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一、天津市農村建設用地整治潛力分析

1農村建設用地整治潛力的概念及其構成

掛鉤拆舊的潛力可以分為二種,一種是理論潛力,即理論上按照一定的人均居民點用地標準計算一定時期的人口條件下所需要的農村居民點面積,與現有的農村居民點面積比較，能夠節約土地的潛力；另一種是現實潛力,即通過實際的居民點整理項目或按照具有可操作性的整理方案整理，最后能夠實際得到的節約土地面積的潛力。理論潛力要轉化為實際潛力，會受到資金、區位、技術、農村居民的整理意愿等多方面因素的影響。

2天津市掛鉤拆舊理論潛力測算

掛鉤拆舊理論潛力是以人均農村居民點用地標準來測算的：首先預測目標年農村人口的數量，依據人均用地標準計算目標年所需要的農村居民點用地面積，現狀農村居民點用地面積與目標年所需要的農村居民點用地面積的差值即為評價區的掛鉤拆舊理論潛力。對于掛鉤拆舊理論潛力的測算對人口預測的反應較為敏感。人口預測是指以人口現狀為基礎，對未來人口的發展趨勢提出合理的控制要求和假定條件，即參數條件來獲得對未來人口數據提出預報的技術或方法。鑒于單一人口預測模型都有其自身的優點和缺陷，因此，為避免單一預測模型帶來的局限性，降低預測的誤差，一般采用兩種以上的模型進行預測，并對結隊進行對比分析和一定的組合，從而實現預測模型的優化。

3天津市掛鉤拆舊現實潛力測算

指標的選擇應從系統論的視角出發，從社會、經濟和生態效益三方面考慮，選擇具有代表性的、科學的、可比的、可操作的指標。從自然條件、農戶意愿、經濟可行性三方面選擇評價指標、對各項評價指標進行標準化處理、并采用層次分析法（AHP）確定評價指標的權重、構建評價指標體系、采用算術加權法來計算限制性修正系數。經限制性修正系數修正后的掛鉤拆舊現實潛力呈顯著的圈層分布，第一級為濱海新區，第二級為環城四區，第三級為遠郊區縣。越靠近中心城區、城鎮化發展越快的，掛鉤拆舊現實潛力也越大。

二、天津市掛鉤拆舊適宜區的確定

1掛鉤拆舊適宜區的初步篩選

依據土地利用總體規劃和城鄉總體規劃，結合城鄉建設用地增減掛鉤政策的要求，對農村建設用地進行篩選。以下類型的農村居民點不宜掛鉤拆舊劃入適宜區：（1）規劃城鎮建設用地范圍內的農村居民點。規劃城鎮建設用地范圍內的農村居民點是城市發展擴張所需的建設用地，在規劃期內絕大部分會完全轉換為城鎮建設用地，不具備掛鉤拆舊區復耕的可行性。（2）自然經濟條件不適宜的農村居民點。（3）具有歷史文化價值的舊村落和特色旅游價值的村莊。舊村落的歷史文化價值主要表現在物質文化遺產和非物質文化遺產兩方面。這些村莊的保留和保護對于地方民風民俗的保留和傳承有著重要的意義。

2影響掛鉤拆舊適宜性的因素分析

依據天津自然資源條件，經濟發展水平，社會發展狀況以及近些年的掛鉤實踐，影響掛鉤區域適宜性的因素主要有農村居民點整理數量潛力、復墾耕地的質量預期以及農戶的意愿。農村居民點整理的數量潛力主要表現在農村居民點用地總面積、人均居民點用地面積、閑置宅基地面積；復墾耕地質量對土地本身的自然條件和質量狀況有較強的依賴，同時要通過科學的土地整治工程、生物措施來實現；農戶意愿是實施掛鉤成敗的重要衡量標準，成功的掛鉤項目最重要的是要改善農民的生產生活環境，提高農民的生活水平。

3掛鉤拆舊適宜區的劃定

依據上述三個篩選標準，考慮到影響掛鉤拆舊適宜性的因素，以鄉鎮為最基本單元，確定掛鉤拆舊區。（1）環城四區相關鄉鎮。依據《天津市土地利用總體規劃（2005-2020）》該區域屬于天津市都市功能擴展區，需統籌考慮都市核心功能區人口及產業對本區的輻射帶動和耕地保護任務，城鎮用地擴展與耕地保護矛盾較為突出，該區域土地利用規劃的目標是保護耕地，控制建設用地總量，主要通過提高建設用地集約利用水平和實施掛鉤來滿足城鎮用地的擴展。（2）濱海新區相關鄉鎮。依據《天津市土地利用總體規劃（2005-2020）》，該區域是濱海城市重點發展區，是未來天津市發展的重點區域，土地利用主要承擔區域產業發展載體功能及生態服務功能。隨著未來濱海新區開發開放的逐步深化，該區域經濟社會發展對城鎮建設用地的需求會逐步加大，亟需通過掛鉤來予以滿足。（3）遠郊區縣相關鎮。該區域各鄉鎮工業化、城鎮化水平相對較低，農村人口較多，農村居民點規模較大，利用較為粗放。依據《天津市土地利用總體規劃（2005-2020）》，天津市重點確定的基本農田保護區都位于此區域，該區域雖然總體經濟社會發展水平相對較低，區位條件一般。但近些年，隨著經濟社會發展水平的提高，對城鎮建設用地的需求迅速增加，當地政府和農戶希望通過掛鉤促進當地的新農村建設，提高土地集約利用水平，推動城鎮化、工業化進程。

本文作者：李丹妮、王亞男單位：天津市國土資源和房屋管理研究中心、天津市城市規劃設計研究院