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摘要：“三農(nóng)”問題一直是國家關(guān)注的焦點，黨的報告明確指出，深化農(nóng)村土地制度改革。完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制是深化農(nóng)村土地制度改革的重要內(nèi)容，而土地流轉(zhuǎn)價格機制形成的前提是產(chǎn)權(quán)明晰，因此土地確權(quán)是農(nóng)村土地制度改革的關(guān)鍵。目前，中國農(nóng)村地區(qū)主要有流轉(zhuǎn)雙方自主協(xié)議定價、土地需求者競拍定價、土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)估價、政府指導(dǎo)參考定價4種模式。中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格形成機制應(yīng)從以下幾個方面加以完善：首先進(jìn)一步完善土地確權(quán)工作，然后建立統(tǒng)一的土地供求信息平臺，最后實行政府指導(dǎo)、市場定價的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格形成機制。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；政府指導(dǎo)價格；價格評估

一、引言

“三農(nóng)”問題一直是國家關(guān)注的焦點。2018年中央一號文件明確提出，培育發(fā)展家庭農(nóng)場、合作社、龍頭企業(yè)、社會化服務(wù)組織和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化聯(lián)合體，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營。總理在2018年政府工作報告中提到實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略要以完善產(chǎn)權(quán)制度和要素市場化配置為重點。形成合理的土地流轉(zhuǎn)價格是落實上述政策的前提和必然要求，因此，土地流轉(zhuǎn)定價成為土地制度改革的重中之重。世界銀行的研究表明，當(dāng)人均GDP大于1000美元時，農(nóng)村土地使用權(quán)有了較大規(guī)模流轉(zhuǎn)的根本動力，2016年中國人均GDP為53935元人民幣（折合美元為8568美元），遠(yuǎn)超世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，同時相關(guān)研究指出，在滿足宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)（人均GDP大于1000美元）的總體約束下，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的健康推行還必須具備5個主要條件：農(nóng)村人口中的恩格爾系數(shù)在45%以下；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值在社會總產(chǎn)值中的比例小于10%；農(nóng)村經(jīng)濟中的非農(nóng)活動收入在75%以上；農(nóng)村勞動力人口中從事非農(nóng)勞動的數(shù)量大于50%；農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟作物種植面積占總種植面積的30%以上。總體來看，中國已經(jīng)滿足上述所有條件，因此，中國應(yīng)該并且能夠健康推行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度。在現(xiàn)行制度下，中國農(nóng)地產(chǎn)權(quán)被分解為3個方面的權(quán)利——經(jīng)營權(quán)、承包權(quán)、所有權(quán)。土地流轉(zhuǎn)實際上是土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，是使農(nóng)戶所承包土地的經(jīng)營權(quán)、承包權(quán)、所有權(quán)三權(quán)分置，在確保農(nóng)民土地承包權(quán)不變的前提下，將農(nóng)戶擁有的承包土地的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織。目前，中國的土地流轉(zhuǎn)以轉(zhuǎn)包和出租兩種形式為主。許多學(xué)者研究表明，通過合理的土地流轉(zhuǎn)使土地集中化，有利于發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營，提高農(nóng)業(yè)效益，同時有利于轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力，拓寬農(nóng)民收入渠道，提高農(nóng)民收入。土地流轉(zhuǎn)有利于充分利用土地，有利于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與農(nóng)民增收（蔣文華等，2001），可以降低零碎分割帶來的效率損失（黃賢金等，2001），能夠提高農(nóng)戶的全要素生產(chǎn)率，促使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)從小規(guī)模農(nóng)戶的勞動密集型生產(chǎn)向大規(guī)模農(nóng)戶的土地和資本密集型生產(chǎn)轉(zhuǎn)變（陳訓(xùn)波，2011；陳海磊等，2014），還能提高投資交易收益，產(chǎn)生交易收益效應(yīng)和邊際產(chǎn)出拉平效應(yīng)（姚洋，2000）。薛鳳蕊等（2011）運用DID模型對內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市的農(nóng)戶數(shù)據(jù)實證分析與冒佩華等（2015）結(jié)合2000年和2012年的農(nóng)戶家庭微觀調(diào)研數(shù)據(jù)使用平均處理效應(yīng)和受處理的平均處理效應(yīng)方法分析，都發(fā)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)能顯著提高農(nóng)戶家庭的收入水平。還有研究發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地調(diào)整越頻繁，農(nóng)民使用有機肥的密度越低（LBrandt，2002），而有效克服農(nóng)地頻繁調(diào)整的治本之策在于開辟農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場（張紅宇，2002）。土地流轉(zhuǎn)能夠促進(jìn)區(qū)域農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營（馬曉河等，2002），有利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略中發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營工作的推進(jìn)。然而，中國農(nóng)村土地一直沒有形成一個合理的流轉(zhuǎn)價格形成機制，很多農(nóng)村地區(qū)還將畝產(chǎn)量作為評定價格的唯一指標(biāo)，使得土地流轉(zhuǎn)價格偏低，難以科學(xué)反映耕地價值。還有一些農(nóng)民進(jìn)城后土地直接拋荒或者贈給親戚、朋友種植，使得目前土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格的主觀隨意性較大，大量土地并沒有實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營。因此，本文重點討論如何完善中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格形成機制。

二、土地流轉(zhuǎn)價格確定的前提條件

產(chǎn)權(quán)清晰是任何一種資產(chǎn)或者商品形成有效價格的前提。2011年，國家相關(guān)部門印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，意味著從政策層面開始加快農(nóng)村土地確權(quán)工作的開展。2013年中央一號文件提出，全面開展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作。2014年，中國開始農(nóng)村土地確權(quán)試點。自2014年部署開展整省試點以來，全國的土地確權(quán)工作取得突破性進(jìn)展，預(yù)計在2018年年底全國土地確權(quán)工作將基本完成。中國的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)是指附著在農(nóng)村土地上各種權(quán)利的總和，包括所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)等。所謂確權(quán)，就是上述權(quán)利的確認(rèn)與確定。根據(jù)中國土地制度，農(nóng)村土地的所有權(quán)歸屬村集體，農(nóng)民具有承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題也就是以農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)為核心的土地產(chǎn)權(quán)問題。土地產(chǎn)權(quán)的可交易性能夠體現(xiàn)其作為生產(chǎn)要素功能所帶來的收益增加；土地產(chǎn)權(quán)的細(xì)分性能夠促進(jìn)土地權(quán)利交換價值的實現(xiàn)。土地流轉(zhuǎn)能夠體現(xiàn)出土地產(chǎn)權(quán)（這里指經(jīng)營權(quán)）的權(quán)益，而農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的完整性也直接關(guān)系到農(nóng)地經(jīng)營權(quán)是否能夠合理流轉(zhuǎn)。因此，需要從法律層面厘清土地承包經(jīng)營權(quán)的所屬問題，繼而才能確定土地的流轉(zhuǎn)價格。土地交易權(quán)不完整前提下農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)容易造成土壤肥力的衰退。土地承包經(jīng)營權(quán)清晰有利于提高土地流轉(zhuǎn)效率。中國農(nóng)村土地承包制度的發(fā)展歷程可劃分為3個階段：第一階段是農(nóng)村土地承包關(guān)系的確立。1979年，中國開始實施以家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制為主要內(nèi)容的農(nóng)村經(jīng)濟改革。1984年，中國基本完成農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制改革，標(biāo)志著農(nóng)村土地承包關(guān)系的正式確立。第二階段是土地承包期限從15年延長到30年。1984年1月，國家《關(guān)于一九八四年農(nóng)村工作的通知》，明確提出土地承包期一般應(yīng)在15年以上。臨近第一輪土地承包期末，1993年11月，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于當(dāng)前農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施》中提出，為了穩(wěn)定土地承包關(guān)系，鼓勵農(nóng)民增加投入，提高土地生產(chǎn)率，在原定的耕地承包期到期之后，再延長30年不變。第三階段是土地承包關(guān)系從長期穩(wěn)定變?yōu)殚L久不變。2002年，《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》規(guī)定，國家依法保護農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，同年修訂的《農(nóng)業(yè)法》再次重申依法保障農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定。農(nóng)村土地承包關(guān)系長久不變的提法最早見于黨的十七屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，它指出，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變；隨后，黨的十八屆三中全會審議通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，再次提出穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變。2018年年底，全國農(nóng)村土地確權(quán)工作結(jié)束后，農(nóng)村居民將獲得相關(guān)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用權(quán)證、產(chǎn)權(quán)證，這樣在產(chǎn)權(quán)認(rèn)定和歸屬時間方面，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)得以進(jìn)一步清晰，從而為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的深化提供制度保證。然而，由于尚未形成統(tǒng)一完善的土地流轉(zhuǎn)市場，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的定價方式多種多樣，缺乏科學(xué)合理的參考標(biāo)準(zhǔn)，從而制約中國土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的擴大和效率的提升。

三、中國農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)定價方式比較

目前，中國農(nóng)村地區(qū)主要有流轉(zhuǎn)雙方自主協(xié)議定價、土地需求者競拍定價、土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)估價、政府指導(dǎo)參考定價4種模式。

1.流轉(zhuǎn)雙方自主協(xié)議定價流轉(zhuǎn)雙方自主協(xié)議定價指土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的成交價格由土地流轉(zhuǎn)雙方自行商定形成。具體來說，就是流出方的農(nóng)戶根據(jù)自己對所流轉(zhuǎn)土地具體情況的認(rèn)知及以周圍土地流轉(zhuǎn)價格為參照給出流出土地報價，尋找對此價格有意愿的流入方，雙方再進(jìn)行協(xié)商，直至達(dá)成一致的土地流轉(zhuǎn)價格并簽訂合同。這種形式是中國農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式，大部分農(nóng)村地區(qū)都是以這種模式完成土地流轉(zhuǎn)的。該方式具有以下幾個特點：第一，流轉(zhuǎn)雙方隨意性較強，沒有明確的契約關(guān)系。以陳志芬（2016）對云南省大理市大理鎮(zhèn)的調(diào)研為例，截至2015年，農(nóng)戶間自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)面積占農(nóng)民耕地流轉(zhuǎn)總面積的41%，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)總體以農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)為主態(tài)勢，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格也以農(nóng)戶自主協(xié)商定價為主。許多流轉(zhuǎn)沒有建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，雙方只有自主協(xié)議的口頭約定，沒有簽訂協(xié)議。第二，土地流轉(zhuǎn)的配置效率較低，土地并沒有流轉(zhuǎn)至最具生產(chǎn)效率的主體。根據(jù)謝玲紅等（2016）對中國8個省4727戶農(nóng)戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，耕地轉(zhuǎn)給本村親戚和本村其他村民的戶數(shù)占比和面積占比分別達(dá)52.18%和57.3%，其中轉(zhuǎn)給本村親戚的面積占比為21.41%，轉(zhuǎn)給本村其他村民的面積占比為35.89%，流轉(zhuǎn)土地的平均價格為400.33元/畝，有9.89%的農(nóng)戶認(rèn)為他們不轉(zhuǎn)出土地的重要原因是價格較低。由此可見，中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)大多局限在村內(nèi)農(nóng)戶與農(nóng)戶之間，價格以自主協(xié)議定價為主。自主定價有可能造成土地流轉(zhuǎn)價格偏低，其原因在于，由于中國農(nóng)村存在小農(nóng)民與大市場的基本矛盾，導(dǎo)致農(nóng)民擁有耕地的收益偏低，也就意味著農(nóng)民轉(zhuǎn)出土地的機會成本較低。另外，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息不完全、不充分，農(nóng)戶持有土地找不到買方或意向流入方找不到流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶的情況比較普遍，從而導(dǎo)致相鄰農(nóng)戶之間自發(fā)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。如果流入方為一般用戶，其同樣面臨小農(nóng)民與大市場的基本矛盾，不存在提高價格的空間；如果流入方為農(nóng)業(yè)大戶或當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)企業(yè)，則流入方具有買方壟斷的優(yōu)勢。

2.土地需求者競拍定價土地需求者競拍定價指農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所與土地流出方進(jìn)行洽談，對流出方進(jìn)行土地經(jīng)營權(quán)政策的指導(dǎo)，流出方準(zhǔn)備相關(guān)材料，申請掛牌，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行受理決定，經(jīng)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所公開征集產(chǎn)生兩個及兩個以上意向流入方，采取電子競價、一次性密封報價、綜合評審等公開競買方式，流出方向農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所遞交確認(rèn)函，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所組織流出方和流入方協(xié)商達(dá)成一致，簽訂土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。早在2014年4月，遼寧省海城市就率先成立了東北首家農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，通過平臺進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)拍賣。以海城市感王鎮(zhèn)于官村為例，首先村民通過內(nèi)部溝通商議出一致同意的土地流轉(zhuǎn)價格，然后提交到海城市農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行掛牌拍賣。為了提高土地拍賣的成功率與拍賣價格，村集體用多余的肥沃土地與不參加流轉(zhuǎn)的土地進(jìn)行交換，收集了2480畝耕地到海城市農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心登記，進(jìn)行掛牌交易。經(jīng)過地塊公示、資格審核、確定底價等程序，2014年4月，海城市開展第一次農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易會，于官村的2480畝耕地最終以198.4萬元的價格成交，每畝土地的流轉(zhuǎn)價格從700元的底價提高到800元，而當(dāng)時海城市自主定價區(qū)間大致在600—800元。據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民介紹，競拍后產(chǎn)生的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格高于農(nóng)戶私下流轉(zhuǎn)的價格，比自主協(xié)議定價更有保障。然而，土地競拍需要耗費大量的人力、物力、財力，有時難免會產(chǎn)生流拍，也會產(chǎn)生土地需求方聯(lián)合惡意壓低價格等問題，這就需要保證競拍過程公平、公正，土地供給方與需求方必須保持契約精神。因此，土地流轉(zhuǎn)競拍定價適合面積龐大的土地流轉(zhuǎn)交易，范圍比較局限。3.土地流轉(zhuǎn)中介機構(gòu)估價2016年6月，原農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場運行規(guī)范（試行）》，其第十一條指出土地經(jīng)營權(quán)流出方或流入方可以委托具有資質(zhì)的評估機構(gòu)對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易價格進(jìn)行評估。土地流轉(zhuǎn)評估機構(gòu)根據(jù)農(nóng)地所在地人口數(shù)量、農(nóng)地面積、氣候、水文、土壤等條件及行政區(qū)劃內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展特點、居民收入、社會投資狀況、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和稅收政策等條件，選擇合適的評估方法，進(jìn)行科學(xué)測算。以最早創(chuàng)立的土地流轉(zhuǎn)信息平臺——土流網(wǎng)為例。土流網(wǎng)建立“互聯(lián)網(wǎng)+土地流轉(zhuǎn)”機制，將在線土地流轉(zhuǎn)平臺作為信息傳遞平臺，土地供求信息，同時在各地級市以加盟的形式設(shè)立線下實體交易服務(wù)中心，提供土地信息核實、土地價格評估、法律咨詢等服務(wù)并采取O2O模式（“線上土地流轉(zhuǎn)平臺+線下實體交易服務(wù)中心”模式）。線上運行協(xié)作平臺包括土流網(wǎng)站、土流通、土流學(xué)院、土流金4大部分。土流網(wǎng)站設(shè)有土地市場、流轉(zhuǎn)中心、土地金融、土地數(shù)據(jù)和土地資訊。其中，土地市場主要負(fù)責(zé)土地的供求信息供用戶選擇；流轉(zhuǎn)中心負(fù)責(zé)為用戶提供預(yù)約線下土地勘察服務(wù)；土地金融屬于在線土地流轉(zhuǎn)平臺與相關(guān)銀行或保險公司合作項目，主要負(fù)責(zé)為用戶提供土地貸款和土地保險；土地數(shù)據(jù)和土地資訊分別負(fù)責(zé)收集并全國土地行情相關(guān)數(shù)據(jù)以及全國最新土地政策和農(nóng)業(yè)政策。但是，這種定價方式也存在一些問題。第一，大多數(shù)的中介組織都是行政主導(dǎo)的中介服務(wù)平臺。不少中介組織并沒有遵循市場經(jīng)濟的運行規(guī)律進(jìn)行定價，更多的是通過政府控制或政府介入來影響土地流轉(zhuǎn)定價。在實際操作中，行政因素介入過多，影響中介組織正常功能的發(fā)揮。第二，專門針對土地流轉(zhuǎn)中介的法律法規(guī)尚不健全，土地流轉(zhuǎn)過程中可能存在尋租行為。第三，中國土地流轉(zhuǎn)市場仍處于起步階段，市場機制不完善，評估方法不規(guī)范，專業(yè)的評估人員數(shù)量不足。4.政府指導(dǎo)參考定價土地流轉(zhuǎn)政府指導(dǎo)價即每畝土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)常年農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量×農(nóng)產(chǎn)品價格－生產(chǎn)成本（包括人工成本）=每畝土地流轉(zhuǎn)收益底價。同時根據(jù)資源配置水平（地形特點、基礎(chǔ)設(shè)施配套、區(qū)位優(yōu)勢等），確定相應(yīng)的流轉(zhuǎn)浮動收益，土地租期在3年以上的，還要根據(jù)物價浮動水平，確定土地流轉(zhuǎn)收益遞增幅度和租金逐年浮動比例。政府指導(dǎo)價能促進(jìn)土地在公開市場規(guī)范、有序流轉(zhuǎn)，優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展水平。確保農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定增收、農(nóng)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。以成都市青白江區(qū)制定政府指導(dǎo)參考價的過程為例。

由青白江區(qū)農(nóng)業(yè)和林業(yè)局招標(biāo)選擇有資質(zhì)的土地評估公司成立項目組，首先根據(jù)項目組測算的所有定級單元的分值狀況，結(jié)合各村的實際行政邊界進(jìn)行土地定級，然后根據(jù)各級別內(nèi)的有效樣點地價，采用算術(shù)平均數(shù)模型確定各等級承包經(jīng)營權(quán)的基準(zhǔn)價格。定價體系主要由3個部分組成。第一，土地定級。項目組在現(xiàn)有耕地分等的基礎(chǔ)上，將分等單元進(jìn)一步細(xì)化為定級單元，參考國家標(biāo)準(zhǔn)中的《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》，采用修正法確定土地級別。項目組以青白江區(qū)耕地質(zhì)量等別年度更新及監(jiān)測評價成果中的自然質(zhì)量等指數(shù)作為農(nóng)村土地定級的基礎(chǔ)，以中心城鎮(zhèn)影響度、交通便利度為修正條件，結(jié)合各區(qū)域交易樣點數(shù)據(jù)，綜合確定土地均質(zhì)地域劃分。第二，確定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價格。根據(jù)土地定級劃分的均質(zhì)區(qū)域作為基準(zhǔn)地價的評估單元，收集青白江區(qū)的耕地流轉(zhuǎn)資料，采用市場比較法、收益法修正已確定的樣點地價，并對樣點地價進(jìn)行修正、檢驗、剔除，最終確定出合格樣點來測算基準(zhǔn)地價。利用各個級別的合格樣點地價代入算術(shù)平均數(shù)模型來評估各級別的基準(zhǔn)地價，確定各級別的承包經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價格。第三，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價格的檢驗分析與對比。首先，項目組采用收益倍數(shù)法（年產(chǎn)值倍數(shù)法）予以檢驗分析。為保障農(nóng)民的基本權(quán)益，測算得出的基準(zhǔn)價格應(yīng)符合《中華人民共和國土地管理法》（2004年）規(guī)定的征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍的標(biāo)準(zhǔn)。從青白江區(qū)公布的土地經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價格來看，其農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價格與年平均畝產(chǎn)值的比值在18.67—22.86倍，高于此規(guī)定，不僅保護了農(nóng)民的權(quán)益，也符合土地流轉(zhuǎn)市場價格變化的趨勢，因此，青白江區(qū)評估的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價格成果（見圖2）是比較合理的，此價格每兩年調(diào)整一次。其次，與鄰近行政區(qū)的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價格對比。項目組將其測算的基準(zhǔn)價格與溫江區(qū)、新都區(qū)測算的基準(zhǔn)價格進(jìn)行對比，分別從1年期、30年期、無限年期3個角度，進(jìn)行各個土地級別的基準(zhǔn)價格對比，發(fā)現(xiàn)3個區(qū)之間的價格并無太大差距?？傮w而言，成都市青白江區(qū)的基準(zhǔn)價格成果與當(dāng)?shù)氐膶嶋H交易價格比較接近，基本反映了當(dāng)?shù)剞r(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)客觀、合理的價格水平。然而，在還未全面進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)制度改革的地區(qū)，政府指導(dǎo)定價的方式可能會損害農(nóng)戶利益。如在某些地區(qū)，農(nóng)村土地所有權(quán)的權(quán)利主體是農(nóng)民集體所有，但實際上掌握在少數(shù)村干部手中。基層村民自治組織并沒有代表農(nóng)民集體的利益行使土地所有權(quán)職能進(jìn)而進(jìn)行合理的土地流轉(zhuǎn)，而是按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的不合理規(guī)定進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，如某些基層政府或村干部濫用職權(quán)強行挪用或占有集體土地，甚至逼迫農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，忽視農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的交易主體地位，再加上農(nóng)民土地三權(quán)分置意識淡薄，致使基層政府或村干部為了尋租或迎合上級政府的不合理規(guī)定而將農(nóng)戶的承包經(jīng)營權(quán)收回，使得土地定價受到政府的極大干擾，無法實現(xiàn)市場機制決定土地定價，極大地?fù)p害了農(nóng)民的利益。綜上所述，中國的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場具有顯著的區(qū)域差異性，各個地區(qū)土地定價方式與價格水平存在較大差異。從土地流轉(zhuǎn)的成交價格來看，中西部地區(qū)不收取報酬或采用糧食補償?shù)谋壤黠@高于東部地區(qū)，而東部地區(qū)更傾向于使用現(xiàn)金補償?shù)姆绞?，這反映出市場發(fā)育的不完善性和矛盾。從土流網(wǎng)公布的價格信息來看（見圖3），地區(qū)之間的土地流轉(zhuǎn)價格差異很大。一般來說，影響土地流轉(zhuǎn)價格的因素主要有農(nóng)作物價格、流轉(zhuǎn)面積、年收益、流轉(zhuǎn)期限、土地位置以及土地質(zhì)量等，此外，土地流轉(zhuǎn)方式也是造成地區(qū)價格不同的影響因素之一。目前，大部分地區(qū)仍以農(nóng)戶自主協(xié)商定價為主，這種價格是由市場決定的，但由于分散經(jīng)營的農(nóng)戶沒有很強的認(rèn)知水平和談判能力，他們通過流轉(zhuǎn)得到的土地承包經(jīng)營權(quán)價格大多偏低，存在市場失靈的現(xiàn)象，同時由于中國特有的土地產(chǎn)權(quán)制度，農(nóng)戶的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不完整，導(dǎo)致其成為市場中的弱勢群體。因此，政府需要在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不足時承擔(dān)維護市場公平的責(zé)任，扭轉(zhuǎn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)自發(fā)、盲目的現(xiàn)象，維護市場有序、穩(wěn)定的發(fā)展，保障農(nóng)民利益，同時政府也不能越位，不能過分干預(yù)市場，遵循以市場定價為主、政府干預(yù)為輔的規(guī)則，形成各?。▍^(qū)、市）的政府指導(dǎo)參考價。為了更好地培育發(fā)展新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營組織，應(yīng)使土地流轉(zhuǎn)方式多元化，通過統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)交易平臺以拍賣、競標(biāo)等方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，既支持新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的發(fā)展，也保護普通農(nóng)戶的利益，在此過程中還能夠發(fā)揮新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體對普通農(nóng)戶的輻射帶動作用，讓農(nóng)民成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的參與者、受益者?？傮w來看，政府為土地流轉(zhuǎn)市場制定指導(dǎo)參考價，農(nóng)戶以及其他市場主體通過流轉(zhuǎn)信息平臺競標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)交易是最適合當(dāng)前中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式。

四、完善中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格形成機制的對策建議

中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格形成機制應(yīng)在完善土地確權(quán)工作、建立統(tǒng)一的土地供求信息平臺、建立農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格形成的通用方法等方面采取有效措施。

1.進(jìn)一步完善土地確權(quán)工作想要對土地進(jìn)行定價，首先要進(jìn)行土地評估，評估的前提是建立完善的農(nóng)村財產(chǎn)權(quán)利體系，因此，評估中土地歸屬的界定即確權(quán)工作是土地流轉(zhuǎn)定價機制的基礎(chǔ)。改革的重點是把法律規(guī)定的農(nóng)村集體土地所有權(quán)進(jìn)行更具體的劃分，選擇特定的所有權(quán)代表去執(zhí)行。根據(jù)地籍管理制度的統(tǒng)一性原則，確權(quán)工作均須按全國統(tǒng)一規(guī)定的政策、法規(guī)開展。同時，必須遵循地籍資料的連續(xù)性和系統(tǒng)性，持續(xù)跟蹤土地的變化情況，如實記錄土地面積、質(zhì)量、利用狀況等方面的變化，及時對采集變更的資料進(jìn)行完善。以周其仁等（2010）調(diào)查的最早進(jìn)行確權(quán)工作的成都市都江堰柳街鎮(zhèn)為例，在柳街鎮(zhèn)的村組層面，首先由5—15戶家庭推選出一位“長者”組成“村莊評議會”，其基本職能是對入戶土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查和實測的結(jié)果進(jìn)行評議，特別是對一些存在異議、紛爭的疑難案例進(jìn)行梳理，并把評議結(jié)果作為土地確權(quán)工作的預(yù)案再行公示，通過“村莊評議會”協(xié)調(diào)并反復(fù)溝通，直到涉及相關(guān)利益的各方都接受，才向政府上報此村組確權(quán)方案，再經(jīng)法定公示環(huán)節(jié)，無異議的才正式頒證。由此，中國農(nóng)村土地確權(quán)已從一個比較抽象的政策目標(biāo)，發(fā)展為由動員、入戶調(diào)查、實地測量、村莊評議與公示、法定公示、頒證等環(huán)節(jié)組成的可操作程序。值得關(guān)注的是，2018年是中國承包地確權(quán)登記頒證工作的收官之年，截至2017年年底，全國整省推進(jìn)此項工作的省份已達(dá)28個，試點范圍擴大至全國2718個縣（區(qū)、市）3.3萬個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）53.9萬個行政村，實測承包地面積15.2億畝，已經(jīng)超過二輪家庭承包耕地面積，確權(quán)面積達(dá)到11.1億畝，占二輪家庭承包耕地賬面面積的82%；山東、寧夏、安徽、四川、江西、河南、陜西等7個?。▍^(qū)）已向國家報告基本完成。黨的報告提出，保持土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變，第二輪土地承包到期后再延長30年，這給參與土地流轉(zhuǎn)的買方和賣方吃了一顆定心丸，更有利于土地流轉(zhuǎn)中對土地利用方式的適當(dāng)調(diào)整以及買賣雙方利益的協(xié)調(diào)。

2.建立統(tǒng)一的土地供求信息平臺土地流轉(zhuǎn)不同于一般的商品買賣，它是一種自然稟賦，不能像一般的商品一樣根據(jù)生產(chǎn)成本確定價格。很多地區(qū)存在著一個村里不同土地轉(zhuǎn)出方有不同的轉(zhuǎn)出價格的現(xiàn)象，買賣雙方都擔(dān)心在價格上會有失誤。作為土地的供應(yīng)者不能及時自己想要流出土地的信息，并且土地的需求者也不能快捷高效地找到適合參與經(jīng)營的土地。一個運行良好的土地租賃市場可以替代土地的行政調(diào)整（姚洋，2000），因此，需要建立全國范圍的土地供求信息平臺，向土地供給方與土地需求方傳遞土地流轉(zhuǎn)價格變動的趨勢與幅度，更新流轉(zhuǎn)土地的基本情況及價格等信息，并有專門的土地經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行土地價值評估。這有利于土地流轉(zhuǎn)價格的合理制定，使土地流轉(zhuǎn)的價格市場化，解決土地流轉(zhuǎn)價格信息不對稱問題。建立統(tǒng)一的土地供求信息平臺能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)戶作為土地流轉(zhuǎn)市場主體的目的，同時減少行政因素的影響，削弱土地流轉(zhuǎn)信息不對稱的消極影響，使市場機制在土地流轉(zhuǎn)價格形成過程中發(fā)揮作用，更好地保障農(nóng)民的收益。除同一集體組織內(nèi)部農(nóng)戶之間進(jìn)行的互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、股份合作外，其他的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織作為受讓方進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的，應(yīng)在當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)交易中心進(jìn)行。將各市的土地流轉(zhuǎn)信息匯集到省土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺，再由各省匯集到全國土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺。意向購買者可在全國土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺查看全國的土地流轉(zhuǎn)信息，若意中某地區(qū)土地，購買者可進(jìn)入此地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)中心網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行交易。各地區(qū)土地流轉(zhuǎn)中心可以采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓、拍賣、招標(biāo)等方式，也可以采取法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式，但前提是成交價格不能低于政府指導(dǎo)參考價，此舉是為了確保轉(zhuǎn)出土地農(nóng)戶的利益不受損害。此外，根據(jù)交易量大小決定是由市土地流轉(zhuǎn)中心辦理還是由區(qū)土地流轉(zhuǎn)中心辦理。交易雙方須在土地流轉(zhuǎn)中心簽訂農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同并由土地流轉(zhuǎn)中心出具交易鑒定證書。在整個過程中，由所屬的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理小組進(jìn)行監(jiān)督，土地流轉(zhuǎn)中心對土地轉(zhuǎn)讓方的集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民免收交易服務(wù)費用，對其他交易主體按規(guī)定收取適當(dāng)費用。

3.建立農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格形成的通用方法當(dāng)確權(quán)工作完成，全國范圍的土地供求信息平臺建立后，如何對流轉(zhuǎn)的土地進(jìn)行定價成為最關(guān)鍵的問題。由于中國土地流轉(zhuǎn)市場暫不完善，市場上存在大量的土地流轉(zhuǎn)價格評估機構(gòu)，不同的評估機構(gòu)會采取不同的計算方法，致使最終的土地流轉(zhuǎn)價格存在偏差。同時，根據(jù)王亞運等（2015）對武漢、荊門、黃岡進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有10%的農(nóng)戶信任土地流轉(zhuǎn)中介。因此，既需要政府的適當(dāng)干預(yù)，又需要市場調(diào)節(jié)，才能確保農(nóng)民利益不受損害。建立一套政府指導(dǎo)下的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格形成的通用方法是未來中國土地流轉(zhuǎn)價格評估的發(fā)展趨勢。結(jié)合中國現(xiàn)存的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的定價方式，通過改進(jìn)形成一套政府指導(dǎo)、市場定價的綜合完善的價格形成機制。成都市作為第二批農(nóng)村改革試驗區(qū)之一，率先出臺《成都市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格評估技術(shù)導(dǎo)則（試行）》，成都市青白江區(qū)貫徹落實《成都市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價格評估技術(shù)導(dǎo)則（試行）》并在2017年10月了更準(zhǔn)確的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)價格評估成果，其價格評估方法可行性強、可信度高。由于中國現(xiàn)存的商業(yè)機構(gòu)估價水平參差不齊，因此，可通過改善成都市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)評估體系進(jìn)行普及應(yīng)用其評估價格作為政府指導(dǎo)參考價。

作者：郝宇彪；管智超