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摘要：房地產(chǎn)項目開發(fā)具有周期長、成本高、投入大等特點，加上受到行業(yè)激烈競爭以及國家宏觀調(diào)控的影響，必須要重視成本控制，實現(xiàn)有限資金、資源的最優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和綜合競爭力。設(shè)計階段是成本管控的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，但是容易被房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者甚至是設(shè)計部門的工作人員忽視，不僅會造成資金的浪費，而且設(shè)計質(zhì)量不高，對后期房地產(chǎn)項目也會帶來負(fù)面影響。本文首先概述了房地產(chǎn)設(shè)計階段進(jìn)行成本管理的注意事項，隨后基于當(dāng)前成本管理工作存在的問題，結(jié)合個人工作經(jīng)驗，就如何做好設(shè)計階段成本優(yōu)化提出了幾點建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設(shè)計階段；影響因素；成本管控

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的成本管控，必須要樹立起全生命周期的管理理念，即在設(shè)計階段、施工階段以及運營階段，都要保質(zhì)保量的完成成本管控任務(wù)。但是目前來看，國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還是將成本控制的主要精力，集中在了施工階段，事前成本管控工作開展并不理想。面對日益增加的競爭壓力，部分房地產(chǎn)企業(yè)開始重視設(shè)計階段的成本優(yōu)化，并探索出一些可借鑒的優(yōu)秀經(jīng)驗。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者以及設(shè)計人員，也需要轉(zhuǎn)變觀念，充分借鑒，切實在設(shè)計階段就做好成本管控工作。

2房地產(chǎn)設(shè)計階段成本管理需要注意的事項

2.1需要全員參與

很多房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者，認(rèn)為設(shè)計階段的成本管控，是由財務(wù)人員、設(shè)計人員共同負(fù)責(zé)的，而忽略了成本管理的整體性。尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)項目這種規(guī)模較大、綜合性較強的工作，更加需要企業(yè)所有部門、全體員工參與進(jìn)來，這樣才能從源頭上杜絕成本浪費的問題。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層，需要從宏觀角度劃分成本管控的任務(wù)，明確在設(shè)計階段、施工階段等分別需要完成的成本控制目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，設(shè)計部門才能制定更加細(xì)化的成本優(yōu)化細(xì)則，形成完整的成本管控體系，取得最優(yōu)化的成本控制效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)所有部門、人員，都要認(rèn)識到成本管控的重要影響，并結(jié)合崗位特點，在成本優(yōu)化工作中發(fā)揮一定的作用。

2.2成本管理的動態(tài)性

成本管理工作并不是一成不變的，而是需要根據(jù)設(shè)計要求、項目進(jìn)度等，做出動態(tài)性的調(diào)整，這樣才能保證房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制的實效性。例如，有些房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管控工作時，存在形式化思想，在前期制定完成成本管控方案后，沒有結(jié)合項目情況和工作需要，定期對成本管理方案展開補充或優(yōu)化，特別是出現(xiàn)設(shè)計變更后，導(dǎo)致既定的成本管控方案與工程設(shè)計方案不能匹配，影響了工作的開展。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)在加強成本管理工作時，也要注意到成本管理的動態(tài)性特點，這樣才能更好的體現(xiàn)出成本管理的實用價值。

2.3要求各部門加強溝通

對于房地產(chǎn)項目，成本、質(zhì)量、進(jìn)度三者必須做到相互協(xié)調(diào)，這樣才能在保證房地產(chǎn)項目質(zhì)量的前提下，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。如果僅從設(shè)計部門加強成本控制，而沒有體現(xiàn)出各部門之間的整體性和協(xié)調(diào)性，可能會造成項目質(zhì)量和整體進(jìn)度受到影響。通常來說，在房地產(chǎn)項目的成本管理工作中，除了設(shè)計單位的參與外，像策劃部、施工部、后勤部、財務(wù)部等等，也都要體現(xiàn)出各部門的作用。通過加強這些部門的合作與溝通，對成本控制相關(guān)的信息進(jìn)行及時、必要的交流，一方面是有助于及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計方案中存在的問題，另一方面也能夠取得最優(yōu)化的成本控制效果。

2.4追求技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，設(shè)計人員既要從專業(yè)方面，體現(xiàn)出設(shè)計的科學(xué)性、實用性，又要掌握一定的經(jīng)濟分析技巧，這樣才能在工作中將技術(shù)與經(jīng)濟統(tǒng)一起來。例如，對于一些現(xiàn)代化的商業(yè)建筑，很多設(shè)計人員往往過多的追求個性化、新穎化，由此也會導(dǎo)致經(jīng)濟成本過高，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。相反，如果一味的節(jié)約成本，導(dǎo)致設(shè)計方案千篇一律，又會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能符合市場需求，后期銷售利潤也會受到制約。因此，設(shè)計人員必須要在技術(shù)與經(jīng)濟兩者之間尋求平衡點，這樣才能取得成本管控的最優(yōu)化。

3影響房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計階段成本管理成效的因素

3.1設(shè)計單位內(nèi)部缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)

在整個建筑行業(yè)或是建筑企業(yè)內(nèi)部，采用統(tǒng)一的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，一來能夠提高設(shè)計方案的科學(xué)性，在避免材料浪費、加快工程施工等方面發(fā)揮積極作用；二來也能夠推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化施工，為提升房地產(chǎn)開發(fā)項目整體質(zhì)量也有積極影響。但是目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)還存在諸多問題，例如現(xiàn)行的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)過于陳舊，已經(jīng)不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求。如果設(shè)計部門依照這一標(biāo)準(zhǔn)開展成本管控工作，那么最終的管控成效也必然會受到影響。

3.2設(shè)計人員成本管控責(zé)任不明確

以往的實踐工作經(jīng)驗證明，影響設(shè)計階段成本管控的因素有多種，其中設(shè)計人員只重視技術(shù)層面，而缺乏成本控制意識，是導(dǎo)致設(shè)計階段成本浪費的重要因素。特別是在一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，設(shè)計部門的工作人員沒有經(jīng)過綜合培訓(xùn)，只負(fù)責(zé)技術(shù)方面的工作，而對于成本方面則不夠重視。還有很多設(shè)計人員片面的認(rèn)為，成本控制應(yīng)當(dāng)是財務(wù)部門的職責(zé)，自己只需要專心做好設(shè)計方案即可。在這種片面的思想觀念下，也容易造成房地產(chǎn)設(shè)計階段成本管理工作的形式化。

3.3設(shè)計進(jìn)度安排不合理

在設(shè)計階段同時做好優(yōu)化設(shè)計方案與加強成本控制兩項工作，一方面是對設(shè)計人員的職業(yè)素養(yǎng)、專業(yè)技能提出了更高要求，另一方面則是需要預(yù)留出更多的時間。但是目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)為了縮短工期，壓縮了設(shè)計階段的時間，將更多時間預(yù)留給施工階段。設(shè)計人員為了在短時間內(nèi)完成任務(wù)，也很難保證設(shè)計方案的精確性。例如，房地產(chǎn)設(shè)計階段需要設(shè)計出多套方案，經(jīng)過對比從中擇優(yōu)選取一種最適合的。但是由于設(shè)計進(jìn)度安排不合理，導(dǎo)致設(shè)計時間緊張，設(shè)計部門只提供了一套方案，該方案中可能存在諸多不合理之處，投入使用后也會對房地產(chǎn)項目質(zhì)量帶來不良影響。

4房地產(chǎn)設(shè)計階段成本管控與成本優(yōu)化措施

4.1通過優(yōu)化組織制度建設(shè)實現(xiàn)成本優(yōu)化

設(shè)計階段的成本管控，既復(fù)雜又重要，為了體現(xiàn)出成本管控的專業(yè)性，需要引進(jìn)一套完善的工作制度，明確成本控制責(zé)任，制定具體工作準(zhǔn)則，通過制度約束保證成本管理工作按部就班的落實下去。如果房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有成本管控的相關(guān)制度，要注意樹立動態(tài)的、發(fā)展的目光，保證成本管理制度與工作要求始終適應(yīng)。如果沒有現(xiàn)成的配套制度，則要借鑒其他房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗，盡快引進(jìn)制度規(guī)范，為成本管控工作的開展起到必要的參照作用。

4.2通過加強人力資源管理提高成本管控水平

通過上文分析可以發(fā)現(xiàn)，設(shè)計階段的成本控制具有專業(yè)性較強、影響范圍較大的特點，為了保證在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段就能夠高質(zhì)量的完成成本管理任務(wù)，必須要重視設(shè)計人員的綜合培訓(xùn)工作。人力資源管理部門要定期開展培訓(xùn)工作和提供學(xué)習(xí)機會，例如從設(shè)計部門中，選擇那些年輕的、優(yōu)秀的員工，每年提供一次深造、培訓(xùn)的機會，到一些知名高校、設(shè)計院等進(jìn)行學(xué)習(xí)，這樣在今后的房地產(chǎn)設(shè)計工作中，就可以將成本控制與設(shè)計質(zhì)量更好的結(jié)合起來。此外，培訓(xùn)工作也要注重做好設(shè)計人員職業(yè)素養(yǎng)的提升，強化工作中的責(zé)任意識，嚴(yán)厲制止浪費行為，實現(xiàn)成本控制成果的最大化。

4.3樹立全生命周期的成本管控理念

（1）設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書不僅體現(xiàn)了業(yè)主的開發(fā)理念、營銷主題、策劃定位等，而且是設(shè)計單位最主要的設(shè)計依據(jù)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，為了使設(shè)計單位更加準(zhǔn)確地理解其設(shè)計理念和意圖，建議將超前觀念和并行工程的思想引入設(shè)計過程。這種模式下，設(shè)計單位的提早介入，不僅保證了設(shè)計任務(wù)書的編制質(zhì)量與可操作性，而且保證了設(shè)計單位與營銷、工程、成本等部門的有效交流，更有利于建立一支由企業(yè)內(nèi)部成員和設(shè)計單位外部成員共同構(gòu)成的團隊。（2）設(shè)計過程。加強設(shè)計過程管理，促使成本管理有效介入設(shè)計過程，促使設(shè)計的發(fā)展沿著滿足成本要求的路徑進(jìn)行，避免設(shè)計成本超限而造成事后修改返工。可以嘗試從兩個方面開展工作：其一是加強設(shè)計合同的規(guī)范性，通過細(xì)化合同條款，對各個階段的投資進(jìn)行明確說明，達(dá)到節(jié)約投資的目的。其二是開展設(shè)計評審，通過專家評審進(jìn)行成本優(yōu)化，提升設(shè)計方案的經(jīng)濟性。

5結(jié)語

對于房地產(chǎn)開發(fā)這類高投資、高風(fēng)險、高收益的項目，成本控制就顯得尤其必要。成本管控涉及到多個環(huán)節(jié)，包括設(shè)計環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)等等。設(shè)計階段作為成本管控的基礎(chǔ)，必須要引起房地產(chǎn)企業(yè)管理層、設(shè)計部門、財務(wù)部門等全體的關(guān)注。只有加強部門協(xié)調(diào)，才能為成本管控工作的開展提供全方位的支持，最終取得成本管理最優(yōu)化的成果。

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作者：代振蛟 單位：北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司