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關鍵詞:居住環(huán)境；地方特色；房地產營銷；長春市

房地產隨著經濟水平的提高，人們的居住模式、居住空間都在發(fā)生著巨大變化，對居住環(huán)境的要求也越來越高。面對這樣的大環(huán)境，建筑師不僅要精心設計住宅平面，拓展它的功能，還需要注重打造更適合居住的生存空間，這是提升住宅品質的關鍵所在。

1商品房規(guī)劃與周邊景觀的設計

東北地區(qū)是溫帶內陸型氣候，一年四季存在很大的溫差，因此，商品房的建筑風格和南方不同，需要充分考慮到冬季的西北風。

1.1針對風向對建筑進行布置

在小區(qū)的西北部設置一些較高的建筑群，起到遮擋西北風的作用；以長春市的“嘉麟花園”為例，它應用這個原理，取得了較好的效果。在住宅樓入口處，也需要多做考慮；目前，大部分住宅樓都做北入口，防止南向的房間被占據，但筆者在調查中發(fā)現，長春屬于平原地區(qū)，冬季、春季多風，人們通常不愿意在北入口處做太多的停留，而南入口由于有陽光照射，居民則愿意在此停留和交往，中海地產的某個小區(qū)就做了這一嘗試，得到了居民的較多認可。

1.2層次較為豐富

東北地區(qū)溫差較大，日照間隔也較大，因此，和南方地區(qū)相比，多層住宅的容積率要偏低一些。在前幾年，樓盤剛剛興起時，開放商為了降低成本，追求大的使用面積，大多采用7層磚混住宅，樓盤因此顯得呆板，組成的天際線也沒有太多變化。為了改善小區(qū)內部景觀，政府倡導多層住宅和低層住宅混合，加上小高層住宅搭配使用，層次和空間都較為豐富。

1.3綠化產品的特殊設計

長春地區(qū)冬季比較漫長，在設置小區(qū)內部的園林時，開發(fā)商通常要注重冬夏兩季的使用，如小區(qū)內部的水池，冬季通常會結冰，無法使用，此時，如果稍加處理，就能把它變成溜冰場。對于一些小面積的水池，一些開發(fā)商還別出心裁地仿造日本枯山水的方式進行設計，真正做到了讓居民一年四季都有景可賞。

2長春市房地產的銷售情況及存在問題

2017年以后，長春市的經濟發(fā)展趨于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，甚至在全國范圍內都具有發(fā)展優(yōu)勢。長春市也積極地對我國房地產行業(yè)的相關政策進行了響應，并對房地產行業(yè)今后的發(fā)展繪制了藍圖。隨著市場的變化，長春市的大部分開發(fā)商開始注重產品創(chuàng)新，注重消費者的需求，但也存在一些問題，具體如下:1）營銷理念傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新大部分企業(yè)主要還是以賣方需求為出發(fā)點，產品定位對消費者的需求考慮不周。很多企業(yè)還是根據市場及已操作項目的經驗來形成產品，然后結合區(qū)域市場進行臆斷定價，最終通過較為單一的銷售渠道把產品推向市場。實際上，長春房地產市場結構比較健康，市場己經充分細分，消費者需求已經呈現高度多樣化趨勢，如商住公寓、精裝修小戶型等越來越受到消費者的青睞。因此，這個階段的營銷完全可以以小區(qū)景觀特色為主,對其便利、創(chuàng)新的特點進行大力宣傳。2）部分小區(qū)在規(guī)劃上缺乏人文精神長春市的房地產企業(yè)眾多但實力并不雄厚，許多開發(fā)商對前期策劃的投入力度有限，只是憑借相關經驗來進行產品定位，沒有過多地考慮到東北地區(qū)的地方特色，在居住時一些問題就凸現出來，如人車分流問題，東北地區(qū)冬天多雪，路面結冰后，行走非常不便利。住在居民樓里的人有許多是行動遲緩的老人，因此，小區(qū)內部的人車分流尤其重要，目前長春市眾多小區(qū)中，大多數開發(fā)商都因為投資等忽視了這個重要問題。

3針對營銷問題對小區(qū)景觀進行的改造

3.1打造有東北地方特色的建筑群

每個地區(qū)都應當有自己的個性，住宅小區(qū)也是一樣。在冬季，為了讓城市“亮”起來，長春市大多數小區(qū)會在小區(qū)里做一些“塑料樹”，還可以考慮大膽地選用更加濃郁的色彩，如大連市某地就用大面積的山墻做壁畫，使小區(qū)內部的設計感更強；此外，還要突出人文精神，如在封閉式小區(qū)中采用透氣式欄桿，這樣，城市居民和小區(qū)住戶都能享受小區(qū)中的風景，也能成為商品房宣傳中的賣點。

3.2打造產品的延伸層

在對長春市消費者購房因素調查顯示，消費者首先關注的是商品房周邊的便利程度，其次是商品房配套設施，然后才是商品房質量。根據產品層次的不同，在消費需求多樣化的當今，消費者越來越關注產品的外延伸層，產品核心層影響的占比越來越低，已經出現了產品核心層不會增加滿意度，但如果低于行業(yè)標準會導致消費者不滿意的現象。如果想提高消費者的滿意度，在一定程度上不得不思考產品的延伸層，如將沿街的住宅樓進行有層次的設計，斜錯式與平直式相間，既改善了朝向，又防止冬季積雪時間過長；或對小區(qū)進行細致規(guī)劃等，這也是城市設計的一種延伸。

4結語

商品房設計需要以消費者為中心，在對商品房和小區(qū)園林有了細致規(guī)劃后，才能以此為基礎制訂營銷模式。在營銷環(huán)境瞬息萬變的今天，以消費者為主，站在消費者的視角和立場制訂營銷策略才能提高有效的供給水平。

參考文獻:

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[4]李東.房地產市場營銷[M].上海:復旦大學出版社,1999.

作者：戚欣 李春昕 單位：吉林建筑大學經濟與管理學院