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摘要:設(shè)計(jì)管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有效設(shè)計(jì)管理，能夠規(guī)避開發(fā)缺陷與失誤，提高資源配置效率，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益。基于此，文章將設(shè)計(jì)管理作為主要研究?jī)?nèi)容，重點(diǎn)闡述其在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性。

關(guān)鍵詞:設(shè)計(jì)管理；房地產(chǎn)開發(fā)；重要性

引言

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為更好地整合各建設(shè)目標(biāo)，要不斷增強(qiáng)設(shè)計(jì)管理力度，進(jìn)一步推動(dòng)規(guī)劃工作的開展。由此可見，深入研究并分析設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)的過程中進(jìn)行設(shè)計(jì)管理的意義

設(shè)計(jì)工作是設(shè)計(jì)企業(yè)接受開發(fā)企業(yè)委托，為其設(shè)計(jì)與目標(biāo)客戶需求相適應(yīng)且滿足企業(yè)利潤目標(biāo)的產(chǎn)品，技術(shù)性較強(qiáng)，貫穿于整個(gè)開發(fā)過程中。設(shè)計(jì)管理工作與項(xiàng)目的主管部門、開發(fā)企業(yè)及設(shè)計(jì)方存在緊密聯(lián)系，所以要綜合考慮多層次、多方面的需求，確保規(guī)劃的科學(xué)性與詳細(xì)性。針對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，設(shè)計(jì)管理并不僅僅只是內(nèi)部管理，仍要在內(nèi)部管理中合理納入外部協(xié)作單位與主管部門溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容。充分利用合理化管理措施，對(duì)目標(biāo)機(jī)制加以整合，以實(shí)現(xiàn)不同體系間的配合，構(gòu)建平衡發(fā)展格局，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)工作的開展。

2房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計(jì)管理工作的現(xiàn)狀分析

2.1開發(fā)企業(yè)沒有形成有效的設(shè)計(jì)管理體系

1）設(shè)計(jì)管理工作人員專業(yè)水平低。通常情況下，開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理工作不同。作為開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員，需積極參與到整合企業(yè)內(nèi)外部資源、定位市場(chǎng)產(chǎn)品過程中，對(duì)設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量、成本管控與進(jìn)度平衡能力過于關(guān)注，更強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)管理人員的管理能力。現(xiàn)階段，大部分開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理人員招聘自設(shè)計(jì)院，雖然具備較強(qiáng)的技術(shù)水平，但并不具備管理經(jīng)驗(yàn)，難以對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)與賣點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)定位，也未系統(tǒng)掌握設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)，督促協(xié)調(diào)能力缺失，直接影響了管理的效果[1]。2）不了解行政審批規(guī)則。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工圖紙與設(shè)計(jì)方案需經(jīng)政府多部門審查與批準(zhǔn)，但仍存在部分設(shè)計(jì)人員不能正確認(rèn)知施工圖紙與方案技術(shù)管理規(guī)則，且理解缺乏全面性。另外，也有很多企業(yè)受利益驅(qū)使，會(huì)在設(shè)計(jì)過程中隨意更改設(shè)計(jì)要求，導(dǎo)致報(bào)規(guī)與報(bào)建因難以通過行政審批而多次修改，不利于后期設(shè)計(jì)工作的開展。3）設(shè)計(jì)管控機(jī)制缺失。房地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)期間，初期階段也被稱作價(jià)值創(chuàng)造的階段，只有保證設(shè)計(jì)管理機(jī)制與流程的科學(xué)合理性，才能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目工程的正常開展，更好地創(chuàng)造企業(yè)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。在項(xiàng)目開發(fā)中，有部分開發(fā)企業(yè)的管理人員高度重視成本管理，且制訂了相應(yīng)的管理制度，能夠深入認(rèn)知設(shè)計(jì)工作對(duì)于成本的影響，然而，設(shè)計(jì)管控與管理模式相對(duì)落后,始終不具備健全的管理、控制機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)效果產(chǎn)生不利影響。

2.2設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)技術(shù)更新和管理欠缺

1）設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范更新速度快。政府部門為不斷增強(qiáng)城市品質(zhì)，會(huì)頻繁調(diào)整城市規(guī)劃管理技術(shù)與規(guī)范；同時(shí)，為了對(duì)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行全面保護(hù)，加大了推廣新技術(shù)、新工藝和新材料的力度。但設(shè)計(jì)工作人員并未深入了解規(guī)范變化，導(dǎo)致設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量與水平受限，經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤或者漏洞，難以滿足技術(shù)審查、行政審批要求。在多次修改的情況下，工期明顯延長，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。2）設(shè)計(jì)單位內(nèi)部管理有待完善。目前，設(shè)計(jì)單位針對(duì)甲方委托的項(xiàng)目，并未結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況選擇設(shè)計(jì)主創(chuàng)人員，且專業(yè)的搭配缺乏合理性。即便房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人員專業(yè)能力較強(qiáng)，但卻缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的能力，難以確保各專業(yè)設(shè)計(jì)工作的順利開展，與甲方項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃脫節(jié)。3）設(shè)計(jì)主創(chuàng)人員未深入了解甲方產(chǎn)品定位，也沒有開展現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，難以系統(tǒng)掌握項(xiàng)目基礎(chǔ)資料與環(huán)境狀況，與實(shí)際情況嚴(yán)重脫離。另外，在設(shè)計(jì)期間，未對(duì)施工方案的經(jīng)濟(jì)性與合理性做出綜合分析，成本意識(shí)缺失，忽視后期的服務(wù)工作，未對(duì)設(shè)計(jì)變更的問題加以處理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度受到影響。

3房地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計(jì)管理的重要性

3.1投資決策方面

房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策過程中，企業(yè)需分析目標(biāo)地塊的經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)土地出讓的條件與地塊地形、環(huán)境等制訂方案，提出具有可行性的產(chǎn)品組合規(guī)劃方案。同時(shí)，提供必要的技術(shù)指標(biāo)，使投資部門在測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益與拿地價(jià)的時(shí)獲取必要的參考依據(jù)。在投資決策期間，方案的設(shè)計(jì)重點(diǎn)應(yīng)集中在接受調(diào)研部門市場(chǎng)調(diào)研并確定產(chǎn)品定位的目標(biāo)地塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)方面，盡可能充分利用土地資源。在成功論證方案后，開發(fā)企業(yè)就會(huì)將方案啟動(dòng)并開展報(bào)批工作,一旦投資決策期間的設(shè)計(jì)工作有偏差，必然會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的獲取帶來直接影響。

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)方面

設(shè)計(jì)工作的重點(diǎn)環(huán)節(jié)就是設(shè)計(jì)方案與施工圖紙，其直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本與銷售狀況。在此期間，要求設(shè)計(jì)管理部門結(jié)合營銷部門定位報(bào)告對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行編寫，同時(shí)設(shè)計(jì)規(guī)劃方案、施工圖紙，設(shè)計(jì)方與開發(fā)方展開內(nèi)部評(píng)審與技術(shù)、行政審查等工作。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的背景下，開發(fā)企業(yè)要想創(chuàng)造更可觀的效益，提高了對(duì)開發(fā)周期的時(shí)間要求，縮短了設(shè)計(jì)周期。這樣一來，圖紙質(zhì)量難以得到保證，難以科學(xué)地控制報(bào)規(guī)報(bào)建的時(shí)間與成本。在規(guī)劃、設(shè)計(jì)的過程中，會(huì)涉及到設(shè)計(jì)企業(yè)、開發(fā)企業(yè)與政府管理部門等多個(gè)參與方，對(duì)于政策的把控及技術(shù)水平的要求較高，所以要正確認(rèn)知目標(biāo)市場(chǎng)與現(xiàn)場(chǎng)狀況，與項(xiàng)目特征和常見的影響因素相結(jié)合，科學(xué)規(guī)劃施工方案并優(yōu)化配置既有資源，結(jié)合計(jì)劃要求開展設(shè)計(jì)工作。通過過程監(jiān)督管理工作的開展，對(duì)計(jì)劃落實(shí)效果進(jìn)行督查，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更具可行性。

3.3建造方面

目前大部分開發(fā)企業(yè)均引入了項(xiàng)目制管理模式，根據(jù)項(xiàng)目開展核算與考核工作，但仍會(huì)出現(xiàn)結(jié)算成本超標(biāo)的情況，最主要的原因就是工程項(xiàng)目的隨意變更。一般情況下，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，管理重點(diǎn)集中在質(zhì)量、進(jìn)度、成本及安全等方面，而設(shè)計(jì)管理則發(fā)揮著配合性作用。建造階段的設(shè)計(jì)管理工作主要以項(xiàng)目為主開展技術(shù)交底與圖紙技術(shù)咨詢等工作。尤其是在建造期間，圖紙質(zhì)量問題就會(huì)體現(xiàn)出來。所以，需在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工之前，積極采取必要的準(zhǔn)備措施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙問題并采取補(bǔ)充與完善措施，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目成本與工期加以控制。1）組織召開圖紙審核會(huì)議，由監(jiān)理和施工企業(yè)共同審核施工圖紙，針對(duì)存在的問題制訂優(yōu)化措施。設(shè)計(jì)企業(yè)則要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)重難點(diǎn)對(duì)施工企業(yè)開展交底工作，并對(duì)施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)在圖紙方面的疑惑做出解釋。如果有必要，甲方設(shè)計(jì)管理人員可經(jīng)過會(huì)商以后回復(fù)。2）施工期間設(shè)計(jì)管理人員要對(duì)圖紙實(shí)施狀況進(jìn)行跟蹤，審批施工企業(yè)的變更申請(qǐng)，結(jié)合實(shí)際需求對(duì)施工方案做出調(diào)整。

4結(jié)語

綜上所述，在人們對(duì)居住質(zhì)量提出更高要求的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)而言，設(shè)計(jì)管理的作用十分重要，所以要結(jié)合實(shí)際情況采取管理措施，促進(jìn)各項(xiàng)建設(shè)工作的正常開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn):

[1]林瑋.初探房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)計(jì)管理問題與對(duì)策[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),2016(25):1580.

作者：李穎 單位：福建聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司