業擔保、保險信用增級、住房按揭債券發行與交易服務等機構。這些因素的存在，嚴重束縛了抵押貸款市場的發展。
（四）相應的技術人才短缺。由于抵押貸款證券化是一項復雜的金融工程，涉及經濟、金融、法律等各個方面，需要大量掌握金融工程、計算機等方面綜合知識的復合型人才，我國目前十分缺乏相應的技術管理人才。
三、我國實行住房抵押貸款證券化的對策建議
（一）完善法律體系，提供法律支持
1、適時修改、補充和完善住房抵押貸款證券化涉及的《公司法》、《證券法》、《擔保法》、《中國人民銀行法》、《商業銀行法》、《個人住房貸款管理辦法》、《破產法》等法律，在加強監管的前提下，適當放寬市場限制，積極培育投資主體。
2、積極研究制定住房抵押貸款證券化專業性法規，如《住房金融機構組織法》、《住房抵押貸款保險法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產信托法》等，以保證住房抵押貸款證券化的有序發展。
3、根據我國現行的會計和稅收法則，結合資產證券化的特性，在會計和稅收方面制訂具體的適用制度，確保住房貸款證券化在規范化、法制化的良性軌道上順利實施。一方面,政府應積極完善相關的會計制度，以便為住房抵押貸款證券化的實務操作提供確切依據。另一方面,考慮到在最初階段可能會由于較高的稅務費用而使住房抵押貸款證券化很難順利開展的現實問題,政府應為相關的參與主體提供一定的稅收優惠。
（二）完善住房抵押貸款一級市場
1、擴大住房消費信貸規模。隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應以市場需求為導向，豐富貸款品種，增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產基礎的客觀需要。商業銀行應根據購房者的年齡、收入、家庭情況、地區分布等的不同，針對不同市場制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個性化服務，擴大市場規模。
2、規范住房抵押貸款發放運作機制。在積極擴大住房抵押貸款規模的同時,我們應加強對住房抵押貸款產品的標準化管理,商業銀行應該推出標準化的住房抵押貸款操作管理規定，包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財產評估報告、利率、分期付款計劃、貸款條件、保險服務、貸款管理等的標準化，實現風險防范與今后二級市場發展的統一。
（三）規范資產評估體系和信用評級體系。我國資信評級機構的建立應借鑒國外的發展模式，著重培育幾家在國內具有權威性的、在國際上具有一定影響力的資信評級機構，通過加強國內評級機構和國際著名評級機構的合作，引進先進的信用評級技術和經驗，采用科學的評級方法，規范運作，完善資產評級標準體系。
（四）大力推動金融體制改革
1、加快國有銀行商業化改革步伐，建立與市場經濟相適應的現代銀行體系，從源頭上規范抵押貸款的管理，確保貸款資產的質量，這是我國抵押貸款證券化能否健康發展的前提。
2、住房抵押貸款證券化在客觀上要求實行利率市場化，使住房金融
一、二級市場實現互動，發揮利率對資金供求的調節功能，實現市場平衡。因此，必須給予商業銀行一定的利率自主權，完善和優化現行的利率體系，逐步實現銀行存貸款利率的市場化，這樣才能保證住房抵押貸款支持證券有一個合理的定價。
（五）建立政府主導運作方式。西方發達國家MBS的產生和發展過程中，政府在MBS運作中起著核心作用。我們應該借鑒外國的發展經驗，借助政府的支持。
1、借助政府支持，組建專門的住房抵押證券公司：SPV。在當前的市場條件下，抵押貸款證券化可以采取如下方式：由有政府參與或政府背景的住房貸款證券化機構來充當SPV，可由國家財政部、中國人民銀行出資，也可由國有商業銀行(國家住房公積金管理公司)、證券公司、信托投資公司等共同出資設立。此種做法的主要處于以下考慮：一是政府可以借助法律、經濟、行政手段，引導與扶持住房金融機構的發展；二是有利于將抵押證券市場的發展納入宏觀經濟政策和貨幣政策的調控體系，強對銀行加強監管；三是有助于提高和強化SPV的資信能力，從而使SPV所發行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受。
2、建立以政府為主導的住房抵押擔保與保險機制。為了避免信用風險，流動性風險等風險的發生，我們可以建立政策性保險機制,即由政府出面，建立專門機構的擔保和保險機構，為中低收入戶提供住房抵押貸款保險,從而既為商業銀行提供住房抵押貸款解除了后顧之憂,又降低了居民購房貸款的成本。同時,政府制定的一些相關的住房抵押貸款的保險條件,也將進一步促進住房抵押貸款合同的標準化。這套抵押貸款保險體系可以有效地分散銀行發放抵押貸款時所承受的風險，提高貸款的安全性。
（六）建設一支高素質的專業人才隊伍。抵押貸款證券化是一項技術性、專業性和綜合性很強的金融創新，涉及金融、證券、法律、房地產、評估等多方面的專業領域，需要既有理論基礎知識，又有實踐操作經驗的復合型人才。在我國目前情況下，一方面應該加強對現有從業人員的培養和鍛煉，另一方面應該借鑒國外先進的管理技術，積極引入專業人才，力爭盡快建成一支高素質的專業人才隊伍。
住房抵押貸款證券化是國際金融領域一項重大的金融創新，發達國家現在已形成了大規模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業銀行信貸資產證券化的主流，并對住宅業的發展、商業銀行良性運行機制的形成，以及金融市場效率的提高產生了深遠的影響。住房抵押貸款證券化的實施，對于中國這樣一個正處于金融改革與金融深化關鍵階段的國家來說，無疑具有重大的理論與現實意義。
