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一、問題的提出

押和保證商業銀行為貸款等授信業務設立的擔保方式最常見的主要有三種，抵押、質方式。其中抵押擔保在日常業務中倍受青睞，所謂抵押，就是以借款人或第三人的特定財產設定擔保，未來貸款到期未獲清償時，抵押權人相對于其他債權人在特定的財產上有優先受償權。在銀行業務實踐中，設定抵押也考慮了不高于70%的抵押率，但仍然不足以變現收入償付全部貸款本息，與抵押合同簽訂時所期待的利益目標相去甚遠。據粗略統計，通過處置抵押財產變現收入（剔除處置費用）不到應收本息的一半。這么低的收益率，我們不禁要問，形成這一結果的原因是什么？對我們的貸款擔保的設置、處分政策應怎樣檢討，以及以何種對策來提高抵押資產的變現能力？

二、風險及成因

我們認為回答上述問題，僅囿于理論層面的探討是不夠的，現結合筆者所涉業務實踐，并從抵押信貸業務受理、處理、發放、監管和處置等業務流程中尋求答案。我們認為，抵押貸款業務至少存在以下幾種風險：法律風險、操作風險、市場風險和政策風險。

（一）法律風險。它主要是指因違反有關法律規范的強制性規定而帶來種種不利甚至是導致合同無效的后果。

首先是抵押人主體資格方面，國家機關、以公益為目的的事業單位、社會團體，為其股東或其他個人提供擔保的公司，法律對其擔保行為有限制性的規定；其次是抵押標的物方面，法律規定違法、違章的建筑物，依法查封、扣押或監管的財產，權屬關系不明或有爭議的財產不得抵押，以及鄉村集體土地使用權不得單獨抵押等等。筆者曾在某單位檢查中發現一企業以正進行商檢的進口設備設押，后未通過商檢而不具備國內交易的合法資格，抵押合同遂成一紙空文。另外，企業受托而為加工承攬之物，租賃物對外設定抵押，因產權歸屬他人而無權抵押。還有在抵押合同的起草簽訂方面也存在諸多瑕疵。盡管銀行抵押合同為制式合同，借貸雙方僅需填空則可，但相關要素錯填、漏填現象屢查不止，為未來風險發生留下隱患。

《物權法》生效在即，該法在抵押擔保的許多方面規定了與以往《擔保法》不同的內容，如不能因法適事，操作匯總也可能產生法律風險。

（二）操作風險。主要是指在抵押貸款辦理和抵押物處置等操作層面存在的種種問題和不足，致使抵押權的實現受阻或實際變現價值減損。它至少包括以下幾個方面：

1.抵押物的選擇。檢視銀行抵押物的種類，無外乎房地產、機器設備和交通工具等。日常操作中沒有對抵押物進行細分，并針對其不同特質進行分類管理。其實何種抵押物擔保變現價值高、風險小并無定論，只能在具體個案中具體分析。比如設備的產權變動，不需履行登記手續，但設備抵押登記后，一旦抵押人擅自將設備轉售他人，貸款風險隨即發生。天津靜海農行就遇到此類案件。又如某開發商以擬建設土地辦理貸款，盡管辦理了土地抵押登記，但開發商開發房產后，將地上商品房分套賣給消費者，致使銀行到期客觀上無法處置抵押物，導致抵押設定的合同目的落空。

2.評估環節的問題。抵押物設定和處置時，需對其價值進行評估。同一標的物，影響評估價格的有兩大因素：評估目的和評估方法。評估目的即評估報告的用途，一定程度上反映評估行為的價值取向；不同的評估方法可能產生的結果差別甚遠。以土地為例，某市土地分成三級九類，不同類別的地段，有一個不同的價格幅度，一個一類地段但位置偏僻的房地產，評估價格一般多于二類地段沿街房產，但實際變現時可能恰恰相反。同一地產按工業用途還是商業用途，評估結果也不一樣。因此如果評估價值與市場真實變現價相去甚遠，未來變現時即便扣除一定的抵押率也往往難以足額清償貸款本息。

3.日常管理環節的問題。一是抵押合同簽訂后，未及時履行法律規定的審批、登記等手續；二是監管職能不到位，有的銀行將企業財產設置抵押后便置之不管，等到抵押人將抵押設備變賣，抵押房產拆除后，貸款行方如夢初醒，正所謂抵押依然有效，權利實際落空。此外，對于一些房地產貸款，由于“房地產市場正開始進行整合，重組洗牌，汰弱留強，一些實力弱的就淘汰出局”。貸款到期后，如我們未能及時了解企業動態，仍是通過多次轉貸方式重辦抵押，似乎風險未降低，實際上抵押物經年以久，損耗頗大，最佳處置時機已經坐失。

4.處置環節的問題。擔保法規定實現抵押權可以經雙方當事人協議方式處置，協議不成的，需經訴訟執行程序解決。處置方式可通過拍賣或變賣取得現款來清償債務；拍賣、變賣不成，也可以抵押物折價即我們所說的以資抵債來代替現金清償，但收取抵押物非我所愿，銀行關注的終極目標仍是變價受償。因此仍需進行處置，但處置方式及處置措施的不同，直接影響了耗費多大成本，取得多大的變現收益，比如一般的訴訟方式固然能依法確權，但往往曠日持久，且訴訟費、執行費費用較高，增加了貸款人的財務負擔和交易成本。如果一次拍賣不成，有的便屈從個別法院的壓力，直接以評估價相抵，存儲、保管費用且不說，二次過戶本身又增加了費用負擔，而這些費用基于量化的困難在辦理抵押之時是很少考慮的。

（三）政策風險。國家政策具有一定的穩定性，但也并非一成不變，相關財經政策的變遷，對抵押財產的處置可能產生重大影響，而某些政策又具有溯及以往的特點，客觀上也使我們實現抵押權之時就已產生若干風險。比如某企業貸款以劃撥土地上的房產設抵押并登記，但劃撥土地并未登記。以前涉及銀行案件的若干判決表明，這并不影響抵押效力，但自2003年4月18日的最高院司法解釋有關劃撥土地抵押的規定明確其為無效，當然后來又做出了修改。經法院裁定將抵押房地產判歸銀行所有后，因交易費用不菲而未及時辦理過戶的現象很多，但這很有可能面臨來自房產、土地等部門的行政處罰，遂置抵押銀行于兩難的尷尬境地，實務中已有這樣的案例。再就是市政規劃方面，特別是市政項目道路的拓寬往往使被拆遷的公有房產得不到補償，造成抵押權落空，而且現行的拆遷辦法是規定拆遷人與被拆遷人簽定協議，拆遷補償金在抵押權人不知情的情況下直接償付給被拆遷人，抵押權人對抵押物補償金的物上代位客觀上無法行使。

（四）市場風險。市場風險更大程度上表現為一種不確定性風險。一是抵押物價值在抵押權存續期間內發生的市場價值的變動，可能導致未來變現價值的減損。市場風險還體現于上面所說的抵押物處置成本過高，也實際影響了變現收益。以劃撥土地上房地產過戶為例，除出讓金外，將負擔契稅、營業稅和過戶費等10%以上的費用，如果二次過戶所得現金就所剩無幾了；此外抵押物的精神損耗也殊值關注，如房地產的戶型、設計及配套設施，經多年之后已經落伍，在實際變現時價格必大打折扣；在銀行直接處置抵押資產場合，由于舊貨交易和房地產二級市場的不健全造成信息管道不通暢，甚至會遇到有價無市的情況也不足為奇；還有機器設備的技術含量降低，因產業結構調整，市場需求的降低或替代產品的出現，都足以導致降低抵押物的變現價值。

三、對抵押方式的思考

正如y=f(x1，x2…)的概念，以上的分析無法建立一個涵蓋本論題全部變量的模型，但我們仍可以發現造成抵押財產未能足額滿足全部貸款本息的很大一部分原因是外在的，如上所述，來自于法律的、市場的、政策的以及當地的行政管理環境的失范，均可能對該問題產生直接的負面影響。我們所應被要求的只能是盡可能的掌握這些變量，達到趨利避害的目的。還有一個認識上的問題，借款人自身的經營現金流量是貸款真正的一般擔保，即所謂的第一還款來源。而那些認為有足額、適格的抵押財產便可在借款人實力的考量上有所松動的想法是有害的，從貸款五級分類觀點來看，借款人以自身經營收入不足以償還到期貸款本息，使用處置抵押物的方法來清償貸款，說明該貸款本身已近次級以下形態；或問，采取大幅度降低抵押率的方式，或是增加投保財產險不可以降低風險了嗎？我們認為作為具體貸款個案尚可考慮，作為整體的信貸政策導向則損害信貸市場展業的空間，交易的便捷與交易安全同樣重要。

貸款行自身的操作也存在值得反思之處，比如抵押擔保和保證擔保孰優孰劣，同樣不可能形成一個定論。抵押擔保的手續煩瑣、法律環節較多，且擔保財產特定，遠不如保證擔保手續簡便，但《擔保法》實施八年的今天，有充分實力愿意提供無償擔保的企業已是寥若晨星。還有采取訴訟拍賣的程序處置固是一條正規的路子，但費用隨之增加，也實質上減損了抵押物的變現能力。此外，外在的風險需要我們正確的判斷和應對，但自身管理的缺位才是造成抵押貸款損失的最重要因素。

基于以上的分析，便不難得出這樣的結論和認識：對于抵押貸款業務仍應同其它業務一樣，把借款人的償還能力放在第一位考慮；為降低抵押貸款風險或損失所采取的措施，并沒有“放諸四海而皆準”的法則，需具體問題具體分析，創造性的開展工作，才是顛撲不破的道理；同時人是最可寶貴的資源，真正提高客戶經理的業務水平和創新能力，重新構建抵押物監管的約束機制已是當務之急。

四、幾點建議

基于上面的認識，筆者認為，規范和創新是業務發展的兩翼。規范運作是前提，殷鑒不遠，必須警惕新一輪大發展醞釀新一輪風險的怪圈。同時，具體的貸款業務操作中，一企一策，不必拘泥于固定的程式，發散思維，創新方式，在個案中或許會“柳暗花明”。

1.創新擔保方式，分散抵押擔保風險。參照按揭貸款模式，個案中尋求銀保合作，辦理履約保證保險作為銀行貸款的擔保方式而取代財產抵押擔保。一些個私法人類貸款，可適當引入大股東10%份額的個人保證等，還可以充分考慮《物權法》第181條規定的浮動抵押制度，增加抵押的品種。當然新型擔保必須建立規范操作，尤其是浮動抵押等新類型合同，要由銀行總行統一制定。

2.銀行盡可能干預評估過程，并盡可能考慮變現期的因素，使之盡可能接近市場價值，引入評估報告聽證制度。對于評估報告結論，建議貸款審查機構組織專業人士進行必要的聽證。

3.靈活利用政策，切實降低處置費用。鑒于目前抵押物尤其是不動產處置變現需高昂的交易費用，盡可能減少處置環節非常重要。例如能夠協商解決無需訴諸公堂，訴訟程序中原則上堅持法院拍賣變現等。另外要用活用足改制政策，例如對劃撥土地過戶，要至少交40%的出讓金，但如果協調買主以改制方式出現，則適用改制政策，出讓金繳納比例是10%，如果以股份轉讓的買殼方式，則無需履行出讓手續。對于二次過戶問題，個案中不妨試用將確定債權讓與買受人方式或債務重組，抵押權依法隨之轉讓，可減少一次過戶手續。

4.重視抵押物的選擇。鑒于機器設備的動產性質和技術發展等因素，個人認為機器設備抵押應當慎行，且應考慮以成套設備為主，避免損害整體價值，還應考慮設備的行業普適程度。對于開發商土地項目貸款，除加強監管之外，還要與按揭等配套貸款一體施行，可有效防止土地抵押權罹于“落空”。必要的時候，增設開發商擔保責任，可起作用是“（1）控制兩證。（2）代位償付”。新建房產抵押貸款，則應充分考慮欠繳稅款和該房屋的工程欠款，因為抵押物的處置順序劣后于法定的建筑優先權和稅收優先權等。

5.選擇時機果斷訴訟。對于已經或即將發生風險的要依據合同約定，及時果斷起訴，實現抵押權。當然應當注意“采取必要的訴訟策略，打有把握之仗，做到訴之能戰，戰之能勝，勝之能得”。