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【文章摘要】

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資性房地產(chǎn)是其經(jīng)營(yíng)的一種重要業(yè)務(wù)類型，涉及到的稅種非常多，并且金額也非常大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要密切關(guān)注納稅會(huì)計(jì)處理規(guī)范，對(duì)投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)進(jìn)行有效的處理，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)減少稅務(wù)支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。基于此，本文筆者將結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)談一談投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理的有關(guān)問(wèn)題，希望可以發(fā)揮一定的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；納稅；會(huì)計(jì)處理；分析

設(shè)水平的不斷提高，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國(guó)家稅收的主要來(lái)源，國(guó)家也出臺(tái)了一些政策對(duì)房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)進(jìn)行有效的監(jiān)督。投資性房地產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)非流動(dòng)資產(chǎn)，主要的目的就是收取租金和實(shí)現(xiàn)資本的增值，投資性房地產(chǎn)主要包括以下幾種類型：已經(jīng)出租的建筑物、土地使用權(quán)以及準(zhǔn)備在增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。目前，企業(yè)開(kāi)始實(shí)施新的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在這種情況下引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的納稅會(huì)計(jì)處理發(fā)生了很大的變化，為了幫助企業(yè)更好的進(jìn)行納稅會(huì)計(jì)處理工作，下面本文就主要針對(duì)投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行研究，以供參考。

1影響投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理的因素

1.1投資性房地產(chǎn)涉及到的主要稅種方面

投資性房地產(chǎn)涉及到的稅種主要包括房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅，這其中每一個(gè)稅種都會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生重大的影響，下面我們就一一進(jìn)行分析。

（1）房產(chǎn)稅對(duì)投資性房地產(chǎn)納稅了解處理的影響。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，這種稅目基于房屋而產(chǎn)生，也就說(shuō)其征稅對(duì)象為房屋，主要包括兩種計(jì)稅方式，即從價(jià)計(jì)征方式和從租計(jì)征方式，這兩種方法存在一定的差異性，從而導(dǎo)致企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理也會(huì)有所不同。從租計(jì)征方式對(duì)稅基不會(huì)產(chǎn)生影響，從而不會(huì)對(duì)納稅會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生太大的影響，但是采用從價(jià)計(jì)征的方式就沒(méi)有對(duì)房屋中增值的部分進(jìn)行全面的考慮。目前，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)在后續(xù)的處理中可以采用公允價(jià)值模式，如果資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值和賬面價(jià)值出現(xiàn)差異，則表明稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理存在差異。

（2）企業(yè)所得稅對(duì)投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理的影響。企業(yè)所得稅是一項(xiàng)企業(yè)比較的稅目，其中有些部分可以在交稅之前進(jìn)行列支。對(duì)于企業(yè)所得稅，稅法規(guī)定：如果企業(yè)按照稅法規(guī)定的方式對(duì)折舊和攤銷的生產(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，那么這些費(fèi)用可以進(jìn)行稅前列支，從而在此基礎(chǔ)上對(duì)應(yīng)該繳納的稅款進(jìn)行計(jì)算。但是在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，如果企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)算采用了公允價(jià)值模式，則在計(jì)算折舊和生產(chǎn)費(fèi)用攤銷時(shí)需要企業(yè)根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表的日公允價(jià)值來(lái)對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，兩者存在的差異計(jì)入企業(yè)當(dāng)期的損益。

（3）土地增值稅對(duì)投資性房地產(chǎn)納稅處理的影響。土地增值稅就是一種針對(duì)土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)的過(guò)程中增值部分收取的一種稅目，屬于流轉(zhuǎn)稅的一種。在稅法規(guī)定下，增值稅是對(duì)增值收入進(jìn)行收稅，而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，如果企業(yè)使用公允價(jià)值模式，則需要根據(jù)公允價(jià)值來(lái)調(diào)整企業(yè)的賬面價(jià)值。

1.2投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量以及后續(xù)處理方面

（1）從投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量方面進(jìn)行考慮。在稅法處理規(guī)則下，企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始計(jì)量時(shí)需要在歷史性成本的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并且這各歷史成本是不可以隨意進(jìn)行更改的。在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始計(jì)量時(shí)需要根據(jù)類型的不同而采取相應(yīng)的計(jì)量方式，如對(duì)于買入的投資性房地產(chǎn)需要根據(jù)買入的價(jià)款和相關(guān)的稅費(fèi)作為計(jì)量的基礎(chǔ)，而對(duì)于自建的投資性房地產(chǎn)，則需要按照竣工結(jié)算之前的一切收入為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，需要根據(jù)投資性房地產(chǎn)的成本進(jìn)行計(jì)量。

（2）從投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量進(jìn)行考慮。在后續(xù)計(jì)量當(dāng)中可以采用兩種計(jì)量的方式，即成本計(jì)量模式和公允價(jià)值模式。對(duì)于成本計(jì)量模式需要在事前就確定成本和費(fèi)用，并且對(duì)于折舊費(fèi)用和費(fèi)用的攤銷都需要在稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)進(jìn)行扣除。而會(huì)計(jì)處理則需要重點(diǎn)考慮資產(chǎn)減值的情況，從而確定減值損失。利用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，則不可以將公允價(jià)值的變動(dòng)損益納入應(yīng)納稅所得額的計(jì)算當(dāng)中。

1.3投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置處理方面

（1）從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換處理進(jìn)行考慮。在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理和其它的資產(chǎn)進(jìn)行需要滿足多種條件，如投資性房地產(chǎn)的目的為自用等。在公允價(jià)值模式下，如果企業(yè)將自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎獾龋髽I(yè)則需要根據(jù)轉(zhuǎn)換當(dāng)天的價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)，和賬面價(jià)值的差距則計(jì)入當(dāng)期損益，這種計(jì)價(jià)的方式同樣適用于將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的情況。但是在稅務(wù)處理的模式下，需要重點(diǎn)區(qū)分不同類別分別計(jì)算納稅的基礎(chǔ)。

（2）從投資性房地產(chǎn)處置處理進(jìn)行考慮。在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，如果企業(yè)出售或者是轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)，則需要將處置的收入減去賬面價(jià)值和相關(guān)的稅費(fèi)之后才可以計(jì)入當(dāng)期的損益，而在稅務(wù)處理方面，如果企業(yè)需要出售或者是轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，則需要將處置的收入納入到轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，并且在計(jì)算所得稅額時(shí)，還需要將此項(xiàng)資產(chǎn)的凈值和轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用進(jìn)行稅前扣除。

2對(duì)進(jìn)一步優(yōu)化投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理的建議

2.1建立健全稅法性格規(guī)定

健全完善的稅法是企業(yè)進(jìn)行納稅會(huì)計(jì)處理的重要保障，也是縮小稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理差距的重要保障，因此，國(guó)家一定要緊跟時(shí)展的形式對(duì)稅法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行不斷的完善，改變其中不合理的地方，盡量實(shí)現(xiàn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的協(xié)作應(yīng)用。首先，我國(guó)的稅法可以對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收進(jìn)行調(diào)整，合理區(qū)分房地產(chǎn)的性質(zhì)。明確規(guī)定什么是投資性房地產(chǎn)，什么是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。其次，國(guó)家可以介入房地產(chǎn)的收益分配當(dāng)中，對(duì)房產(chǎn)所有者的收入進(jìn)行合理的調(diào)整，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。最后，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市場(chǎng)信息的傳遞更加暢通，在這種情況下，國(guó)家可以逐步推行公允價(jià)值模式，將資產(chǎn)公允價(jià)值作為計(jì)稅的基礎(chǔ)，對(duì)于增值的部分需要全額征收所得稅，從而之間縮小稅務(wù)處理和會(huì)計(jì)處理兩者之間的關(guān)系，充分發(fā)揮稅法在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)節(jié)作用。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高納稅會(huì)計(jì)處理的水平

首先，企業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的教育和培訓(xùn)，提高工作人員的綜合素質(zhì)，從而保證納稅會(huì)計(jì)處理工作的質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。其次，企業(yè)應(yīng)該采取有效的措施來(lái)加強(qiáng)內(nèi)部控制，并對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)會(huì)計(jì)管理流程進(jìn)步不斷的優(yōu)化和改善，從而提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平以及稅務(wù)會(huì)計(jì)處理水平，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而促使企業(yè)更快更好的發(fā)展。

3結(jié)語(yǔ)

總而言之，對(duì)會(huì)計(jì)處理準(zhǔn)則和稅務(wù)處理準(zhǔn)則進(jìn)行全面的了解和掌握具有重要的意義，可以幫助企業(yè)做好會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的銜接工作，提高會(huì)計(jì)處理的水平。因此，企業(yè)一定要認(rèn)真了解新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及影響投資性房地產(chǎn)納稅會(huì)計(jì)處理的因素，并加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益不會(huì)損失，促進(jìn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展。

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作者：陸惠文 單位：陜西省西安市西京學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院