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摘要：為解決城鎮化進程中城市擴容和人民安居問題，建立新型城鎮化與房地產業協調發展系統，收集湖南省2007-2016年系統各項指標數據。基于耦合協調度模型，利用熵權法合成新型城鎮化與房地產系統發展指數，對湖南省系統中兩者之間耦合協調性進行測度，分析其發展階段與特點。根據2007~2016年各項合成指數分析，湖南省主要由房地產發展滯后型向新型城鎮化進程滯后轉變，協調耦合度不斷提高，14個市州發展階段與湖南省基本一致。因此深入分析湖南地區新型城鎮化與房地產發展的耦合協調性，對湖南乃至中部地區提高新型城鎮化發展質量和制定房地產政策提供科學依據和實證參考。

關鍵詞：新型城鎮化；房地產業；耦合協調；湖南

城鎮化建設使大量人口從農村進入城鎮，住房供需數量大幅提高，對房地產市場產生重大影響。房地產業發展勢必提升城鎮發展品質，為城鎮化發展提供產業支撐。當前我國城鎮化建設處于關鍵轉型期，城鎮化帶來的社會環境問題阻礙了房地產業發展，房地產市場問題直接影響城鎮化質量，兩者只有協調發展，才能形成合力促進經濟和社會高效發展，因此新型城鎮化與房地產業協調性研究是我國當前發展過程中亟須解決的現實問題。國外學者早期從城市區位角度研究房地產市場發展，2000年以后通過模型定量分析城鎮化與房地產業間協調關系。我國城鎮化進程比西方晚，國內學者相關研究文獻側重于兩者間協調發展理論探討，認為中國城鎮化道路與房地產市場發展進入轉型階段[1]，需要實現產業可持續發展。也有學者展開了定量分析，朱莊瑞等[2]認為應建立房地產市場—城鎮化水平系統，分析我國不同等級城市該系統耦合階段和協調趨勢。薛菲等[3]定量分析我國城鎮化率與房地產業之間存在長期穩定的正向變動關系。蔡雪雄等[4]、仇兵奎等[5]和袁帥等[6]分別結合福建省、武漢和天津具體發展情況，建模分析新型城鎮化與房地產業兩大系統的耦合協調性。劉翔[7]對湖南人口城鎮化與房地產業進行相關性分析，提出完善兩者間協同發展機制。在城鎮化與房地產業協調性研究中通常將其作為兩個獨立系統，指標體系建立沒有統一標準，缺乏系統剖析，中觀尺度相關研究較少。按照中部崛起規劃部署，發揮承東啟西、聯南接北作用的湖南省發展對戰略實施發揮有力影響作用。湖南省2015年人口城鎮化率超過50%，平均每年增長1.3%左右，但低于全國城鎮化率水平；各市州城鎮化發展不均衡，長株潭人口城鎮化率高于全省平均水平，而大湘西地區城鎮化水平落后。房地產業作為城鎮化發展的重要載體，2011~2016年湖南商品房均價總體呈現穩步增長態勢，2016年湖南省商品房均價為4640.22元/m2，低于全國平均水平。因此選擇該地區作為研究對象，收集2007~2016年系統各項指標數據，基于耦合協調度模型進行新型城鎮化房地產業系統耦合協調性測度分析，探索其協調發展階段和特點是十分必要的，為湖南及中部地區提高新型城鎮化發展質量和制定產業協調發展政策提供了科學依據和借鑒參考。

1指標體系構建及數據處理

1.1評價指標體系建立

城鎮化與房地產業發展作為復雜系統需要從系統角度出發，遵循“科學性、全面性、主導性和可操作性”原則，構建綜合指標體系進行協調發展研究。參考國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）和湖南省新型城鎮化質量評價體系，新型城鎮化分別從城鎮化水平、基本公共服務、基礎設施和資源環境4個方面構建二級指標。根據中房預警系統從房地產開發全過程涵蓋投資、生產、交易和價格各環節構建房地產業發展二級指標。結合統計數據可獲得性及連續性，在二級指標基礎上分別將新型城鎮化和房地產業發展進一步細分為15項和10項三級指標構建指標體系，其中新型城鎮化中3項指標為負向指標（表中標有負號指標），其余均為正向指標（見表1和表2）。

1.2數據處理

1.2.1確定權重熵權法是一種客觀賦權法，根據指標變異性的大小來客觀地確定權重[8]，目前已在社會經濟領域得到廣泛應用，因此選用該方法確定權重。根據表1和表2指標數據，運用Matlab軟件輸入“Functionweights=EntropyWeight（R）”熵權命令，按照熵權計算公式寫入程序進行數據運算，可獲得各指標權重Wj值（見表1和表2）。

1.2.2指數合成m）合成新型城鎮化與房地產業各子系統綜合指數，如表3所示。

2湖南省新型城鎮化與房地產業耦合協調性測度

2.1耦合協調性測度模型

耦合是指系統中兩個或兩個以上的實體相互依賴于對方的一種量度。新型城鎮化與房地產業協調發展是系統中兩個要素相互依存、相互協調、共同發展的狀態[6]，利用耦合協調度模型從系統角度對其進行分析，能夠較好反映二者之間相互關系所處階段及特點。因此采用該模型對湖南地區新型城鎮化與房地產業發展的耦合協調性進行綜合測度分析。耦合協調度公式如下所示：耦合度模型：耦合協調度模型：式中，C為各部分之間的耦合度；U1和U2分別代表新型城鎮化和房地產業發展綜合指數；D為新型城鎮化與房地產業發展兩個子系統之間的協調度；T為兩個子系統的協調指數；α、β為待定系數，滿足α+β=1。根據耦合度的定義和劃分標準，將耦合度劃分為4個階段，低水平的耦合階段（C∈[0，0.3]），頡頏階段（C∈（0.3，0.5]），磨合階段（C∈（0.5，0.8]）和高水平的耦合階段（C∈（0.8，1]）。耦合協調度也劃分為4個階段：D∈[0，0.3]為低度協調耦合；D∈（0.3，0.5]為中度協調的耦合；D∈（0.5，0.8]為高度協調耦合；D∈（0.8，1]為極度協調耦合。

2.2耦合協調度指數測定

根據耦合協調性測度模型，將表3中新型城鎮化和房地產發展綜合指數利用SPSS軟件合成耦合度和耦合協調度指數進行耦合協調性測度，按照劃分標準進行指數類型劃分，如表4所示。

2.3湖南省各市州耦合協調度指數測定

根據新型城鎮化—房地產業系統指標收集湖南省14個市州地區原始數據，按照耦合協調度測度模型，利用Matlab和SPSS軟件合成2007~2016年湖南省14個市州城鎮化與房地產業發展系統耦合協調度指數進行耦合協調性測度，其結果如表5所示。

3湖南省新型城鎮化與房地產發展耦合協調性分析

3.1湖南省總體耦合協調性發展分析

3.1.1綜合發展分析根據表3綜合指數分析，2007~2016年期間湖南省城鎮化水平指數穩步增長；房地產發展指數有一定波動，2012年出現下降。2007年湖南省新型城鎮化與房地產業發展綜合指數水平較低，新型城鎮化進程滯后；2008~2009年受金融危機沖擊，湖南房地產業發展滯后。2010~2016年湖南省房地產業各項指標出現一定波動，但房地產總體發展呈現上升趨勢，而由于新型城鎮化進程中土地利用矛盾和生態環境問題導致湖南省城鎮化發展滯后于房地產業發展。根據表4，2007~2011年城鎮化與房地產發展耦合關系水平較低，由低水平耦合趨向頡頏階段，2012年耦合度開始提升，逐漸進入磨合階段。隨著湖南省社會經濟的快速發展，房地產在政策調控下和政府有利疏導下實現平穩健康發展，逐漸進入良性互動階段。

3.1.2總體耦合協調性發展階段及特點根據表4湖南省耦合協調性測度指數，城鎮化與房地產發展協調性演化趨勢按照劃分標準分為3個階段：（1）2007~2008年低度協調耦合階段。此階段城鎮化與房地產發展耦合協調性較低，指數為0.1862。由于湖南各市州城鎮化與房地產發展均處于較低水平，各地方政府在推動城鎮化進程中具有一定盲目性，房地產過度開發，導致城鎮產業結構不合理，阻礙系統協調發展。（2）2009~2011年中度協調階段。該階段處于后金融危機時代，城鎮化成為拉動內需的核心。湖南省以長株潭兩型社會城市群發展為契機，吸引國內大型知名房地產企業投資，科學規劃，合理布局，開始注重系統協調發展。但是由于發展基礎薄弱，存在與環境、資源、生態之間的矛盾及建設的滯后性，在一定程度上制約了城鎮化進程；大型房地產企業帶動湖南房地產業大力發展，各項指標大幅攀升，促進城鎮化發展，兩系統協調性穩步提升進入中度協調階段。（3）2012~2016年高度協調階段。2012~2015年城鎮化水平和房地產發展綜合指數穩定增長，2016年呈現較大幅度增長。新型城鎮戰略規劃使其發展進入規范化有條不紊發展進程中。2014年和2015年湖南房地產業在去庫存壓力下出臺救市政策，使2016年下半年迎來較大增長，但湖南省政府為穩定房地產市場發展加大調控力度，注重社會綜合效益，使兩系統的耦合協調度指數達到最高值0.729，二者的交互作用不斷凸顯，呈現高度協調耦合態勢。

3.2湖南省各市州耦合協調性發展階段及特點

湖南省各市州耦合協調性測度指數顯示（見表5），其發展階段與趨勢基本與湖南省一致，除益陽和邵陽其他城市在2011年進入高度協調耦合階段，略領先于湖南省平均水平。2016年湖南省耦合協調度指數超過0.7的城市為長沙、衡陽、永州、岳陽和邵陽，其他地區均超過0.6，進入高度協調耦合階段。耦合協調度最高的是邵陽市，發展最為平穩的是衡陽和邵陽市。從湖南省14市州人口城鎮化率分布情況分析（見表6），2007年邵陽市城鎮化率最低，2016年邵陽城鎮化水平仍處于較低水平，衡陽城鎮化水平一般，說明兩個城市城鎮化水平雖然不高但能逐年穩步推進城鎮化建設并注重房地產市場協調發展。湖南省會城市長沙雖然城鎮化水平遠高于其他城市，但耦合協調度只排在到第三位，在快速推進城鎮化中出現一定的反城鎮化現象，房地產過度開發導致系統協調發展存在一定不適應性。一些小城市如張家界市耦合協調度出現較大波動，城鎮化水平較低，由于房地產業發展不穩定，導致與城鎮化耦合協調性降低。

4結語

2007~2016年，湖南省總體城鎮化水平與房地產綜合指數均逐年增加，但個別小城市出現一定波動；系統耦合協調度變化由低度逐漸向高度協調耦合方向發展，14個市州城鎮化與房地產業耦合協調度發展趨勢基本與其一致。根據其趨勢判斷耦合協調度指數將逐漸升高，結合2014年新型城鎮化戰略規劃，新型城鎮化對房地產業有效引導作用將進一步發揮。湖南省人口城鎮化總體水平較低，因此需以人為核心，進一步完善城鎮化總體規劃，解決資金短缺核心問題，加快城鎮化建設。根據湖南省中小城市居多特色，以小城鎮為抓手按照城市—特色小鎮—鄉村一體化發展模式構建合理城鎮化發展體系。在長株潭兩型社會城市群發展輻射下，合理定位14個市州主導產業，加大戶籍改革力度，使居民愿意在各級城市居住。優化房地產產業結構，在去庫存的前提下，以科技為先導，結合綠色環保、文化旅游、生態農業有效實現房地產業有序多層次發展，避免出現張家界市房地產利潤連續出現負值的局面，使房地產商真正發揮城市運營者作用。進一步擴大網絡覆蓋范圍，加大物聯網建設力度，優化城鄉產業布局，穩步推進城鎮化進程，實現房地產業轉型升級，注重系統協調發展，從而實現城鎮化與房地產業系統帕累托效應。

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作者：王文萱 單位：湖南農業大學