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摘要：本文通過運用技術經濟分析的相關理論，以AMD住宅小區工程為對象，通過分析靜態評價方法和動態評價方法的優缺點，并對項目的方案進行經濟評價，為房地產開發企業和投資者在進行新建項目開發時進行技術經濟分析提供了一定的借鑒思路，同時促進我國房地產行業的健康發展。

關鍵詞：房地產開發項目；經濟評價；實踐；研究

引言

我國的房地產行業經歷改革開放數十年的高速發展，已經成為國民經濟不可或缺的組成部分，2018年，全年房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%。其中住宅投資85192億元，增長13.4%；辦公樓投資5996億元，下降11.3%；商業營業用房投資14177億元，下降9.4%。通過近年的調控等手段房地產行業發展逐步進入良性發展軌道，房地產開發企業要想取得更好的社會效益和經濟效益，必須真正進行開發項目的技術經濟評價，為投資企業抓住發展機遇提供技術支持。

1技術經濟評價的目的和意義

技術經濟評價是在項目開發前期運用科學的分析方法，對預建項目進行技術經濟論證，為項目投資決策提供依據的一種科學方法。主要著眼于微觀的財務分析，從企業的角度出發分析項目的收入和支出情況，為企業決策提供依據。由于房地產開發項目投資數額特別巨大，開發建設周期長，影響項目的不確定性因素多，在項目投資前，對項目初步設計方案運用科學的分析方法，對項目的財務可行性和經濟合理性進行分析論證，對方案進行比選，進行技術經濟評價是十分必要的，以更好的控制投資風險，獲得更大的經濟效益。

2房地產開發項目經濟評價的主要方法

房地產開發項目經濟評價的指標按照是否考慮資金的時間價值，可以分為靜態評價指標和動態評價指標。動態分析指標考慮時間因素對資金的影響，如財務凈現值、財務內部收益率等；靜態分析指標不考慮時間因素對資金的影響，如靜態投資回收期等。通過選取指標的不同，可以分為靜態評價方法和動態評價方法兩種。

2.1靜態評價方法及優缺點

靜態評價方法的主要步驟：①通過建筑密度、容積率等規劃限制指標，分析預開發地塊能夠建設的最大建筑面積、可租售面積的比例；②通過調查研究，確定項目規劃和設計方案；③開展市場調查，擬定項目的銷售策略及租售價格；④估算土地價格和開發成本；⑤計算開發項目的預期利潤率、靜態投資回收期。靜態評價方法不需要考慮現金流的時間價值，計算方法簡便、快速。該方法的主要缺點表現在：沒有充分考慮資金的時間價值和資金流動情況，評價的準確性有所降低，主要適用于開發周期較短、資金來源較為單一、投資額不大的項目。

2.2動態評價方法及優缺點

動態評價方法的主要步驟：①編制項目的現金流量表；②計算凈現值；③計算內部收益率；④計算動態投資回收期等評價指標。動態評價方法能夠如實反映項目現金流的變動情況，可以準確地得出評價結論。但該方法需要精確地估算出開發過程中的相關成本費用，如果做出估算的影響因素多、估算的難度大，就會影響最后的決策，增加評價的風險。主要適用于開發周期長、資金來源的渠道多、投資額較大的房地產開發項目。融資前分析主要以動態分析（折現現金流量分析）為主，靜態分析（非折現現金流量分析）為輔。

3動靜結合的房地產開發項目經濟評價實踐研究

3.1項目概況

本項目位于某新城起步區，距離外環線2公里，距離高速公路入口約11公里，距離火車站5公里，距離老城區市級商業中心約5公里，距離新城市級行政中心約1.5公里。項目用地主要為村，地勢平坦，場地標高與中華大街標高基本相一致。規劃設計要求：規劃總用地面積50.72萬m2，居住用地面積38.41萬m2，容積率≤1.5，綠化率≥30%，建筑密度≤30%，建筑高度不限，規劃用途為居住小區，土地使用年限為70年。周邊配套設施已基本完善。設計方案規劃容積率為1，總建筑面積38.41萬m2，住宅建筑面積36.92m2，配套公建建筑面積1.49m2，機動車停車泊位666個。依據項目規劃設計要求，在充分考慮項目營銷策略的基礎上，進行本項目的建筑規劃設計，主要有三種方案可供選擇：高層住宅小區、多層住宅小區、混合型住宅小區。混合型住宅小區方案由低層聯排住宅組團、多層住宅組團和中高層住宅組團組成，其中低層聯排住宅組團比例為15％，多層住宅組團比例為65％左右，中高層住宅組團比例為20％。

3.2動態評價方法的運用

本項目選取項目財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期分析指標，進行方案評價。以混合型住宅為例進行計算，其現金流量圖如圖1所示。

3.2.1計算財務凈現值（FNPV）本房地產投資項目的基準貼現率選取時將同期央行的長期貸款利率上浮1％，取ic=8％。計算混合型住宅所得稅前項目投資財務凈現值：同理，計算出混合型住宅所得稅后項目投資財務凈現值為17061.25萬元，其他方案的財務凈現值如表1所示。項目投資財務凈現值均大于零，項目方案在財務上可考慮接受。通過比較分析，多層住宅的財務凈現值最大，因此，選擇多層住宅方案是最佳選擇。

3.2.2計算財務內部收益率（FIRR）所得稅前項目投資財務內部收益率采用試算法（內插法）來計算出FIRR的近似值，為了保證FIRR的計算精度，i1與i2之間的差值不宜超過2%。同理，可以計算出其他各財務內部收益率，如表2所示。項目投資財務內部收益率均大于行業基準收益率12%，因此本項目方案在財務可以考慮接受。通過比較分析，多層住宅的財務內部收益率最高，因此，選擇多層住宅方案是最佳選擇。

3.2.3計算項目投資回收期（Pt）項目投資現金流量表中累計凈現金流量由負值變為零的時點，即為項目的投資回收期。①所得稅前項目投資回收期同理，可以計算出其他項目投資回收期，如表3所示。項目投資回收期相對開發周期而言較短，表明項目投資回收快，抗風險能力強。通過比較分析，多層住宅的項目投資回收期最短，因此，選擇多層住宅方案是最佳選擇。經上述各技術經濟指標對比分析，我們發現多層住宅小區的各項指標均優于高層住宅和混合住宅，因此，在該地塊上開發多層住宅的經濟效益是最大的。

4結論

通過實際案例的運用，我們發現靜態評價方法不需要考慮現金流的時間價值，計算比較簡便，但評價的準確性受到影響。動態評價方法能夠如實反映項目現金流的變動情況，選擇的評價指標更能夠反映出項目的盈利能力，可以準確地得出評價結論。在實際項目經濟評價中，通常兩種方法同時進行，以動態分析為主，靜態分析為輔，以期提供更加科學的評價結論。

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作者：岳井峰 單位：遼寧建筑職業學院