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摘要：隨著我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，政府對房地產(chǎn)行業(yè)采取了一系列的調(diào)控，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著機遇和挑戰(zhàn)。為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須穩(wěn)定企業(yè)效益，成本核算和成本控制顯得尤為重要。本文旨在探索房地產(chǎn)開發(fā)成本核算和成本控制中存在的問題，并提出解決措施，為促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供思路。

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本核算；成本控制

近幾年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，獲得了爆發(fā)式的增長。但是，粗放型的發(fā)展方式也給企業(yè)發(fā)展帶來一定的隱患，例如成本核算不準確，對成本控制不重視等問題，加之近年來居民對樓房的質(zhì)量要求越來越高，國家也有意識的對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須重視成本問題，強化成本管控，主動應對挑戰(zhàn)。

1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成本核算中存在的問題

成本核算是成本管理中重要的一部分，通過對成本的確認、計量、記錄、分配、計算等一系列活動，確定成本控制效果。目前，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成本核算中存在著許多問題。

1.1成本核算對象不清晰

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對房屋的品質(zhì)提出了更高的要求，許多房地產(chǎn)商適應這種要求，為住房增添健身房、游泳池、幼兒園等各種配套設施建設，增加了核算項目，另外就是房地產(chǎn)開發(fā)的房屋種類多樣，開發(fā)周期長，規(guī)模大，在核算上沒有明確統(tǒng)一的要求，導致成本核算對象不清晰。

1.2成本歸集分配不規(guī)范

成本歸集和成本分配對成本核算有著重要的影響，在成本核算中，成本歸集要先于成本分配，成本歸集就是將產(chǎn)生的費用進行歸類匯總，可以得到各個對象成本支出的總和，成本分配就是把成本或者分配和再分配給成本目標。規(guī)范標準的成本歸集分配對成本核算的精確化具有重要的意義。在房地產(chǎn)成本核算的過程中，各類復雜的成本需要按照程序正確的分類，其中還有許多間接成本分配困難，加之行業(yè)內(nèi)沒有統(tǒng)一的標準，成本歸集分配上存在不規(guī)范。

2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成本控制中存在的問題

成本控制也是成本管理的一部分，成本控制是企業(yè)預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標實現(xiàn)的管理行為。成本控制主要面臨著成本控制體系不健全和成本控制不全面的問題。

2.1成本控制體系不健全

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還處于粗放型發(fā)展階段，對于企業(yè)內(nèi)部的管理控制不重視，成本控制體系也處于沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范的階段，一直沒有建立起健全的成本控制體系，對于企業(yè)進行精確的成本管理造成了巨大的阻礙。例如，在一些房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本控制過程中，各個階段的項目控制成本不能夠與項目的建設周期結合起來，在不能夠進行動態(tài)管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理和成本控制過程中缺乏全面的、系統(tǒng)的成本核算及成本管理，這也就導致房地產(chǎn)企業(yè)無法得到更為準確的成本核算及成本控制結果[1]。

2.2成本控制不全面

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成本控制是要貫穿整個流程的，涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的方方面面，在項目實施前、實施中、實施后都要做好成本控制工作，不可只側重一個環(huán)節(jié)，在施工前要做好成本預算，施工中要綜合項目信息不斷改進優(yōu)化，施工完成后要進行總結，避免少數(shù)環(huán)節(jié)成本控制遺漏產(chǎn)生的成本控制不全面，造成企業(yè)損失。

3如何優(yōu)化成本核算和成本控制

近年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直處于高速增長中，經(jīng)濟收益可觀，房地產(chǎn)企業(yè)將精力主要用于開拓新市場，對于成本核算和成本控制不重視，如今，隨著政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，粗放型的發(fā)展方式已經(jīng)不適合企業(yè)發(fā)展的需求，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成本核算和成本控制勢在必行。

3.1不斷完善成本核算機制

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，成本核算主要面臨著核算項目不清晰和核算歸集分配不合理的問題，歸根結底，就是成本核算的機制不規(guī)范的原因，必須不斷完善成本核算機制，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本核算統(tǒng)一規(guī)范將是解決問題的關鍵，對核算項目和核算單位進行總結，統(tǒng)一分類，制定嚴謹?shù)暮怂阋?guī)范，嚴格把控核算流程，在實踐中建立一套符合公司運營情況的成本核算機制，促進企業(yè)的成本管理，節(jié)省房地產(chǎn)開發(fā)成本。同時，成本核算時需要對項目開發(fā)的工期以及附加條件進行詳細說明，對開發(fā)項目中產(chǎn)生的公共成本或間接性成本作出特定的分配標準，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本周期的核算也要明確規(guī)范[2]。綜上，就是要建立統(tǒng)一的規(guī)范的成本核算機制，厘清成本核算中的項目、歸集、分配問題，保證成本管理系統(tǒng)流暢的運行。

3.2建立健全的成本控制系統(tǒng)

雖然成本控制體系的建立不是1d完成的，但是企業(yè)必須對成本控制加以認識，加強對成本控制體系的建設，在房地產(chǎn)項目的全過程中進行成本控制管理，在將成本控制落實到項目的全方面全過程。例如，在項目開展前期，就要做好風控、預算等工作準備，將人工成本、資源成本等一系列涉及資金情況都要做好計劃，建立目標體系，在項目開展時做到心中有數(shù)，在項目結束后，核算資金使用情況，對比預算資金，發(fā)現(xiàn)超出部分所造成的原因，以便下次項目實施的有效控制成本[3]。還可以發(fā)掘各種節(jié)省成本的方法方式，例如對房地產(chǎn)項目材料進行統(tǒng)一采購，獲取優(yōu)惠，節(jié)省材料成本等。總之，就是以精細化管理的方式對成本支出進行管控，以最低的成本獲得更高的企業(yè)收益，不斷房地產(chǎn)企業(yè)的抵御風險能力和盈利能力，提升企業(yè)的核心競爭力。

3.3對成本管理加強監(jiān)督

在成本的核算和控制中，涉及大量的資金往來，有必要對其進行合理的監(jiān)督控制，防止成本虛增對企業(yè)造成風險。要建立完善的責任制度，將成本核算任務對應到人，增強員工的責任意識，事后也可以及時追責。同時，對成本核算進行審計，增加核算的準確性，防止因核算失誤造成的資金流失。

3.4利用高科技進行動態(tài)成本管理

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的項目復雜，同期開展的工程數(shù)量大、規(guī)模大，單純依靠人力很難進行成本管理，而隨著高科技的發(fā)展，利用信息技術進行數(shù)據(jù)化管理的模式已經(jīng)逐漸進入到廣大企業(yè)的視野。對房地產(chǎn)項目進行數(shù)據(jù)化管理，既能夠促進成本核算和控制的效率，又可以在復雜的項目情況下對工程發(fā)生的各種問題進行實時動態(tài)的管理，及時的對各種成本管理問題做出反饋，避免問題的發(fā)酵，降低風險發(fā)生的可能性，還可以對工程中成本控制進行監(jiān)督，把握成本控制的動態(tài)發(fā)展情況，以全方位的角度分析總結成本管理中的失誤，增加了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對成本的即時控制能力。

3.5提高財務人員的專業(yè)能力

財務工作人員在成本控制上具有重要的作用，專業(yè)的財務人員不僅能夠精確的進行成本核算，還能夠從賬目中發(fā)現(xiàn)問題，幫助企業(yè)控制成本，促進企業(yè)的效益增長，企業(yè)必須重視財務人員的專業(yè)能力，定期對財務人員進行培養(yǎng)，建立獎勵機制，促進財務人員的工作能力和工作熱情。在財務人員專業(yè)能力不足的情況下，企業(yè)還可以求助第三方風險評控機構，進行合作，對企業(yè)房地產(chǎn)項目的風險進行充分評估，通過專業(yè)機構發(fā)掘企業(yè)內(nèi)部的問題，積極進行改進，不斷控制成本和效益的平衡，在激烈的市場競爭環(huán)境中，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。

4結語

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場競爭逐漸激烈，房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算和成本控制在保證企業(yè)長久的發(fā)展方面越來越重要，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉變?nèi)缃翊址判偷陌l(fā)展模式，進行精細化管理，在成本核算和成本控制上下功夫，減少企業(yè)負擔，增加企業(yè)效益，才能更好的維持企業(yè)的運轉，在越發(fā)激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻

[1]夏道虎.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對策[J].裝飾裝修天地，2019（16）：230.

[2]張春陽.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對策[J].財會學習，2019（8）：107+109.

[3]陸明芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2019（19）：234.

作者：倪永 單位：北京碧桂園鳳凰置業(yè)發(fā)展有限公司