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2010年以來，為遏制部分城市房地產價格過快上漲勢頭，國家陸續出臺針對房地產市場的系列調控政策。房地產市場的調整使占據銀行信貸資產相當比率的房地產貸款風險再次處于風口浪尖。如何有效加強房地產貸款的風險管理，防止大規模不良貸款發生，是當前商業銀行面臨的現實而迫切的任務。

一、宏觀調控壓力下房地產貸款面臨的主要風險

（一）信用風險

1.房地產開發貸款信用風險。一是個別達不到銀行貸款發放標準、不具還款實力的項目房產商，故意編造和提供虛假或者部分虛假的企業和項目資料，取得銀行資金支持；二是房產商由于自身經濟實力不強，開發項目資金不足，房屋預售不暢形成資金鏈斷裂造成的違約風險；三是開發商取得貸款后，將貸款挪為它用甚至攜款逃走。

2.個人住房貸款信用風險。一是被迫違約，指借款人在購買房產后，因實際支付能力下降或因突發事件而無法繼續正常還本付息而產生的信用風險；二是惡意貸款違約，借款人使用虛假收入證明等不正當手段來騙取貸款；三是理性違約，當房價迅速下跌或利率上升幅度較大時，借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益，并將此看法付諸實施而產生的信用風險。在當前宏觀調控趨緊、銀行信貸資金緊縮的背景下，要重點關注房地產開發商資金鏈斷裂和個人理性違約的信用風險。中國的房地產企業采取的是“滾動開發”的模式，在房產開發過程中，信貸資金全程參與了房地產業的資金流動過程。2010年后房地產業面臨更加嚴厲的宏觀調控，銀行收縮信貸，后期投入資金減少，導致有些工程可能無以為繼，這會直接影響前期的房地產開發貸款的償還率；個人住房貸款方面，如果在嚴厲的宏觀調控政策影響下，房地產價格大幅下降，貸款利率不斷增加，理性違約現象將大幅攀升，特別是在房價峰值購買住房，發生理性違約的可能性較大。

（二）市場風險

1.住房價格風險。近年來，我國住房價格飛速上漲，但隨著國家宏觀調控力度的不斷加大，市場價格理性回歸，一旦房價下滑，商業銀行存量房貸客戶還款意愿可能會出現變化，業務風險隨之上升。尤其，在房價高位發放的按揭貸款將面臨更大的風險。

2.利率風險。房地產貸款一般期限較長，特別是個人住房貸款，一般在5~20年左右，最長可達30年。在這樣長的時間跨度內，可能經歷幾個經濟周期，市場利率也可能發生數輪波動。對于商業銀行，尤其是實行固定利率制的商業銀行，當房地產貸款業務占資產業務的比率達到一定程度時，利率的波動極有可能給商業銀行帶來無法規避的風險，特別是當利率進入上升周期，借款人利息支付加重時，不良率將上升。

3.匯率風險。如果市場對人民幣進一步升值的預期強化，那么國外熱錢可能會進一步流入國內房地產市場，短期內房地產市場價格可能保持相對穩定，但是潛在風險以及房地產貸款風險都會進一步積聚，一旦人民幣升值到一定的幅度，國外熱錢出逃，可能會引起較大的市場震動和風險。

（三）操作風險

房地產貸款中最典型、最重大的操作風險就是由于內外部欺詐形成的“假按揭”現象。“假按揭”行為一方面使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式注入房地產業，一定程度上造成房地產業的虛假繁榮，進一步誘導社會上大量住房建設、住房消費和住房投資資金涌入房地產市場，導致房地產市場發生劇烈振動，另一方面“假按揭”使銀行巨額信貸資產失去了法律的有力保護，一旦項目出現問題必然會導致個人住房抵押貸款資產質量惡化，影響銀行內部各有關部門對個人住房抵押貸款業務市場風險的準確把握和判斷。

（四）合規風險

一是外部政策執行情況的合規問題。房地產貸款業務中比較敏感的合規問題包括利率政策、授信條件、用途監管等方面。該類風險主要發生在產品研發以及業務執行環節。各地監管環境不同，監管政策在執行層面的統一性和持續性方面也有差異，加上各商業銀行因競爭壓力所導致的各類業務創新不斷，有的不惜突破政策管制底線，合規風險整體上呈上升趨勢。二是內控制度完善落實的合規問題。一方面存在商業銀行內控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系統性等問題，另一方面是內控制度執行不力，只重制度建設而輕制度落實，疏于管理、約束乏力，從而造成了有章不循、違章操作，嚴重影響了內控制度的實施效果。

（五）其他風險

1.政策性風險。對房地產而言，其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其它相關政策的影響。自1998年實行住房貨幣化改革至今，我國房地產政策歷經了“松—緊—松—緊”的歷史變化，給商業銀行的房地產貸款業務的發展帶來了較大的影響。

2.聲譽風險。2010年國家頻繁出臺房地產市場宏觀調控政策，至年底逐步取消房地產貸款優惠政策。各商業銀行部分當年已受理但未完成放款的個貸客戶，2011年將面臨重新核定貸款利率。2011年初，自深圳開始的銀行“反價”風波在全國蔓延，各地出現不同程度的房貸客戶利率糾紛，很多客戶通過向媒體報料、到監管部門上訪等措施向銀行施壓，給銀行帶來極大的聲譽風險。

二、加強房地產貸款風險控制的應對措施

（一）信用風險防控措施

1.房地產開發貸款。一是嚴格信貸規模，靈活信貸政策。應以對行業發展趨勢的科學分析為基礎，合理測算授信規模，控制房地產企業信貸規模上限；對房地產企業的授信政策要保持相對的靈活性，不能因加強宏觀調控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。對于借款人融資能力和股東實力較強的、現金流充足、第二還款來源穩定可靠的項目應給予連續穩定的資金支持。二是落實貸款新規，建立全程監管制度。要求房地產企業開立項目資金專戶，將準備投入項目的資金存入專戶，接受銀行監督，確保企業前期項目資金投入的真實性；合理確定資金使用計劃，嚴格憑付款合同和支出憑證逐筆轉賬；當項目預銷售收入達到原來項目評估中測算的轉投入量、項目資金平衡時，銀行的監管重點轉移到項目的樓盤銷售和資金回籠，并開始從企業回籠資金專戶中按比率扣收銀行貸款，直至全部收回項目貸款；當銀行項目貸款全部收回后，銀行的監管重點轉移到開發商按期交付房屋上。只有開發商按期交房、個人按揭貸款全部辦妥分戶產權抵押后，銀行對項目的監管才真正結束。

2.個人住房貸款。一是建立個人信貸內部評級體系和內部評級模型。根據巴塞爾新資本協議關于風險管理精神，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系。二是建立信用風險轉移機制。通過和保險業務相結合，建立銀行風險轉移機制。首先可以創立一種將個人人壽保險和房貸償還相結合的新型方式，購房人通過購買相應年限的人壽保險來為房屋貸款做擔保。其次商業銀行可以向保險公司簽訂履約保險，當購房人出現財務問題而無法正常還款時，商業銀行可以從保險公司獲得保險金。

（二）市場風險防控措施

1.積極開展房地產貸款壓力測試。2010年初，銀監會要求全國各級銀行進行了一次大范圍的房地產貸款壓力測試。該次壓力測試覆蓋了個人住房按揭貸款、房地產開發貸款、土地儲備貸款及相關上下游行業貸款。這是各商業銀行通過定量分析提高應對重大經濟因素變動能力的重要嘗試，也是積極防控房地產貸款市場風險的有效措施。

2.加強市場風險研判，提高業務主動性。一是應加強人民幣貸款利率浮動水平管理，在優化客戶結構的同時努力提高定價能力，力爭效益最大化。二是正確選擇適合的度量利率風險，加強利率管理的模型和方法，不斷提高利率風險管理精度。三是提高政策預判能力和應對的前瞻性，加強利率走勢的預判，在精確化分解貸款進度的基礎上，確定合理的貸款定價時機。

（三）操作風險防控措施

1.完善內控制度，規范管理流程。當前，房地產開發貸款“三查”制度和操作流程相對比較完善和規范，而個人住房貸款單筆金額小、筆數多、期限長，在銀行信貸產品中發展和起步比較晚，相應的制度設計和流程執行上還存在諸多問題，尤其需要加以規范化、標準化：貸前要加強調查，堅持面簽；貸時要獨立審批，規范抵押，確保貸款用途的合法性、抵押登記的合規性以及信貸條件的合理性；貸后要分類管理，嚴密監控，在內控制度和操作流程的設計上要堅持“相互制約、換手監督”的原則，同時兼顧流程的效率和可操作性，提高專業化管理水平，嚴密防控操作風險。

2.運用適度，有效操作風險防控工具。對于個人住房貸款：一是要提高系統容量，特別是筆數較多的個人住房貸款方面，在相應系統容量設計方面要預留足夠大的空間，避免由于業務大批量增長而出現系統滯緩、差錯，甚至堵塞和癱瘓；二是要提高系統智能化控制，通過日常統計、參數設置、報警標識、貸后提醒和流程跟蹤等方式，增強系統智能管理功能，防范越權、不執行授信標準以及不落實貸后管理要求等操作風險；三是開發專門針對假按揭操作風險的風險核查工具，設定相應特征條件，通過數據掃描和比對及時發現異常風險狀況；四是建立群發性風險監測表，防范外部市場環境變化下群體性違約風險。

3.創造良好的房貸風險管理外部環境。一是加大征信報告適用度，建立信息資源庫。首先，廣泛吸收各個領域的征信數據，豐富征信報告的內容，使得銀行通過征信報告可以對借款申請人的信用狀況進行全面的判斷，提升征信報告的利用效率。第二，商業銀行間應加強合作、信息共享，通過建立個人信用信息共享平臺互通有無、共同發展。第三，建立個人信用失信懲罰機制，運用經濟手段和社會道德約束手段，懲罰社會市場經濟中的失信者，提高客戶違約成本。二是完善房產抵押登記管理。建立之前，商業銀行應建立一個與房產登記機關間的信息共享的網絡平臺，讓銀行可以即時查詢到房產產權和抵押的實時動態狀況，減少人為操作環節，防范抵押操作風險。

（四）政策風險防控措施

一方面，政府及各級監管部門要從促進房地產市場持續穩定健康發展的需求出發，吸取2008年以前宏觀調控不力的經驗教訓，構建宏觀調控的長效機制，使宏觀調控目標常態化，另一方面，要確保貫徹執行。這些監管政策是絕對不可以跨越。面對近年來監管政策出臺較多、調整較頻繁的現實情況，商業銀行應當定期和不定期檢查各經營機構對監管政策的執行情況，確保落實。

（五）合規風險防控措施

一是創造良好的合規風險管理文化。各商業銀行要培育“合規優先、全員合規、主動合規”的經營理念，明確合規責任，建設合規文化，確保各項經營活動與法律、監管規定、行業規范的要求相符。二是提高制度執行力，建立合規管理長效機制。嚴格的制度執行力一定程度上依存于高效的制度傳導。銀行各級管理者要加強制度解讀和學習指導，要高度重視日常工作的現場巡查和業務督導，堅持風險排查，還要強化責任追究，采取有責必問、有錯必究和正向激勵機制相結合的方式提高制度執行力。