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摘要：近幾年由于土地供給大大減少，國家的宏觀調(diào)控以及低迷的市場使房地產(chǎn)企業(yè)資金十分緊張，地產(chǎn)行業(yè)“黃金時代”的結(jié)束更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難，尋找新的融資渠道、降低融資成本、快速獲得融資是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。在“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下我國互聯(lián)網(wǎng)金融迅速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維逐漸滲入房地產(chǎn)行業(yè)中，產(chǎn)生了許多基于互聯(lián)網(wǎng)金融的新型房地產(chǎn)融資模式。本文對比分析了房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)融資方式和互聯(lián)網(wǎng)金融下的新型融資渠道，指出傳統(tǒng)融資模式的缺陷，同時根據(jù)新型融資方式的特征、適用性、優(yōu)勢及風(fēng)險，提出融資策略的選擇建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；互聯(lián)網(wǎng)金融；眾籌；P2P

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資現(xiàn)狀分析

我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資來源主要包括銀行貸款、銷售回款、股權(quán)融資、債權(quán)融資等，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資周期長、體量大、資金需求高，傳統(tǒng)的融資模式已經(jīng)很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，下面將逐一分析各傳統(tǒng)融資方式以及房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀。1.銀行貸款銀行貸款一直都是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，比股票、債券等其他融資方式更為方便和容易。根據(jù)國家統(tǒng)計局對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的統(tǒng)計分析，2017年房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款2.52萬億元，占比16.18%，同比增速17.34%。雖然銀行貸款的成本較低，但比較傾向于有實力的大型房企，對中小型房企利率較高，很難獲取。2.預(yù)收房款房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快回籠資金，經(jīng)常采取期房預(yù)售方式，這種方式融資成本很低。2017年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金中其他資金融資7.98萬億元，占比51.12%。其中定金及預(yù)收款在其他資金來源中占比達(dá)到61.04%，雖然銷售回款在增加，但是增速近年來卻處于下滑狀態(tài)。2017年定金及預(yù)收款增加4.87萬億元，同比增速為16.10%，下滑約12個百分點。由于政府出臺相關(guān)調(diào)控政策，在主體封頂前不能頒發(fā)預(yù)售許可證，從而限制了開發(fā)商在開發(fā)前期通過這種方式進(jìn)行融資。3.股權(quán)融資股權(quán)融資沒有金融中介機(jī)構(gòu)介入，屬于直接融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票，用企業(yè)的股權(quán)換取融資資金。股票融資籌資量比較大，且資金使用年限較長，具有永久性，沒有到期日，無須歸還。但這種融資方式難度比較大，相關(guān)機(jī)構(gòu)對上市公司要求較高，證監(jiān)會要求房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)融資必須獲得國土資源部的批準(zhǔn)，住建部也要對開發(fā)行為進(jìn)行認(rèn)定，近幾年房企股權(quán)融資大幅萎縮。4.債權(quán)融資企業(yè)可以通過舉債進(jìn)行融資，債權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)需要支付利息，并在借款到期后向債權(quán)人償還本金。債券融資對發(fā)行方資質(zhì)要求很高，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都達(dá)不到相關(guān)要求，債權(quán)融資的適用范圍有限。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計房地產(chǎn)2018年發(fā)行債券5908億元，2017年發(fā)行債券3422億元，與2016年發(fā)行的8037億元債券相比大幅下降。通過上述分析可以看出我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資渠道都受到不同程度的限制，其中我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款依賴較大，融資渠道單一，融資難度大成本高，內(nèi)部融資與債權(quán)股權(quán)等外部融資比例失調(diào)，風(fēng)險較高，融資市場體系不健全等都是我國房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨的問題。

二、互聯(lián)網(wǎng)金融背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資新路徑

由于傳統(tǒng)融資面臨的種種問題，許多房地產(chǎn)企業(yè)都開始應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)金融，尋求新的融資方式，緩解融資壓力。本文主要討論互聯(lián)網(wǎng)金融下房地產(chǎn)融資的三種方式———P2P融資、眾籌、電子商務(wù)融資模式。1.P2P融資模式近年來P2P融資模式開始盛行，各種P2P平臺應(yīng)運而生。P2P主要是在互聯(lián)網(wǎng)平臺上信息，由網(wǎng)貸公司作為中介，在線上將借貸雙方對接起來的一種融資方式。具體由房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計好融資方案，在P2P平臺上，出資人通過參與投標(biāo)向房地產(chǎn)企業(yè)投資。在交易中合同、手續(xù)、資金等全部在線上實現(xiàn)，投融資雙方不需要見面，節(jié)省了時間，降低了融資成本，于是這種融資方式得到快速發(fā)展。2.眾籌融資模式隨著“眾籌”不斷升溫，許多開發(fā)商也紛紛聯(lián)手搜房網(wǎng)、平安好房網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)平臺推出房產(chǎn)眾籌項目。總的來看房地產(chǎn)眾籌主要分為以下三種：（1）融資型開發(fā)類眾籌此類眾籌通常在項目建設(shè)前進(jìn)行，主要針對有購房意向的客戶。開發(fā)商通過籌資平臺眾籌信息，投資者能夠以優(yōu)惠的價格獲得房屋優(yōu)先購買權(quán)，其認(rèn)購方還可以在土地階段就參與房屋設(shè)計、建設(shè)。此類眾籌不僅為項目建設(shè)階段融到低成本資金，同時也可以提前鎖定一批有購房意向的客戶。（2）營銷型開發(fā)類眾籌營銷型眾籌主要在建設(shè)期進(jìn)行，此時處于預(yù)售前，募集的資金同樣用于項目建設(shè)，但此類眾籌籌集的資金額度不高，融資作用不大。這種方式有利于項目的前期宣傳，營銷推廣意義大于融資意義。（3）投資型理財類眾籌投資類眾籌適合已經(jīng)基本開發(fā)成型的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，拿出部分房源作為標(biāo)的，以優(yōu)惠的銷售價格及理財收益吸引客戶。它的參與門檻較低，常見的約為1000元人民幣，然后投資人選擇有盈利性的項目進(jìn)行認(rèn)購，認(rèn)購后相關(guān)房產(chǎn)項目的收益或損失由認(rèn)購方承擔(dān)。3.電子商務(wù)融資模式電子商務(wù)就是通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行的商務(wù)，商家借助強(qiáng)大的數(shù)字信息技術(shù)了解客戶的需求和傾向，為他們提供個性化的產(chǎn)品和服務(wù)，并快速交付產(chǎn)品給用戶。電子商務(wù)平臺擁有人流量大，傳播效應(yīng)好、服務(wù)個性化等優(yōu)點，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也受到全球電子商務(wù)化趨勢的影響。電商平臺可以建立貸款公司，通過大數(shù)據(jù)挖掘以往交易數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)融資企業(yè)進(jìn)行信用等級和風(fēng)險評估，進(jìn)而提供融資服務(wù)。

三、基于互聯(lián)網(wǎng)金融房地產(chǎn)企業(yè)融資的優(yōu)勢

互聯(lián)網(wǎng)金融為房地產(chǎn)企業(yè)提供了不同以往的新融資模式，通過云計算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)融資可以降低融資過程中房地產(chǎn)企業(yè)與投資者之間的信息不對稱，減少融資成本，提高融資效率，有傳統(tǒng)融資方式不可比擬的優(yōu)勢。1.降低融資門檻，實現(xiàn)全民投資通過互聯(lián)網(wǎng)金融，投資和融資的門檻都有所降低。從融資方面來看，銀行貸款對借款主體要求較高，而股權(quán)融資和債權(quán)融資的資格審查十分嚴(yán)格，中小房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得融資。但通過互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行融資，只要是能為投資者帶來收益的優(yōu)質(zhì)項目，都可以通過平臺進(jìn)行融資，解決了許多房企融資難的問題。從投資角度看，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，中小投資者難以參與其中。通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌，讓許多小額的普通投資者也能進(jìn)行地產(chǎn)投資。2.減少融資成本、提高融資效率相比傳統(tǒng)的融資方式，互聯(lián)網(wǎng)金融下的新型融資模式可以顯著減少融資成本。整個融資過程都在線上完成，無紙化辦公，且不受地點限制，節(jié)省了大量時間和金錢。同時，其審批程序、放款流程與傳統(tǒng)融資相比效率大幅提升，投資人和融資企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺進(jìn)行互動，優(yōu)化資源配置。3.解決信息不對稱問題由于外部投資者無法深入了解房地產(chǎn)企業(yè)，且大部分投資者專業(yè)程度不高，所以房地產(chǎn)企業(yè)與投資者之間通常存在信息不對稱問題，投資者難以找到有融資需求并資信良好的房地產(chǎn)企業(yè)。而通過互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)可以獲取房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求、信用等級、盈利情況、資金流向和還款情況等信息，緩解了信息不對稱問題。

四、互聯(lián)網(wǎng)金融下房地產(chǎn)融資模式的比較和選擇

P2P、眾籌、電子商務(wù)融資模式在擔(dān)保方式、投資者、融資成本等方面各不相同，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行深入對比分析，根據(jù)自身情況選擇合適的融資渠道。1.擔(dān)保方式眾籌是物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，P2P融資是無抵押無擔(dān)保的；電子商務(wù)融資無實物抵押擔(dān)保，但通過多家企業(yè)組建聯(lián)保體，聯(lián)保企業(yè)之間為無限連帶責(zé)任，如果其中一家企業(yè)違約，將影響眾多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營。2.投資者眾籌的門檻較低，主要針對社會投資者；P2P的投資者比較多元，包括商業(yè)銀行、社會機(jī)構(gòu)、社會投資者等，融資額度較大；電子商務(wù)融資對接的是商業(yè)銀行，投資起點高，融資額度有限。3.融資成本眾籌的互聯(lián)網(wǎng)平臺費用低，但要花費較多時間宣傳項目，時間成本較高；P2P融資的平臺利率比眾籌稍高一點，其審批流程標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)省融資時間；電商平臺借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，能最大化縮短融資時間，效率最高。

五、房地產(chǎn)企業(yè)新融資方式的風(fēng)險管控及完善建議

風(fēng)險管控是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺和房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的生命線，互聯(lián)網(wǎng)平臺既為企業(yè)提供融資，也要維護(hù)投資人的權(quán)益，但目前互聯(lián)網(wǎng)金融融資仍然存在很高的管理風(fēng)險、信用風(fēng)險、法律風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險等，故本文從以下幾個方面提出互聯(lián)網(wǎng)金融融資的風(fēng)險管控及完善措施，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供建議。1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信息建設(shè)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)企業(yè)信息管理的要求更高，房地產(chǎn)企業(yè)要改變以往傳統(tǒng)的包工頭管理方式，建立規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，提高企業(yè)信息透明度。2.完善互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)魚龍混雜，加上互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)存在安全性、可靠性風(fēng)險，想要長期穩(wěn)定健康的發(fā)展，必須加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)規(guī)范，凈化互聯(lián)網(wǎng)金融環(huán)境，完善互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)體系。3.提升核心技術(shù)，優(yōu)化產(chǎn)品服務(wù)要將互聯(lián)網(wǎng)融資的優(yōu)勢都發(fā)揮出來，則需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)平臺設(shè)計一些定制化、個性化的產(chǎn)品和服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)金融平臺應(yīng)不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品，優(yōu)化服務(wù)流程，為不同的借貸雙方提供差異化和個性化的融資服務(wù)。4.深化監(jiān)管法律約束針對互聯(lián)網(wǎng)金融法律法規(guī)較欠缺的問題，政府應(yīng)發(fā)揮監(jiān)管職能，清除市場中不合規(guī)的互聯(lián)網(wǎng)平臺以及房地產(chǎn)融資企業(yè)，明確責(zé)任主體，規(guī)范操作流程，加強(qiáng)行業(yè)管理，減少法律風(fēng)險。

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作者：高鈺寧 周新 單位：南京審計大學(xué)