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一、我國(guó)住宅小區(qū)現(xiàn)狀
（一）住宅小區(qū)概念。一般稱“居住小區(qū)”，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。一個(gè)住宅小區(qū)就是一個(gè)社會(huì)的縮影，是一個(gè)“微型社會(huì)”。一個(gè)完整的住宅小區(qū)是由住宅、公共服務(wù)設(shè)施、綠地、建筑小品、道路交通設(shè)施、市政工程設(shè)施等實(shí)體和空間經(jīng)過(guò)綜合規(guī)劃而形成的。
（二）我國(guó)住宅小區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀。進(jìn)入九十年代以來(lái)，隨著房改的推行，房地產(chǎn)業(yè)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)，住宅小區(qū)的建設(shè)也已經(jīng)被作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)得以重點(diǎn)發(fā)展，從而使我國(guó)住宅小區(qū)建設(shè)跨入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000～2002年之間，城鎮(zhèn)住房建成21.6億m2，平均每年建住房7.2億m2，人均住宅面積達(dá)到20m2。但是，機(jī)遇與挑戰(zhàn)共存，成就與問(wèn)題并在，其問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、小區(qū)建設(shè)起步較晚，沒有系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。我國(guó)的住宅小區(qū)建設(shè)是從房改后才逐步發(fā)展起來(lái)，至今也只有10來(lái)年而已，對(duì)于小區(qū)建設(shè)的研究也是最近幾年才開始重視起來(lái)，因此小區(qū)建設(shè)的各方面還不夠成熟。
2、不節(jié)制的開發(fā)，破壞了大量資源和土地。隨著城市化進(jìn)程的加劇，城市住宅的需要量大大增加，為了滿足這種供小于求的情況，我國(guó)小區(qū)的建設(shè)也異常迅速，尤其是最初幾年只是考慮到需要問(wèn)題，大量開發(fā)住宅，造成了大量資源和能源的破壞。
3、過(guò)分追求經(jīng)濟(jì)效益，沒有考慮到整體效益。房地產(chǎn)商片面的追求經(jīng)濟(jì)利益，忽視了經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)利益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)，從而產(chǎn)生了大量的高容積率、低環(huán)境質(zhì)量的住宅小區(qū)，不僅其居住生活的舒適、方便性和安全性受到極大制約，而且也不利于環(huán)境、生態(tài)和能源的綜合治理和開發(fā)。
我國(guó)住宅小區(qū)的現(xiàn)狀表明目前的小區(qū)建設(shè)還沒有完全走到可持續(xù)發(fā)展的道路上，而隨著人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的不斷實(shí)踐與創(chuàng)新，人們對(duì)可持續(xù)性住宅內(nèi)涵的理解也不斷深化，因而可持續(xù)住宅小區(qū)的建設(shè)就成為了目前國(guó)家和民眾所期盼和渴望的大事。
二、可持續(xù)住宅小區(qū)概念
可持續(xù)發(fā)展是全新的發(fā)展思想，它要求人類以新的資源觀、價(jià)值觀和道德觀發(fā)展人類文明，保證社會(huì)具有持續(xù)性發(fā)展能力，使人類逐漸從工業(yè)文明跨入一個(gè)新的、更高層次的文明社會(huì)。經(jīng)過(guò)以上對(duì)可持續(xù)理論的研析，本文認(rèn)為可持續(xù)住宅小區(qū)的概念可定義為：在其形成和發(fā)揮其服務(wù)功能的整個(gè)生命周期內(nèi)，能夠接近或達(dá)到既滿足當(dāng)代人的需要，又不損害后代人滿足需要的能力的住宅小區(qū)。
三、分階段可持續(xù)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立
（一）住宅小區(qū)可持續(xù)性評(píng)價(jià)的目的。住宅小區(qū)可持續(xù)性評(píng)價(jià)的總目地就是給出可持續(xù)住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，保證住宅小區(qū)的可持續(xù)性建設(shè)，其結(jié)果就是可持續(xù)住宅小區(qū)。目前，我國(guó)在可持續(xù)住宅小區(qū)的建設(shè)上還停留在概念炒作，只有進(jìn)行合理正確的可持續(xù)評(píng)價(jià)才能有效的建設(shè)可持續(xù)住宅小區(qū)。雖然對(duì)于可持續(xù)住宅小區(qū)的總目地都是一樣，但不同階段、不同機(jī)構(gòu)和人群相對(duì)于自己的利益又有不同的目的。
1、小區(qū)可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。在小區(qū)可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，涉及到政府部門和開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位。可行性研究主要是對(duì)小區(qū)位置選擇的是否合理，是否與城市大環(huán)境相協(xié)調(diào)，是否符合可持續(xù)性原則；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段有政府部門的總體規(guī)劃要求和對(duì)可持續(xù)性住宅建設(shè)的監(jiān)督作用，設(shè)計(jì)單位按照可持續(xù)性原則進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，開發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的把握，一方面要有賣點(diǎn)，一方面要符合可持續(xù)性原則。那么在這一階段就需要對(duì)整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)價(jià)，看其是否符合要求。
2、小區(qū)建設(shè)階段。在小區(qū)的建設(shè)階段，涉及到政府部門、開發(fā)商、建設(shè)各方和買房人群。這一階段是從圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)建筑的過(guò)程，也是非常重要的階段。政府部門繼續(xù)對(duì)小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督和檢查，開發(fā)商和建設(shè)各方在抓緊建設(shè)。根據(jù)我國(guó)目前出臺(tái)的房地產(chǎn)銷售政策，房屋的出售要在拿到銷售許可證之后，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的模式也將予以取締。在開發(fā)商拿到銷售許可證時(shí)工程已經(jīng)開工，這就表明在小區(qū)的建設(shè)階段房屋開始銷售，從而購(gòu)房人群也加入進(jìn)來(lái)。此時(shí)的小區(qū)可持續(xù)性評(píng)價(jià)一方面是要在過(guò)程中保證其可持續(xù)性建設(shè)和最終小區(qū)的可持續(xù)性，另一方面是給購(gòu)房人群以參考。
3、小區(qū)交付使用階段。在小區(qū)的交付使用階段，涉及到政府部門、開發(fā)商、建設(shè)各方、物業(yè)公司和買房人群。這一階段政府部門和開發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收，施工單位保修，買房人群收房進(jìn)住，物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)管理。這一階段的可持續(xù)評(píng)價(jià)是典型的后評(píng)價(jià)，目的是給出整個(gè)小區(qū)的可持續(xù)性程度。
（二）分階段可持續(xù)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立
1、指標(biāo)體系的構(gòu)建原則。作為衡量住宅小區(qū)可持續(xù)性的指標(biāo)體系，不僅應(yīng)遵循客觀性、科學(xué)性、完整性、有效性等普遍原則，還應(yīng)滿足以人為本、生態(tài)優(yōu)先、層次性、區(qū)域性、可操作性、動(dòng)態(tài)性與階段性等原則。
2、分階段可持續(xù)性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系框架的建立。可持續(xù)發(fā)展不僅僅涉及到環(huán)境因素，還涉及到社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素以及技術(shù)因素，可持續(xù)發(fā)展的提出根本是源于解決環(huán)境與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾。住宅小區(qū)可持續(xù)發(fā)展的原則依然要體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境，以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境三者的協(xié)調(diào)發(fā)展。根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的原則以及可持續(xù)小區(qū)的概念建立如下三階段評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：（見表）
可持續(xù)住區(qū)的發(fā)展是我國(guó)目前比較緊要的課題，關(guān)于如何建設(shè)可持續(xù)住區(qū)也在實(shí)踐與理論中摸索，因此對(duì)住區(qū)可持續(xù)評(píng)價(jià)有非常重要的作用。為更好的加強(qiáng)我國(guó)可持續(xù)住區(qū)的建設(shè)，評(píng)價(jià)系統(tǒng)應(yīng)盡快在全國(guó)開展起來(lái)，一是起到監(jiān)督作用，二是能總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為更好的建設(shè)可持續(xù)住區(qū)提供依據(jù)。